一纸官宣，让悬疑了三四年的杭州区划调整“大事件”，终于结了案
网友们也跟着嗨起来
有人发现了背后隐藏的“深意”，并赋诗一首：
东临平西临安，东西平安
有人臆测出各个新行政区千奇百怪的复杂心态
还有人调侃，怎么绕也绕不清的“余杭”
作为一个严肃的房产媒体，我们还是正经地聊一聊，区划调整之后之后的杭州楼市。
哪些板块将迎来新机会？哪些板块又会遇到新挑战？
并且，为了方便大家买房，我们还制作了区划调整后的杭州楼市地图，标注了今年所有的在售和待售的楼盘。
除了楼市地图，我们还准备了杭州最新的限价地图，包含了57宗即将出让的新地块的全新限价。
杭州十区“大洗牌”
区划调整后，新的行政区有个新的定位和目标：
拱墅区——高质量建成运河沿岸名区，进一步擦亮“繁华武林”“千年运河”等金字招牌
余杭区——高水平建设创新余杭、品质之区、文明圣地，打造面向世界、引领未来、服务全国、辐射全省的未来城市样板地、未来科技策源地、未来产业引领地。
创建综合性国家科学中心核心区、全国共同富裕示范先行区、全面数字化转型实践示范区
钱塘区——对标先进、创新赶超，千方百计发展大产业，以杭州医药港、钱塘芯谷等六大产业平台为支撑，全力引龙头、强链条、促集聚
临安区、富阳区还是地盘最大的，而萧山区、新余杭区，都被压缩进了1000平方公里以内
滨江区则成为杭州最小的行政区
杭州新老十区土地面积对比
图源：找房宝
原余杭区一分为二后，也被从“人口老大”的位置上拉下马，并滑落到第4
新的萧山区则一举反超，成为新的“杭州人口最多行政区”。壮大后的上城区和拱墅区，紧随其后
杭州新老十区人口对比
同样，GDP方面，被分割后，新的余杭区也退居第二
拥有皇城根老底子和杭州市政府的新上城区，则坐上了第一的宝座，但领先优势并不明显
凭借未来科技城强大的产业实力，余杭区反超也是早晚的事
杭州新老十区GDP对比
虽然人口和面积都在杭州十区中垫底，但同样是产业高地的滨江区，在人均GDP方面，则傲视群雄，不仅遥遥领先第2名新余杭区，更是排在第3名的上城区的2倍
杭州新老十区人均GDP对比
杭州楼市里的新机会
了解了区划调整后各区的实力和未来目标，我们再来看看在楼市里蕴藏着哪些机会
上城向东——钱江新城二期
拱墅向北——运河新城
临平向南——临平南融主城区块
余杭向北——云城
钱塘向中——下沙沿江等沿江区域
（点击回顾原文：这是中国·新杭州）
这些板块无疑将很值得看好
今天，我们再来聊聊一个有意思的区域：行政区交界处
因为浙江特殊的“省管县”制度，杭州有一个主城区与非主城区的区别
主城区享受杭州的教育资源，非主城区却不能。所以，新老“浙江第一区”——原萧山和原余杭，虽然有着GDP光环，但也是常常被诟病的“除外区”
萧山、余杭的初中毕业生，是不能考杭州主城高中的。因为他们是省直管的，财政大头上缴省里，而不是市里。杭州的教育资源自然也就不能享受
机会也就藏在主城区与非主城区的交界处
我们知道，杭州的新房限价，相当于一个政府指导价，通过新房价格来引导二手房价
而因为有主城区与非主城区的区别，交界处常常会出现“限价瀑布”
比如原江干区与原余杭区共管的丰收湖，主城区部分限价3.3W/㎡，非主城区部分3W/㎡。可别小瞧了这相差的3000元/㎡，常常就是一边流摇，一边摇号的分水岭
这还是价差比较小的
崇贤与运河新城北，不过是一路之隔，限价分别为2.3W/㎡和2.95W/㎡，相差6500元/㎡
勾庄核心与运河新城核心，限价分别为3.1W/㎡和3.8W/㎡，相差7000元/㎡
以上都是原余杭区与主城区之间的“限价瀑布”
萧山不仅同样如此，还是限价里的黄果树瀑布，落差让你大跌眼镜
市北西与滨江区，同样是一路之隔，限价分别为3.75W/㎡和4.92W/㎡，相差约1.2W/㎡
还有萧山新区和滨江区西兴板块。萧山新区的滨江·博语华庭，限价3.4W/㎡；
滨江区的龙湖·滨康天曜城，限价5.15W/㎡。两个项目相距不过1.4公里，一站地铁的距离，限价却足足相差了1.75W/㎡
