刚刚，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）。
新规明确，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。
新规重点包括：
1、保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。
2、保函置换金额≤监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金≥监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。
3、监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。
4、保函期限要与项目建设周期相匹配。
5、监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。
6、商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。
7、财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。
8、对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目，应审慎出具保函。
9、一旦出现垫付，出函银行要及时向房企追索，保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类，不得隐藏风险。
10、不得强制商业银行出具保函，不得将出具保函与当地预售资金监管资格挂钩。
11、保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。
法询金融固收组解读：
1、保函置换预售监管资金并不是新鲜事。2022年4月，南京市住房保障和房产局与中国人民银行南京分行营业管理部联合下发《关于商品房预售资金监管试点使用银行保函的通知》，自印发之日起试行一年。
根据南京市新规，房地产开发企业可凭银行出具的保函，等额替换新建商品房预售资金监管账户中的监管资金。当出现索赔情形并发起索赔时，监管银行按照监管机构出具的书面索赔文书启动索赔，由保函出具银行将索赔资金存入监管账户或指定账户。开发企业申请等额资金保函替换后，预售资金账户监管额度内的余额，须满足项目后续1年内建设资金需求；且保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的60%。
2、保函置换预售监管资金，从银行来说是向房地产项目提供授信或者担保，本质上是将银行信用注入到项目当中，能够最大限度的盘活预售监管资金，使得房企有资金完成项目交付，达到保交楼的目的；
3、对可置换预售监管的额度，104号文也作出限制：保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。这样可以最大程度的保证资金安全，降低银行风险，也最大程度上利用预售资金；
4、保函期限与项目周期匹配，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足，这从根本上保证置换的资金只能用于项目建设。
以下为新规全文及答记者问：
中国银保监会办公厅住房和城乡建设部办公厅中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知
银保监办发〔2022〕104号
各银保监局，各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团住房和城乡建设厅（委、管委、局），中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行，各副省级城市中心支行，各大型银行、股份制银行、外资银行：
一、允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。
二、保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。房地产企业要按照《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）规定开设预售资金监管账户，购房人缴纳的定金和首付款、商业银行发放的按揭贷款以及其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户。监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。
四、商业银行要合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。项目竣工交付或商品房项目完成房屋所有权首次登记预售资金协议解除后，保函相应失效。
五、监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。
六、商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目，应审慎出具保函。对于项目主体与总承包方存在关联关系的，要充分评估项目风险。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。
