北京市首例：法院依法判决要求开发商老物业
“将房屋土地测绘技术报告书分层平面示意图记载的
规划建筑面积高达602.2平方米的物业管理用房”
全部腾空如数交还给小区业主委员会！
附一：
2020年12月28日北京市第一中级人民法院（2020）京01民终5115号《民事裁定书》
附二：
2021年11月30日北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初5199号《民事判决书》。
上诉期内原被告双方均未对北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初5199号《民事判决书》提出上诉！
2022年1月6日北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初5199号《民事判决书》已是生效判决！
附三：
——
《上诉人北京市海淀区玲珑花园业主委员会
诉讼代理人北京市忆通律师事务所李劲松律师
2020年9月24日
在北京市第一中级人民法院二审合议庭开庭时
当庭陈述说明的上诉请求及上诉事实与理由》
上诉人（一审原告）：北京市海淀区玲珑花园业主委员会。
负责人：宋煜，主任。
住所地：北京市海淀区蓝靛厂南路59号玲珑花园会所一层。
被上诉人（一审被告）：北京玲珑花园物业发展有限公司。
法定代表人：郑连营，董事长。
住所地：北京市海淀区蓝靛厂南路59号玲珑花园中心会所一层。
第三人（一审第三人之一）：中核物业服务有限公司。
法定代表人：王冠，总经理。
住所地：北京市西城区车公庄大街12号。
第三人（一审第三人之二）：中国时代远望科技有限公司。
法定代表人：王亚文，董事长。
住所地：北京市海淀区蓝靛厂南路59号玲珑花园（会所）23号楼2层、3层。
上诉人因不服海淀区人民法院王一凯审判长聂冉2019年12月23日制作出来的并于2019年12月25日邮寄送达上诉人的北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初36406号《民事判决书》，现依法提出上诉。
上诉请求：
上诉人北京市玲珑花园小区业主委员会现在当庭细化明确，上诉人的上诉请求是：
一、请求二审人民法院依法判决“撤销北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初36406号民事判决”。
二、请求二审人民法院依法判决被上诉人北京玲珑花园物业发展有限公司“腾退被其非法占有并且非法出租给第三人中国时代远望科技有限公司使用的玲珑花园小区23号楼中心会所三层中心区域两间房屋建筑面积合计602、20平米的物业管理用房并将其移交返还给上诉人北京市玲珑花园小区业主委员会”。
三、请求二审人民法院依法判决被上诉人北京玲珑花园物业发展有限公司
腾退
被其非法占有擅自处分违法出租的
“24号楼总建筑面积是654、43平方米的规划用途是为本小区居民配套建设的区内居民使用为区内居民服务的小区公共服务设施幼儿园用房”
以及
“23号楼中心会所一层总建筑面积是1001、53平方米的规划用途是为本小区居民配套建设的区内居民使用为区内居民服务的小区公共服务设施金融银行用房、洗衣店用房、美容中心用房、库房、购物中心用房、邮电所用房、保安室用房、卫生站用房、商务中心用房、办公室用房、值班室用房”、
“23号楼中心会所二层总建筑面积是1060、46平方米的规划用途是为本小区居民配套建设的区内居民使用为区内居民服务的餐厅备餐间用房、餐厅用房、餐厅包房用房、餐厅冷饮厅用房、更衣室用房、办公室用房、财务室用房”、
“23号楼中心会所四层总建筑面积是804、14平方米的规划用途是为本小区居民配套建设的区内居民使用为区内居民服务的小区公共服务设施管理用房”、
“23号楼中心会所地下一层总建筑面积至少是720平方米的规划用途是为本小区居民配套建设的区内居民使用为区内居民服务的公共服务设施健身用房、淋浴间更衣室用房、行政性管理用房、台球厅用房、卡拉OK厅用房、游艺厅用房”、
“23号楼中心会所三层中心区域两间房屋建筑面积合计602、20平米物业管理用房之外的总建筑面积是458、26平方米的规划用途是为本小区居民配套建设的区内居民使用为区内居民服务的小区公共服务设施商业商店用房、商业商务办公室用房”
并“按照法定规划设计用途恢复其规划使用功能将其移交给上诉人”。
四、请求二审人民法院依法判令被上诉人北京玲珑花园物业发展有限公司“按照北京市建委的规定对玲珑花园小区锅炉房屋进行移交”。
五、请求二审人民法院依法判令被上诉人北京玲珑花园物业发展有限公司负担本案全部诉讼费用。
（上诉人《民事上诉状》上列写的上诉请求是：
二、请求二审人民法院依法判令被上诉人北京玲珑花园物业发展有限公司腾退占用的玲珑花园小区会所（除了移交给中核物业服务有限公司之外剩余部分）、幼儿园等公共配套设施。
三、请求二审人民法院依法判令北京玲珑花园物业发展有限公司按照原始规划设计图恢复玲珑花园会所和幼儿园的规划使用功能。
五、请求二审人民法院依法判令被上诉人北京玲珑花园物业发展有限公司按照北京市建委的规定对玲珑花园小区锅炉房屋进行移交。
六、请求二审人民法院依法判令被上诉人北京玲珑花园物业发展有限公司支付本案全部诉讼费用。）
上诉人当庭陈述的上诉事实与理由：
一、上诉人在上诉状中已列写的全部内容，上诉人现当庭不再宣读。
上诉人现在要当庭
详细陈述强调说明的，
就是以下二十二项具体事实和理由。
其中的第一项至第十二项，
主要是
与上诉人当庭细化明确的
第二项上诉请求
（即：请求二审人民法院依法判决被上诉人北京玲珑花园物业发展有限公司“腾退被其非法占有并且非法出租给第三人中国时代远望科技有限公司使用的玲珑花园小区23号楼中心会所三层中心区域两间房屋建筑面积合计602、20平米的物业管理用房并将其移交返还给上诉人北京市玲珑花园小区业主委员会。）
其中的第十三项至第二十二项，
第三项上诉请求
（即：上诉人请求二审人民法院依法判决被上诉人北京玲珑花园物业发展有限公司腾退被其擅自处分属于业主的共用设施设备使用权非法占用出租的幼儿园用房及“中心会所一层总建筑面积是1001、53平方米的为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施金融银行用房、洗衣店用房、美容中心用房、库房、购物中心用房、邮电所用房、保安室用房、卫生站用房、商务中心用房、办公室用房、值班室用房”、“中心会所二层总建筑面积是1060、46平方米的为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的餐厅备餐间用房、餐厅用房、餐厅包房用房、餐厅冷饮厅用房、更衣室用房、办公室用房、财务室用房”、“中心会所四层总建筑面积是804、14平方米的为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施管理用房”、“中心会所地下一层总建筑面积至少是720平方米的为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的公共健身用房、淋浴间更衣室用房、公共行政管理用房、台球厅用房、卡拉OK厅用房、游艺厅用房”等物业管理用房之外的建筑面积合计3993、43平方米的其他物业共用部分其他公用设施并恢复其规划使用功能将其移交给上诉人。）
第一、上诉人要当庭陈述说明的第一项具体事实是：
（一）引发本案诉讼的直接原因，
上诉人一审庭审时已经明确本案的案由是物业服务合同纠纷，
但是本案并非“物业服务质量纠纷”也不是“物业服务收费纠纷”。
本案是，
物业服务合同终止业主共同决定解除前期物业服务合同后，
建设单位前期物业服务企业没有依法“与全体业主进行物业共用部分查验移交接收”、没有依法“移交物业共用部分”，
而引发的物业服务合同纠纷！
身为小区建设单位的被上诉人在业主共同决定解除前期物业服务合同后没有依法依约“与全体业主进行物业共用部分查验移交接收”、
身为小区物业服务企业的被上诉人在物业服务合同终止60日内没有履行移交物业共用部分与全体业主完成交接这一合同约定和法定的义务，
引发出的物业服务合同纠纷！
而且，
案涉2015年12月4日《玲珑花园小区物业服务委托合同》的根据，
这，
在案涉《玲珑花园小区物业服务委托合同》的“第一章总则”里已经书面清楚写明了
（二）具体而言，
引发本案诉讼的直接原因，
1、被上诉人没有按照《玲珑花园物业服务委托合同》第二十五条要求做到“落实分离自己的发展商和身份与物业服务提供者身份”（见合同第6页）！
在没有征得上诉人即合同甲方事先书面同意或者委托的情况下，被上诉人即合同乙方违约非法利用或者变相利用物业共用部位或共用设施设备开展经营活动！
在未经上诉人即合同甲方书面同意的情况下，被上诉人即合同乙方以改变、租借、让渡等方式违约非法处理了小区规划范围内的24号楼654、43平方米物业以及23号楼中心会所至少3339平方米物业或物业方面的利益！
3、被上诉人没有按照《玲珑花园物业服务委托合同》第二十八条要求做到“乙方基于发展商身份，按照甲方的要求，派出专业人员向甲方交接规划说明书、配套设施工程竣工图等竣工验收资料、配套设施的产权归属资料等物业管理服务档案资料。交接后，再由甲方将有关物业管理服务档案资料移交给作为物业服务提供者的乙方（见合同第8页）”；
乙方自合同签定后至今，始终没有履行合同约定义务“基于发展商身份，按照甲方的要求，向甲方交接规划说明书、配套设施工程竣工图等竣工验收资料、配套设施的产权归属资料”！
4、被上诉人没有按照《玲珑花园物业服务委托合同》第二十九条要求做到“乙方物业事实服务与合同服务衔接应做到无缝衔接。有关交接以核对后的函件和目录形式交接（见合同第9页）”！
5、被上诉人没有按照《玲珑花园物业服务委托合同》第三十条要求做到“乙方在签订本合同后五个工作日内，与甲方办完有关物业事实服务与合同服务衔接事宜。并就物业事实服务与合同服务衔接前后的责任等事项签订《物业交接协议》（见合同第9页）！
7、被上诉人没有按照《玲珑花园物业服务委托合同》第三十二条要求做到“本合同终止30日前，乙方填报属于业主所有的固定资产、办公、冷设备、工具、小区物业管理资料、共用部分共用设施资料清单、衔接服务项目时从业主委员会移交的物业管理资料等交接清单，送业主委员会审核（见合同第9页）”！
8、被上诉人没有按照《玲珑花园物业服务委托合同》第三十三条要求做到“在本合同终止20日前，乙方向甲方移交其掌握的、包括但不限于前述第二十九条所述的全部物业管理档案与资料（见合同第9页）”！
9、被上诉人没有按照《玲珑花园物业服务委托合同》第三十四条要求做到“在合同终止当日，乙方向甲方移交其掌握的小区全部物业管理用房（见合同第9页）”！
10、被上诉人没有按照《玲珑花园物业服务委托合同》第三十五条要求做到“除对物业共用部位、共用设施设备进行查验以及后续善后工作所需人员外，乙方其它工作人员应在合同终止当日全部撤离本小区（见合同第9页）”！
11、被上诉人没有按照《玲珑花园物业服务委托合同》第三十六条要求做到“交接时，乙方与甲方作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方移交共用部分共用设施（见合同第9页）”！
12、被上诉人没有按照《玲珑花园物业服务委托合同》三十七条要求做到“交接的结果由甲方、乙方和甲方选定的新物业服务企业三方共同签字确认（见合同第10页）”！
13、被上诉人没有按照《玲珑花园物业服务委托合同》第四十八条要求做到“乙方违反本合同约定，擅自占用小区共用部位、共用设施设备的，应在接到业主委员会通知后立即腾退、排除妨碍。利用上述共用部位、共用设施设备开展经营活动的，应向甲方支付相当于此项经营收入双倍的违约金（见合同第11页）”！
14、被上诉人没有按照《玲珑花园物业服务委托合同》第五十三条要求做到“乙方在合同终止或解除合同后，不撤出本物业和移交管理用房，每逾期一日向甲方支付违约金，违约金标准为每日应收物业服务费的二倍。由此造成的经济损失超过违约金的，还应另行支付赔偿金（见合同第11页）”！
15、被上诉人没有按照《玲珑花园物业服务委托合同》合同最后一页即第13页第五十八条之后明确列写的备“注”之“本合同附件四和本合同附件五”的要求做到“签写《物业交接清单》作为本合同附件四、签写《玲珑花园小区物业管理用房使用协议》为本合同附件五（见2015年12月4日签定的物业服务委托合同第13页）”！
（三）、而且，
被上诉人的上列违约行为，同时还是违犯了自2010年10月1日起施行的北京市人民政府令第219号《北京市物业管理办法》下列规定的违法行为！
北京市人民政府令第219号《北京市物业管理办法》
第十条业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，
并移交下列资料：
(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；
(三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料。
全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。
第二十七条物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：
(一)移交物业共用部分；
。
本办法所称物业服务企业，包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位。
本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。
