金融资产风险分类办法对政信业务影响的简要分析
一、背景
二、主要变化
1.提出金融资产风险分类要求
明确金融资产五级分类定义（具体分类标准如下表所示），对债务逾期、资产减值、逃废债务等特定情形，以及分类上调、企业并购、资管及证券化产品涉及的资产分类等问题提出具体要求。
表1：金融资产五级分类的标准对比
五级分类定义
次级类
可疑类
损失类
（一）本金和利息虽尚未逾期，但借款人有利用兼并、重组、分立等形式恶意逃废银行债务的嫌疑；
（二）借新还旧，或者需通过其他融资方式偿还；
（三）改变贷款用途；
（四）本金或者利息逾期；
（五）同一借款人对本行或其他银行的部分债务已经不良；
（六）违反国家有关法律和法规发放的贷款。
（一）本金、利息或收益逾期，操作性或技术性原因导致的短期逾期除外（7天内）；
（二）未经商业银行同意，擅自改变资金用途；
（三）通过借新还旧或通过其他债务融资方式偿还，债券、符合条件的小微企业续贷业务除外；
（四）同一非零售债务人在本行或其他银行的债务出现不良。
至少归为次级类
（一）逾期（含展期后）超过一定期限、其应收利息不再计入当期损益；
（二）借款人利用合并、分立等形式恶意逃废银行债务，本金或者利息已经逾期；
（三）重组贷款（指银行由于借款人财务状况恶化，或无力还款而对借款合同还款条款作出调整的贷款）。
（一）本金、利息或收益逾期超过90天；
（二）金融资产已发生信用减值；
（三）债务人或金融资产的外部评级大幅下调，导致债务人的履约能力显著下降；
（四）同一非零售债务人在所有银行的债务中，逾期超过90天的债务已经超过20%。
至少归为可疑类
（一）本金、利息或收益逾期超过270天；
（二）债务人逃废银行债务；
（三）金融资产已发生信用减值，且预期信用损失占其账面余额50%以上。
至少归为损失类
无
（一）本金、利息或收益逾期超过360天；
（二）债务人已进入破产清算程序；
（三）金融资产已发生信用减值，且预期信用损失占其账面余额90%以上。
五级分类上调标准
同时满足：
（三）经评估认为，债务人未来能够持续正常履行合同；
（四）债务人在本行已经没有发生信用减值的金融资产。
2.提出重组资产的风险分类要求
细化重组资产定义、认定标准以及退出标准，明确不同情形下的重组资产分类要求，设定重组资产观察期。
3.加强银行风险分类管理
要求商业银行健全风险分类治理架构，制定风险分类管理制度，明确分类方法、流程和频率，开发完善信息系统，加强监测分析、信息披露和文档管理。
4.明确监督管理要求
监管机构对商业银行风险分类管理开展监督检查和评估，对违反要求的银行采取监管措施和行政处罚。
三、总体影响
（一）中小银行可用化债流动性大幅减少
围绕风险分类，《办法》将影响银行的不良率、拨备覆盖率、资本充足率等核心指标以及短期营业收入和利润水平。
《办法》实施后，持有地方政信类项目或公益类项目较多、未将逾欠期90天以上的贷款纳入到不良、此前对于不良认定尺度较松的地方中小法人银行可能面临不良资产生成压力，从而带来减值压力，金融资产阶段分类下迁会相应的增加其拨备的计提压力。
《办法》将风险分类范围扩展至承担信用风险的表内外金融资产，对部分同业、金融投资及表外业务占比较高的银行影响较大，加大其拨备计提和资本补充压力。部分已经通过表外业务和资管业务承担了大量地方政府以及城投债务的地方法人中小银行受《办法》规定的穿透计量以及交叉认定的影响，将进一步穿透业务并计提拨备，中小银行短期可能会面临更大的不良透明化，导致可用化债财务资源进一步压缩。
综上，中小银行可用化债流动性将大幅减少。
（二）债务置换、重组的腾挪空间被进一步压缩
二是不良认定连坐制度和跨金融机构交叉影响。在不良的判决标准上，引入“交叉违约”机制，不仅将债务人在同一银行的全部债务连带考核，还将范围扩大至跨行债务。主要是两种类型：