七、商业银行要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。
八、房地产企业提供商业银行出具的保函，向住房和城乡建设部门请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，监管账户行应配合住房和城乡建设部门做好必要的审核工作。住房和城乡建设部门研究同意后向监管账户行发出拨付指令。监管账户行根据住房和城乡建设部门拨付指令做好资金拨付，并等额减少账户管理额度。
九、在保函有效期内，如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款，出函银行应立即履约垫付，在保函额度内支付扣除账户内剩余资金后的差额部分。一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企业采取追索措施，保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类，不得隐藏风险。
十、各地不得强制商业银行出具保函，不得将出具保函与当地预售资金监管资格挂钩。住房和城乡建设部门、金融管理部门应为商业银行开展保函置换预售监管资金业务提供必要支持。
十一、房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。
十二、各地要加强房地产企业管理，对房地产企业违规使用资金的行为进行严肃查处。监管账户行、出函银行发现房地产企业违规使用资金，或在预售资金拨付后未及时补足差额资金，应及时报告有关部门。住房和城乡建设部门、金融管理部门可采取联合约谈、行政处罚等措施，督促房地产企业纠正违规行为。
中国银保监会办公厅
住房和城乡建设部办公厅
中国人民银行办公厅
2022年11月12日
（此件发至银保监分局、人民银行地市中心支行和地方法人商业银行）
中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行有关部门负责人就《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》答记者问
为支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、人民银行办公厅联合印发了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称《通知》）。
一、对保函的额度和期限有什么要求？
《通知》要求，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。
置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。
监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。
如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。
此外，要求商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。
二、商业银行开具保函置换预售监管资金应符合什么要求？
《通知》规定，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。
商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。
企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。
三、如何使用保函？
房地产企业提供商业银行出具的保函，向住房和城乡建设部门请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，监管账户行应配合住房和城乡建设部门做好必要的审核工作。
住房和城乡建设部门研究同意后向监管账户行发出拨付指令。
监管账户行根据住房和城乡建设部门拨付指令做好资金拨付，并等额减少账户管理额度。
四、商业银行应如何防范业务风险？
商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，选择经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。
要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。
一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企业采取追索措施，保全债权安全。
垫付资金应足额计提拨备、真实分类，不得隐藏风险。
五、房地产企业应履行什么责任？
房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。
房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。
法询资管研究
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公众号
各位有关单位：