（四）、以2003年国务院《物业管理条例》第三十八条“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房交还给业主委员会”、
2007年中华人民共和国主席令第62号《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”、
法释[2009]7号《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”、
北京市人民政府令第219号《北京市物业管理办法》第十条第二十七条第四十五条
“业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域”、
“物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：(一)移交物业共用部分”、
可以清楚知道：
1、2016年1月1日至12月31日期间，上诉人确实是没有直接把玲珑花园23号楼3层这两间建筑面积共计602、20平方米的物业管理用房的使用权移交给被上诉人。
但是，
2015年12月4日之前被上诉人不是以小区物业服务公司的身份而合法取得玲珑花园23号楼3层这两间建筑面积共计602、20平方米的物业管理用房的使用权的话，
被上诉人是不可能以其他任何身份，
合法取得玲珑花园23号楼3层这两间建筑面积共计602、20平方米的物业管理用房的使用权！！！
2、《物业管理条例》第三十七条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”以及2015年12月4日《玲珑花园小区物业服务委托合同》里所说的“物业管理用房”，
依法就是指的“23号楼中心会所3层这两间建筑面积共计602、20平方米的物业管理用房”！！！
3、《物业管理条例》第三十七条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”以及2015年12月4日《玲珑花园小区物业服务委托合同》里所说的“物业管理用房”，
依法根本不可能是指现物业服务企业及上诉人目前被迫临时借用的23号楼一层这5间总建筑面积约127平米左右的房屋！！！
4、同样，
《物业管理条例》第三十八条“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房交还给业主委员会”以及《物业服务合同》里所说的“物业管理用房”，
依法根本不可能是指现物业服务企业及上诉人目前被迫临时借用的23号楼一层这“5间总建筑面积约127平米左右的房屋”！！！
5、在2017年1月1日被上诉人与上诉人的物业服务合同终止时，
被上诉人作为物业服务企业依法依约都是必须将中心会所三层这两间建筑面积共计是602、20平方米的物业管理用房“移交返还给上诉人北京市海淀区玲珑花园业主委员会”！
6、自2017年1月1日被上诉人与上诉人的物业服务合同终止时起，
被上诉人对于玲珑花园23号楼3层这两间建筑面积共计602、20平方米的物业管理用房依法依约都是根本不再有半点“占有、使用、收益和处分的权利”！
7、被上诉人无论是身为建设单位还是身为物业服务企业，
依法依约都是无权“擅自处分属于业主共有共用设施的玲珑花园23号楼3层这两间建筑面积共计602、20平方米业主的物业管理用房的使用权”！！！
被上诉人身为小区开发建设单位，
按照《》自2010年10月1日起施行的北京市人民政府令第219号《北京市物业管理办法》第十条“业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域”的规定，
在2017年1月1日小区业主共同决定解除前期物业服务合同时，
是必须与全体业主“对包括23号楼3层建筑面积共计602、20平方米物业管理用房在内的所有物业共用部分共用设施进行查验交接”！！！
被上诉人身为小区物业服务企业，
按照《玲珑花园物业服务委托合同》约定以及自2010年10月1日起施行的北京市人民政府令第219号《北京市物业管理办法》第二十七条“物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行移交物业共用部分这一交接义务，并撤出物业管理区域”的规定，
在2017年1月1日物业服务合同终止时，
是必须在60日内“履行移交包括23号楼3层两间建筑面积共计602、20平方米物业管理用房在内的所有物业共用部分共用设施这一交接义务”！！！
身为2015年12月4日《玲珑花园物业服务委托合同》合同主体之一的物业服务企业“北京玲珑花园物业发展有限公司”，
它不仅是具有“小区前期物业服务企业”的身份并负有相应合同义务，
它而且是还具有小区“建设单位”的身份并负有相应的合同义务！
所以，
身为2015年12月4日《玲珑花园物业服务委托合同》合同主体之一的物业服务企业“北京玲珑花园物业发展有限公司”；
其合同权利与义务，
与普通小区业主共同决定解除一家受小区建设单位委托在小区为业主提供事实物业服务的小区前期物业服务企业后，
新聘用的另一家普通正常单纯的物业服务企业的合同权利与义务，
是完全不一样。
这一点，
在上诉人前面陈述列举出来的2015年12月4日《玲珑花园物业服务委托合同》有关条款里，
有充分的体现。
二、上诉人要当庭陈述说明的第二项具体事实是：
2017年12月18日与中国时代远望科技有限公司书面签写《北京市房屋租赁合同》的出租方北京玲珑花园物业发展有限公司董事长郑连营，
在2017年12月18日之前，
应当是非常清楚：
1、玲珑花园小区业主委员会2017年7月6日已经正式向海淀法院起诉“要求北京玲珑花园物业发展有限公司中国时代远望科技有限公司腾退交还被其长期非法占有使用处分收益的中心会所三层的602平方米物业管理用房给玲珑花园小区业主委员会”。
2、23号楼三层中心区域的两间房屋建筑面积合计602、20平方米的物业管理用房的法定所有权人是玲珑花园小区全体业主！
3、北京玲珑花园物业发展有限公司根本不是“23号楼三层中心区域两间房屋建筑面积合计602、20平方米的物业管理用房”的合法所有权人！
4、玲珑花园小区业主委员会2017年7月6日已经正式向海淀法院起诉“要求北京玲珑花园物业发展有限公司中国时代远望科技有限公司腾退交还被其长期非法占有使用处分收益的中心会所三层的602平方米物业管理用房给玲珑花园小区业主委员会”。
1、北京市海淀区玲珑花园业主委员会2017年7月6日的起诉书。
2、北京玲珑花园物业发展有限公司2017年11月30日的民事答辩状。
3、海淀区人民法院2017年11月13日关于2017年11月30日下午14时00分到北京市海淀法院复兴法庭23法庭开庭的书面通知。
4、2017年11月30日下午的书面庭审笔录。
5、2017年1月9日北京市房地产测绘所《房屋土地测绘技术报告书》中清楚标明了“三层中心区域是两间合计实测建筑面积为602、20平方米的物业管理用房，其中一间物业管理用房实测建筑面积为201、05平方米，另一间物业管理用房实测建筑面积为401、15平方米”的三层平面示意图等。
6、2017年1月9日北京市房地产测绘所《房屋土地测绘技术报告书》所附的北京玲珑花园物业发展有限公司1999年4月15日《玲珑花园小区公用部位分摊原则》里所写的“以下面积小区内所有业主分摊：物业管理用房。本分摊原则由我公司制定，由此所发生纠纷由我公司自行解决”等。
7、北京玲珑花园物业发展有限公司2011年10月18日写给北京市海淀区地方税务局的《说明》里的“中心会所在产权证上的编号是23，许可证面积4404、45平方米，房屋所有权证面积4124、54平方米”等。
三、上诉人要当庭陈述说明的第三项具体事实是：
2017年12月18日北京玲珑花园物业发展有限公司与中国时代远望科技有限公司书面约定“自2018年1月1日起把23号楼三层中心区域两间房屋建筑面积合计602、20平方米的物业管理用房有偿出租给中国时代远望科技有限公司使用十年”之前，
所谓的承租方中国时代远望科技有限公司的董事长王亚文总经理顾军营，
都是非常清楚
至少也是都应当清楚：
1、23号楼三层中两间房屋建筑面积合计602、20平方米的物业管理用房的法定所有权人是玲珑花园小区全体业主！
2、北京玲珑花园物业发展有限公司根本不是“23号楼三层中两间房屋建筑面积合计602、20平方米的物业管理用房”的合法所有权人！
3、玲珑花园小区业主委员会2017年7月6日已经正式向海淀法院起诉“要求北京玲珑花园物业发展有限公司中国时代远望科技有限公司腾退交还被其长期非法占有使用处分收益的中心会所三层的602平方米物业管理用房给玲珑花园小区业主委员会”。
因为：
（1）2017年12月18日时任承租人中国时代远望科技有限公司董事的郑连营，同时就担任着出租人北京玲珑花园物业发展有限公司的董事长。
（2）、2017年12月18日时任承租人中国时代远望科技有限公司董事长的王亚文，在2009年12月09日至2015年02月06日，是既长期担任承租人中国时代远望科技有限公司董事长，同时又直接兼任着出租人北京玲珑花园物业发展有限公司的董事长。
（3）、2017年12月18日时任承租方中国时代远望科技有限公司的总经理顾军营，在2009年12月9日至2015年2月6日这长达15年期间，一直是既担任出租方北京玲珑花园物业发展有限公司董事又担任承租方中国时代远望科技有限公司总经理。
而且2015年2月6日起至2016年3月16日，顾军营是既担任出租方北京玲珑花园物业发展有限公司董事长，同时又担任承租方中国时代远望科技有限公司总经理。
四、上诉人现当庭陈述说明的第四项具体事实是：
1、2018年1月至12月31日期间，
北京玲珑花园物业发展有限公司按每天每平方米3元的租价非法出租这602、2平方米的所有权依法属于业主的“物业管理用房”给了其母公司中国时代远望科技有限公司，
仅仅2018年这一年，
北京玲珑花园物业发展有限公司就由于非法出租602、20平方米的物业管理用房，
而从中国时代远望科技有限公司获取到了高达69、94万元的巨额不当得利！
（参见：2017年12月18日的《北京市房屋租赁合同》）
2、按2018年这一年北京玲珑花园物业发展有限公司由于非法出租这602、2平方米的物业管理用房而从中国时代远望科技有限公司获取到了高达69、94万元租金来测算，
2003年至2017年12月31日这14年里，
北京玲珑花园物业发展有限公司仅由于非法出租这602、2平方米法定所有权人为小区全体业主的物业管理用房，
可获取到979万元的租金收入！！
3、按2018年这一年北京玲珑花园物业发展有限公司由于非法出租这602、20平方米的物业管理用房获取到了高达69、94万元租金标准来测算，
北京玲珑花园物业发展有限公司仅由于非法出租24号楼654、43平方米的幼儿园用房，
可获取1003万元的租金收入！！
五、上诉人现当庭陈述的第五项具体事实是：
2017年1月9日北京市房地产勘察测绘所出具的23幢即中心会所产权登记测绘《房屋土地测绘技术报告书（商品房类使用）》，
充分证明了；
1、在2017年12月18日之前，
北京玲珑花园物业发展有限公司的董事长以及中国时代远望科技有限公司的董事长（即：北京玲珑花园物业发展有限公司与中国时代远望科技有限公司）
是都非常清楚：
23号楼3层所有房屋的总建筑面积是1060、46平方米。
其中
3层中心区域靠北边的这一间是室内建筑面积201、05平米的物业管理用房，
3层中心区域靠南边的这一间是室内建筑面积401、15平米的物业管理用房。
23号楼三层中心区域这两间物业管理用房的实测建筑面积，共计是602、20平方米。
23号楼3层这两间物业管理用房的这共计602、20平方米建筑面积，
是早就已让小区全体业主分摊付款购买了的业主公摊面积！
23号楼3层这两间室内建筑面积共计602、20平方米的物业管理用房，
不仅是2003年《物业管理条例》和2007年《中华人民共和国物权法》已法定其所有权人为小区全体业主的财产，
而且是北京市海淀区玲珑花园小区全体业主已经按602、20平方米分摊面积全额支付了相应公摊面积购房款的财产！
（详见：
2017年1月9日北京市房地产测绘所提交给北京玲珑花园物业发展有限公司的《房屋土地测绘技术报告书》里的中心会所23幢“三层平面示意图”、“跨楼（功能区）共有共用建筑面积分层汇总表”、“房屋建筑面积分户计算明晰表”。
特别是其中出图日期2017年1月9日清楚注明了“建筑面积1060、46平方米、分摊面积602、20平方米、中心区域北面这间物业管理用房201、05平方米、中心区域南面这间物业管理用房401、15平米”的中心会所23幢“三层平面示意图”。）
2、2017年12月18日，
北京玲珑花园物业发展有限公司的董事长以及中国时代远望科技有限公司的董事长（即北京玲珑花园物业发展有限公司与中国时代远望科技有限公司），
就是
在其明知
“玲珑花园小区23栋配建楼中心会所三层的602平方米物业管理用房的法定所有权人是小区全体业主”的情况下，
所谓的出租人北京玲珑花园物业发展有限公司依法根本“不是玲珑花园小区23栋配建楼中心会所三层的602平方米物业管理用房这一小区公共服务设施的所有权人”的情况下，
所谓的出租人北京玲珑花园物业发展有限公司依法根本“无权处分玲珑花园小区23栋配建楼中心会所三层的602平方米物业管理用房这一法定所有权属小区全体业主的公共服务设施”的情况下，
玲珑花园小区业主委员会2017年7月6日已经正式向海淀法院起诉要求北京玲珑花园物业发展有限公司和中国时代远望科技有限公司腾退交还北京玲珑花园物业发展有限公司和中国时代远望科技有限公司非法占有使用收益的会所三层的602平方米物业管理用房的情况下；
双方恶意串通，