（1）如果非零售债务人本行的贷款或者债券等债权超过10%被纳入不良，其他90%的风险暴露也要纳入不良。
（2）同一非零售债务人在所有银行的债务中，逾期超过90天以上的债务已经超过20%。
引入“交叉违约”机制后，将使政府隐性债务及城投债务的他行置换操作受到影响。
三是对资产管理和ABS穿透认定趋严。对资产管理产品和ABS（部分信贷ABS豁免的除外）投资需要穿透做逐笔分类。信贷ABS可以豁免穿透，按照投资预期损失情况对产品整体进行分类。其他ABS比如交易所的ABS投资、银行间的ABN投资、银登的信贷资产流转、保险ABS等，需要银保监会认可才能豁免穿透。
（三）地方政府债务业务存续“分水岭”显现
《办法》对重组资产分类规则的规定“有紧有松”。先上结论：
有现金流支撑的项目更容易存续，无现金流项目存续空间进一步被压缩。
《办法》一方面进一步明确重组资产定义，重点对“财务困难”和“合同调整”两个概念作出详细的规定，细化符合重组概念的各种情形，堵塞监管套利空间。概念及界定具体如下：
“财务困难”主要包括：（1）本金、利息或收益已经逾期；（2）虽然本金、利息或收益尚未逾期，但债务人偿债能力下降，预计现金流不足以履行合同，债务有可能逾期；（3）债务人的债务已经被分为不良；（4）债务人无法在其他银行以市场公允价格融资；（5）债务人公开发行的证券存在退市风险，或处于退市过程中，或已经退市，且对债务人的履约能力产生显著不利影响；（6）商业银行认定的其他情形。
重组资产标准对比
重组资产
具体情形
财务困难包括以下情形：
（一）本金、利息或收益已经逾期；
（二）虽然本金、利息或收益尚未逾期，但债务人偿债能力下降，预计现金流不足以履行合同，债务有可能逾期；
（三）债务人的债务已经被分为不良；
（四）债务人无法在其他银行以市场公允价格融资；
（五）债务人公开发行的证券存在退市风险，或处于退市过程中，或已经退市，且对债务人的履约能力产生显著不利影响；
（六）商业银行认定的其他情形
合同调整包括以下情形：
（一）展期；
（二）宽限本息偿还计划；
（三）新增或延长宽限期；
（四）利息转为本金；
（五）降低利率，使债务人获得比公允利率更优惠的利率；
（七）释放部分押品，或用质量较差的押品置换现有押品；
（八）置换；（九）其他放松合同条款的措施
风险分类
重组贷款至少归为次级类
重组后的贷款如果仍然逾期,或者借款人仍然无力归还贷款，应至少归为可疑类
观察期要求
观察期自合同调整后约定的第一次还款日开始计算，应至少包含连续两个还款期，并不得低于1年
观察期内风险分类下调/观察期内未及时足额还款/观察期结束时财务困难未解决，应重新计算观察期
退出标准
而对于没有现金流或现金流无法覆盖债务本息的项目，则将面临严重的分类下调冲击，因为现行的国资担保增信措施已经不能像从前一样完全阻止分类下调。而一旦分类下调，不良认定连坐制度和跨金融机构交叉影响将给债务机构带来严重的信用风险。
同时，隐债置换业务的可操作性将迎来大洗牌，原先广泛适用的借新还旧、展期等操作可能被视为重组，进而限制了操作次数（《办法》对多次重组的分类作出明确规定，再次重组的资产至少归为次级类，并重新计算观察期），操作空间进一步被压缩。
银行及债务单位将面临关键抉择：即如何用好新规实施后的首次重组机会来协商调整合同条款以保证顺利渡过观察期，为债务单位赢得一年的喘息期。
（四）债务分类责任层级提升
《办法》明确，高级管理层应当负责制定金融资产风险分类制度，并负责推进实施，确保分类结果真实有效，并定期向董事会报告；董事会对于金融资产风险分类结果承担最终责任，并监督高级管理层履行风险分类职责。