法询将于2022年12月17日-18日在上海举办“二十大后银行信贷业务新逻辑及重点行业信贷策略”高级研修班。二十大的召开揭开了新时期全面深化改革的新征程，本次改革将对政府、国有企业、私营企业等各市场主体的权责重新进行界定，对资本、土地、劳动力等要素市场进行深度重塑，建设全国统一的大市场，推进城乡融合和区域协调发展，推进高水平对外开放，构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的高质量新发展格局。金融体系和金融机构的改革也将是本次深层改革重要的部分，同时实现这些宏伟目标的也离不开金融体系和金融机构提供的资金支持，作为金融体系中最重要的商业银行，应当如何顺应这些重大政策变革，如何在新时期构建信贷业务的新逻辑，研究重点行业的信贷新策略，关系到今后十年商业银行的生存和发展，也关系到每个从业人员的职业前途，在此政策转折的关键时刻，法询邀请行业内的资深专家对政策进行权威解读，对业务和实践进行手把手的指导，助力业内人士精准的把握最新政策动态，用好政策红利，转变思维，在深化改革新时期获得更好的发展机遇，作出更辉煌的业绩！
诚邀各单位派员参加！
课程特点
欢迎各位学员带着问题来听课，报名的同时提交各种问题，让本次培训成为一次珍贵的行业内经验交流会。
PART01课程纲要
主题一、2023年及今后3-5年的信贷投向策略与重点行业风控分析
赵老师12月17日
一、宏观形势与金融信贷环境分析
（1）理解把握新发展格局
（2）绿色信贷与数字化转型
2、新发展格局下的经济金融与信贷
（1）2022年宏观特点及2023年预测
（2）主要行业产业周期及供应链分析
（3）发展要安全在金融信贷方面的逻辑
3、疫情及后疫情时代的金融信贷环境
4、国际形势与中国新一轮开放预期
（1）中美；（2）俄乌；（3）中欧；（4）带路
5、从严监管与信贷发展
（1）金融监管趋势研判
（2）信贷发展的新逻辑
二、2023年及今后3-5年的信贷策略
（一）好的信贷结构应该是什么样的
1、40家A股上市银行信贷结构总体情况
2、好银行的好信贷结构
（1）业务结构：对公、零售、普惠、票据；非标
（2）客户结构：大、中、小；国有、民营、个人；
（3）行业结构
（4）期限结构
（5）担保结构
（二）2023年及未来短周期内的信贷策略选择
1、总体信贷策略
（1）“进”还是“稳”：哪些进、哪些稳、哪些退？
（2）“大”还是“小”：哪些做大、哪些做小？
（3）“长”还是“短”：哪些适合长期，哪些适合短期？
（4）“快”还是“慢”：哪些要快审快贷，哪些不急不慌？
2、行业产业策略
（1）基础设施、房地产、制造业；能源、交通--城市更新
（2）新基建、新能源--新基建对后疫情时代及未来经济影响；--新基建新在哪--两个“新能源”
（3）批发零售、幸福产业
（4）科技创新、专精特新小巨人
（5）普惠、个人经营、消费类
3、客户策略
4、产品策略
5、区域策略
三、2023年重点行业分析方法与审查要点
1、政府平台分析方法与审查要点分析
（1）政策详解及对银行融资的影响
（2）纳入财政预算的标准及对审查审批的启示
（3）融资平台客户财务和融资特征风险分析
（4）业务模式、风控要点及2022年审查审批建议
2、城市更新贷款分析与审查案例
（1）房地产一二级联动类城市更新贷款案例详解
（2）基础设施建设类城市更新贷款案例详解
3、2023年房地产贷款审查审批掌握意见
（1）市场基本情况、调控政策和走势分析
（2）房地产融资新模式及风险特征
（3）具体审批案例
（4）风险特征识别与重要环节把控
（5）授信政策应对办法与授信方案设计优化
4、新能源行业分析方法与审查要点分析
（1）行业产业链
（2）行业未来发展趋势
（3）风险特征识别与重要环节把控
（4）授信政策应对办法与授信方案设计优化
5、科技创新小巨人客户分析方法与审查要点分析
（1）总体授信策略
（2）客户分类与业务准入标准
6、生物制药项目分析方法与审查要点
主题二、商业银行2023年重点项目营销策略与信贷投放建议
陈老师12月18日
一、2022年宏观经济和政策回顾
1、2022年宏观经济和整体政策回顾
(1)2022年1-10月宏观经济回顾
(2)重点领域监管政策回顾（货币政策、财政政策、基建和房地产、制造业、小微等）
(3)2022年央行便利金融工具政策回顾（政策性银行资本金贷款、绿色金融便利工具、设备更新贷款等）
(4)从上市银行季报看2022年前三季度商业银行重点行业投向
2、2022年商业银行信贷投向重点回顾
(1)基建领域：专项债配套融资、城市更新贷款等
(2)房地产：存量展期、房地产并购融资等
(3)能源：光伏、风电和绿色能源
(4)制造业：专精特新和设备更新改造
二、2023年宏观经济展望和商业银行业务经营策略
1、2023年宏观经济展望和重点领域政策分析
(1)二十大提及的实体经济重点发展领域分析
(2)财政和货币政策预测及展望
(3)基建和房地产政策分析
(4)资本市场和债券市场展望
2、2023年商业银行业务整体经营策略
(1)全面支持实体经济发展
(2)继续支持地方债发行和配套融资
(3)化解地方政府隐性债务风险
(5)防范新能源领域重复建设和结构性产能过剩风险
(6)结合区域特点支持“专精特新”产业
三、2023年商业银行重点行业营销与信贷投放建议
(一）支持“专精特新”企业做大做强
1、我国中小企业梯度培养策略和“专精特新”概念
2、“专精特新”企业重点评价指标
3、“专精特新”重点行业分析
(1)集成电路行业及产业链概述
(2)光伏行业产业链分析
(3)新材料行业产业链分析
4、银行业“专精特新”金融产品
(1)建设银行：善新贷
(2)中国银行：“专精特信贷“
(3)兴业银行：全流程综合金融服务
(4)中信银行：科技e贷