损害玲珑花园小区业主委员会所代表的玲珑花园小区业主对全体业主享有法定所有权的小区23号配建楼中心会所三层的600多平方米物业管理用房的合法权益，
非法决定签写《北京市房屋租赁合同》书面约定
“自2018年1月1日起出租人北京玲珑花园物业发展有限公司把23号楼三层中心区域两间房屋建筑面积合计602、20平方米的物业管理用房全都有偿出租给承租人中国时代远望科技有限公司使用十年”！
六、上诉人现当庭陈述说明的第六项具体事实是：
这一行为依法就是属于“无处分权的人处分他人财产”！
这一行为依法就是属于“恶意串通，损害第三人利益”！
七、上诉人现当庭陈述说明的第七项具体事实是：
1、中心会所三层中602、20平方米物业管理用房自2001年7月25日起即是法定归玲珑花园小区全体业主共有。
2003年至今中国时代远望科技有限公司一直是在擅自改变中心会所三层中602、20平方米物业管理用房用途非法使用中心会所三层中602、20平方米物业管理用房。
中国时代远望科技有限公司2003年至今对中心会所三层中602、20平方米物业管理用房的实际使用，
根本不是基于“合法有效、租价公道、交易时机正常的”租赁合同！
2、中国时代远望科技有限公司自一审至今始终不曾提供出合法有效证据，也根本无法提供出合法有效证据，来充分证明说明：
中国时代远望科技有限公司自2003年起至2009年10月27日这一期间取得中心会所三层中602、20平方米物业管理用房的使用权，
依法确是属于“善意取得！！！
3、中国时代远望科技有限公司自一审至今始终不曾提供出合法有效证据，也根本无法提供出合法有效证据，来充分证明说明：
中国时代远望科技有限公司自2009年12月09日至2015年02月06日这一期间取得中心会所三层中602、20平方米物业管理用房的使用权，
4、中国时代远望科技有限公司自一审至今始终不曾提供出合法有效证据，也根本无法提供出合法有效证据，来证明说明：
中国时代远望科技有限公司自2015年2月6日起至2016年3月16日这一期间取得中心会所三层中602、20平方米物业管理用房的使用权，
5、中国时代远望科技有限公司自一审至今始终不曾提供出合法有效证据，也根本无法提供出合法有效证据，来充分证明说明：
中国时代远望科技有限公司自2016年3月16日至2017年12月17日这一期间取得中心会所三层中602、20平方米物业管理用房的使用权，
6、中国时代远望科技有限公司自一审至今始终不曾提供出合法有效证据，也根本无法提供出合法有效证据，来充分证明说明：
中国时代远望科技有限公司自2018年1月1日至2019年12月22日这一期间“所谓基于2017年12月18日书面租赁合同”取得中心会所三层中602、20平方米物业管理用房的使用权，
依法确是属于“善意取得”！！！
7、其实，
2003年至今中国时代远望科技有限公司一直在擅自改变中心会所三层中602、20平方米物业管理用房用途非法实际使用中心会所三层中602、20平方米物业管理用房，
就是因为“中国时代远望科技有限公司一直是北京玲珑花园物业发展有限公司的母公司”！
就是因为“北京玲珑花园物业发展有限公司的董事长几乎一直都是由中国时代远望科技有限公司的董事长董事总经理兼任”！
就是因为“2017年12月18日时任承租人中国时代远望科技有限公司董事的郑连营，同时就担任着出租人北京玲珑花园物业发展有限公司董事长”！
就是因为“2017年12月18日时任承租人中国时代远望科技有限公司董事长的王亚文，在2009年12月09日至2015年02月06日，是既担任承租人中国时代远望科技有限公司董事长，同时又直接兼任着出租人北京玲珑花园物业发展有限公司的董事长”！
就是因为“2017年12月18日时任承租方中国时代远望科技有限公司的总经理的顾军营，在2009年12月9日至2015年2月6日，一直是既担任出租方北京玲珑花园物业发展有限公司董事又担任承租方中国时代远望科技有限公司总经理。而且2015年2月6日起至2016年3月16日，顾军营是既担任出租方北京玲珑花园物业发展有限公司董事长，同时又担任承租方中国时代远望科技有限公司总经理”！
8、2017年12月18日，
时任北京玲珑花园物业发展有限公司的董事长并兼中国时代远望科技有限公司董事的郑连营以及时任中国时代远望科技有限公司的董事长王亚文（即北京玲珑花园物业发展有限公司与中国时代远望科技有限公司）；
就是在其双方明知应知
所谓的出租人北京玲珑花园物业发展有限公司依法根本“不是玲珑花园小区23栋配建楼中心会所三层的602、20平方米物业管理用房这一小区公共服务设施建筑的所有权人”的情况下，
所谓的出租人北京玲珑花园物业发展有限公司依法根本“无权处分玲珑花园小区23栋配建楼中心会所三层的602、20平方米物业管理用房这一法定所有权属小区全体业主的公共服务设施”的情况下，
玲珑花园小区业主委员会2017年7月6日已经正式向海淀法院起诉要求北京玲珑花园物业发展有限公司和中国时代远望科技有限公司腾退交还北京玲珑花园物业发展有限公司和中国时代远望科技有限公司非法占有使用收益的会所三层的602、20平方米物业管理用房的“时机”；
损害玲珑花园小区业主对全体业主享有法定所有权的小区23号公建楼中心会所三层的602、20平方米物业管理用房的合法权益，
于2017年12月18日书面签写《北京市房屋租赁合同》约定
“自2018年1月1日起把23号楼三层两间房屋建筑面积合计602、20平米的物业管理用房按每天每平方米3元的租价全部有偿出租给中国时代远望科技有限公司使用十年”！！！
八、上诉人现当庭陈述说明的第八项具体事实是：
1、一审审判长审判员，身为专业法官，理应清楚：
（1）中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让”里的善意，
是指受让人受让该不动产或者动产时“不知道或不应知道转让人不是所有权人”。
善意就是“不知道转让人无处分权，且无重大过失”！
（2）最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》
第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
第十六条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
第十七条受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
第十九条物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
第二十一条具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：(一)转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效。
（3）《中华人民共和国物权法》
第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;
（4）《中华人民共和国合同法》第五十二条：
有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。
2、一审审判长审判员，身为专业法官，理应清楚：
2017年12月18日，
在其双方明知应知
所谓的出租人北京玲珑花园物业发展有限公司依法根本“不是玲珑花园小区23栋配建楼中心会所三层的602、20平方米物业管理用房这一小区公共服务设施的所有权人”的情况下，
玲珑花园小区业主委员会2017年7月6日已经正式向海淀法院起诉要求北京玲珑花园物业发展有限公司和中国时代远望科技有限公司腾退交还北京玲珑花园物业发展有限公司和中国时代远望科技有限公司非法占有使用收益的会所三层的602、20平方米物业管理用房的情况下；
非法书面签订《北京市房屋租赁合同》约定
“自2018年1月1日起把23号楼三层两间房屋建筑面积合计602、20平米的物业管理用房全都有偿出租给中国时代远望科技有限公司使用十年”！！！
3、一审审判长王一凯法官审判员聂冉法官，身为专业法官，理应清楚：
一审原告基于《物业服务合同》和《物业管理条例》第三十八条“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房交还给业主委员会”的规定，
向物业服务企业和房地产开发建设单位北京玲珑花园物业发展有限公司提出的
“请求人民法院依法判令北京玲珑花园物业发展有限公司腾退被其非法占有擅自处分非法出租给中国时代远望科技有限公司使用的玲珑花园小区会所23号楼三层中心区域两间房屋建筑面积合计602、20平米的物业管理用房并将其移交返还给上诉人北京市玲珑花园小区业主委员会”这一请求，
依法、依规、依情、依理、依约，
都是应该获得法院判决支持！！！
4、一审审判长审判员2019年12月23日制作出的
“关于业委会要求玲珑花园物业公司腾退占用的小区会所（除了移交给中核物业服务有限公司之外剩余部分）、按照原始规划设计图恢复会所的规划使用功能、向业委会移交小区公建配套会所（除了移交给中核物业服务有限公司之外剩余部分）一节：
庭审中，业委会确认其上述诉讼请求系针对出租给时代远望公司办公使用的中心会所3层。
对此，本院认为，
中心会所三层中共有部分虽归玲珑花园业主共有，但现实际使用为时代远望公司，并非玲珑花园物业公司，且时代远望公司对该部分使用系基于租赁合同，因业委会未能提供充分证据证明时代远望公司基于租赁合同取得使用权并非出于善意，故对业委会的上述诉讼请求，证据不足，本院不予支持”
这一裁判，
就是“在民事审判活动中故意违背事实和法律”的
司法不公枉法错误裁判！！！
九、上诉人现当庭陈述说明的第九项具体事实是：
被上诉人北京玲珑花园物业发展有限公司在其答辩意见中辩称的“对于玲珑花园22号楼、23号楼中除巳公摊的物业管理用房之外的房屋享有合法登记的物权权利”里的“除巳公摊的物业管理用房之外的”这11个字，
已经充分证明被上诉人北京玲珑花园物业发展有限公司是自认其是在2017年12月18日之前就早已自知：
1、23号楼3层这三间房屋的总建筑面积是1060、46平方米。
靠北边的这一间是建筑面积201、05平米的物业管理用房，
靠南边的这一间是建筑面积401、15平米的物业管理用房。
23号楼三层这两间物业管理用房的建筑面积，共计是602、20平方米。
2、23号楼3层这两间物业管理用房的这共计602、20平方米室内建筑面积，
是早就已让小区全体业主分摊了的业主公摊面积！
是北京市海淀区玲珑花园小区全体业主已经按602、20平方米分摊面积全额支付了相应购房款的北京市海淀区玲珑花园小区全体业主共同享有所有权的财产。
特别是其中，
出图日期2017年1月9日的清楚注明了“建筑面积1060、46平方米、分摊面积602、20平方米、北面这间物业管理用房201、05平方米、南面这间物业管理用房401、15平米、中间301房458、26平米”的，中心会所23幢“三层平面示意图”。）
2、在2017年1月1日被上诉人与上诉人的物业服务合同终止时，
被上诉人作为物业服务企业和房地产开发建设单位，
依法确实应当将中心会所三层中心区域这两间建筑面积共计是602、20平方米的物业管理用房移交返还给上诉人北京市海淀区玲珑花园业主委员会。
3、2017年12月18日时，
被上诉人对于玲珑花园23号楼3层这两间建筑面积共计602、20平方米的巳公摊的物业管理用房确实“不仅是根本没有处分权而且是根本没有使用权和出租权”！
被上诉人对于玲珑花园23号楼3层这两间建筑面积共计602、20平方米的巳公摊的物业管理用房依法根本不能享有“占有、使用、收益和处分的权利”！
4、2017年12月18日时，对玲珑花园23号楼3层这两间建筑面积共计602、20平方米的巳公摊的物业管理用房这一他人财产，被上诉人依法确实就是“无处分权的人”。
5、2017年12月18日时被上诉人无论是身为建设单位还是身为物业服务企业，
依法都是无权“擅自处分属于业主共有共用设施的玲珑花园23号楼3层这两间室内建筑面积共计602、20平方米业主巳公摊的物业管理用房的使用权”！
6、2017年12月18日时被上诉人把对玲珑花园23号楼3层这两间室内建筑面积共计602、20平方米业主巳公摊的物业管理用房这一他人财产，
出租给第三人中国时代远望科技有限公司，
的确就是“无处分权的人处分他人财产”！
十、上诉人现当庭陈述说明的第十项具体事实是：
（一）、2009年10月27日至2015年02月06日这期间，
所谓的善意承租人中国时代远望科技有限公司董事长王亚文与所谓的出租人被上诉人北京玲珑花园物业发展有限公司董事长王亚文自我口头约定，
北京玲珑花园物业发展有限公司把“玲珑花园23号楼3层这两间室内建筑面积共计602、20平方米业主巳公摊的物业管理用房这一他人财产”出租给中国时代远望科技有限公司（即“无处分权的人处分他人财产”）时；
2015年02月06至2016年3月16日这期间，
所谓的善意承租人中国时代远望科技有限公司的总经理顾军营与所谓的出租人被上诉人北京玲珑花园物业发展有限公司董事长顾军营自我口头约定，
时任所谓的出租人被上诉人北京玲珑花园物业发展有限公司的董事长的郑连营，
与时任所谓的善意承租人中国时代远望科技有限公司的董事长的王亚文，
与时任所谓的善意承租人中国时代远望科技有限公司的总经理的顾军营，
与时任所谓的善意承租人中国时代远望科技有限公司的董事的郑连营，
共同串通确定“由被上诉人北京玲珑花园物业发展有限公司作为所谓的出租人由所谓的善意承租人中国时代远望科技有限公司作为承租人于2017年12月18日书面签写《北京市房屋租赁合同》”，