区划调整后，主城区和非主城区的划分，势必生变。焦点主要在涉及原萧山和原余杭的4个行政区
虽然官方还没有明确说法，但只要稍加推敲，结果已经不言自明
未来科技城是中组部、国资委确定的全国4个未来科技城之一，是浙江省十三五期间重点打造的“创新极核”之一，新余杭区毫无疑问仍将归省管
萧山虽然正式分出去了大江东，但后者财政其实早就由市里统筹，这次只是走了个形式。萧山仍归省管，也不会有太大疑问
钱塘区从经济区变为行政区，直接划入主城，也没有悬念
因此，临平区划入主城基本也只差官宣了
这样，杭州主城仍然保持6个不变（原来为上城、下城、西湖、江干、拱墅、滨江；现在为上城、西湖、拱墅、滨江、临平、钱塘）
了解了这些，我们就应该读懂哪些板块有机会，哪些会出现一定的利空
利好哪些板块？
丰收湖
一旦临平官宣为主城区，原江干与原余杭区3000元/㎡的主城与非主城的“价格瀑布”，也就该消失了，这是肉眼可见的红利
值得注意的是，根据杭州最新挂牌的首批集中供地限价，如今属于上城区的丰收湖综合体，限价提到了400元/㎡，达到33400元/㎡
而临平区部分，仍是30000元/㎡，“价格瀑布”还在拉大
虽然江干并入上城后，上城区的教育资源暂时不会倾斜到临平区。但既然同为主城区，一路一街之隔的鸿沟，是时候渐渐磨平了
很多人不看好分区后的临平，认为失去了未来科技城这块大肥肉，对临平很不利
正因如此，临平也会更急切地融入主城，向南发展
实际上，临平素有“小香港”之城，核心区的城市界面已经很成熟。但南部靠近新上城区部分，反而乱糟糟的
早在2019年，临平在制定南融主城板块的招标时，就提出了从“融入主城区”向“就是主城区”提升
有心的购房者，早在那个时候就开始布局了
再加上钱江新城二期将作为新上城着重发展的板块，有了它的助攻，距离其最近只要2公里的丰收湖，未来还有很大想象空间
暗号：丰收湖
崇贤
同样的，崇贤划入临平区之后，也将摇身一变成为主城
目前与运河新城北部6500元/㎡的价差，显然又是一个大红包
加上崇贤的地铁也在路上了，这个曾经被人嫌弃的板块，最近已经红的发紫
暗号：崇贤
东湖新城、塘栖
这也要得益于临平成为主城
高层限价从1.98W-2.2W/㎡的塘栖、东湖新城，即将成为新的主城最低门槛
以前，最低门槛是限价1.98W/㎡的大江东核心，但实在是太远，直线距离武林广场30公里
而东湖新城距离武林广场只要20公里，而且，通过9号线还能直通钱江新城，年底即将通车；9号线预计还将延伸到塘栖（限价1.98W/㎡）
论规划，东湖新城有市民广场、文化中心、森林公园、高铁站，级别不输大江东
据悉，刚刚结束登记的中天·汀洲印月，已成为东湖新城第一个中签率低于10%的楼盘，将限售5年
暗号：东湖
利空哪些板块？
丁桥
大江东太远，从自住的角度看，通常大家会把丁桥看做主城最后的洼地之一
丁桥曾经是原江干区与原余杭区的交界处，靠近原余杭区的长睦一带，限价2.6W/㎡
不过，随着临平区的到来，“主城最后的洼地”有了竞争对手了
虽然戴上了“上城区丁桥”的高帽子，但是，向北不到4公里的星桥，限价2.4W/㎡，性价比也很高
丁桥的业主已经在感慨，“身价涨了，房价没涨”
大江东
前面提到，大江东最大的“劲敌”是东湖新城，后者一旦戴上主场的光环，对大江东将构成威胁
不过，对于购房者来说，多一个选择，未必不是件好事
大江户核心的楼盘，中签率也许会提高一些，让在这里工作、需要自住的购房者，多一点摇中的几率
湘湖、义桥
区划调整之后，杭州的几个mini区消失了，滨江区反而成了杭州最小的行政区。近1千平方公里的萧山区，是杭州八区最大的
此前也有传言，被划入三江汇的湘湖、义桥等地，会从萧山区划入滨江区，解决萧山区太大，滨江区发展空间不足的问题
但传言只是传言，最终没有成真，不然区划调整的动作就确实太大了。湘湖、义桥的希望也就落了空
不过，加入三江汇的大家庭，它们都已经喜提超级大利好了
以上为正文，来自杭州真有好房
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