导语：如何才能写好一篇房地产交易管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
第二条凡在本市行政区域国有土地范围内从事房地产交易，实施房地产交易管理，均应当遵守本办法。
第三条本办法所称房地产交易管理，包括对房地产转让、房屋租赁、房地产抵押以及房地产中介等房地产交易活动的管理。
第四条房地产交易应当遵循平等、自愿、诚实信用的原则。
第五条南京市房产管理局（以下简称市房管机关）是本市房地产交易的行政主管部门。重大、复杂的房地产转让由市房管机关会同国土部门进行管理。区、县房产管理部门（以下简称区、县房管机关）按权限分工负责所辖区内的房地产交易管理。
市、县房地产交易管理机构受市、县房管机关委托，负责房地产交易的日常管理工作。
国土、建设、规划、工商、财政、物价、国资等部门应当在各自职责范围内协同房管机关做好房地产交易管理工作。
第六条房地产转让、抵押、出租的，其房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押、出租。
第二章一般规定
第七条从事房地产交易活动、办理房地产交易手续，当事人应当持有相应的房地产权利证书等合法证件。
第八条有下列情形之一的房地产，不得进行交易：
（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（二）共有房地产未经其他共有人书面同意的；
（三）权属有争议的；
（四）已批准实施拆迁的；
（五）未经国资部门批准的行政事业单位房地产；
（六）依法收回土地使用权的；
（七）法律、法规规定不得交易的其他情形。
第九条房管机关办理房地产交易手续应当自当事人提交申请之日起30日内办理完毕，对不符合规定条件的，应当自当事人提交申请之日起10日内作出不予受理的答复，并说明理由。
第十条房地产交易应当使用书面合同。
房地产开发企业、房地产中介机构，不得强制使用其制作的格式合同。
第十一条办理房地产交易手续，交易当事人应当如实申报房地产交易价格，并按国家有关规定缴纳税费。
第三章房地产转让
第十二条房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或下列方式将其房屋所有权、土地使用权转移给他人的行为：
（一）以房地产投资、入股的；
（二）以土地使用权投资，与他人联合开发房地产，使房地产权属发生转移的；
（三）因房地产权利人合并房地产权属随之转移的；
（四）以房地产抵偿债务的；
（五）以产权调换方式安置被拆迁人房屋的；
（六）按房改规定或优惠政策售房及准予再转让的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第十三条房地产转让人应当是依法领取房地产权利证书的房地产权利人。
房地产受让人应当是自然人、法人和依法拥有独立财产权的其他组织。
第十四条除法律、法规另有规定外，房地产转让合同自当事人签订之日起成立。房地产转让当事人应自合同签订之日起（预售的商品房自竣工合格之日起）30日内，向市、县房管机关申请办理过户登记手续。
房地产的转让，以核准的过户登记为房地产权利的交付。受让人自核准过户登记之日起，取得转让的房地产权利。
第十五条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于在建房屋工程的，完成房屋开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
第十六条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，由市、县房管机关审查、报市、县人民政府审批。准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续。
有下列情形之一的，可以不办理土地使用权出让手续，转让方应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或依照市人民政府的规定处理：
（一）经市规划行政主管部门批准，转让后的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定项目的；
（二）转让私有住宅的；
（三）按照国家房改规定出售公有住房的；
（四）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
（五）根据城市规划土地使用权不宜出让的；
（六）市人民政府规定的不需办理出让手续的其他情形。
第十七条房地产开发企业出售其建设的商品房，应当向市、县房管机关申领商品房预（销）售许可证，申领商品房预（销）售许可证应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上；
（四）已确定工程进度和竣工日期；
（五）已与在本市注册登记的银行签订了预售款监管协议；
（六）已制定房屋使用公约，并与物业管理企业签订了前期物业管理合同。
销售已竣工商品房的，还应当持有商品房竣工合格证。向境外销售商品房的，除符合前款规定条件外，还应当持有准予外销的批准文件。
第十八条房地产开发企业转让已部分预售的在建商品房的，应当书面告知预购人，预购人在被告知后30日内，有权解除合同。
预购人未按前款规定解除合同的，在建商品房的受让人继续履行商品房销售合同。
第十九条房地产开发企业受让未竣工的房地产后需销售的，应当按本办法第十七条规定申请领取商品房预（销）售许可证。
第二十条预售商品房，预售人应当出示商品房预（销）售许可证，并于合同签订后30日内，向市、县房管机关申请合同备案登记。
第二十一条预购的商品房在登记备案后竣工前再转让的，当事人应当自转让合同签订后10日内，向市、县房管机关申请办理变更备案登记手续。并应当符合下列规定：