新规明显提高了银行内部金融资产风险分类的管理层级，其中明确：董事会对金融资产风险分类结果承担最终责任，监督高级管理层履行风险分类职责。高级管理层应制定金融资产风险分类制度，推进风险分类实施，确保分类结果真实有效，并定期向董事会报告。对比旧规，只是要求“商业银行高级管理层要对贷款分类制度的执行、贷款分类的结果承担责任。这就要求银行在新规落地过程中，细化董监高之间在风险分类方面的职责分工。即政府隐债及或有债务（国企、城投债务）的分类责任层级将上提，银行机构高级管理层将在风险分类调整工作中承担更加显著的责任！
《办法》明确，2023年7月1日前发生的存量业务，银行机构需要尽快制订重新分类计划，逐步实现新旧标准的切换，确保按时达标。同时，各银行应当抓紧建立健全风险分类治理架构，完善风险分类管理制度，优化信息系统功能，加强监测分析和信息披露，切实提升风险分类管理水平。依法依规应对新规带来的大量政信债务展期冲击。严禁将不符合条件债务打包进行展期续作；严格依照新规加强存量逾期政信业务管控，做实资产风险分类；加强新纳入分类管控的表外政信融资业务管理，强化穿透式管控，做好拨备计提工作，全面真实反映表内外各类政信融资业务风险情况。
（五）外部监管压力
《办法》规定，银保监会及其派出机构定期或不定期评估商业银行金融资产风险分类管理状况及效果，将评估意见反馈商业银行董事会和高级管理层，并将评估结果作为监管评级的重要参考。
在延续《指引》规定的每年定期进行内部审计并向监管机构报送的基础上，新增监管机构定期或不定期主动进行评估的权力。但《办法》对于评估的具体流程和标准等内容未做具体规定，有待于监管机构后续进一步明确。
监管措施方面，《办法》规定，商业银行违反风险分类监管要求的，银保监会及其派出机构可以采取以下措施：
与商业银行董事会、高级管理层进行审慎性会谈；
印发监管意见书，内容包括商业银行金融资产风险分类管理存在的问题、限期整改意见和拟采取的纠正措施等；
要求商业银行加强金融资产风险分类管理，制订切实可行的整改计划，并报银保监会及其派出机构备案；
根据违规程度提高其拨备和监管资本要求；
责令商业银行采取有效措施缓释金融资产风险；
依据《中华人民共和国银行业监督管理法》等法律法规规定采取监管措施或实施行政处罚。
规定明确了监管机构可采取的监管措施，并且为商业银行违反风险分类监管要求的情况下监管机构采取处罚措施提供了更加明确的依据。
（六）引入多元化化债措施迫在眉睫1.银行不良资产处置需求激增，增加AMC展业机会
基于不良分类结果，主要有不良率和拨备覆盖率两项监管指标，尤其是拨备覆盖率要求范围在120-150%之间，如果新规一旦严格执行、风险分类覆盖范围扩大，部分中小银行的不良率、拨备覆盖率和资本充足率等监管指标可能不再符合监管要求，特别是承担大量地方政府债务及或有债务、达标压力大的部分区域性城商行、农商行将被迫选择加大不良资产处置，维护上述指标处于正常水平。
2.银行可进一步协同保险、信托、金融资产管理公司等机构
充分发挥各自优势，按照市场化原则积极参与政府和社会资本合作（PPP）、专项债配套融资、到期债务置换续做、发行债券融资等方式助力金融纾困和资产盘活；依托辖内区域股权交易中心、各类公共资源交易平台等多层次融资渠道，探索发展基础设施领域不动产投资信托基金（Reits）、资产证券化、产权交易等低息债权融资或无息项目股权融资方式进一步优化债务结构，降低融资成本。
四、影响较大的几类地方政府隐债及或有债务类型
（一）投资公司、市政公司、城投公司等通过代政府借款等方式的违法违规融资
影响解读：
目前，大部分此类隐性债务项目并无可持续现金流，一旦到期后再次通过原先周转续作方式存续，就可能被认定为重组资产进入观察期，观察期内如果无法正常还本付息，观察期结束就将面临下调为次级的风险。银行需尽快审查各类有关项目现金流情况，真实评估还本付息能力，并提前与债务单位协商可能存在的分类下调事宜。
（二）城投公司通过抵押储备土地和公益性资产、政府承诺、财政担保、质押政府购买服务协议约定的应收账款方式的违法违规融资