(5)民生银行：服务北交所“专精特新”客群
5、“专精特新”企业营销和业务模式创新
(1)批量获客渠道：产业园区、股权交易中心、券商辅导拟上市企业
(2)通过核心企业拓展上下游企业
(3)与地方政府部门、政府融资担保基金合作支持高新技术企业发展
(4)上市和非上市企业差异化营销
6、商业银行服务“专精特新”企业业务模式创新
(1)阶梯型利率贷款降低“专精特新”企业融资成本
(2)投贷联动服务成长性企业
(3)股权、知识产权等无形资产质押拓展抵押担保方式
（二）2023年基础设施投资领域业务重点和商业银行经营策略
1、继续做好专项债发行及配套融资工作
(1)2022年政府专项债发行情况回顾与2023年发行情况预测
(2)专项债发行流程和项目包装重点分析
1)专项债重点支持项目梳理
3)专项债项目评审规则和操作要点
(3)专项债存款营销重点和案例分析
(1)城投企业市场化转型与配套融资需求挖掘
(2)城投平台企业信用风险评估的主要逻辑
(3)城投企业债务风险评估
(4)城投平台企业债务违约案例分析
3、2023年基础设施领域重点项目和融资模式分析
(1)基础设施公募REITS及商业银行配套融资（过桥贷和并购贷）
(2)EOD模式政策、营销建议及案例分析
(3)城市更新项目投融资模式实务及案例分析
（三）2023年房地产领域商业银行经营策略
1、2022年以来房地产行业监管政策回顾
(1)房地产并购和纾困政策
(2)购房退税、LPR利率下调和降低首套房首付款比例
(3)预售资金监管新政
(4)20大对房地产的新定调
2、房地产行业本轮危机根源及当前形势
(1）过度负债
(2）危机演化路径反思
(3）恒大危机回顾
(4)房地产当前行业基本面和现状
(5)房地产行业后市判断和2023年预测
3、2023年商业银行房地产业务开展建议
1)保障性租赁住房政策分析和解读
2)银行介入保障性租赁住房路径分析
3)银行支持保障性租赁住房经验和案例分析
1)房地产开发贷款评估方法
2)房地产开发贷款管理中的要点：账户管理、抵押、账户封闭式管理
3)房地产开发贷款风险防范重点：合规性风险、偿债能力风险、项目风险
(3)谨慎介入房地产企业信用债券
1)房地产信用风险缓释工具（CDS和CMW）介绍
2)房地产企业信用债券风险特征
3)CMBS和REITS的风险评估要点
(4)典型房地产企业债务违约案例分析
1)恒大地产债务违约全过程解析
2)造城运动积累大量债务：华夏幸福
3)商业地产受众群体有限：中弘地产
（四）2023年商业银行新能源行业信贷投放策略
1、2022年以来新能源行业产业政策回顾
(1)《关于促进新时代新能源高质量发展的实施方案》
(2)新能源产业“十四五”规划解读
(3)新能源补贴政策分析
2、2023年光伏、风电和新能源汽车行业发展展望
(1)当前形势下光伏、风电行业投资情况和发展趋势分析
(2)2023年商业银行参与光伏风电行业经营策略分析
(3)2022年前三季度新能源汽车销售和行业发展情况回顾
(4)2023年商业银行参与新能源汽车行业经营策略
3、商业银行服务新能源行业案例分析
(1)基于财政补助的应收账款保理业务
(2)光伏电站项目贷款案例分析
(3)商业银行营销新能源电力企业存款案例分析
4、2023年商业银行服务重点制造业领域机遇分析
四、2023年商业银行投行与金融市场业务开展建议
1、发展产业金融构建金融场景
(2)构建交易场景加载金融服务
(3)做大朋友圈营销产业链客户
2、专注创新型债务融资工具
（1）碳中和债
（2）乡村振兴票据
（3）权益出资票据
（4）保障房ABS
（5）信托债权ABS
(1)注册制下科创板、创业板上市公司募集资金过桥业务
(2)上市公司定向增发和并购融资
(3)上市公司股票质押和可转债、可交换债券投资
(4)上市公司股权激励和员工持股业务
4、加强并购贷款和并购金融服务
(1)企业常见并购需求和商业银行并购贷款基本要求
(2)并购项目评估分析要点
(3)并购贷款案例分析
5、公募基础设施REITS介绍及案例分析
(1)公募基础设施REITS定义、产品结构及发行申报流程
(2)发改委、交易所对基础设施公募REITS的发行管理要求
(3)公募基础设施REITS存在的潜在问题
(4)公募基础设施REITS案例分析
6、资管新规后商业银行股权投资业务开展途径和案例分析
(1)投贷联动方式参与股权投资
(2)通过基金份额收益权方式参与股权基金投资
(3)通过理财产品代销方式参与股权私募基金
(4)通过并购贷款参与股权私募基金
※请以实际授课内容为准。
PART02讲师简介
陈老师：
某大型商业银行总行投行部副总经理，负责全行对公业务产品创新，管理资产规模超过6000亿。熟悉商业银行对公业务、投行业务和资管业务。负责全行地方债营销、发行、政府平台债券融资、项目贷款、产业基金、上市公司并购、财务顾问等业务。
赵老师：
现为某全国性商业银行信贷评审部高管。有二十余年银行信贷管理经验，在信贷政策制度产品设计、信贷审查审批、不良贷款处置等方面有丰富经验。作为成员，参与了银监会信贷业务的管理办法起草制定。
PART03日程安排
日期：2022年12月17日-18日
地点：上海（课前一周通知）
PART04费用及优惠信息
现场参课：4200元/单人（包含培训费、场地费、材料费、午餐、茶歇）
优惠信息：3人成团，每位优惠300元，11月13日前缴费，再优惠300元每位。
线上参课：3200元/单人（包含培训费、材料费包邮）
优惠信息：3人≤人数≤5人，3000元/人/账号（赠送5本纸质教材）