书面约定“自2018年1月1日起，所谓的出租人北京玲珑花园物业发展有限公司，把玲珑花园23号楼3层两间建筑面积共计602、20平方米业主巳公摊的物业管理用房这一他人财产，按2018年度年租金69万元租价有偿出租给所谓的善意承租人中国时代远望科技有限公司”时；
所谓的善意承租人中国时代远望科技有限公司应当是一直都清楚知道：
1、23号楼3层这两间物业管理用房的这共计602、20平方米建筑面积，
其法定的所有权人是北京市海淀区玲珑花园小区全体业主！
2、2016年12月31日北京玲珑花园物业发展有限公司与业主委员会的物业服务合同终止时，
北京玲珑花园物业发展有限公司作为小区物业服务企业和小区房地产开发建设单位依法确实应当将这两间建筑面积共计是602、20平方米的物业管理用房移交返还给北京市海淀区玲珑花园业主委员会。
北京玲珑花园物业发展有限公司对于玲珑花园23号楼3层这两间建筑面积共计602、20平方米且业主巳公摊的物业管理用房，依法是“没有处分权”！
3、北京玲珑花园物业发展有限公司无论是身为建设单位还是身为物业服务企业，
依法确实都是无权“擅自处分属于业主共有共用设施的玲珑花园23号楼3层这两间建筑面积共计602、20平方米且业主巳公摊的物业管理用房的使用权”！
4、北京玲珑花园物业发展有限公司把对玲珑花园23号楼3层这两间建筑面积共计602、20平方米且业主巳公摊的物业管理用房这一他人财产，
（二）、因为，
2017年12月18日时所谓的善意承租人中国时代远望科技有限公司的董事郑连营就是所谓的出租人被上诉人北京玲珑花园物业发展有限公司的董事长郑连营；
而且2017年12月18日时所谓的善意承租人中国时代远望科技有限公司的董事长王亚文，自2009年10月27日至2015年02月06日一直是既担任着所谓的出租人北京玲珑花园物业发展有限公司董事长同时又担任着所谓的善意承租人中国时代远望科技有限公司的董事长；
2017年12月18日时所谓的善意承租人中国时代远望科技有限公司的总经理顾军营，自2009年10月27日至2015年02月06日一直是既担任着所谓的出租人北京玲珑花园物业发展有限公司董事同时又担任着所谓的善意承租人中国时代远望科技有限公司的总经理；
2017年12月18日时所谓的善意承租人中国时代远望科技有限公司的总经理顾军营，2015年02月06至2016年3月16日一直是既担任着所谓的出租人北京玲珑花园物业发展有限公司董事长同时又担任着所谓的善意承租人中国时代远望科技有限公司的总经理。
十一、上诉人现当庭陈述说明的第十一项具体事实是：
中国时代远望科技有限公司与北京玲珑花园物业发展有限公司书面签写《北京市房屋租赁合同》约定自2018年1月1日起北京玲珑花园物业发展有限公司把“玲珑花园23号楼3层这两间室内建筑面积共计602、20平方米业主巳公摊的物业管理用房这一他人财产”出租给中国时代远望科技有限公司使用十年（即“无处分权的人处分他人财产”）”这一行为；
就是“双方恶意串通损害第三人（即玲珑花园23号楼3层这两间室内建筑面积共计602、20平方米业主巳公摊的物业管理用房这一不动产的法定所有权人北京玲珑花园小区全体业主）利益”的法定无效行为！！！
《中华人民共和国合同法》第五十九条明确规定“当事人恶意串通，第三人利益的，因此取得的财产返还第三人”，
第三人中国时代远望科技有限公司与被上诉人北京玲珑花园物业发展有限公司，
依法是必须，
“把玲珑花园23号楼3层两间建筑面积共计602、20平方米业主巳公摊的物业管理用房这一财产，
移交返还给北京市海淀区玲珑花园业主委员会（即返还给其法定的所有权人北京玲珑花园全体业主）”！！！
十二、上诉人现当庭陈述说明的第十二项具体事实是：
2017年12月18日书面签写的《北京市房屋租赁合同》，
其出租方是北京玲珑花园物业发展有限公司，
其承租方是中国时代远望科技有限公司，
表面上这承租方和出租方是两个彼此完全独立的不同法人主体。
但自2009年12月09日起至今，
出租方北京玲珑花园物业发展有限公司的董事长一直都是由承租方中国时代远望科技有限公司的董事长、总经理、董事、经理直接兼任。
而且自2011年1月14日起至今，
出租方北京玲珑花园物业发展有限公司实际上一直都是承租方中国时代远望科技有限公司百分百控股的子公司。
自2011年1月14日起至今，
出租方北京玲珑花园物业发展有限公司与承租方中国时代远望科技有限公司，事实上几乎就是两块公司牌子同一套最高层负责人马”。
即：
1、2009年12月09日起至2015年02月06日这长达15年里，一直是由中国时代远望科技有限公司董事长王亚文，直接兼任北京玲珑花园物业发展有限公司董事长。
2009年10月27日，王亚文由担任北京玲珑花园物业发展有限公司总经理，升为担任北京玲珑花园物业发展有限公司董事长，至2015年02月06日。
2009年12月09日起，王亚文由担任中国时代远望科技有限公司总经理，升为担任中国时代远望科技有限公司董事长，至今。
2009年12月09日至2015年02月06日这长达15年里，王亚文是既担任中国时代远望科技有限公司董事长，同时又直接兼任北京玲珑花园物业发展有限公司董事长。
2017年12月18日时，曾担任北京玲珑花园物业发展有限公司总经理董事长长达15年的王亚文，是既担任中国时代远望科技有限公司的董事长又担任中国航天科技集团有限公司中国航天电子技术研究院党委书记。
2、2015年2月6日起至2016年3月16日，是由中国时代远望科技有限公司总经理顾军营直接兼任北京玲珑花园物业发展有限公司董事长。
2009年10月27日至2015年2月6日这长达15年里，顾军营一直是既担任中国时代远望科技有限公司总经理又担任北京玲珑花园物业发展有限公司董事。
2009年12月09日起，顾军营担任中国时代远望科技有限公司董事兼总经理，直至2018年11月27日。
2015年2月6日起，中国时代远望科技有限公司董事总经理顾军营由兼任北京玲珑花园物业发展有限公司董事，升为兼任北京玲珑花园物业发展有限公司董事长，直至2016年3月16日。
2015年2月6日至2016年3月16日，顾军营是既担任北京玲珑花园物业发展有限公司董事长，同时又担任中国时代远望科技有限公司总经理。
3、2016年3月16日起至2017年12月18日并且直至今日，是由中国时代远望科技有限公司董事郑连营直接兼任北京玲珑花园物业发展有限公司董事长。
2014年05月06日起，郑连营即担任北京玲珑花园物业发展有限公司董事。
2016年03月16日起，郑连营担任北京玲珑花园物业发展有限公司董事长，至今。
2016年06月06日起，郑连营是既担任北京玲珑花园物业发展有限公司董事长同时又担任中国时代远望科技有限公司董事。
2018年11月27日起至今，郑连营是既担任中国时代远望科技有限公司董事总经理同时又担任北京玲珑花园物业发展有限公司董事长。
2017年12月18日时，郑连营是既担任北京玲珑花园物业发展有限公司董事长又担任中国时代远望科技有限公司的董事。
2018年11月27日起至今，郑连营是既直接担任北京玲珑花园物业发展有限公司董事长又直接兼任中国时代远望科技有限公司董事总经理。
4、2015年02月06日起至2017年12月18日并且直至今日，是由中国时代远望科技有限公司副总经理徐龙凤直接兼任北京玲珑花园物业发展有限公司执行董事。
第二大部分
十三、上诉人现在要当庭陈述说明的第十三项具体事实是：
（一）导致本案发生的根本原因，
导致本案发生的问题根源：
（1）就是，北京市国土资源和房屋管理局2001年7月25日制发京房权证市海港澳台字第10134号《中华人民共和国房屋所有权证》时的“违法不实登记”！！！
（2）就是，1994年7月29日至2001年7月25日期间，
对当时“身上是几乎没有流着道德的血液、眼中是几乎唯有暴利、心里是几乎毫无社会责任”的房地产特殊暴利集团的，
“有法不执行、有规不严守、行政不作为、行政乱作为”！！！
（二）、2001年7月25日时，
为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的；
“其建设成本已全额列入小区商品房建设成本”的；
案涉中心会所23号楼地上一至四层总计3339平方米配套公共服务设施；
依据至1994年7月29日时合法有效以及2001年7月25日时合法有效的
“北京市人民政府令第25号《北京市住宅配套商业服务业用房规划建设使用管理办法》、93京建开字第653号《北京市城乡建设委员会关于住宅小区配套建设项目若干规定的通知》、北京市人民政府令第21号《北京市居住小区物业管理办法》、京政管字[1995]第17号《北京市居住小区接管综合验收办法》、北京市民政局1999年10月20日《关于加快发展社区服务事业的意见》、北京市人大常务委员会通过的《北京市体育设施管理条例》、北京市人大常务委员会通过的《北京市学前教育条例》、京政发［1985］149号《北京市人民政府关于新建居住区公共设施配套建设的规定》、1994年2月1日起施行的强制性国家标准GB50180－93《城市居住区规划设计规范》、北京市人民政府第12号令《北京市房地产开发行业管理规定》”
（1、自1991年10月1日起施行的北京市人民政府令第25号《北京市住宅配套商业服务业用房规划建设使用管理办法》“新建居住区、居住小区的商业用房竣工验收合格后，凡按规定建设费用计入商品住宅综合开发成本的商业用房，均应由综合开发企业将该商业用房的房屋产权移交给区、县商委统一管理”。
2、《北京市城乡建设委员会关于住宅小区配套建设项目若干规定的通知》（（93）京建开字第653号“住宅小区中凡属非营业性的文教、卫生、行政管理配套用房的按过去办法，无偿交付管理部门使用，其所需建设费用，计入该小区商品房成本。小区内的邮局、银行、社区服务中心、残疾人活动中心用房，仍按(88)京计基字第492号文执行，即由该小区的开发公司负担征地拆迁费、小区内部市政公用设施费，由用房单位负担建安工程费、附属工程费、四源费、大市政费、重点企业债券和用电权费。小区内商业服务业网点中的粮食、副食、蔬菜、书店等网点用房，可按其建安造价出售或出租，建安造价以外的投资由开发公司摊入商品房成本。住宅小区内凡未交付使用的公建配套项目和以后新开发小区公建配套项目均按此通知执行”。
3、经1995年6月8日北京市人民政府第58次常务会议通过的北京市人民政府令第21号《北京市居住小区物业管理办法》“第七条居住小区的开发建设单位必须按照规划要求配套建设相应的设施。居住小区经综合验收合格后，开发建设单位方可向居住小区物业管理委员会办理移交。居住小区的综合验收，应当有区、县人民政府和街道办事处参加。居住小区综合验收的具体办法，由市市政管理委员会和市城乡规划委员会、市城乡建设委员会制定”。
4、北京市民政局一九九九年十月二十日《关于加快发展社区服务事业的意见》“社区服务设施产权归属区县政府”。
5、1999年10月28日北京市第十一届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过自2000年1月1日起施行的《北京市体育设施管理条例》“第二十条本市对体育设施实行注册登记制度，体育设施管理者应当按照规定到体育行政部门办理注册登记手续。新建、改建、扩建的体育设施，体育设施管理者应当在主体工程验收合格之日起30日内，到体育行政部门办理注册登记手续”。
6、2001年6月22日北京市第十一届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过的《北京市学前教育条例》“城市新建、改建居住区，应当按照市人民政府的有关规定和建设标准，规划建设配套的学前教育设施。为居住区配套建设的学前教育设施必须用于发展学前教育事业。配套的学前教育设施竣工验收后，应当在3个月内交付区、县教育行政部门管理”。
7、《北京市人民政府关于新建居住区公共设施配套建设的规定》京政发［1985］149号“凡集中开发新建居住区、居住小区和住宅组团，必须按照市城乡建设委员会编制的《北京市新建居住区公共设施配套建设定额指标》、《北京市新建居住小区公共设施配套建设定额指标》，实行住宅同文化、教育、体育、公共卫生等公共设施和商业、服务业等生活服务设施配套设计，配套建设”。
8、自一九九四年二月一日起施行的强制性国家标准GB50180－93《城市居住区规划设计规范》“要满足城市居民居住生活的基本需要，除住宅外，还必须配建与居住人口规模相对应的公建、道路和公共绿地等设施。居住区内建筑的构成，由居住区自身功能所要求的住宅建筑和为居民生活配建的公共服务设施建筑两部分组成。居住区公共服务设施（也称配套公建），应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施”。
9、《北京市居住小区接管综合验收办法》京政管字[1995]第17号“第二条本办法所称接管综合验收是指，按照有关法规、规章和规范，对居住小区规划、设计的执行，各单位工程质量的竣工验收情况和市政基础设施、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等进行的整体和全面性的验收。第七条居住小区的接管综合验收，必须符合下列条件：（一）所有建设项目严格按照批准的规划、设计和有关专业管理部门的要求建设完毕。第八条居住小区接管综合验收时，建设单位应当向居住小区接管综合验收办公室提交下列文件副本：（一）规划部门最终批准的居住小区的六图二书（即1／1000比例尺的现状图，规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图以及居住小区的详细规划说明书和环境预评价书）；（三）小区内房屋、公共服务配套设施等项目清单及产权归属证明”。