《办法》实施后，逾期超过90天的债权，即使抵押担保充足，也应归为不良（国资担保增信也没法阻止分类下调，除非划转资金支持还本付息）。
目前在实际执行过程中，部分银行仍以抵质押物公允价值能够覆盖抵质押贷款余额或有保证人担保且保证金充足为由，未将全部逾期超过90天的金融资产纳入不良。本次《办法》明确规定，金融资产逾期超过90天应至少归为次级类，逾期超过270天应至少可疑类，逾期超过360天应至少归为损失类，此类靠担保维持正常分类的政府及城投债务业务如果不重新调整合同及妥善安排第一还款源的话后续将面临分类下迁压力。
金融监管研究院
1867篇原创内容
公众号
主题一：新形势下政府项目精准谋划与城乡区域建设投融资创新实操及风险防范
7月7日周五全天
1、2022年12月中央经济工作会和2023年两会《政府工作报告》要点解读
2、国务院关于《扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》（国发〔2022〕12号）、中办、国办《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》、《“十四五”新型城镇化实施方案》（国函〔2022〕52号）投融资新思路要点解读
3、《关于银行业保险业支持城市建设和治理的指导意见》（〔2022〕10号）要点解读
4、《水利部国家开发银行关于加大开发性金融支持力度提升水安全保障能力的指导意见》（水财务〔2022〕228号）、《水利部中国农业发展银行关于政策性金融支持水利基础设施建设的指导意见》(水财务〔2022〕248号)等水利项目投融资政策要点解读
5、国办发〔2021〕40号、环境部6号文、住建部63号文等EOD、城市更新重要文件解读
二、地方政府高质量发展投融资新逻辑
1、区分隐性债务和市场化融资
2、区分政府投资项目和企业投资项目
3、规划有经营收入的项目（自求平衡与资源补偿）
4、区分政府直接投资和资本金注入项目
7、合规安排政府资金的多种使用方式
8、以土地的最终产出规划包装项目并融资
9、大基建时代的综合平衡
1、政府对于投资项目的分类管理
2、5号文后政府如何安排资金用于项目及如何判断项目的资金已经或可以列入政府预算
3、政府只有一年期的预算和三年期的中期规划，但资金支付期需要十年，如何解决？能否签订超过三年的政府支付合同
4、发改的政府投资与财政的政府采购的区别及项目安排
5、审批制、核准制、备案制的要求有什么不同，如何认定政府投资项目和企业投资项目
6、政府如何合规把钱支付平台及社会资本？
7、政府采购具有融资的机会，如何融资？
10、无经营收入的基建项目如何策划包装
11、如何识别包装企业投资项目？
12、如何定义垫资及垫资与投资的区别
13、施工企业为平台公司垫资合规吗？什么是”硬垫资”什么是”软垫资”，该如何操作
14、如何甄别是否构成隐性债务，银监15号文对于隐债的认定？
五、企业市场化投资基建项目的模式与实务案例
1、企业核准备案为何可以应用“投资人+EPC”或“投资合作+EPC”模式？
2、真假“投资人+EPC”模式如何判断？
3、纯公益性项目打包可否用“投资人+EPC”模式？是否为隐性债务？
4、“投资人+EPC”模式下合规性分析及案例
6、“投资人+EPC”模式下市场化融资运用要点
7、“投资人+EPC”模式下项目资本金筹集模式
8、“投资人+EPC模式”政府补贴怎么补才合规？
9、央企、国企与地方平台合作采用“投资合作+EPC模式”操作项目的两类五种合规模式分析
10、“投资人+EPC”模式“两标并一标”解析
11、避免“投资人+EPC”沦为BT模式违规应注意的问题。
六、有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例
