导语：如何才能写好一篇商业规划方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
一、指导思想
二、基本原则
一是坚持以人为本的原则。充分体现商业为经济发展、社会发展和人的全面发展服务的功能，引导生产、促进消费、完善城市服务功能，满足人民群众消费需求。二是发挥优势的原则。充分发挥地理位置、交通发达、商贸历史悠久、旅游资源丰富等优势，规划与之相适应的多功能、多层次、多样化的商业网点布局。三是适度超前的原则。积极借鉴国内外发展经验，把近期规划同中长期发展规划结合起来，既要规划好现状，又要勾画一个时期的发展蓝图。四是与其他规划相衔接的原则。商业网点规划要与城市建设总体规划相适应，与经济和社会发展规划及其他行业发展规划密切联系，紧密结合，互相衔接。五是优化结构的原则。优化布局结构，形成整体适宜、局部相对集中、布局合理的商业网点网络结构；优化规模结构，形成大中小结合，以中小网点为主的规划结构；优化业态结构，发展新型业态，改造传统业态，实现流通经营业态的创新。
三、范围与时限
规划的范围为县县城规划区内。
规划的期限分近期和远期，以近期规划为主。近期规划到2015年，分解到年度，落实到项目。远期规划到2020年。
四、规划内容
规划的内容：包括中心商业区、零售商业网点、餐饮休闲服务场所、商业街、专业批发市场、物流基地及配送中心、早餐网点及社区便利店等商业服务设施七个部分。
规划重点：摸清现有各类商业网点状况，制作现有网点分布图表，并根据以上原则，在科学分析充分论证的基础上，提出规划期内商业网点发展的总规模、空间布局、业态结构。在空间上，着重对县城商业中心、居住区商业和专业特色商业街、专业市场、物流基地进行规划。在结构上，结合空间布局对各类商业流通设施和零售业态进行合理定位。构筑布局和结构合理、功能完善、层次分明、体系完整的市场格局。
五、规划的编制程序
（二）成立组织机构。由县政府分管领导任组长，县政府办、县商业局、县规划局主要负责人任副组长，县发改委、县财政局、县国土资源局、县建设局、县环保局、县城管局、县经贸委、县交通局、县工商局、县统计局、县旅游局、县粮食局、县供销社、县市场物业管理局、县工业园区管委会、县公安局、消防大队以及冰溪镇镇政府等部门、乡镇负责人为成员，组成规划编制工作领导小组，领导小组办公室设在县商业局，商业局局长兼任办公室主任。
（三）委托专业规划设计单位。由县商业局、县规划局采取竞标或议标的方式，确定规划设计单位，并与其签订规划编制协议，订立编制目标任务书。县商业局、县规划局与规划设计单位分工合作，其他成员单位密切配合，共同搞好《规划》的编制工作。
（五）形成《规划》初稿。依据县城总体规划及有关材料，对规划提出的七部分内容进行现场勘察、分析和研究，形成《规划》初稿。
（七）组织评审。组织召开专家论证会，通过专家评审。
（八）县政府批准并实施。经过上述论证、修改、评审后，正式报县政府批准并实施。
（一）年9月20日至10月20日做好初步准备工作，召开领导小组会议，进行安排部署。
（三）年12月1日至年元月31日形成《规划》初稿。
（四）年3月20日前讨论征求意见，举行市民听政会，修改完善《规划》。
在进行大型商业专业市场项目建筑规划设计时，一般包括7个环节：商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计。
1、商业方案设计
商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要是通过市调对项目进行可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下：
在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。
大型商业专业市场项目的可行性研究要以项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。
定位是项目入市的第一步。项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。在完成SWOT分析后，对项目以下七个方面进行定位：
a.项目业态定位——明确项目的业态，回答项目是什么的问题。
b.项目功能定位——明确项目的基本服务功能，回答项目可以做什么的问题。
