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2019.09.11
编者按
城市的发展总是伴随着商业版图的扩张与演变。厦门商业商服市场早期以百货为主导，2001年全市首个大型购物中心——SM城市广场开业；2011年出现增长高峰；随后的三四年间新开业购物中心数量显著减少，进入发展停滞期，2012-2015年新增购物中心商业面积仅49万平方米。受城市规划、自贸区优惠政策、人口向岛外迁移、岛内东部提升等多重因素影响，2016-2018年全市商业服务市场逐步“回暖”，迎来华润万象城、宝龙一城、建发湾悦城、世茂Emall等多个优质购物中心入市；同时，岛外商业地产也迎来春天，万科云城、马銮湾生活广场、尚柏奥特莱斯、首创奥特莱斯等一批大型商场相继开业或入驻岛外新城区域。十几年来，厦门的商业不断快速发展，从单一业态到复合布局，主流商圈不断进化升级，商业格局的演变映射出的是城市发展路径、居民消费变革、商业地产升级等多个侧面。
本专题共分为上、下两部分，本篇为上篇，从区位、交通便捷度、消费客群基础、业态丰富性、一线品牌聚集度五大维度对思明、湖里两区的商业中心进行了分析研判；下篇将于今年10月（总第95期《读地》）推出，将聚焦海沧、集美、同安、翔安岛外四区商业中心群像，敬请期待。
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本文将从区位情况、交通便利性、消费人群聚集度&客群基础、建筑规模、业态丰富性、一线品牌聚集度六大维度对厦门全市商业中心进行综合评价，评级标准分为S-A-B-C-D五级，评级规则如下：
是否位于配套成熟的城市核心区、毗邻居住区；
可达商场的交通方式的种类（地铁、BRT、公交），以及商场周边是否有停车场；
依据商业建筑面积来划分规模，分为15-20万平、10-15万平、5-10万平、5万平以下4个档次；业态丰富性：依据商场业态类型多寡，若有配备影院、大型商超、溜冰场、游乐场等特色项目为加分项；
依据商场周边聚集的客群数量来进行评定，是否临近人群集聚、客群基础庞大的大型的职住区域，如产业园、商务区、景区、高校、居住社区等；
国际奢侈品、国际国内一线品牌的商铺数量越多则聚集度越高。
一、厦门商业环境探究
2018年，厦门城镇居民人均可支配收入达50948元，跻身全国前十名。随着城乡居民收入增长带动社会消费稳步提升，数据显示，2018年厦门实现社会消费品零售总额1542.4亿元，增长6.6%，较强的消费能力成为支撑全市商业地产投资建设热潮的重要基础。同时，在愈发强劲的消费带动下，厦门的零售业发展也是势头迅猛。根据厦门市商务局监测，2018年国庆黄金周，全市27家重点大型百货、超市、家电等主要商场销售成果喜人，实现商品销售额16925万元，百货类商场销售保持两位数的增长，零售消费市场发展态势良好，呈现供需两旺态势。城市消费总量的上升推动了商圈的蓬勃发展。
据统计，如今厦门全市有超过40座购物中心林立，人均占有商业营业面积为1.5-2.0平方米，超过人均1平方米的国际标准值。目前厦门已进入商业体量快速增长时期，仅2018年新增的购物中心面积就达25万平方米，全市购物中心的总存量目前约为220万平方米左右，未来3-5年内规划以及即将开业的购物中心还有10余家。根据此前公布的《厦门市商业网点布局专项规划（2016-2030）公示》文件，2020年，岛内商业营业总面积宜控制在400万平方米左右，岛外商业营业总面积宜控制在600万平方米左右。2030年，岛内商业营业总面积宜控制在400万平方米左右，岛外商业营业总面积宜控制在880万平方米左右。目前来看，厦门主要商业中心大体还是集中于岛内思明、湖里两区，岛外现状分布较少，但从规划来看，未来岛外商业空间将具备巨大的发展潜力。
思明区
思明区是厦门全市商业氛围最强劲、商业设施最密集、拥有S、A级商业中心最丰富的行政区。凭借华润万象城、SM城市广场、中华城、磐基名品中心等重量级城市综合体，思明区在全市商业版图上雄踞无可撼动的霸主地位。从区域上来看，老城核心区的中山路、火车站-莲坂等传统商业核心区商业中心密集程度最高，牢牢占据C位。不过近年来随着厦门岛东部商务人居板块的崛起，思明区东部片区的商业格局迎来质与量的同步提升——如观音山商务区就在近期新增了观音山广场、海西金谷广场两大商业项目，以满足该片区内日益凸显的商业设施匮乏与消费需求旺盛的矛盾。值得一提的是，虽然思明区作为厦门发展程度最高的城市核心区，在商业用地方面已难以有新增供给，但其近年来在存量挖掘方面亦展现出了巨大的潜力，如将原“松柏汽车站”“厦门卷烟厂”等存量用地重新规划升级成全新商业配套，以提升老城区松柏片区及禾祥西片区的商业配套。随着城市更新的推进，思明区凭借其经济、政治中心的优势，依然有新增商业中心的能力。