10、自1994年6月1日起施行根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改的《北京市房地产开发行业管理规定》“第十六条开发公司必须遵守国家和本市的法律、法规，执行国家下达的固定资产投资计划，按规划要求进行建设，缴纳各种税费，承担市人民政府下达的专项任务”。）
其权属是，
法定不归其初始投资者（即开发建设单位）所有！！！
（三）、2001年7月25日时，
案涉中心会所23号楼地上一至四层这总计3339平方米配套公共服务设施；
“其中的非营业性的文教、卫生、行政管理配套设施托儿所、幼儿园、学校；医院、门诊部、社区卫生服务中心、社区卫生服务站；行政管理设施、青少年活动中心、文化活动站、卫生站、环卫设施，综合文化活动中心，派出所及巡察设施”，
“其中的社区服务设施”，
是法定“产权归属区县政府”，由国有资产管理部门统一登记造册并纳入国有资产管理！
“其中的建设费用计入商品住宅综合开发成本的配套商业服务性设施”，
是法定“均应由综合开发企业将该商业用房的房屋产权移交给区、县商委统一管理”！
（即：
1．托儿所、幼儿园、学校由区教委接收使用；
2．医院、门诊部、社区卫生服务中心由区卫生局接收使用；
3．商业服务业设施、社区服务设施、行政管理设施（存车处、汽车场、物业管理用房等除外）、青少年活动中心、文化活动站、社区卫生服务站、卫生站、环卫设施等由街道（地区）办事处、乡政府使用；
4．综合文化活动中心由区文化委接收使用；
5．派出所及巡察设施由公安分局接收使用；
6．邮电设施由邮局接收使用。
7、配套设施竣工后，由区开发配套管理办公室组织接收使用单位到配套设施现场进行验收；
8、验收合格后，开发建设单位与接收使用单位同时到区开发配套管理办公室签订三方确认的《接收配套设施协议书》；
9、开发建设单位将配套设施移交接收使用单位；
12、区开发配套管理办公室协助区建委开发办整理1989年以来区建委开发办成立签订的所有小区《配套协议》，并发至项目所在街道办事处、乡政府和有关部门。
13、区开发配套管理办公室协助区建委开发办组织项目所在街道办事处、乡政府和有关部门督促未签订小区配套协议的开发建设单位，按规定到区建委开发办补签小区《公共服务配套设施建设协议书》。
依据开发建设单位与区建委开发办签订的《公共服务配套设施建设协议书》，组织协调、监督本区新建改建居住区公共服务配套设施的收缴管理工作。
14、按照属地管理的原则，由区建委委托项目所在街道办事处、乡政府对已与区建委开发办签订《公共服务配套设施建设协议书》的居住区中的各项公共服务配套设施建设和使用情况进行监督检查。区教委、区文化委、区卫生局、公安分局、邮局等行业主管部门负责落实公共服务配套设施的设计要求和各项使用功能。
15、《公共服务配套设施建设协议书》确定的配建项目，除体育场、文化广场、存车处、汽车场库、金融邮政设施、绿化隔离地区执行京政发[1994]7号《北京市人民政府批转首都规划委员会办公室关于实施市区规划绿化隔离地区绿化请示的通知》或京政办发[2000]20号《北京市人民政府办公厅印发市绿化隔离地区建设领导小组〈关于加快本市绿化隔离地区暂行办法〉的通知》项目中属经营性的配套设施外，所有项目均由国有资产管理部门统一登记造册并纳入国有资产管理。）
2001年7月25日北京市国土资源和房屋管理局制发
京房权证市海港澳台字第10134号《中华人民共和国房屋所有权证》时，
依法是根本不能
“把案涉中心会所23号楼地上一至四层这总计3339平方米配套公共服务设施建筑面积，
写进京房权证市海港澳台字第10134号《中华人民共和国房屋所有权证》上的产权建筑面积里”去的！！！
（五）、参照自2008年7月1日起施行的中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》第三十一条“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”的规定；
按照2016年施行的国土资源部令63号《不动产登记暂行条例实施细则》第十条第三十六条第八十一条
“建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记，依照本实施细则第三十六条的规定办理”、
“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正”
的规定；
2019年9月27日，
北京市规划和自然资源委员会，
依法也是根本不能
“把案涉中心会所23号楼地上一至四层这总计3339平方米配套公共服务设施建筑面积写进京2019海不动产权第0037847号《不动产权证书》上的产权建筑面积”里去的！！！
2001年7月25日北京市国土资源和房屋管理局制发京房权证市海港澳台字第10134号《中华人民共和国房屋所有权证》时，
依法是
只能把“房地产建设单位有权对外销售的住宅房屋总面积67465、49平方米即其可销售建筑面积67465、49平方米”
写进京房权证市海港澳台字第10134号《中华人民共和国房屋所有权证》上的“产权建筑面积”里！！！
（七）、显而易见，本案的根本问题就是：
1、北京市国土资源和房屋管理局2001年7月25日制发的京房权证市海港澳台字第10134号《中华人民共和国房屋所有权证》时，
违法把案涉中心会所23号楼地上一至四层这总计3339平方米配套公共服务设施建筑面积及22号、24号楼、25号楼这些小区配套公共服务设施的建筑面积全都写进京房权证市海港澳台字第10134号《中华人民共和国房屋所有权证》上的产权建筑面积里去了！！！
2、2019年9月27日，
北京市规划和自然资源委员会又“违法将错就错非法错上加错地”把案涉中心会所23号楼地上一至四层这总计3339平方米配套公共服务设施建筑面积写进京2019海不动产权第0037847号《不动产权证书》上的产权建筑面积里去了！！！
3、这，就导致产生出今天大家不得不面对的荒唐之事：
（1）小区可销售住宅商品房的可销售建筑面积67465、49平方米是早在2010年8月29日之前就已经卖得只剩下738、58平方米了，
可北京市国土资源和房屋管理局2001年7月25日制发的京房权证市海港澳台字第10134号《中华人民共和国房屋所有权证》上的建筑面积，
在2010年8月29日时，
却竟然不是只剩下738、58平方米，
而是还剩下8297、88平方米！！！
（2）小区可销售住宅商品房的可销售建筑面积67465、49平方米是早在2019年9月27日之前就已经一间不少地全部卖出过户到小区全体业主手里的房屋所有权证里了，
但北京市国土资源和房屋管理局2001年7月25日制发的京房权证市海港澳台字第10134号《中华人民共和国房屋所有权证》上的建筑面积，
在2019年9月27日时，
却不是只有0平方米了，
而是竟然还有7559、30平方米！！！
（八）、其实，
2001年7月25日时，
23号楼中心会所一至4层里本案所涉这建筑面积共计3339平方米的按照法定要求配套建设的居住区公共服务设施房屋；
其权属；
依法肯定是应
按照1994年7月29日至2001年7月25日期间合法有效的“1991年北京市人民政府令第25号《北京市住宅配套商业服务业用房规划建设使用管理办法》、《北京市城乡建设委员会关于住宅小区配套建设项目若干规定的通知》（93）京建开字第653号、北京市民政局1999年《关于加快发展社区服务事业的意见》、1999年北京市人民代表大会常务委员会《北京市体育设施管理条例》、2001年6月22日北京市第十一届人民代表大会常务委员会《北京市学前教育条例》”的规定；
来确定！！！
1、虽然，23号楼中心会所地下一层及地上四层各层所有公共服务设施建筑房屋共计规划建筑面积4404、45平方米中的3339平方米建筑面积，确实是并未列入购房小区业主按所购房屋建筑面积计算房价时所写的房屋公摊面积之内。
但依法是，
根本不能
根据“公共服务设施建筑房屋建筑面积是不是并未列入购房小区业主按所购房屋建筑面积计算房价时所写的房屋公摊面积之内”，
来确定23号楼中心会所这3339平方米的公共服务设施建筑面积的不动产产权人！
2、23号楼中心会所为本小区居民配套建设的建筑面积共计3339平方米区内居民使用或为区内居民服务的居住区公共服务设施；
在2001年7月25日时，
依法并不是，
以这3339平方米的建筑面积，
有没有列入“购买商品住宅业主已分摊建筑面积”之内，
来确定！
23号楼中心会所为本小区居民配套建设的建筑面积共计3339平方米区内居民使用或为区内居民服务的居住区公共服务设施，
其权属绝对不是归其初始投资者（即开发建设单位）所有！！！
3、众所周知，
商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
商品房按“套”或“单元”出售时，
商品房的销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房买卖合同中注明的分摊的共有建筑面积由以下两部分组成：
（1）．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上
为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
（2）．套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
商品房买卖合同中注明的分摊的共有建筑面积按以下方法计算：
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
（参见：建房［1995］年517号《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》）
4、显而易见，
商品房买卖合同中注明的分摊的共有建筑面积；
指的仅仅是这商品房所在楼幢的整栋建筑物的公用建筑面积。
5、显而易见，
依法本来就是根本不应包括
“独立建造在这商品住宅房所在住宅楼幢之外”的
小区开发建设单位按照“规定的配套设施建设指标”和“规划条件及审定建设工程规划设计方案要求”为本小区居民配套建设的
区内居民使用或为区内居民服务的
“医疗卫生设施（卫生站用房）、
文化体育设施（文化活动中心、居民运动馆等用房）、
商业服务设施（综合食品店、综合百货店、餐饮、中西药店、书店、市场、便民店、其它第三产业设施等用房）、
金融邮电设施（储蓄所、邮电所用房）、
社区服务设施（社区服务中心、治安联防站、居委会、物业管理用房）、
市政公用设施（变电室、开闭所、路灯配电室、公共厕所、居民存车处、居民停车场）、
行政管理及其它设施（派出所、其它管理用房、防空地下室汽车库）”的建筑面积！！！
6、其实，
（1）在国家测绘局1991年5月1日发布1991年7月1日实施的《房产测量规范》（CH5001－1991）的基础上，结合科技的发展和生产的需求并参照国内外有关标准和规定制定中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000《房产测量规范》，
早已清楚规定说明了
“住宅楼共有建筑面积的分摊方法：住宅楼以幢为单元。为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积”。
（2）自1995年12月1日起施行的《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》（建房［1995］年517号）
“商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊时的公用建筑面积由以下两部分组成：
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。”、
“商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊时的公用建筑面积按以下方法计算：
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。”。
有些物业管理用房应列入公摊面积，有些物业管理用房不应该列入公摊面积。
北京市建委颁布的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第七条第（三）项，
明确规定了“为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房”不得计入分摊。
8、众所周知，
小区的道路、绿地等公用场地设施共用面积的产权和使用权，
亦同不得计入分摊“为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房”一样；
是从来都是不得计入分摊。
众所周知，
虽然“小区的道路、绿地等公用场地设施它确实是并没有列入商品房买卖合同里的业主公摊面积、业主是并没有在商品房买卖合同里的总售价之外另再付出一笔钱分摊它的建设成本”；
但由于“小区的道路、绿地等公用场地设施它的建设成本，其实均早已完全进入商品房售价构成中”，
故业主根本无需另再提供什么“已另专门交钱专用于分摊小区的道路、绿地等公用场地设施面积的建设成本”的所谓“小区的道路、绿地等公用场地设施产权的已公摊证据”！
同理，
虽然“23号楼中心会所一至4层里本案所涉这建筑面积共计3339平方米的按照法定要求配套建设的居住区公共服务设施它确实是并没有列入商品房买卖合同里的业主公摊面积、业主是并没有在商品房买卖合同里的总售价之外另再付出一笔钱分摊它的建设成本”；
但由于“23号楼中心会所一至4层里本案所涉这建筑面积共计3339平方米的按照法定要求配套建设的居住区公共服务设施的建设成本，其实均早已完全进入商品房售价构成中”，