c.项目主题定位——明确项目的主题，回答项目应该做什么的问题。
d.项目形象定位——明确项目的形象，回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。
在项目七个方面的定位中，项目目标消费群体定位作为开发商，是很难把握的。要准确的进行项目目标消费群体定位，必须由商业专业人士来完成。商业项目的发展，归根结底需要消费者的消费作保障，没有消费者的消费，项目最终的结果肯定是失败的。明确了项目目标消费群体定位，才能设置项目的功能组合。
2、建设方案规划设计
建设规划设计是专业市场项目商业规划设计第一阶段中的第二个环节，是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行。这个环节要求在设计建设配套方案时，必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合和功能，不能单纯的从控制成本或建筑屋艺术性方面考虑。
在进行建设方案设计时，需要把握好四个方面：
1）城市基础设施发展状况。
2）城市未来规划发展趋势。
3）项目主要主力店和主要功能区基本物业需求，主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。
4）商业功能的通用性设计，不可按照某一个商业机构的个性需求设计。
3、商业空间装饰方案设计
在完成了项目商业方案设计和建设方案设计后，项目的商业规划设计进入第二个设计阶段，第二个设计阶段包括三个方面的规划设计：商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计。在第二个阶段的整个设计规划中，以上三个环节可同步进行。
商业空间装饰设计主要是根据项目定位、功能、建筑空间限定的要求，结合物业的建筑艺术，对物业空间环境进行艺术处理，营造舒适的购物、休闲、娱乐的空间环境。主要设计的内容包括：商业平面布置方案、商业空间视觉中心方案、主要出入口效果、室内公共区域的效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墙面效果、卫生间效果、扶梯及电梯效果、中庭效果、商业空间视觉中心效果等。
4、商业外环境设计
5、二次商业装饰设计
二次商业装饰设计主要是对建筑室内空间、主要商业服务设施以及店铺/专柜形象、商品陈列按照商业规律进行装饰设计。主要设计内容有三个方面：服务设施规划设计、导购系统设计、店铺及专柜/专卖店形象设计。每个方面主要的设计内容如下：
服务设施规划设计：总服务台设计、顾客收银台设计、顾客休息设施设计、室内景观设计、监控系统设计、员工办公系统设计。
店铺及专柜/专卖店形象设计：专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形象设计、专柜灯光设计、陈列道具设计。
6、商业管理模式设计
完成了第一、第二阶段的设计工作，并不能代表商业规划设计工作的结束，这仅仅只是完成了项目硬件建设设计工作，项目的商业规划设计应该包括商业管理模式设计及品牌规划和招商策略设计。
商业管理模式对一个大型的商业地产项目的整体设计是至关重要的，是项目运营的根本保障。商业管理模式设计主要包括三大体系设计内容：组织体系设计、
制度体系设计、流程体系设计。每个体系设计的具体内容如下：
组织体系设计：组织架构、岗位及编制、岗位职责及规范。
制度体系设计：人事管理制度体系、行政管理制度体系、卖场管理制度体系、业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系。
流程体系设计：业务流程体系、物业服务流程。
7、品牌规划及招商策略设计
品牌规划及招商策略设计是项目商业规划设计的最后一个环节，是在项目定位的要求下进行的，解决项目提供什么服务的问题，是很重要的一个环节，但往往被忽视或不被重视，这对项目后期的整体运营会产生很大的阻力，影响项目的持续发展。
品牌规划是必须尊重品牌市场发展战略，尊重品牌市场定位，盲目求高是不现实的，应该客观规划出切实可行的目标品牌计划，此计划包括三个方面：其一，理想的目标品牌计划；其二，目标品牌退换计划；其三、应急品牌计划。制定目标品牌计划应该综合考虑项目经营的经济效益与项目形象定位要求的关系，合理控制、科学搭配不同定位的品牌的配比。同时在规划品牌落位时，科学利用房屋不同区域的商业价值，把握品牌之间不同形象、价位、色彩、风格等协调过度。