（一）土地资源
1.政策、要点与路径
2.某综合开发案例
（二）土地指标资源
2.某空心村整治案例
（三）河砂资源
2.某水利建设利用河砂特许经营案例
（四）矿产资源
2.某国有公司利用矿产资源进行基础设施投资案例
（五）碳权资源
2.某碳权资源结合项目开发案例
（六）林权资源
2.某林权资源结合项目开发案例
（七）旅游资源
2.某旅游资源结合项目开发案例
七、土地储备与开发项目投融资实务要点分析
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、平台公司与社会资本方如何合规介入土储业务？
3、土地出让金如何合规用于片区开发项目，建设时序、土地供应及预算如何衔接？
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？
5、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
6、什么是生地出让、毛地出让、熟地出让？
7、如何分析片区项目的可融资性？
8、哪些情况可以带方案出让土地、打通土地一二级开发？如何实现土地开发一二级收入联动
9、专项债解决土储资金的模式与要点
10、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
11、如何进行片区项目资金平衡分析？
12、如何确定片区开发投融资模式？
13、如何进行片区综合开发开展市场化融资？
14、如何设置分期分片开发和峰值支付
15、如何规避“以国企购地方式虚增土地出让收入”？
16、什么是土地增减挂钩业务，土地增减挂钩指标交易和耕地占补平衡指标如何融资
17、什么是全域土地综合整治，融资模式
18、土地集中流转项目如何融资？
19、什么是产城融合用地？有哪些支持政策？
1、土地出让金返还模式（合规要点）
2、委托代建+采购工程、采购服务模式
3、做地模式
4、投资人+EPC模式
5、专项债模式
6、土地注入模式
7、股权（基金）合作+施工模式
8、二级赎买一级模式
9、反向委托（或反向购买）模式
10、包装借款模式
九、EOD项目运作实务
（一）EOD项目操作要点解析
1、EOD核心理念
（1）EOD的基础、支撑与载体
（2）EOD核心要点：融合+一体+反哺
2、EOD生态环境的七大类与十五小类
3、EOD的三项反哺产业分类及细分行业
4、EOD模式下E与D关联的合规性分析
5、EOD项目的收益逻辑—水、砂、林、产、地、财
8、EOD项目开展的三个阶段及操作流程要点解析
9、EOD的“五位一体”和“三个内涵”
10、EOD项目如何选择生态项目与产业项目及占比分析
12、EOD项目预期收益、支出及资金平衡方案策划要点
13、6号文要求“不以土地出让收益、税收、预期新增财政收入等返还补助作为项目收益”该如何理解，土地出让金及新增税收资金如何合规安排？
14、EOD申报金融储备入库项目的要点解读
（二）EOD实务操作与案例解析
1、生态环境治理+生态友好产业开发一体化发展模式案例
2、生态环境治理+文旅开发一体化发展模式案例
3、生态环境治理+乡村振兴一体化发展模式案例
4、生态治理+清洁能源一体化开发案例
5、环境治理+产业开发一体化发展模式案例
6、基于EOD视角的矿山生态修复
（1）结合农旅融合的矿山生态修复模式
（2）结合新型城镇化的矿山生态修复模式
7、EOD“指标”交易模式的应用案例
1、EOD项目融资模式
2、四大融资兑现路径机制
3、项目资本金的筹措方式
4、政策性银行的融资路径
5、财政资金和补贴的合理利用
6、EOD结合片区开发的合理利用
7、反向委托（或反向购买）模式：一二级联动融资模式
8、如何申报EOD并拿到融资
9、长江上游石亭江流域综合治理暨绿色发展经济带开发项目融资模式介绍