所以业主根本无需另再提供什么“已另专门交钱专用于分摊23号楼中心会所一至4层里本案所涉这建筑面积共计3339平方米的按照法定要求配套建设的居住区公共服务设施的建设成本”的所谓“23号楼中心会所一至4层里本案所涉这建筑面积共计3339平方米的按照法定要求配套建设的居住区公共服务设施产权的已公摊证据”！
23号楼中心会所一至4层里本案所涉这建筑面积共计3339平方米的按照法定要求配套建设的居住区公共服务设施房屋的建设成本，
其实和小区的道路、绿地等公用场地设施的建设成本一样，亦是均早已完全进入商品房销售成本，成了商品房售价构成的一部分！
比方说，
某人花二十万元买了一辆轿车，作为这辆轿车里面的必备配套部件的方向盘和轮胎，其产权和使用权自然属于此人。
根本不是此人必须在购车发票外还需出示什么“确已另单独付款分摊了这辆车里的方向盘和轮胎的生产成本”的证据，此人才有权使用这辆车的方向盘和轮胎。
而且，即便有个汽车制造商的财务人员真的一时大意，忘记将这辆车里的方向盘和轮胎的1万元生产成本计入销售成本。
在经过第三方审计，确认其所说“忘记将这辆车里的方向盘和轮胎的1万元生产成本计入销售成本”属实后，按照公平原则，至多也只是应该由此人补付1万元钱给汽车制造商。
怎么可能因此而说“这辆车里的方向盘和轮胎的产权人还是汽车制造商，而且你车主要用这辆车里的方向盘和轮胎就必须得到汽车制造商的同意，这辆车里的方向盘和轮胎的产权人还有权将这生产成本一万元的东西只租不卖，这辆车里的方向盘和轮胎的产权人亦有权自主决定向你车主收取每月1万元的方向盘和轮胎租用费”？！
9、上诉人从海淀区地方税务局获取到的土地增值税清算税款鉴证明细表及1994年7月1日至2010年7月31日《土地增值税清算税款鉴证主表》充分证实了：
2010年7月31日《土地增值税清算税款鉴证主表》上北京玲珑花园物业发展有限公司的房地产开发成本217020808.23元里，
就已经包括了列支在内的公共配套设施费21893965.49元！
早已全额完全进入商品房销售成本，
成了商品房售价构成的一部分，
分摊到每一位买房者的购房价款中了！
10、2001年4月24日，北京玲珑物业发展有限公司与北京市国土资源和房屋管理局签订《补充协议》约定：受让方开发建设玲珑花园小区，已签订出让合同的编号为（94）第048号。现该项目已竣工，经实测，用地面积与建筑面积均有调整，北京市国土资源和房屋管理局与受让方协商，将地价标准由地面出让金600元/平方米普更为楼面出让金住宅590元/平方米，配套885元/平方米；新增土地出让金675、4万元人民币，由受让方付清。
北京中京瑞税务师事务所有限责任公司2010年8月29日出具的2010中京瑞所鉴字263号《土地增值税清算鉴证报告》已清楚查明：
北京玲珑物业发展有限公司付清的这新增土地出让金675、4万元人民币，
以及项目转由北京玲珑物业发展有限公司开发经营后因取得土地使用权于1998年2月25日前所支付给北京首都实业股份有限公司的71，949，632、40元，
北京玲珑物业发展有限公司是已经在帐目交接时和项目竣工决算时是把这共计78，703，632、40元取得土地使用权所支付的金额一分不差地都“计入开发成本”帐户了！
北京玲珑物业发展有限公司直付给国土局的这675、4万元新增土地出让金，
也是早已全额完全进入商品房销售成本，
分摊到了每一位买房者的购房价款中了！
（参见：北京中京瑞税务师事务所有限责任公司2010年8月29日出具的2010中京瑞所鉴字263号《土地增值税清算鉴证报告》）
11、早在2010年8月29日之前，
小区全部可对外销售商品房就几乎是已经全部销售完了；
第三人可对外销售的住宅商品房建筑面积总共是67465、49平方米，
2010年8月29日之前已销售66726、91平方米，
至2010年8月29日就只剩有738、58平方米没有对外销售。
12、2019年9月27日时，
23号楼中心会所一至4层里本案所涉这建筑面积共计3339平方米的按照法定要求配套建设的居住区公共服务设施房屋的土地出让金及公共配套设施费等建设成本费用的终极投资人，
实际就是已经购买了小区全部可销售商品房的小区全体业主！！！
13、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
国家税务总局国税发〔2009〕31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》
第十六条企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下：
（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
国家税务总局早已清楚明确，
房地产开发企业开发建造的与房地产开发项目配套的
会所与居委会和派出所用房、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施一样，
就是与房地产开发项目配套建设的配套公共设施！！！
14、显而易见，
为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的，
中心会所23号楼地上一至四层总计3339平方米公共服务设施（即：中心会所一层按照规划设计许可用途建设的“金融银行用房、洗衣店用房、美容中心用房、库房、购物中心用房、邮电所用房、保安室用房、卫生站用房、商务中心用房、办公室用房”。中心会所二层按照规划设计许可用途建设的“餐厅备餐间用房、餐厅用房、餐厅包房用房、餐厅冷饮厅用房、更衣室用房、办公室用房、财务室用房”。中心会所三层按照规划设计许可用途建设的“商业商店用房、商业商务办公室用房”。中心会所四层按照规划设计许可用途建设的“管理用房”。）；
“其建设成本已全额列入小区商品房建设成本”！
按谁投资、谁所有、谁收益的原则；
在小区所有可销售商品房均已按市场价全部出售完毕之后的2019年9月27日，
其权属也绝对不是仍然该归其初始投资者（即开发建设单位）所有！！
其权属依物权法和“谁投资谁所有谁受益”这一公平常理，
也是应归其终极投资者（即已经按市场销售价格购买了小区全部商品住宅房的小区全体业主）所有！！！
十四、上诉人现当庭陈述说明的第十四项具体事实是：
不应简单机械地认为，
谁实际直接支付的小区所有土地出让金给国土局，
谁就是小区所有房屋的实际投资人。
不应简单机械认为，
由于，
北京玲珑物业发展有限公司2001年付清了给国土局的新增土地出让金675、4万元人民币加上北京首都实业股份有限公司前期支付的土地出让金36，600，000元，共计43，354，000元项目土地出让金；
小区23号楼中心会所等公共服务设施的产权，
就该归实际直接支付了小区所有土地出让金给国土局的北京玲珑物业发展有限公司！
（一）、北京玲珑物业发展有限公司2001年确实是，
直接支付了给国土局的新增土地出让金675、4万元人民币。
加上北京首都实业股份有限公司前期支付的土地出让金36，600，000元，
共计43，354，000元项目土地出让金是全都付清了。
北京玲珑物业发展有限公司在“项目竣工决算”时，
是已经把这共计78，703，632、40元取得土地使用权所支付的金额，
一分不差地全都“计入开发成本”帐户了！！！
北京玲珑物业发展有限公司的帐面房地开发成本416，838，819、39元里，
就包括了
北京玲珑物业发展有限公司帐面公共配套设施费总金额37，655，589、58元、
北京玲珑物业发展有限公司帐面取得项目土地使用权支付的土地出让金总金额43，354，000元！！！
（二）、北京玲珑物业发展有限公司取得案涉外销商品住宅开发项目的土地出让金总金额为43，354，000元，
其中有6，754，000元确实是北京玲珑物业发展有限公司于2001年7月25日之前直接支付给国土局的，
有36，600，000元确实是北京首都实业股份公司在96年3月之前直接实际支付给国土局的。
但在2001年7月25日之前的开发项目竣工决算的时候，
这些实际支付给国土局了的土地出让金，
北京玲珑物业发展有限公司就已经将它们一分不少地全部进入了房地产开发成本！
（三）、不能由于“有3660万元土地出让金是北京首都实业股份公司于1996年3月之前直接支付给国土局的，北京首都实业股份公司也确实是土地出让金及小区房地产开发项目的真正最早实际投资人”，
便认为，
23号楼中心会所这一公共服务设施建筑中的3339平方米公共服务设施建筑的产权，
就是该归其最早实际投资人北京首都实业股份公司所有！！！
（四）、北京玲珑物业发展有限公司和北京首都实业股份公司在94年至2001年7月25日期间已实际全额支付了土地出让金给国土局；
北京玲珑物业发展有限公司的帐面房地开发成本416，838，819、39元里包括了北京玲珑物业发展有限公司帐面公共配套设施费总金额37，655，589、58元、北京玲珑物业发展有限公司帐面取得项目土地使用权支付的土地出让金总金额43，354，000元。
这恰恰可以佐证：
1996年3月之前，
23号楼中心会所这一小区配建公共服务设施及小区所有房屋的初始实际投资人，
是北京首都实业股份公司。
1996年3月至2001年7月25日，
23号楼中心会所这一小区配建公共服务设施及小区所有房屋的中间实际投资人，
则是北京玲珑物业发展有限公司。
至2019年9月20日时，
23号楼中心会所这一小区配建公共服务设施及小区所有房屋的终极实际投资人，
就是已经出资购买完了小区全部商品住宅房的小区全体业主！！！
（五）、2001年4月24日，北京玲珑物业发展有限公司与北京市国土资源和房屋管理局签订《补充协议》约定：受让方开发建设玲珑花园小区，已签订出让合同的编号为（94）第048号。现该项目已竣工，经实测，用地面积与建筑面积均有调整，北京市国土资源和房屋管理局与受让方协商，将地价标准由地面出让金600元/平方米变更为楼面出让金住宅590元/平方米，配套885元/平方米；新增土地出让金675、4万元人民币，由受让方付清。
这2001年4月24日北京玲珑物业发展有限公司与北京市国土资源和房屋管理《补充协议》清楚说明了：
是由于“经实测，用地面积与建筑面积均有调整”，
所以才“将地价标准由地面出让金600元/平方米变更为楼面出让金住宅590元/平方米配套885元/平方米；新增土地出让金675、4万元人民币”。
显而易见，
这并不是
“由于受让人北京玲珑物业发展有限公司已经规划部门批准将小区按规划配建的公共服务设施中心会所这一附属建筑物的用途改变为商品房了，
所以要受让方北京玲珑物业发展有限公司支付因此新增的土地出让金675、4万元人民币”！！！
（六）、2010中京瑞所鉴字263号《土地增值税清算鉴证报告》清楚查明：
（1）北京玲珑物业发展有限公司付清的新增土地出让金675、4万元人民币加上北京首都实业股份有限公司前期支付的土地出让金36，600，000元，共计43，354，000元项目土地出让金，
以及项目转由北京玲珑物业发展有限公司开发经营后因取得土地使用权于1998年2月25日前所支付给北京首都实业股份有限公司的71，949，632、40元（其中含首都实业股份公司前期所付的土地出让金36，600，000元），
北京玲珑物业发展有限公司是已经在“帐目交接时和项目竣工决算”时，
就把这共计78，703，632、40元取得土地使用权所支付的金额，
一分不差地都“计入开发成本”帐户了！！！
（2）北京玲珑物业发展有限公司帐面房地开发成本是416，838，819、39元。
其中就包括了北京玲珑物业发展有限公司帐面公共配套设施费总金额37，655，589、58元、北京玲珑物业发展有限公司帐面取得项目土地使用权支付的土地出让金总金额43，354，000元！！！
（3）第三人取得案涉外销商品住宅开发项目的土地出让金总金额为43，354，000元，
其中有6，754，000元确实是第三人于2001年7月25日之前直接支付给国土局的，
（4）但在2001年7月25日之前的开发项目竣工决算的时候，
就是已经一分不少地全部进入了房地产开发成本！
详见
2010中京瑞所鉴字263号《土地增值税清算鉴证报告》里的《企业基本情况和土地增值税清算审核事项说明》及《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》和《土地增值税清算税款鉴证主表》。
十五、上诉人现当庭陈述说明的第十五项具体事实是：
中心会所一层按照规划设计许可用途建设的建筑面积合计971、93平方米的“金融银行用房、洗衣店用房、美容中心用房、库房、购物中心用房、邮电所用房、保安室用房、卫生站用房、商务中心用房、办公室用房”；
中心会所二层按照规划设计许可用途建设的建筑面积合计1060、46平方米的“餐厅备餐间用房、餐厅用房、餐厅包房用房、餐厅冷饮厅用房、更衣室用房、办公室用房、财务室用房”；
中心会所三层按照规划设计许可用途建设的建筑面积合计458、26平方米的“商业商店用房、商业商务办公室用房”；
中心会所四层按照规划设计许可用途建设的建筑面积合计780、40平方米的“管理用房”；
其产权和使用权依法绝对不是归其初始投资者（即开发建设单位）所有！！！
依照至1994年7月29日时合法有效的以及至2001年7月25日合法有效的
“（1）自1991年10月1日起施行的北京市人民政府令第25号《北京市住宅配套商业服务业用房规划建设使用管理办法》‘新建居住区、居住小区的商业用房竣工验收合格后，凡按规定建设费用计入商品住宅综合开发成本的商业用房，均应由综合开发企业将该商业用房的房屋产权移交给区、县商委统一管理’的规定。