第二条经营性土地的开发建设单位应当严格按照县规划建设行政主管部门出具的规划设计条件进行规划规划方案的设计，未经批准，不得擅自变更。
第三条调整规划设计方案，必须符合以下条件：
（一）建设用地所在区域因城市规划调整对原规划设计有影响的；
（二）建设用地原有建设限制条件发生重大变化的；
（三）已批准的规划设计方案在12个月内尚未领取建设工程规划许可证的；
（四）县政府确定的其他条件。
凡在经营性土地出让中明确约定的要求必建条款内容仍需执行，不得作调整。
第四条调整规划设计方案，必须遵循以下原则：
（一）调整后的规划设计方案各项指标不得突破原方案中的上限控制指标；
（二）尚未开工建设的开发项目：调整后的规划设计方案在平面布局、空间结构、交通组织、建筑外观、配套设施等各方面应优于原审批方案。配套设施上应增设社区管理、服务用房，机动车停车（库）位在原指标基础上增加10%。
（三）已部分开工建设的开发项目：在原规划设计方案基础上进行优化，基本维持原方案的结构布局。涉及为全体居民服务的公共设施指标不得缩减，位置原则上不作调整可适当优化，机动车停车（库）位在原指标基础上增加10%。
调整方案须向已入住居民公示征求意见。
（四）鼓励建设集中大型商业设施，缩减沿街小型商业（底层商业的商住楼式）。
第五条调整规划设计方案，按以下程序审批。
（一）建设单位向县建设行政主管部门提出调整规划方案的申请，陈述调整理由和具体调整方案的设想。
本案按自然街坊规划为三个居住小区，把三个小区之间的规划路一和江国路地段规划为地区商业中心(主中心)和小区商业中心(副中心)，在东西地块之间规划了一条波浪形景观绿地，此景观绿地将上述三个小区和两个商业中心串联成一个完整的有机整体，同时在中心商业街的延长线上，还规划了横跨长江路的步道景观平台。
住宅采用塔板组合＋错开布局，沿长江以超高层塔式住宅为主，这祥既增加了临江住宅面积比例，又可减少对其东侧住宅的观江视线遮挡，提高了沿江住宅容积率及地块整体可观江住宅的比例；而在塔式高层东侧则以板式高层为主，所有板、塔住宅不但南北锚开布置，东西山墙面也尽量错开布局，使尽可能多的住宅享受到长江江景和园区绿地景观。该规划方案除原规划4栋回迁房外，所有住宅楼100％都可观到江景，江景房比例占到所有住宅总户数的约70％，同时又避免了住宅近距离直接相对，单元错开率达到住宅总单元数量的82％。
根据建设用地的形状和与长江河道的角度关系，此规划方案将大部分离层住宅南偏东10°布置，使绝大部分住宅既可拥有南向，其西北向又可观赏长江景观，因此，该规划方案的南向住宅比例占到住宅总建筑面积的约93％，只有三栋南偏东或西大于60°的住宅，但也全为江景房。
本规划方案以建立公交导向社区为目标，在武金堤路与规划路一和江国路交叉口处设置公交车站，在车站周边设置商业和服务设施，形成社区中心，通过社区步行主路――支路系统，将公交车站、社区中心与住宅楼联系起来，在步行主路上还可设置区内电瓶车系统，方便居民步行――公交出行方式，逐步减少私家车的使用。
在重视江景资源利用的同时，营建社区内高品质的绿化景观和公共空间，对理想人居环境同样具有重要意义。在东区和西区之间规划了一条波浪形中心景观绿带，串联起社区这三个自然街坊，使社区在空间上成为一个有机整体，集江景与园景于一体。三个景观绿地从2.5ha－4.5ha不等，规模适度，空间收放舒展，有利于良好景观的形成。在两个社区中心还规划了大小两个商业景观轴，在社区中心商业街的延长线上，设置了横跨长江路的步道平台，以实现社区在空间上与长江沿岸公园直接联通，同时提高社区步道系统的洄游性、趣味性和景观品质。
关键词：供电规划；负荷等级；供配电系统选择
Largeresidentialareaplanningandsupplyloadestimationindicators
Wanghongyan，Wangpeng
(ChinaMachineryTDIInternationalEngineeringCo.,Ltd.,luoyang,471000)
Abstract:Explorethelargeresidentialareaofsupplypointsandloadplanningestimatestodetermineindicators.