（一）未付清购房款的，预购人应征得预售人的书面同意；
（二）已付清购房款的，应由预购人书面靠知预售人。
未按前款规定转让的，转让合同对预售人无效。
第二十二条预售人改变已预售商品房的建筑设计，涉及合同约定的预购人权益的，应当征得预购人同意，并与预购人修订合同有关条款。
预售人擅自改变预售合同约定的商品房式样、结构、装修标准，严重损害预购人权益的，预购人可以解除合同，并由预售人承担赔偿责任。预购人未解除合同的，可不承担所购商品房改变后所获增益部分的价款。
第二十三条除当事人另有约定外，实际交付的商品房面积与预售合同约定面积不一致的，应当按下列规定处理：
（二）实际交付的面积大于合同约定面积的1%（不含本数）的，预购人可不承担增加面积的价款；
（三）实际交付的面积小于合同约定面积的1%以上（不含本数）的，预售人应当按实际交付的面积结算退还多收的价款；
（四）实际交付的面积小于合同约定面积的5%以上（含本数）的，预购人有权解除合同，并由预售人承担赔偿责任。
实际交付的商品房面积以房屋所有权证的记载为准。
第二十五条建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让。配套使用的房屋附属设施、附属设备、共用部位不得单独分割转让，国家另有规定的除外。
第二十六条房地产转让时，转让人与他人之间基于相邻关系而产生的权利、义务，随房地产转让一并转归受让人。
第四章房屋租赁
第二十七条房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
以联营、承包、入股等名义，提供房屋给他人使用，并收取价金而不承担经营风险的，视同房屋出租。
第二十八条有下列情形之一的，须经市、县房管机关批准：
（一）向境外人员、法人或其他组织出租房屋的；
（二）未建成的商品房预租的；
（三）法律、法规规定的其他情形。
第二十九条房屋租赁当事人应当自合同签订后30日内，向房屋所在地的区、县房管机关办理登记备案手续。涉外房屋租赁应当向市、县房管机关办理登记备案手续。
经房管机关审核准予登记备案的，发给《房屋租赁证》。未登记备案的，承租人不得对抗第三人。
第三十条专门从事房屋租赁经营的单位，领取《房屋租赁证》后，还应当向工商管理部门申领取营业执照，方可从事房屋租赁经营活动。
第三十一条出租公有住房和出租直管非住宅公有房屋的租金，应当执行政府制定的租金标准；出租私有房屋和其他出租房屋用于生产、经营活动的，其租金由租赁当事人协商议定。
第三十二条在房屋租赁期限内，承租人死亡的，其继承人有权终止合同。公有住宅的承租人死亡时，与其同户籍同住二年以上的家庭成员履行合同的，可以继续承租。
第三十四条除当事人另有约定外，出租人承担出租房屋的修缮义务，并有权查勘房屋使用状况。
第三十五条承租房屋在使用中出现损坏的，承租人应当及时催告出租人，出租人不予维修的，承租人可自行维修，维修费用可以折抵租金。
承租房屋在使用中出现损坏，承租人应当告知而未告知出租人，致出租人不能及时维修房屋而遭受损失的，由承租人承担责任。
第三十六条承租人需要拆改、装修承租房屋或增加附属设施、设备的，应当征得出租人书面同意。
租赁期限届满，出租人同意保留装修的部分或增加的附属设施、设备的，应当按所存价值补偿承租人；不同意保留的，承租人应当将承租房屋恢复原状。当事人另有约定的除外。
第三十七条承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同，造成损失的，由承租人承担赔偿责任：
（一）擅自转租、转让、转借或调换使用承租房屋的；
（二）擅自改变房屋用途或结构的；
（三）利用承租房屋进行违法活动的；
（四）无正当理由经出租人催告仍拖欠租金累计达六个月以上的；
（五）其他严重损害出租人权益的。
第三十八条出租人有下列行为之一的，承租人有权解除租赁合同，造成损失的，由出租人承担赔偿责任：
（一）隐瞒产权或房屋瑕疵致使承租人无法使用的；
（二）不及时履行维修义务的；
（三）其他严重损害承租人权益的。
第三十九条在房屋租赁期间，因房屋所有权发生转移或设定他项权的，原租赁合同对承租人和新的所有权人或他项权人继续有效。
第四十条承租人经出租人同意可以在租赁期限内，将其承租的房屋转租给他人，并可获得收益。
转租当事人应当按本办法第二十九条的规定办理登记备案手续。
第四十一条承租人依前条规定将房屋转租给他人的，其与出租人间的租赁关系继续有效。
转租的承租人在转租期限内，给出租人造成损害的由转租人负赔偿责任。
第四十二条经房屋所有权人同意，承租人有偿转让公有房屋使用权的，原租赁关系终止。
第五章房地产抵押
第四十三条房地产抵押是指抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债权担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权以抵押房地产转让所得价款优先受偿。
第四十四条下列房地产不得设定抵押：
（一）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其它社会公益设施；
（二）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其它建筑物；
（三）已出租给职工的住宅；
（四）法律、法规规定的其他不得抵押的房地产。
第四十五条房地产抵押当事人应当自合同签订后30日内，向市、县房管机关申请办理抵押房地产登记。
房地产抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条两宗以上的房地产为同一债权担保的，视为同一房地产抵押权。
第四十七条抵押已出租房屋的，抵押人应当告知抵押权人租赁情况。处分抵押房屋时，租赁合同对于房屋的受让人仍然有效。