思明区主要商业中心评级一览
中华城坐落于中山路步行街区，是厦门发源地——中华街区上的人文商业地标，承载着厦门百年商业文化脉络，是最具厦门人文风尚的商业地产。中华城总建筑面积为16万平方米，是集旅游、购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性商业中心。其地理位置优越，位于镇海路，扼守厦门传统文旅商圈门户——中山路步行街，坐拥年百万级别的商旅客流。商场紧邻厦门地铁1号线起始站——镇海路站及中华城公交车站，交通可达性较高，因此对于较远范围内的客群依然有着强大的吸附能力。在业态组合方面，中华城拥有美妆、高端服饰、餐饮、家电、教育培训、美容美体等丰富业态，同时配备有真冰滑冰场、影院、独立品牌书店等游乐业态，逐渐形成了国际化妆品MALL与轻奢品牌、人气餐饮配合时尚潮牌的业态组合，既有伯爵（Piaget）、卡地亚（Cartier）、万国（IWC）、玛莎拉蒂（Maserati）等高端奢侈品牌，同时也有各类快消品牌入驻，因此可满足多层次消费者的购物、娱乐、休闲需求。加上商场总体上的装修风格较为高端、庄重，给人以“高大上”的满足感，因此中华城也成为厦门市民出行购物的首选商业中心之一。
2、世茂E-mall
2、罗宾森购物广场
2、明发商业广场
3、SM城市广场（1-3期）
SM三期于2018年启动建设，将通过天桥与SM目前运营中的两个购物中心相连，包括1栋18层的酒店及4层的商业裙楼形成集购物、美食、休闲、娱乐、商务为一体的超级城市综合体，总投资9亿元，计划2021年6月完工。
加州商业广场位于莲前东路，是一座集休闲、娱乐、购物等多功能于一体的购物中心。商场规模属于中型，总建筑面积约8万平方米左右，共分为六层，地上四层，地下二层，配备约1万平方米的地下停车场及地面大型停车场。商场面向莲前大道嘉盛豪园东侧，瑞景新村对面，西连火车站、莲坂等商圈，东接会展中心。商场紧邻快速公交BRT快3线洪文站，及瑞景商业广场站、洪莲里站、外国语学校瑞景分校站等公交站点，交通便捷度较高。加州商业广场业态以服饰、精品、餐饮等为主，合计占比约77%。入驻品牌定位以平价品牌为主，包括优衣库、MOMENT、XPINI、PUMA，以及国际大型连锁超市沃尔玛、麦当劳、嘉乐年华美食广场、电玩世界、大型手机城等。加州商业广州邻近嘉盛豪园、福满山庄、东芳山庄、金鸡亭等大型社区，以及前埔等居住着大量在软件园二期工作的新市民群体，消费客群较为庞大。
2、瑞景商业广场
松柏天虹购物中心位于思明区仙岳路与莲岳路交汇处（原“厦门松柏长途汽车站”），将建设成为中高档商业和办公综合体。作为天虹商场在厦门布局的第3个购物中心项目，松柏天虹购物中心商业面积达4.3万平方米，定位为“畅享欢乐时光的生活中心”，致力于打造“逛、吃、淘、乐、购”的欢乐新体验。
2、禾祥鑫天地
3、海西金谷广场
4、观音山广场
2、建发湾悦城
3、乐群广场
乐群广场是厦门枋湖社区打造的枋湖发展中心的商业项目。目前天虹百货已进驻乐群广场，命名为五缘湾天虹购物中心，是天虹在厦门体量最大的一家购物中心，面积达到7.5万平方米。乐群广场西临云顶北路，紧邻BRT快速公交快1线市行政服务中心站，穆厝村口、穆厝里、穆厝南里等公交站点分布于商场周边，交通可达性较强。该购物中心为顾客打造了多条独家特色的主题街区：厦门岛上首条室内F1全景赛道、科幻炫酷的小天空间站、文艺浪漫的“C街·万事集”……近百项“欢乐时光”项目顾客提供一站式的娱乐消费体验。此外，天虹围绕生活零售、吃喝玩乐、儿童成长、便利生活等板块，引进了sp@ce超市、CGV影院、永旺茉莉幻想乐园、西西弗书店、微喔便利店、优衣库、MUJI、85度C等品牌。高端影院品牌CGV、儿童主题乐园“莫莉幻想乐园”等品牌为首次登鹭。
东百蔡塘广场
华信广场位于湖里区华盛路与湖里大道交叉口东南侧，是厦门市和湖里区的重点建设项目，由世界500强中国华信能源有限公司投资兴建。广场建设用地约2公顷，总规划建筑面积约10万平方米，预计2019年建成并投入运营。广场内部配置商业街、购物中心、5A级写字楼等建筑形态，集购物、办公、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商业与办公圈。