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首先，我们对承租人与次承租人不做区分，而是对经营性房屋（也即非居住房屋）的实际经营使用者（实际承租人）是否可以获取部分征收款来进行探讨。
综上所述，（次）承租人作为被征收房屋的实际经营使用者，通常而言，从行政诉讼的判例中可以推测出其有权获取征收补偿款中属于实际经营使用者的独立补偿利益部分。这一点从征收单位与被征收人签订的国有土地房屋征收补偿协议也可以体现，如团队本次承办的案件，在征收补偿协议中有明确约定征收补偿中的哪些款项可用于处理房屋租赁关系。不过在民事审判实践中，有的法院倾向于按照民法的公平原则，合理确立各方义务，从而支持（次）承租人的补偿利益诉求[6]，而有的法院则倾向于认为租赁合同应严格遵循意思自治原则，若（次）承租人在与出租人的租赁合同中明确有类似“如遇动迁，出租人不承担承租人的一切费用”等约定，则（次）承租人将无法向出租人主张补偿款，如上海市黄浦区人民法院(2021)沪0101民初3031号判决认为，“关于第三项诉请，《租赁合同》约定，如遇动迁，本合同自然终止，被告不承担原告的一切费用，因此被告无需向原告支付违约金或征收补偿款。”所以站在（次）承租人的角度，建议在签订租赁合同时明确如遇动迁合同解除后的补偿款项分配问题。
从上文分析中可以看出，只有在作为补偿义务主体的房屋征收部门既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议中给付属于实际经营者的独立补偿利益，也不另行与实际经营者签订安置补偿协议解决其独立补偿利益问题的情况下，实际经营者才可直接向补偿义务主体提起行政诉状主张权利。在房屋征收部门已经在和房屋所有权人的安置补偿协议中给付实际经营者所享有的独立补偿利益时，作为次承租人的实际经营主体则无法再向征收人提起行政诉讼，而只能向民事主体提起房屋租赁合同纠纷，在此情况下，其是否能突破合同相对性向与其没有直接合同关系但作为被征收人而实际获得征收补偿的业主进行主张呢？笔者以“次承租人、停产停业、征收”作为检索条件，在威科先行中找到几个上海地区比较有代表意义的次承租人起诉要求给付征收补偿的房屋租赁合同纠纷案件，下面对此展开分析。
表1(2018)沪民申777号系列案件涉及各当事人及对应案件整理
表2(2019)沪01民终6180号系列案件及当事人诉讼地位整理
表3(2019)沪01民终6180号系列案件当事人对应租赁关系整理
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”除此之外，实践中征收单位还会给予装潢补偿、签约奖励等。对于作为非居住房屋的实际经营使用者的（次）承租人可以获取的独立补偿利益的范围，由于征收补偿的不同款项对应的是不同损失，我们应当根据各部分补偿的性质和目的分别进行分析。
装潢补偿应包括对出租人及承租人对房屋的装饰装修损失的补偿，且一般情况下业主是同意（次）承租人对房屋进行装饰装修的，如遇征收，可移动物由（次）承租人搬走，已经形成附合的装饰装修物往往没有约定如何处理。这里可结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》来进行分析。该解释第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。并且第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”由此可见，对于已经形成的装饰装修物，若租赁期间届满，由于（次）承租人对房屋进行的装饰装修价值已经在租期内发挥殆尽，则（次）承租人无权对征收单位给予主张补偿[15]；若租赁期尚未届满，则在剩余租赁期内的装潢补偿应在业主与（次）承租人之间按公平原则进行分配。
为了加快征收工作的推进，征收部门往往对尽快搬迁的征收对象予以递增的奖励与补贴。此时，由于（次）承租人实际占有使用房屋，（次）承租人是否配合搬迁清退工作，直接影响到该部分补偿的金额，并且（次）承租人在清退过程中会实际产生搬迁、临时安置等费用，业主在这个过程中反而不会产生实际损失，故笔者认为，（次）承租人可以主张搬迁安置补偿。
综合而言，若征收发生在租赁合同期内，作为非居住房屋实际经营使用者的（次）承租人可以基于租赁合同关系向合同相对方主张搬迁安置补偿以及部分停产停业补偿、部分装潢补偿。
对于征收补偿案件，在房屋征收部门既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议中给付属于实际经营者的独立补偿利益，也不另行与实际经营者签订安置补偿协议解决实际经营者独立补偿利益问题的情况下，作为实际经营者的（次）承租人作为直接利害关系人，可直接向房屋征收部门提起行政诉讼主张权利。
[1]《城市房屋拆迁管理条例》第四条，“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”
[2]《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”[3]《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款，“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”[4]《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”
[5]《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十四条，“（征收非居住房屋的补偿）征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
征收非居住房屋的，应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿：
（一）被征收房屋的市场评估价格；
（二）设备搬迁和安装费用；
（三）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；
（四）停产停业损失补偿。
被征收人、公有房屋承租人按期搬迁的，应当给予搬迁奖励。具体奖励标准由区（县）人民政府制定。”第三十五条，“（停产停业损失补偿）因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。
[6]如后文将详细分析的上海一中院(2019)沪01民终6180号案例。
[7]一审：上海市松江区人民法院(2018)沪0117民初4069号，判决驳回原告对二房东的所有诉求，仅支持拆迁单位与业主支付其配电设施补偿款60,360元；
二审：上海市第一中级人民法院(2018)沪01民终12343号，维持原判；
再审：上海市高级人民法院(2019)沪民申1320号，驳回再审申请。
[8]本案中元翰公司与云峰公司均实际经营使用案涉房屋，元翰公司将其承租的部分面积转租给云峰公司。
[9]本案涉及多层承租关系、多名各层级的承租人，各个主体之间有数次诉讼，在6180号案件判决生效之后，业主茸新五金厂又反过来对元翰公司提起财产损害赔偿纠纷，要求元翰公司支付其房屋占有使用费，该案一审被上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初4051号判决驳回业主的诉讼请求，二审上海市第一中级人民法院改判，作出(2020)沪01民终9269号判决，部分支持了业主对实际承租人的占有使用费的诉请。
[10]《中华人民共和国民法总则》第六条，“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”
[12]如上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初10649号判决，“厂房租赁合同约定因国家动迁提前终止合同，上海鼎鸿文化用品有限公司无需承担违约责任。上海忠征精密电路板设备有限公司要求上海鼎鸿文化用品有限公司向其赔偿停产停业损失及营业执照损失，缺乏依据，本院不予支持。”上海市第二中级人民法院(2021)沪02民终834号判决驳回上诉，维持原判。
如上海市黄浦区人民法院(2021)沪0101民初3031号判决书中所写，“关于第三项诉请，《租赁合同》约定，如遇动迁，本合同自然终止，被告不承担原告的一切费用，因此被告无需向原告支付违约金或征收补偿款。”
[13]如上述案例3。
[15]正如上海市第一中级人民法院在(2018)沪01民终12343号判决书中所写，“第二，装饰装修损失和辅助设施损失。一则，洁斯家公司对此缺乏充足的证据加以证实，二则，洁斯家公司作为承租人，其在装修投入或设施添附时理应对租赁期届满后不续约的风险有所预见，即便在不定期租赁中洁斯家公司亦应对任隆公司有权随时解除双方之间的房屋租赁合同关系具有相应的风险意识，因此洁斯家公司已将这些投入费用作为实现租赁合同目的的必要成本，在双方无明确约定的情况下，无权要求任隆公司再作赔偿或补偿。”