出租已设定抵押的房屋，租赁关系自处分抵押房地产时解除，租赁合同对于抵押权人和房屋的受让人无效。
第四十八条按份共有的房地产，抵押人在征得其他共有人书面同意后，可在其应有份额内设定抵押。
第四十九条共同共有的房地产在房地产抵押期限内，共有人析产的，析产后的各房地产担保全部债权。
第五十条以房地产设定最高限额抵押的，可以抵押房地产的价值为预期债权的最高限额。
债权结算后债权数额不及最高限额的，以实际发生的数额为担保额；超出最高限额的部分不属担保范围。
第五十一条由银行代付购房款的预购商品房（包括预购政府优惠出售的房屋）贷款抵押或在建房屋抵押的，抵押当事人应当自抵押合同签订后30日内向市、县房管机关申请办理抵押预登记。房屋在债务履行期限内竣工的，抵押当事人应当凭预登记证明办理抵押登记手续。
在预登记期间，抵押权人可要求抵押人再提供其他形式的担保。
[关键词]房地产交易；档案管理；法治观念；热忱服务
当今世界已进入知识经济和信息时代，信息已成为比资产更为重要的战略资源。档案管理工作即信息管理工作，是信息业的组成部分；档案即一种信息资源，房地产档案则是房地产企业生产、技术、科研和经营等活动的真实记录和城市建设发展的一项基础性工作，是体现政府管理不可缺少的职能。我国各级房地产交易管理部门承担着所属范围内房屋权属登记、发证和产权产籍管理的职责。这方面的工作是房地产行政管理的基础性工作。
随着我国房地产市场的迅速发展，房地产交易量日渐增长，交易事项日渐增多，交易手续日渐周密，交易管理日渐规范。进而，档案工作任务更加繁重，工作要求更加具体。而且这项工作不仅涉及到单位的自身管理问题，更关系到国家和人民群众的财产安全与切身利益。这就要求房地产交易管理部门在开展工作过程中，应具备依法管档的法制观念、制度健全的刚性约束、细致无误的工作质量、热忱服务的工作态度。
一、依法管档的法制观念
房产档案提供利用以《中华人民共和国档案法》、《中华人民共和国档案法实施办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《房屋权属登记信息查询暂行办法》为服务依据。《中华人民共和国档案法》是我国档案管理的根本大法，地方制定和颁发的有关贯彻实施档案法的实施细则，引领着所属档案管理部门的管理活动，国家建设部颁发的《城市房地产权属档案管理办法》及各地方为贯彻本法所出台的有关文件，明确了房地产交易管理部门实施的房地产权属档案管理工作的规范。房地产交易部门的制度规定是实现档案管理内部控制的有力保证。
从实践中来，要求房地产交易管理部门的档案管理人员认真执行《档案法》、《城市房屋权属登记管理办法》等有关规定，从本岗位必须履行好的责任做起，夯实管理基础，做实档案管理工作，在自己的职责范围内绝不发生违法行政问题。对于出现的反面事例应发挥其警示作用，通过可能的宣传途径，对档案人员进行宣传教育。
二、细致无误的工作质量
细致无误是工作要求的高标准，也是房地产档案管理工作的特点所决定的，因为在房地产档案管理者手中的档案关系着城市建设和人民生命财产的大计，差之毫厘谬以千里。实现细致无误的工作质量需要依赖一下途径：1.强化业务管理手段。房产档案虽不是商品，但却是珍贵的信息资源，既有历史价值也有现实价值，既有地方价值，又有全局价值。房地产档案保存了大量基础资料，并担负着采集、管理与提供房产信息的责任，长期以来，为房地产管理提供了准确而可靠的基础性资料。可是从业务上看，房地信息管理具有量大、复杂、更新快、用途广的特点，适应这一特点，就必须注意强化业务手段，努力实现业务管理新突破，进一步完善产权产籍信息化建设。
完善“数字房产”框架，构建和完善权属登记发证系统、产籍档案管理系统、抵押登记管理系统、房屋产权平面数字控制系统，彻底改变传统的产权产籍管理模式，不断创新管理手段。
2.做好档案编研工作。产权产籍档案管理工作必须按照编研工作的原则要求，以需求为核心，以服务为主体，不断地、及时地对档案史料进行选材、鉴别、考证、加工、整理。根据不同的编研内容，把分散的资料，按照利用规律有机的编制起来，以利于档案资源的开发利用，建立积极向上的内部激励机制，建设高素质的产权产籍管理队伍。勇于创新、培养一支思想品德好、业务能力强、创新意识强、廉洁高效的高素质队伍。实现权属管理规范化、信息化的发展。围绕服务于市场，服务于百姓，服务于发展，进一步简化、规范流程。对一些不利于当前发展的环节予以调整，尽可能缩短办件时限，提高办事效率。
3.严格日常工作管理。如建立严格的库房管理制度，每天记录档案室温湿度，定期进行安全检查，尤其是逢节假日更加重视检查，并做好安全检查记录。库房管理科学，库内有档案资料存放示意图，档案柜架排放规范，库内清洁卫生，无火灾、水淹事故，无霉变、褪色、污损、虫蛀、鼠咬现象。建立规范的全宗卷、详细的档案移交接收、借阅登记、鉴定销毁记录，做到档案进馆详细无误，借有凭还有据。及时对档案进行了调查统计，成立档案鉴定销毁领导小组，以利于对已过期的档案展开销毁鉴定工作，销毁过期的不必要文件。利用现代化设备资源，实现各种音像、图片、资料电子化管理。
三、热忱服务的工作态度
房产档案提供利用的方式包括：设置阅览室接待查档，按规定提供电子档案在阅览室查阅；根据利用者需求出具查询结果证明；为权利人提供所缴交房屋原始登记材料的复印件；以房产产权档案为依据，为利用者提供咨询服务；向城市建设及房地产开发单位提权档案信息。房地产档案工作人员应以履行这些只能为基础，满腔热忱的提供服务。
1.强化责任意识。在全面落实社会服务承诺制的基础上，坚决做到“一与二从三不让”，即：与服务对象换位思考；从群众最满意的地方做起，从群众最不满意的地方改起；不让工作在我手里延误，不让差错在我手里发生，不让形象在我这里受损。真正做到权为民所用，情为民所系，利