十、新政下学校医院等公共服务项目的融资
1、义务教育和公立医院融资的困境
2、专项债融资
3、“以租代建”模式的应用及其案例
4、“建办分离”模式及其案例
5、民办公用的“共建模式”的应用及其案例
主题二：地方政府隐性债务化解与存量资产盘活、做地和城市更新模式解析与业务机遇分析
7月8日周六全天
2、《财政部关于地方政府隐性债务问责典型案例的通报》
3、近年来各地政府化债情况回顾
4、遵义道桥和云南康旅事件对地方政府化债的影响
5、中央经济工作会议、国务院工作报告对地方政府化债的要求
二、地方政府债务分类和隐性债务定义
1、地方政府债务演变过程：从地方债置换“一二三类债务”到“隐性债务”
2、地方政府隐性债务管理要求及常见问题
(1)、隐性债务识别、置换和化解
(2)、隐性债务置换过程中的常见问题
3、财政部和审计署对地方政府隐性债务化解的要求
(1)、统筹财政资金
(2)、盘活存量资产
(3)、借新还旧
(4)、延长期限、降低利率
三、地方政府隐性债务化解途径和案例分析
1、隐性债务化解中的常见问题
(1)、财政补贴、返还资金、政府奖励是否属于政府隐性债务？
(2)、债务系统补录是否违规？
(3)、债务化解和置换的差异
2、隐性债务化解途径和案例分析
(1)、通过高层级平台融资化解（案例分析：国开行银团贷款化解省级高速类隐性债务）
(2)、通过经营性物业融资化解（某银行通过经营性物业贷款打包化解地方平台企业隐性债务
(3)、通过盘活存量资产化解（某银行通过停车场收费权盘活化解地方政府隐性债务）
(4)、通过延长期限、降低成本逐步化解
3、隐性债务化解中的常见问题
(1)、“明股实债”类隐性债务如何化解？
(2)、流动资金贷款类隐性债务如何化解？
(3)、遇到政府换届怎么办？
(4)、如何合理设计债务化解计划？
(5)、隐性债务是否会二次展期？如何处理？
四、盘活存量资产途径和方式
1、存量资产的基本概念
2、政策覆盖的存量资产范围和种类
3、盘活存量资产扩大有效投资的重点领域分析
(1)、重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产
(2)、有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产
4、盘活存量资产扩大有效投资的重点区域及操作要点
(1)、建设任务重、投资需求强、存量规模大的区域
(2)、地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区
5、盘活存量资产的保障条件
(1)、项目合法合规，资产产权明晰
(3)、兼顾公众利益与投资者利益
(4)、财税金融资产配套完善
(5)、中介服务机构能力
6、盘活存量资产的风险防控
(1)、防止新增地方政府隐形债务
(2)、防止出现国有资产流失
(3)、防止损害公共利益
(4)、妥善解决社会矛盾和冲突，控制社会稳定风险
7、盘活存量回收资金的使用
(1)、确保主要用于项目建设，形成优质资产
(2)、精准有效支持新项目的领域及要求
(3)、适当用于“三保”支出及债务还本付息的条件
(4)、对于新项目建设配套资金支持的方式
8、盘活存量资产的主要方式及操作实务
(1)、基础设施不动产信托投资基金（REITs）模式
(2)、政府和社会资本合作（PPP）模式
(3)、产权交易模式
(4)、发挥国有资本投资、运营公司功能作用
(5)、综合开发利用改扩建模式
(6)、闲置资产改造转型模式
(7)、混改、兼并重组模式
(8)、资产证券化（ABS）模式
五、土地储备与做地模式简介和对比
1、土地储备的内涵和边界
(1)、土地整理的范畴
(2)、土地储备实施方式
(3)、土地储备开发涉及的主要内容：前期手续阶段、组织实施阶段、土地入市阶段
(4)、土地补偿费用和征收安置常见方式