Keywords:supplyplanning;loadlevel;supplyanddistributionsystemselection
中图分类号：F287文献标识码：A
1引言
近几年，中国房地产业飞速发展，随着各地城市化的发展进程，选择优质高效的供电方案己成为电气设计的核心问题，现结合我部门几个大型住宅小区的设计，对大型住宅小区选择合理的供电方案的方法，并对供电方案的类型与适用场所进行分析比较，结合实际设计，对供电规划和小区用电负荷指标的确定提供一些分析和建议。
2大型住宅小区的供电规划要点
大型住宅小区的供电规划应坚持系统接线简洁，安全可靠，经济适用和节约能耗的原则进行规划，较常见的配电系统为：放射式、树干式或环式配电系统，在设计中如何选择需注意以下两点：
2.1用户用电负荷等级分级及系统选择
大型住宅小区主要由多层住宅小区、高层住宅小区，配套商业区、商业服务网点设施、别墅区等组成。结合配电系统的分类分析如下：
多层住宅小区、别墅区等区域的负荷特点为：相对负荷密度低，负荷等级全部为三级负荷，这时的供电方案可选择环网或树干式的供电方案，优选：单端单环网或双端单环网的供电方案。此时，由于负荷密度低，采用树干式或环式配电系统供电使供电系统可结合地块分布，自由灵活，可扩展性强，配电干线的带负荷能力得到了充分利用，结合供电部门对供电半径和供电可靠性的要求，设置单台容量：400~800kVA的景观式箱变，采用此方案为最优选择．
高层住宅小区，商业服务网点设施的负荷特点为：负荷密度高，负荷等级大部分为三级负荷，只有少量一、二级负荷，此时，主供电方案优选由市政降压站放射式供电的本小区10KV中心配电室，由中心配电室采用单母线放射式或树干式配电至各个住宅变配电所的主供方案。小区少量一、二级负荷供电方案应考虑双电源供电系统的利用率，综合负荷等级的分析采用一、二级负荷为市政双电源回路供电，其中一路引自由市政降压站放射式供电的本小区10KV中心配电室，另一路引自市政环网或树干式的市政降压站专用应急供电干线，配电系统宜选用单母线分段供电的供电方案。
大型住宅小区配套商业区如规模较大，功能为大中型商场、超市、娱乐中心、中高级宾馆等建筑时，此时的负荷特点为：负荷密度高，负荷等级大部分为一，二级负荷，只有少量三级负荷，此时的的供电方案可选择中心专用商业10KV中心配电室，由市政降压站选择两路10KV回路放射式供电的本中心配电室，由中心配电室采用单母线分段供电的方式采用放射式、环网或树干式配电至各个商业单体的分变配电所的供电方案；并依据各单体对负荷等级的要求选择不同的应急供电接入方式，尽可能提高供电回路的负荷利用率。配电系统宜选用单母线分段供电的供电方案：供电的方式采用放射式，环网或树干式配电均有的混合供电方式。对其中部分用户可考虑设置自备柴油发电机组的设置。
2.2用户规划小区变配电所的数量及设置位置的原则
用户规划小区变配电所时应考虑对于供电质量的要求，应考虑中、低压配电网的供电半径及可靠性的要求。常用规范规定如下：
现行“城市配电网规划设计规范”(GB50613-2010)第5.8.5条：中、低压配电网的供电半径应满足末端电压质量的要求，中压配电线路电压损失不宜超过4%，低压配电线路电压损失不宜超过6%。根据供电负荷和允许电压损失确定的中、低压配电网供电半径不宜超过下表1所规定的数值。
供电类别20KV配电网10KV配电网0.4KV
配电网
中心城区4km3km0.15km
一般城区8km5km0.25km
郊区10km8km0.4km
表1中、低压配电网的供电半径
“南方城市配电网技术导则”(Q/CSG10012-2005)第6.1.4条：中压线路的供电半径配电线路应满足末端电压质量的要求，10KV供电半径宜控制在以下范围内：1、A类供电区：1.5km；2、B类供电区：2.5km；3、C类供电区：4.0km；