为民所谋。以创新管理理念为主线，使窗口建设再上新台阶。规范服务程序考核、职业道德教育；进一步完善工作制度、办事程序，及时调整和改进服务方式，全面、系统的规范服务工作程序要求，抓好工作检查和督查。通过抓管理，进一步提高工作效能。
一、加强档案员依法管理理念
二、加强档案员专业素质建设
第二条、本办法适用于已购公有住房和经济适用住房首次进入市场出售的管理。
第三条、本办法所称已购公有住房和经济适用住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。
本办法所称经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。
第四条、经省、自治区、直辖市人民政府批准，具备下列条件的市、县可以开放已购公有住房和经济适用住房上市出售的交易市场：
（一）已按照个人申报、单位审核、登记立档的方式对城镇职工家庭住房状况进行了普查，并对申报人在住房制度改革中有违法、违纪行为的进行了处理；
（二）已制定了已购公有住房和经济适用住房上市出售收益分配管理办法；
（三）已制定了已购公有住房和经济适用住房上市出售的具体实施办法；
（四）法律、法规规定的其他条件。
第五条、已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（二）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（五）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（六）上市出售后形成新的住房困难的；
（七）擅自改变房屋使用性质的；
（八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
第六条、已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料：
（一）职工已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表；
（二）房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书；
（三）身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；
（四）同住成年人同意上市出售的书面意见；
（五）个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。
第七条、房地产行政管理部门对已购公有住房和经济适用房所有权人提出的上市出售申请进行审核，并自收到申请之日起十五日内作出是否准予其上市出售的书面意见。
第八条、经房地产行政主管部门审核，准予出售的房屋，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，如实申报成交价格。并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。
成交价格按照政府宏观指导下的市场原则，由买卖双方协商议定。房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实，对需要评估的房屋进行现场查勘和评估。
第九条、买卖当事人在办理完成交易过户手续之日起三十日内，应当向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记手续。
在本办法实施前，尚未领取土地使用权证书的已购公有住房和经济适用房在2000年底以前需要上市出售的，房屋产权人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续，办理完房屋所有权转移登记手续后三十日内由受让人持变更后的房屋所有权证书到房屋所在地的市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。
第十条、城镇职工以成本价购买、产权归个人所有的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。
以标准价购买、职工拥有部分产权的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，可以先按照成本价补足房价款及利息，原购住房全部产权归个人所有后，该已购公有住房和经济适用住房上市出售收入按照本条前款的规定处理；也可以直接上市出售，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后，由职工与原产权单位按照产权比例分成。原产权单位撤消的，其应当所得部分由房地产交易管理部门代收后，纳入地方住房基金专户管理。
第十一条、鼓励城镇职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后一年内该户家庭按照市场价购买住房，或者已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内该户家庭已按照市场价购买住房的，可以视同房屋产权交换。
第十二条、已购公有住房和经济适用住房上市出售后，房屋维修仍按照上市出售前公有住房售后维修管理的有关规定执行。个人缴交的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。
第十三条、已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭不得再按照成本价或者标准价购买公有住房，也不得再购买经济适用住房等政府提供优惠政策建设的住房。