（2）《北京市城乡建设委员会关于住宅小区配套建设项目若干规定的通知》（（93）京建开字第653号‘住宅小区中凡属非营业性的文教、卫生、行政管理配套用房的按过去办法，无偿交付管理部门使用，其所需建设费用，计入该小区商品房成本。小区内的邮局、银行、社区服务中心、残疾人活动中心用房，仍按(88)京计基字第492号文执行，即由该小区的开发公司负担征地拆迁费、小区内部市政公用设施费”由用房单位负担建安工程费、附属工程费、四源费、大市政费、重点企业债券和用电权费。小区内商业服务业网点中的粮食、副食、蔬菜、书店等网点用房，可按其建安造价出售或出租，建安造价以外的投资由开发公司摊入商品房成本。住宅小区内凡未交付使用的公建配套项目和以后新开发小区公建配套项目均按此通知执行’的规定。
（3）北京市民政局一九九九年十月二十日《关于加快发展社区服务事业的意见》‘社区服务设施产权归属区县政府’的规定。
（4）1999年10月28日北京市第十一届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过的《北京市体育设施管理条例》‘新建、改建、扩建的体育设施，体育设施管理者应当在主体工程验收合格之日起30日内，到体育行政部门办理注册登记手续’的规定。
（5）2001年6月22日北京市第十一届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过的《北京市学前教育条例》‘为居住区配套建设的学前教育设施必须用于发展学前教育事业。配套的学前教育设施竣工验收后，应当在3个月内交付区、县教育行政部门管理’的规定”；
“其建设成本已全额列入小区商品房建设成本”的，
其中的“非营业性的文教、卫生、行政管理配套设施托儿所、幼儿园、学校；医院、门诊部、社区卫生服务中心、社区卫生服务站；行政管理设施、青少年活动中心、文化活动站、卫生站、环卫设施，综合文化活动中心，派出所及巡察设施”，
其中的“社区服务设施”，
是法定“产权归属区县政府”由国有资产管理部门统一登记造册并纳入国有资产管理！
其中的“建设费用计入商品住宅综合开发成本的配套商业服务性设施”，
1、北京市规划局98年6月18日制发了“图幅号42205，工程名称玲珑花园住宅小区14#—21#楼，工程号97028—123，图号建2，图名总平面图”之98规建字248《建设工程规划许可证》附件稿及“含附属和配套工程明细的规划总平面图”。
在这张含附属和配套工程明细规划总平面图上，
清楚写明了：
（1）、本工程为一住宅小区，位于玉渊潭乡。西侧和北侧为农科院实验田；东侧为京密引水渠西滨河路，南侧为规划路。
（2）、本工程经济技术指标详见本图所列附表1、2、3。
（3）、经济技术指标附表1
1、总用地面积62531平方米。
2、建筑占地面积18071平方米。
3、建筑密度28.90%。
4、总建筑面积68281平方米；地上64026平方米，地下4255平方米。
5、容积率1.024。
6、绿化面积28264平方米；集中绿地6580平方米。
7、绿化率45.20%。
8、住宅建筑面积58854平方米。
9、道路广场面积19322平方米。
10、停车数量337辆；地上185辆，地下142辆。
11、总户数337户；一期191户，二期148户。
12、居住人数1078。
（4）、各建筑物面积分配表附表2
1、住宅建筑面积58854平方米。
2、公共建筑面积4000平方米。
3、锅炉房及垃圾楼450平方米。
4、幼儿园666平方米。
5、煤气调压站56平方米。
6、地下汽车库3505平方米。
7、地下自行车库750平方米。
8、总建筑面积68281平方米。其中：地上64026平方米，地下4255平方米（地下汽车库、地下自行车库）。
（5）、二期新建各建筑物面积分配表附表3
1、总建筑面积37722、8平方米。
2、住宅建筑面积28801、8平方米。
3、幼儿园666平方米。
4、地下车库3505平方米。
5、地下自行车库750平方米。
6、公共建筑面积4000平方米。
其中包括：
公共卫生站用房建筑面积45平方米，
公共金融邮电用房建筑面积160平方米，
公共行政管理用房建筑面积120平方米（位于地下），
公共变配电室用房建筑面积及设备用房建筑面积300平方米（位于地下），
公共社区服务中心用房建筑面积80平方米，
公共餐饮用房建筑面积800平方米，
公共商业服务用房建筑面积及公共购物用房建筑面积1200平方米，
公共健身房用房建筑面积及公共游艺厅用房建筑面积300平方米（位于地下），
公共商业商务用房建筑面积1000平方米。
2、中国新兴保信建设总公司四公司2001年3月26日制作出的玲珑花园住宅小区中心会所竣工图之“工程号97028—4，图号电5，图名一层照明平面图”的中心会所“一层照明平面图”上，
清楚显示出：
玲珑花园小区中心会所的一层的北边，
是按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑金融银行用房建筑面积、
按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑洗衣店用房建筑面积、
按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑美容中心用房建筑面积、
按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑库房建筑面积。
玲珑花园小区中心会所的一层的南边，
是按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑购物中心用房建筑面积。
玲珑花园中心会所的一层的西边，
是按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑邮电所用房建筑面积、
按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑保安室用房建筑面积、
按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑卫生站用房建筑面积。
玲珑花园中心会所的一层的东边，
是按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑商务中心用房建筑面积、
按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑办公室用房建筑面积、
按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑值班室用房建筑面积。
上列中心会所一层为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑的总建筑面积是1001、53平方米。
3、在中国新兴保信建设总公司四公司2001年3月26日制作出的玲珑花园住宅小区中心会所竣工图之工程号97028—4图号电7图名二层照明平面图的中心会所二层照明平面图上，
玲珑花园小区中心会所的二层的北边，
是按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑餐厅备餐间用房建筑面积。
玲珑花园小区中心会所的二层的南边，
是按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑餐厅用房建筑面积。
玲珑花园中心会所的二层的西边，
是按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑餐厅包房用房建筑面积、
按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑餐厅冷饮厅用房建筑面积。
玲珑花园中心会所的二层的东边，
是按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑更衣室用房建筑面积、
按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑财务室用房建筑面积。
上列中心会所二层为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑的总建筑面积是1060、46平方米。
4、在中国新兴保信建设总公司四公司2001年3月26日制作出的玲珑花园住宅小区中心会所竣工图之工程号97028—4图号电10图名三层插座平面图的三层插座平面图上，
玲珑花园小区中心会所的第三层的西边，
是按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑商业商店用房建筑面积；
玲珑花园小区中心会所的三层的东边，
是按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑商业商务办公室用房建筑面积；
玲珑花园小区中心会所的第三层的北边，
是按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑管理用房建筑面积；
玲珑花园小区中心会所的第三层的南边，
是按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑管理用房建筑面积。
上列中心会所三层为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑的总建筑面积是1060.46平方米。
玲珑花园物业发展有限公司提交的测绘书详细清楚标明：
玲珑花园小区的物业管理用房位于中心会所三楼，
玲珑花园小区物业管理用房的总面积为602.2平方米”，
而且玲珑花园小区的这602.2平方米的物业管理用房已经全部列入了开发商同购房业主计算购房价的公摊面积里面。
5、在中国新兴保信建设总公司四公司2001年3月26日制作出的玲珑花园住宅小区中心会所竣工图之工程号97028—4图号电12图名四层插座平面图的中心会所四层插座平面图上，
玲珑花园小区中心会所的四层的北边，
玲珑花园小区中心会所的四层的南边，
上列中心会所四层为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑的总建筑面积是804.14平方米。
6、在中国新兴保信建设总公司四公司2001年3月26日制作出的玲珑花园住宅小区中心会所竣工图之工程号97028—4图号电4图名地下一层插座平面图的中心会所地下一层插座平面图上，
玲珑花园小区中心会所的地下一层的西边，
玲珑花园小区中心会所的地下一层的东边，
是按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑健身房用房建筑面积；
玲珑花园小区中心会所的地下一层的北边，
是按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑淋浴间更衣室用房建筑面积；
玲珑花园小区中心会所的地下一层的南边，
是按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑管理用房建筑面积及按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑台球厅用房建筑面积和按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑卡拉OK厅用房建筑面积；
玲珑花园小区中心会所的地下一层的中间，
是按规划为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑游艺厅用房建筑面积。
上列中心会所地下一层为本小区居民配套建设的区内居民使用或为区内居民服务的小区公共服务设施建筑的总建筑面积并不是只有197.98平方米而是至少720平方米以上。
十六、上诉人现当庭陈述说明的第十六项具体事实是：
玲珑花园小区23号楼中心会所在2019年9月27日之前一直是属于“存在尚未解决的权属争议的”。
中华人民共和国国务院令第656号《不动产登记暂行条例》第二十二条明确规定了“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记：存在尚未解决的权属争议的”。
是明显违反了《不动产登记暂行条例》第二十二的违法行政行为！！！
2017年11月30日北京玲珑花园物业发展有限公司书面交送给海淀区人民法院的《民事答辩状》。
在2017年11月30日北京玲珑花园物业发展有限公司书面交送给海淀区人民法院的《民事答辩状》里，
北京玲珑花园物业发展有限公司已经清楚写明了
“现答辩人针对被答辩人所提起的物业服务合同纠纷一案，作出答辩意见如下。
根据现有案件材料，答辩人认为本案的争议焦点为：
（一）小区内的22号楼（即幼儿园）、23号楼（即小区会所）是否属于《物权法》第七十三条中所规定的“其它公共场所、公用设施”？
十七、上诉人现当庭陈述说明的第十七项具体事实是：
违法受理北京玲珑花园物业发展有限公司申请。
北京市规划和自然资源委员会是早在2018年1月18日之前就已经清楚知道
“不动产登记管理中心依法是不能，
就玲珑花园这不属于可对外销售建筑面积的小区配建的规划用公共建筑23号楼（即小区中心会所）地上四层，
按北京玲珑花园物业发展有限公司的更址分割登记申请，
分割办理新的规划用途为中心会所规划建筑面积共计3339平方米且共有情况为空白使用期限为空白的独立商品房不动产权属证书给北京玲珑花园物业发展有限公司”！！！