供电区类别ABC
中远期用电负荷密度大于30MW/km210-30MW/km2小于10MW/km2
注：线路载流量控制：中压配电线路的正常负荷电流宜控制在导体安全载疏量的2／3以下，超过时宜采取分路措施。
“城市配电网规划设计规范”GB50613-2010
中心城区99.9039
一般城区99.85513
郊区99.80818
表2供电可靠率指标
注：RS-3是指按不计系统电源不足限电引起停电的供电可靠率。
第9．3．6条：10kV及以下用户：①10kW以下用户：0.22kV供电；②l0kW-150kW用户：0.38kV三相供电；(其中50kW-150kW采用0.38V三相专线供电)③150kW-6000kW用户：10kV专变供电；④6000kW以上用户：10kV专线供电。
综上所述，用户规划小区变配电所时应考虑各建筑负荷容量，供电区域整体发展规划及分期实施的情况，合理规划小区变配电所的数量及设置位置，其中对于供电质量的要求，应考虑中、低压配电网的供电半径及可靠性的要求。
3负荷估算指标
结合工业与民用建筑配电设计手册(第三版)，常用数据手册及国家标准图集《常用数据》，方案阶段电气负荷估算指标见下表3：
建筑类型
负荷密度（用电负荷标准）变压器装设容量（VA/m2）
高级宾馆、超高层办公楼90-120W/m245-70
普通宾馆60-80W/m245-60
商业性办公楼60-80W/m240-60
一般商场60-90W/m250-70
大型商场80-150W/m260-80
集体宿舍20-50W/m215-25
单身公寓40-50m22.5-3kw/户
12-20（含公共负荷）
住宅70-80m2二室一厅4-5kw/户
80-90m2
二室二厅5-6kw/户
90-100m26-7kw/户
100-150m2大户型(复式)7-9kw/户
别墅120-200m28-12kw/户
200-300m212-16kw/户
学校、幼儿园――30-40
体育――40-70
医院――40-50
影剧院、科技馆――50-90
餐饮、娱乐――120-200
车库――3-3.5
表3方案阶段电气负荷估算指标
注：1、表中高级宾馆指四星级以上的宾馆；
2、按负荷密度估算时可不用考虑同时系数；按用电负荷标准估算时应考虑同时系数。
参考文献：
[1]《工业与民用建筑配电设计手册》(第三版)(中国电力出版社)
【关键词】规划设计；设计招标；限额设计；项目成本管理
一、引言
近年来，J市的房地产开发量和销售量显著上升，各地的开发商也纷纷前来投资，推动了该市房地产发展的进程。尽管如此，J市仍是房地产开发竞争相对缓和的区域，从房地产开发产品形态分析，存在很多可以创新和改进的空间，产品的功能性仍然不够成熟。为了进一步推动周边房地产升级发展，改善居民的住宿条件A公司正确定位J市城市发展，在一期建设基础上，提出了商业住宅小区二期建设项目。
该商住小区二期工程占地面积6.14亩，建有3栋高层住宅楼，共204户，均为两梯两户连体式，总建筑面积33307.67平方米，主要包括：住宅30925.83平方米、商铺2381.84平方米以及供电、供水、排水、路灯、有线电视、天然气管道配套、室外消防、智能化管理监控系统等工程。
二、项目规划设计阶段成本管理存在的主要问题
本项目在规划设计阶段的成本管理还存在诸多问题，具体表现在如下几个方面：
（1）未引入竞争机制
A公司在本项目规划设计阶段，未通过设计招标等方式引入竞争机制，对设计单位进行择优选择，而是选择与一家设计公司进行长期合作。这虽然节约了在项目设计招标、选择设计单位等方面的成本，但却导致设计人员的安全性提高而缺乏创造性和控制成本的积极性，带来一定的成本和资源浪费。
（2）未引入激励机制，不重视设计的经济性