第十四条、违反本办法第五条的规定，将不准上市出售的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，没收违法所得，并处以10000元以上30000元以下罚款。
第十五条、违反本办法第十三条的规定，将已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭又以非法手段按照成本价（或者标准价）购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的住房的，由房地产行政主管部门责令退回所购房屋，不予办理产权登记手续，并处以10000元以上30000元以下罚款；或者按照商品房市场价格补齐房价款，并处以10000元以上30000元以下罚款。
第十六条、房地产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十七条、省、自治区、直辖市人民政府可以根据本办法的规定和当地实际情况，选择部分条件比较成熟的市、县先行试点。
第十八条、已购公有住房和经济适用住房上市出售时，补交土地收益的具体办法另行规定。
关键词：房产交易中心档案管理质量
1、增强依法管理意识
2、提升工作质量
3、树立认真务实的工作态度
4、积极开展数字化管理
为全面提升信息查询精准度，房产交易中心应进一步强化数字管理，取缔以往低效、误差率高的人工查询模式，以时展需要为根本，引入数字化管理系统。可利用计算机检索应用服务完成统一界面多点查询应用，用户只要录入关键词便可进行模糊查询，这样一来将大大提升工作效率，确保搜索信息的精准性。伴随房产档案信息资料查询频次的不断提升，原始档案信息势必面临破损的危机，而通过数字化管理可有效预防该现象，提升查询工作效率，为大众提供更大的便利。为此，房产交易中心应根据日常承接服务量、工作量、档案资源存储量、区域人口分布状况等，选择适合自身工作需要的数字化管理系统，进而真正满足大众需求，提升人性化服务水平。
5、结语
总之，伴随市场经济的快速发展，房地产行业火热的态势有增无减，房产交易总量的不断攀升，对房产档案管理工作提出了更大的考验与挑战。同时，该项工作同大众根本利益密切关联。为此，应积做好房产较易中心档案管理，提升工作质量、开展数字化服务，树立认真务实的工作态度，形成依法管理工作观念，方能确保房产档案资源的核心应用价值，确保档案管理更为有序规范，适应新形势需要，实现与时俱进的全面发展。
参考文献：
关键词：房地产估价；估价行业；问题；对策
引言
随着国内房地产市场的开放，房地产估价行业面对的国际、国内的竞争和挑战更加严峻。我国房地产估价行业只有从现在起就面对自身的不足，提高管理、专业、人才优势，树立行业品牌，迅速提高自己的市场竞争力，才能在日益激烈的市场竞争中运筹帷幄、取胜于人。
一、房地产估价的常用方法
1、成本法
成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。重新购置成本中又分更新重置成本和复原重置成本，而在实际评估中，我们通常选用的是更新重置成本。
2、市场比较法
市场比较法是指在求取待评估房地产价格时，将待估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对已发生了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正，得出待估房地产合理价格的一种评估方法。市场比较法是通过与所选取的参考案例相比较，对因素的不同之处进行修正，然后得出待评估房地产在评估基准日的市场价格的过程。市场比较法是通过待评估房地产与交易实例之间的差异因素调整来估算价格，在房地产市场比较发达的情况下，在同一地区或同一供需圈内，与待估房地产类似的房地产交易比较多时，市场比较法才是有效的评估方法。
3、收益法
收益法也称纯收益还原率法、投资法和收入资本化法，简单的说是指待评估房地产的未来正常纯收益选用适当的还原率折现到评估基准日之和。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，一般在类似房地产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费用，费用包括房屋维修、物业管理、保险费、租金损失费、租赁中介费、出租房产的税费（包括房产税、营业税及附加、印花税等）等。收益法在运用时根据房地产的收益情况和使用年限的不同而计算方法不同。
二、房地产估价行业发展现状
1、制定了房地产估价的有关法律规章
国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》，在此基础上又制定了《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《城市房地产中介服务管理规定》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等法律法规，以法律法规的形式确立了房地产估价行业及估价师的地位，完善了估价的相法律法规和规范性文件。
2、建立了房地产估价师执业资格制度和制定了房地产估价技术规范
根据各级房地产管理部门的统计，目前全国有4万多人取得房地产估价师执业资格，其中注册执业约3．5万人，房地产估价机构5,000多家，其中一级资质房地产估价机构267家。国家房地产管理部门制定了《房地产估价规范》，对房地产估价行为从制度上进行规范，通过统一估价程序和技术方法，保证估价结果的客观、公正、合理。
3、形成了统一开放的房地产估价市场和行业自律标准