1、自2015年3月1日起施行的中华人民共和国国务院令第656号《不动产登记暂行条例》第十六条、第十七条明确规定“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（五）与他人利害关系的说明材料”、“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（三）申请材料不齐全的，应当当场书面告知申请人不予受理”。
2、北京玲珑花园物业发展有限公司在其于2018年1月18日提交给海淀区人民法院的的书面《补充答辩意见》中，已经书面清楚说明：
本案中，法庭已向诉讼双方告知，双方对于己方系涉案房屋物权权利人的主张，均需要充分举证证明。
关于此问题，我们向海淀区不动产登记管理中心了解的情况为“目前不动产登记管理中心无法给玲珑花园未对外销售的23号楼（即小区中心会所）单独办理所有权证”！
北京玲珑花园物业发展有限公司在其于2018年1月18日提交给海淀区人民法院的的书面《补充答辩意见》
3、2000年竣工后至2019年9月27日期间，24号楼及23号楼均一直被北京玲珑花园物业发展有限公司及北京玲珑花园物业发展有限公司的独家全资控股母公司中国时代远望科技有限公司实际占有，并长期擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑用途，改变规划用途牟利出租使用。
（1）2018年11月14日北京市住房和城乡建设委员会确认“2000年竣工后至2019年9月29日期间，22号楼及23号楼均一直被北京玲珑花园物业发展有限公司实际占有并长期擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑用途改变规划用途牟利出租使用”属物业管理区域违法违规行为。
2018年11月14日北京市住房和城乡建设委员会已确认“2000年竣工后至2019年9月29日期间，22号楼及23号楼均一直被北京玲珑花园物业发展有限公司实际占有并长期擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑用途改变规划用途牟利出租使用”属物业管理区域违法违规行为的《关于北京市海淀区玲珑花园业委会投诉问题的答复意见》。
（2）2019年3月25日，北京市物业服务指导中心向北京市海淀区房屋管理局发送《北京市物业管理区域违法违规行为移送处理函》。
2019年3月25日北京市物业服务指导中心向北京市海淀区房屋管理局发送的《北京市物业管理区域违法违规行为移送处理函》。
（3）2019年5月20日北京市海淀区房屋管理局对北京玲珑花园物业发展有限公司涉嫌未经业主大会同意擅自改变物业管理用房用途的行为和涉嫌擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑用途的行为分别进行了立案。
2019年5月20日北京市海淀区房屋管理局对北京玲珑花园物业发展有限公司涉嫌未经业主大会同意擅自改变物业管理用房用途的行为和涉嫌擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑用途的行为分别进行了立案的北京市海淀区房屋管理局海房处答【2019】004号《行政处理答复意见书》。
2019年12月5日北京玲珑花园物业发展有限公司《关于玲珑花园小区业委会与我公司有关物业管理用房等纠纷的情况汇报》。
十八、上诉人现当庭陈述说明的第十八项具体事实是：
1、自2015年3月1日起施行的中华人民共和国国务院令第656号《不动产登记暂行条例》第二十二条明确规定“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的”。
2、1990年5月19日起施行的国务院令[1990]第55号《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条明确规定“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准”。
4、北京玲珑花园物业发展有限公司申请“将23号楼独立换发不动产权证，原证保留”，
实质上就是属于申请“同一权利人分割不动产”；
北京玲珑花园物业发展有限公司此申请违反了1990年5月19日起施行的国务院令[1990]第55号《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，
北京玲珑花园物业发展有限公司此申请属于“违反法律、行政法规规定的”，
不动产登记机构依法是应当不予登记。
十九、上诉人现当庭陈述说明的第十九项具体事实是：
违法给北京玲珑花园物业发展有限公司分割办理出了新的规划用途为中心会所规划建筑面积共计3339平方米且共有情况为空白使用期限为空白的独立商品房不动产权属证书”。
2、23号楼中心会所三层房屋中的两间合计建筑面积602、20平方米物业管理用房的合法所有权人，
依法是小区全体业主。
则，
23号楼中心会所这一不动产单元，
就是全体业主与他人共有的不动产单元。
北京玲珑花园物业发展有限公司并不是23号楼中心会所这一不动产单元的“同一权利人”。
4、假定北京玲珑花园物业发展有限公司是23号楼中心会所这一不动产单元的区分所有权人之一，
其作为23号楼中心会所这一不动产单元的区分所有权人之一依法也是根本不能以23号楼中心会所及22号楼幼儿园这一不动产单元的同一权利人身份“申请分割23号楼中心会所及22号楼幼儿园这一不动产单元”。
在2001年7月25日京房权证市海港澳台字第10134号房屋所有权证和京市海港澳台国用2000出字第10175号国有土地使用证上依然还是包括了22号楼、23号楼、24号楼、25号楼的情况下；
特别是，
在2001年7月25日京房权证市海港澳台字第10134号房屋所有权证和京市海港澳台国用2000出字第10175号国有土地使用证上依然还是包括了23号楼三层法定所有权人为小区全体业主的两间合计602、20平方米物业管理用房的情况下，
在23号楼三层法定所有权人为小区全体业主的两间合计602、20平方米物业管理用房还没有颁发独立的房屋所有权证不动产权证书的情况下；
并不是2001年7月25日京房权证市海港澳台字第10134号房屋所有权证和京市海港澳台国用2000出字第10175号国有土地使用证上“22号楼、23号楼、24号楼、25号楼”这一不动产单元“同一权利人”的北京玲珑花园物业发展有限公司，
显然依法也是根本不能再作为2001年7月25日京房权证市海港澳台字第10134号房屋所有权证和京市海港澳台国用2000出字第10175号国有土地使用证上“22号楼、23号楼、24号楼、25号楼”这一不动产单元的“同一权利人”，
6、显而易见，
滥用职权玩忽职守违法行政非法予以登记并非法给第三人分割办理出了新的规划用途为中心会所规划建筑面积共计3339平方米且共有情况为空白使用期限为空白的独立商品房不动产权属证书”！！！
二十、上诉人现当庭陈述说明的第二十项具体事实是：
是属于没有任何法律依据的违法行政行为。
就国有建设用地使用权是出让所得的土地和房屋来说，
不动产权利证书上的有效期限空白，
客观上也就意味着其权利有效期是零！
客观上也就意味着其“不是合法有效的不动产权利证明”！！！
二十一、上诉人现当庭陈述说明的第二十一项具体事实是：
北京玲珑花园物业发展有限公司2019年9月20日时仍持有的北京市国土资源和房屋管理局2001年7月25日制发的京市海港澳台国用2000出字第10175号《中华人民共和国国有土地使用证》和京房权证市海港澳台字第10134号《中华人民共和国房屋所有权证》，
依法是应在2019年9月20日前就早该依法被收回或注销！
“至2010年8月29日，小区共计67，465、49平方米的住宅面积，已经销售完了66，726、91平方米住宅面积，只有738、58平方米的住宅面积还没卖还没有转让过户。
但2010年8月29日至2019年9月20日前这长达10年，这最后738、58平方米的住宅面积也都已全部卖出转让过户。
在2019年9月20日前，
北京市国土资源和房屋管理局2001年7月25日制发的京市海港澳台国用2000出字第10175号《中华人民共和国国有土地使用证》上的61635.12㎡土地面积，
依法应是早就已经核减到零了！
2019年9月20日前，
依法应是已经全都被小区购买住宅的购房者们分摊到各自的分户土地使用权证上了！
北京市国土资源和房屋管理局2001年7月25日制发的京市海港澳台国用2000出字第10175号《中华人民共和国国有土地使用证》和京房权证市海港澳台字第10134号《中华人民共和国房屋所有权证》，
依法应是在2019年9月20日前就早该依法被收回或注销！
二十二、上诉人现当庭陈述说明的第二十二项具体事实是：
（一）、本案所涉的23号楼中心“会所”，
它本质上就是建筑区划内依法必须配建的居住小区公共服务设施建筑！
（二）、23号楼中心会所，
明显不是物权法所说建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分；
23号楼中心会所，
明显就是属于物权法所说建筑区划内的可自由销售转让的商品化住宅、商品化经营性用房等专有部分以外的，
共有部分，
公用设施。
（三）、23号楼中心会所，也就是小区“会所”。
“会所”英文为“Club”，音译即为俱乐部。
小区“会所”，是自上世纪九十年代初起，才开始由香港引入深圳、广州等地区的。
最初出现的小区“会所”类似于活动室，
其形式仅是简单地在小区内开辟几个房间，供人聚会、看书、下棋、打乒乓等等。
（四）、小区会所的所有权，归小区全体业主。
在小区“会所”的发源地香港，
就是一个天经地义毫无争议必要的众所周知的基本常识。
香港的《建筑物管理条例》明确规定：
“公用部分”（commoparets）
就是指“建筑物区划内除去专供某一业主使用、占用或享用的部分之外的其它全部部分”！
建筑物区划内的“会所”，就是属于“公用部分”！
“公用部分”（commoparets）指———
（ａ）建筑物的全部，但不包括在土地注册处注册的文书所指明或指定专供某一业主使用、占用或享用的部分；及（由1993年第８号第２条修订）
（ｂ）附表１指明的部分，但上述文书如此指明或指定的部分除外。
附表１
公用部分
１２草地、花园及游乐场，以及任何其他康乐活动场地。（由１９９３年第２７号第３８条增补）
１３游泳池、网球场、篮球场、壁球场以及包容或容纳任何运动或康乐活动设施的处所。（由１９９３年第２７号第３８条增补）
１４会所、健身室、桑拿浴室以及包容健体或休憩设施的处所。（由１９９３年第２７号第３８条增补）
（六）、土地性质全是住宅用地的小区，配建的“会所”，就是纯居住小区商品房住宅的配套设施。
其本来就是专给小区全体业主使用、专为购买了小区商品房住宅的小区全体住宅业主服务的配套公共服务设施。
其所有权，理应归全体业主所有，
否则，势必将造成所有权与土地使用权的不一致。
（七）、土地性质全是住宅用地的居住小区依法配建的会所，
它并不是
“开发商办理了土地性质由住宅用地改变为非住宅用地”审批手续的，
开发商已将会所作为独立产权项目单独报建的，
开发商已将开发成本独立核算的开发成本不计入商品房住宅开发成本之内的”。
土地性质全是住宅用地的小区，开发商作为公建配套报建的会所，用地面积是全都属于小区的住宅用地面积。
按照“房地权利主体一致”法律原则，在2007年《中华人民共和国物权法》实施后，小区会所的产权归小区业主共同所有显而易见是天经地义合情合理合法。
（八）、住宅小区的物业管理用房、会所等公共服务设施建筑，
在法律上并非建设单位可将其独立销售的独立物商品房。
事实上住宅小区的物业管理用房、会所等公共服务设施建筑，
就是建筑物区分所有人所拥有的这建筑物（这建筑区划小区）内的，
并非个别业主专有的，
与这建筑物（这建筑区划小区）密不可分的，
这建筑物（这建筑区划小区）的组成部分；
是理应为业主共有的！
（九）、由于“会所”作为物业小区的公共配套设施，
其规划设计目的在于为特定小区全体业主提供商业、娱乐、文体等配套服务，
其对于全体业主来说是具有公共产品属性的设施。
而且从会所的建设费用来看，其建设成本一般是都已经被摊付到业主所购买房屋单元的房价中，如果会所的权属仍归开发商明显是有损商品住宅消费者的利益，也有违“谁是最终投资人谁就是最终所有人谁就是最终应受益人”这一公理原则。
实践中各国或地区，物业“会所”的建设成本大多是都被摊付到业主所购买房屋单元的房价中；
故而从业主的公共利益考虑，实践中各国或地区，大多是把会所建设成本都已经被摊付到业主所购买房屋单元的房价里了的“会所”，视为区分所有建筑的共有部分。
如我国香港地区在《香港建筑物管理条例（香港法例第344章）》的附表1（公用部分）就是明确将会所列为“公用部分”。
上诉人的当庭陈述结语
上诉人的当庭陈述结语就是三句话。
第一句是：
执法不严、司法不公，
一个重要原因是象本案一审法院审判长审判员这样的少数干警缺乏应有的职业良知。
其实，
今天审理的这个案件，
不需要多少法律专业知识，
凭良知就能明断是非。
这个案件的一审处理，
就偏偏被一审法院审判长审判员他们弄得是非界限颠三倒四。
第二句是：
全面推进依法治国，必须坚持公正司法。
公正司法是维护社会公平正义的最后一道防线。
如果人民群众通过司法程序不能保证自己的合法权利，
那司法就没有公信力，
人民群众也不会相信司法。
第三句是：
要依法公正对待玲珑花园小区人民群众的诉求，
努力让玲珑花园小区人民群众在这一个司法案件中能感受到公平正义，
决不能让不公正的审判伤害玲珑花园小区人民群众感情、损害玲珑花园小区人民群众合法权益。
综上，
上诉人恳请北京市第一中级人民法院站在维护国家依法治国的良好形象、维护人民法院公正司法的良好形象、维护国家的法治进程、维护社会的公平正义高度；