(5)、土地储备开发项目申报审批流程
(6)、土地储备开发中常见问题
问题1：“毛地”转让方式下如何进行将拆迁成本和土地出让相挂钩？
问题2：土地储备中心是否可以进行购买服务？
问题3：土地储备开发模式下政府购买服务方式融资是否可行？
2、做地与土地储备差异与对比
(1)、广州做地十条内容解读
(2)、郑州地铁TOD模式政策分析
(3)、做地与土地储备的差异
(4)、做地与土地一二级联动开发模式的关系
(5)、带方案招商做地模式项目操作要点
要点3：各项工程项目的开工手续完备情况
要点4：项目收入中来自于财政性支出的部分如何合规支付
要点5：项目销售收入情况预测及是否可以覆盖融资本息
六、城市更新概念、模式和主要政策分析
1、从棚改到旧改、城市更新、公共保障性租赁住房
(1)、棚改模式和发展历程回顾
(2)、城市更新概念和发展历程回顾
(3)、公共保障租赁住房概念和“十四五”规划
2、《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》后城市更新发展趋势分析
(1)、城市更新实施中的常见模式分析
(3)、城市更新拆迁融资渠道分析
(4)、从土地一二级联动开发转向综合治理
3、从住建部《实施城市更新行动可复制经验做法（第一批）》看城市更新业务发展趋势
(1)、机制建设方面
(2)、长效运营收入平衡改造投入
(3)、资金保障和融资渠道
(4)、供地政策突破
(5)、审批流程
七、做地与城市更新拆迁融资途径与问题分析
1、常见做地与城市更新筹资方案分析
(1)、政府直接投资+委托代建模式
(2)、划拨土地+企业自建+土地出让补偿模式
(3)、引入市场化主体开发+利润分成模式
(4)、政府+社会资本合作（PPP）模式
(5)、ABO+EPC+F模式
(6)、城市更新基金
(7)、公募基础设施REITS
2、做地与城市更新中拆迁融资要点分析
(1)、征拆迁阶段如何合理设计融资方案
(2)、财政资金在城市更新中的主要作用
(3)、PPP模式在城市更新中的应用
3、做地与城市更新融资业务中常见问题分析
(1)、土地出让收入是否可以直接返还开发企业？
(2)、做地与城市更新涉及的公益性项目如何融资？
(3)、做地与城市更新中的集体土地流转问题
4、做地与城市更新拆迁融资典型案例分析
(1)、某行园区开发产融结合贷款案例分析
(2)、长沙梅溪湖片区开发案例分析
(3)、广东佛山某村集体产业园区改造升级项目融资案例分析
(4)、做地与城市更新拆迁融资常见问题分析
问题1：如何解决拆迁资金？
问题2：征拆迁后无法进行土地二级开发的几种情形
问题3：银行介入旧改项目融资的阶段和潜在风险
02课程特点
※业务一线专家授课，专业性和实操性强
※全面、专业、紧跟政策变化和实践最新动态
※欢迎各位学员带着问题来听课，报名的同时提交各种问题，让本次培训成为一次珍贵的行业内的经验交流会
03讲师介绍
林老师：国家发改委经济体制改革研究会理事，中国投资协会专家委员，财政部PPP财务专家，国际注册融资规划师、国际注册私募投资基金管理师、高级人力资源管理师、具有律师及基金从业资格，金融硕士研究生。中至远集团总裁。长期致力于平台转型、双向混改、重组并购、公司战略、公司治理等领域的研究与实践，拥有15年以上的国企改革及管理咨询经验。
陈老师：某大型商业银行总行投行部副总经理，负责全行对公业务产品创新，管理资产规模超过6000亿。熟悉商业银行对公业务、投行业务和资管业务。负责全行地方债营销、发行、政府平台债券融资、项目贷款、产业基金、上市公司并购、财务顾问等业务。
日期：2023年7月7日-8日
地点：河南·郑州（具体地址报名后告知）
费用：4200元/人（包含培训费、场地费、材料费、午餐、茶歇、纸质教材、纸笔）不含交通和住宿费，早餐酒店住宿赠送。团购优惠