从2000年6月国务院提出经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求开始，涉及中介机构的管理部门，包括房地产管理部门，按照国家的规定，开展原有房地产估价机构与部门的脱钩改制工作。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作，房地产估价行业的自律机构基本建立，对估价机构的自律作用日益强化。
4、房地产估价服务领域逐步扩大
在房地产估价机构发展初期，主要服务内容是房地产交易管理，防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产估价业务已经逐步在社会经济发展的各行业，如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。
三、我国房地产估价行业中存在的问题
1、立法滞后
2、从业人员素质参差不齐
3、社会公信力不高
三、促进我国房地产估价行业发展的对策
1、加强市场环境监管
2、加强法律体系建设
3、对估价师分级制管理
对估价师实行分级制度，分级的标准就是估价师的估价业绩、执业年限和所通过的分级考试。根据估价师执业能力的差异、估价经验的不同等情况，确定相应的执业范围和执业要求，确保估价师尽其能而不超其能。估价师业绩突出，经考试和考核合格，可晋升为高级估价师。高级估价师如出现质量事故、职业道德等问题，应降为中低级估价师，直至取消估价资格。
4、推进信用体系建设
结束语
参考文献
买方（以下简称乙方）
甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，已依法通过划拨方式取得北京市______区（县）地块的国有土地使用权，土地面积为______平方米，国有土地使用证件为______.甲方在上述地块上建设的项目名称为______，现已竣工，取得房屋所有权证（房屋所有权证______字______号），经北京市房屋土地管理局审核，准予上市销售，北京市经济适用住房销售许可证号为京房内证（经）字第______号。
乙方自愿购买甲方的______房屋，甲方愿意出售，甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占用范围内的划拨土地使用权转让给乙方。双方经友好协商，就上述房屋的买卖事项，订立本合。
第一条房屋，该房屋状况详见附件一。房屋建筑面积为______平方米（包括套内建筑面积______平方米，分摊的共有共用建筑面积______平方米），共有共用部位详见附件二。土地使用面积为______平方米（含共有共用面积）上述面积已经房屋土地管理部门测绘。
第二条双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币______元，价款合计为人民币（大写）______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元整（小写）______元。乙方预付的定金______元，在乙方支付购房价款时转为购房价款。
第三条乙方同意______年______月______日前将购房价款全部当面交付甲方或汇入甲方指定银行。甲方指定银行：_______________________银行账号为：_________________________第四条甲方同意在______年______月______日前将房屋交付给乙方。交付时，甲方提交建设工程质量监督部门出具的《北京市建设工程质量合格证书》，并办妥全部交接手续。交付地点：_____________________.甲方同意按《建设工程质量管理办法》、《北京市建设工程质量条例》及有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第五条乙方同意其购置的房屋在小区物业管理委员会或业主管理委员会未选定物业管理机构之前由甲方或甲方委托的管理公司负责管理。
第六条双方同意在签订本合同后一个月内，持本合同和有关证件共同到北京市______________________房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，申领房地产权属证件，并按规定交纳有关税费。
第七条本合同生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自约定房屋交付之日第二天起至实际交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付房价款金额的万分之______（大写数字）向乙方支付违约金。逾期超过______日（遇法定节假日顺延）甲方仍未交付房屋的，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方，利息按利率计算。
第八条本合同生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定付款之日第二日起至实际付款之日止，每延期一日，乙方按延期交付房价款的万分之______（大写数字）向甲方无能为力付延期违约金。逾期超过______日（遇法定节假日顺延）乙方仍未付款的，甲方有权解除本合同。合同解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。
第九条本合同由双方签字之日起生效，未尽事项，双方可另签补充协议。本合同的附件和双方签订的补充协议，为本合同不可分割的组成部分，具有同等的法律效力第十条双方凡因履行本合同引起的纠纷，应协商解决。协商不成的，双方同意按以下第______种（大写）方式解决纠纷。1.提交北京仲裁委员会仲裁。2.任何一方均可向房地产所在地的人民法院提讼。
第十一条本合同正本一式两份，甲乙双方各执壹份，副本______份，房地产交易管理部门壹份，______________________________.
甲方（签章）
乙方（签章）
法定代表人：
身份证号码：
地址：
邮政编码：
人：
______年______月______日
预售登记机关：（章）
买方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿＿
甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，已依法通过划拨方式取得北京市＿＿＿＿区（县）＿＿＿＿地块的国有土地使用权，土地使用面积为＿＿＿＿平方米，国有土地使用证件为＿＿＿＿。甲方在上述地块上建设的＿＿＿＿，现已具备规定的预售条件，经北京市房屋土地管理局批准，准予上市预售，经济适用住房销售许可证号为京房内证（经）字第＿＿号。
乙方自愿购买甲方的＿＿＿＿房屋，房屋用途为普通住宅。乙方预购房屋的定金为人民币＿＿＿＿元。双方经协商，就该房屋的预售预购事项订立本合同。
第一条＿＿＿＿房屋，该房屋状况详见附件一。房屋建筑面积为＿＿＿＿平方米（包括：套内建筑面积＿＿＿＿平方米，分摊的共有共用建筑面积＿＿＿＿平方米），共有共用部位详见附件二。上述建筑面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准。
甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占用范围内的划拨土地使用权转让给乙方，土地使用面积（含分摊的共有共用面积）为＿＿＿＿平方米，该土地使用面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准。
第二条甲方双方同意，结算房价款时，房屋的实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过暂测建筑面积的±＿＿％（含）时，按照本合同第三条所述房屋单价据实结算；房屋建筑面积误差超过上述约定幅度时，自甲方向乙方出示测绘部门实测面积数据之日起＿＿日内，甲乙双方同意按下述第＿＿＿＿种（大写）方式处理：
1.乙方有权解除本合同，合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除之日起30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付房价款及利息全部退还乙方。利息按＿＿利率计算。
2.按照本合同第三条所述房屋单价据实结算。
3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第三条双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米人民币＿＿元，价款合计为人民币（大写）＿仟＿佰＿拾＿万＿仟＿佰＿拾＿元整（小写）＿元。付款方式见本合同附件三。乙方同意按双方订的付款方式如期将购房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的银行。乙方所支付的定金在乙方最后一次付款时转为购房价款。甲方售楼款监管银行为＿＿＿＿，银行帐号为＿＿＿＿。
第五条甲方向乙方交付房屋时，应同时提交建设工程质量监督部门出具的《北京市建设工程质量合格证书》和测绘部门实测面积数据；若双方约定交付初装修房屋的，须按照《北京市住宅工程实行初装修竣工质量核定规定（试行）》的要求，提交建设工程质量监督部门验收合格证件和测绘部门实测面积数据。符合本条款所述条件后，甲方交付房屋的日期为＿＿年＿＿月＿＿日。甲方交付的房屋被建设工程质量监督部门认定不合格的，乙方有权解除本合同，甲方在合同解除之日起30日内除向乙方双倍返还定金外，还应全部退还乙方已付的房价款及利息，利息按＿＿利率计算。
第六条甲方交付房屋的装修、设备与附件规定的标准不符的，甲方同意按＿＿向乙方补偿。
第八条本合同签订后，因甲方变更其建筑设计而影响乙方购买房屋的套内面积、平面布局和使用空间的，应于＿＿日内书面通知乙方。乙方于收到通知之日起＿＿日内有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起30日内须将乙方已付的购房价款及利息退还乙方（利息计算同第五条），并向乙方双倍返还定金。甲方变更建筑设计不告知乙方的，乙方有权解除本合同，甲方除应退还乙方已付的房价款及利息（利息计算同第五条），并向乙方双倍返还定金外，还应承担补充协议中双方约定的违约责任。
第九条甲方同意按《建设工程质量管理办法》、《北京市建设工程质量条例》及有关规定、自竣工房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第十条乙方同意在小区物业管理委员会或业主管理委员会未选定物业管理机构之前，其购置的房屋由甲方或甲方拽定的物业管理公司负责管理。
第十一条双方同意在签订本合同后三十日内，持本合同和有关证件共同到北京市＿＿＿＿房地产交易管理部门办理预售、预购登记手续。
第十二条双方同意房屋符合交用条件时按规定共同到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，申领房地权属证件，并按规定交纳有关税费。
第十三条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决。协商不能解决的，双方同意按以下第＿＿种（大写数字）方式解决纠纷。
1.提交北京仲裁委员会仲裁。
2.任何一方均可向房地产所在地人民法院提讼。
第十四条本合同未尽事宜，双方可签订补充协议。本合同的附件和双方签订的补充协议为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。
第十五条本合同正本一式两份，甲乙双方各执壹份，副本共＿＿份，房地产交易管理部门壹份，＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
甲方（签章）：乙方（签章）：
法定代表人：法定代表人：
身份证号码：身份证号码：
地址：地址：
邮政编码：邮政编码：
人：人：
(一)法律规定预售房交付后出卖人60日内报送资料，90日内是否能办结房产证
1.《城市房地产开发经营管理条例》(以下简称《开发条例》)第33条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋、土地登记手续；现售的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理登记手续。开发企业应当协助购买人办理登记手续，并提供必要的证明文件。
2.建设部《商品房销售管理办法》(以下简称《销售办法》)第34条规定，开发企业应在商品房交付使用前委托进行测绘，测绘成果报房管部门审核后用于房屋权属登记。
开发企业应在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房管部门。
开发企业应当协助买受人办理房屋、土地登记手续。
3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)第18条规定，由于出卖人的原因，导致买受人在预售商品房交付使用之日起90日内、现售商品房自合同订立之日起90日期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人承担违约责任。
按照上述法规和司法解释可以推定：商品房交付使用之日起60日内，开发企业应将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房管部门，90日内房产权属登记应办结。
但问题是，预售商品房自交付之日起90日内能够取得房产证吗
(二)开发企业将登记资料报登记机关“备案”
《商品房买卖合同》(建设部、国家工商行政管理总局联合制定示范文本，下称《合同》)第15条：“出卖人应当在商品房交付使用后――日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。其中的“备案”是否有法律依据如果没有，那么该约定是否有效
二、对上述问题的探析
(一)商品房应办理备案登记还是初始登记
1.《合同》中的“备案”没有法律依据，实践操作过程中也并不存在
上述《合同》示范文本第15条的约定应该是依据《销售办法》第34条的规定，同时当事人可自行约定办理时限，但在合同中标注了一种登记机关“备案”的行政行为，而《销售办法》却没有规定登记机关的这种行政职权。因此，在实际工作中登记机关是无法办理买卖双方约定的“备案”业务的。
2.出卖人应报的资料在《销售办法》和《合同》中规定模糊不清，且不具有可操作性
因此，《销售办法》第34条第2款规定没有可操作性；《合同》约定“备案”在实践操作中也是不存在的，应属不当合同条款。
3.《合同》第15条“备案”的探源――“商品房备案登记”
(1)商品房备案登记就是房屋初始登记
《房地产产权产籍管理人员培训教材之二》(原建设部住宅与房地产业司编著)第73页描述如下：“商品房备案登记实质上就是房屋初始登记……认为开发企业建成的商品房不要进行权属登记的主张是不恰当的……”。
在实际工作中，如按正常的权属登记方法给开发企业颁发一份房屋所有权证，并在每一起房屋销售时办理一起转移登记，则会给开发企业带来很大的麻烦和经济负担。因此，很多地方都采用备案登记的方法。与一般的初始登记的区别在于，在按照正常的登记手续后不立即给开发企业发统一的权属证书，而是将每一处的房屋状况分为若干个单位(如按套)分别记录在案或输入计算机。然后允许购买商品房的客户凭购房合同和发票直接办理房产交易和转移登记手续(国家四五普法指定教材《住宅与房地产业法规知识读本》、国家房地产经纪人考试指定辅导教材《房地产交易管理制度与政策》2002版有相同描述)。
上述教材中，根据法律规定推断出：“认为开发企业建成的商品房不要进行权属登记的主张是不恰当的”，却又为避免麻烦和经济负担，将商品房初始登记作为备案登记。这种解释和变通是难以理解的，因为法律规定不可因麻烦而不予执行，初始登记和备案登记更是两个截然不同的概念和行政行为。
(2)明确商品房也需要初始登记
《房地产交易与权属登记政策问答》(原建设部住宅与房地产业司编著《房地产交易与登记培训教材之一》，2008年版)第一个问题就是：新建商品房是否要在办理初始登记以后才能办理转移登记解答为，新建商品房要先办初始登记以后才能办理转移登记。在现实情况中……登记机关在为买房人办理转移登记时，应当要求开发企业先办好初始登记。
(二)预售商品房自交付之日起90日内能够办完房产证吗
这20家违规房地产企业多为中小房企，其中有11家开发企业，9家房地产经纪公司。两类企业因示取得预售许可证，未履行购房退房协议和违规从事租赁业务，未遵守主管部门备案制度等原因，被北京市建委责令限期整改。
点评：规范市场，必须打击“捂盘惜售”“哄抬房价”的行为。
988万户人均住房面积不足10平方米
截至2006年底，全国共有26.8万户家庭通过租金补贴和实物配租等方式解决了住房困难。然而，全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户，如果扩大到低收入家庭，总共有近988万户。经测算，要解决目前988万户住房困难，“十一五”期间每年需要资金近500亿元。来自建设部的数据显示，1998年以来，全国累计用于廉租房建设的资金仅为70.8亿元，缺口非常大。到去年底还有145个城市没有建立廉租房制度，廉租房的发展总体来说比较滞后，亟须扩大覆盖范围。
点评：发展廉租房到了刻不容缓的地步。
南京500余特困家庭住进廉租房
6月17日，包括8位劳模在内的40户廉租房申请者通过公开摇号拿到房子。到目前为止，已是第三批安排特困家庭和劳模选房了。南京市房改办有关人士介绍，南京从2004年开始着手储备1000套廉租住房，在此前将部分廉租房用于安置拆迁困难家庭后于2005年10月面向社会公开接受申请。此前的两批已分别在前年和去年安置入住，南京的廉租房主要以40平方米左右的单室套和50平方米的一室半为主，其中前者主要用于安置一人或两人户特困家庭，后者安置三人以上特困家庭。这一次的公开摇号，加上此前已经安置的499套廉租房，1000套廉租房已安置过半。今年南京将再新建200套廉租房供应特困群体，符合条件的市民可到街道申请。
点评：“杯水车薪”，政府还应加大建设力度。
交易印花税上调住宅期房签约上升26.6％
据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，自5月30日财政部决定将股票交易印花税税率从1％上调为3％后的两周，住宅期房签约量较政策前的两周上升26.6％。
实际上，由于股市的起伏，不少投资股票者开始抽出资金转向投资安全系数相对较高的楼市。根据对部分购房者的调查，其中很大一部分人所交房款都来自股市套现。据了解，中国单一的投资渠道是股金大量回流楼市的主要原因。经济学家惯常于将股市与楼市的此消彼长比作跷跷板理论。受资本逐利特性影响，一旦其中一方受挫，必然导致资金流向另一方。