由于A公司与设计单位商定，设计费用按照所设计方案工程造价的一定比例计算。由于所设计方案的工程造价越高，项目的设计费用也越高，这导致设计单位的设计人员所受的经济性约束较少，缺乏相应的节约成本的激励，从而不利于项目成本的控制。
（3）限额设计未落到实处
在本项目中，A公司虽然已经实行了限额设计制度，但并未落到实处，这突出表现在其在设计变更方面的管理不足，设计变更不能得到妥善和及时的解决，设计与施工存在严重的脱节，设计变更现象频繁发生，甚至出现拆除重建，导致项目成本增加，由此带来严重的经济损。另外，由于设计单位没有健全的规章制度，有关人员的责、权、利不明晰，相应的经济责任也无从追究，形成实际损失。
此外，A公司与设计单位之间缺乏积极有效的沟通，设计方案不能及时优化，也未引入工程监理等参与项目设计，因此，最终所选择的设计方案往往不是最优的方案，也由此导致了很多不必要的设计变更，不利于项目成本控制。
三、项目规划设计阶段成本管理策略分析
针对如何合理有效地控制项目在规划设计阶段的成本费用，本文特提出如下几点策略建议：
（1）科学选择招标规划设计方案
规划设计方案作为整个商业住宅小区二期项目建设的依据，其在整个项目中起到灵魂的作用，这就需要保证设计的合理性和准确性，并尽最大可能保持其先进性[2]。对此，A公司需要合理有效地选择规划设计方案，而招标作为一种有效的手段，通过引入竞争机制，筛选出优秀的设计方案和团队，是比较认可的选择设计方案的方式。A公司对J市商业住宅小区二期建设项目设计方法的选择方式上，应该通过招标的方式，有效选择。
（2）推行限额设计，控制项目总投资
限额设计就是以一定的设计标准和投资预算，控制初步设计和施工图设计，在满足项目所要求的功能的情况下，尽量控制项目成本，以达到成本控制整体上的协调性和统一性[3]。同时，项目的规划设计要注意方案的不断优化和更新，以及及时的造价分析。这样才能做到规划设计方案与当时的经济环境和项目的市场要求密切联系，实现信息的及时更新，达到对成本的动态监督和控制[4]。为此，A公司J市商业住宅小区二期建设项目应选择限额设计，在工程设计阶段，将商业住宅小区的总体目标融入到各个小分项目标，层层分工，各个控制，给工程确定一个合理的成本目标，进而实现后续工程的总体控制。
（3）实行设计总包负责制
科学的管理方法是实现现代项目管理成功的关键，在项目规划设计这一关键问题上，实行设计的总包负责制可以有效地实现设计的专业化管理[5]。在A公司J市商业住宅小区二期建设项目与总包单位签订项目设计总包合同后，项目后期建设所需的如弱电施工图设计、装修设计等等就直接由总包单位负责向外发包。通过竞争性的招标完成总包单位的遴选后，由专业的设计单位管理后续设计的分包，就做到了由专业单位管理专业设计，实现设计成效高和成本低的完美结合。
（4）加强图纸的会审工作，有效减少设计变更
设计单位会随着设计的进行将设计图纸交给我项目管理方审核，这时，图纸的审核必须做到及时和认真[6]。A公司J市商业住宅小区二期建设项目负责人需要组织专业部门，认真审核图纸设计，同时密切联系设计目标，考察其中是否存在设计缺陷，如果有缺陷，需要及时进行反馈，以避免不必要的损失。
（5）加强项目成本的估算与预算
在项目成本估算方面，粗略计算已远远不够，应采用工程量清单法对项目成本进行详细估算，这是一种自上而下的估算方法，根据工程量或供料清单确定各项目成本，然后加总得到项目总成本[7]。另外，在A公司J市商业住宅小区二期建设项目成本估算中，虽然对项目成本的估算一般会分成多个阶段分别估算以提高估算的精确度，然而成本估算受到多方面因素的影响，对其的估算永远不会准确。因而在A公司J市商业住宅小区二期建设项目中可以考虑一些风险基金，以预防各种不确定因素带来的风险。
四、结语
[1]沈苏华.房地产工程管理与项目成本管理[J].山西建筑，2009（11）11-13.
[2]吴少平.现代成本管理[M].北京：经济管理出版社，2007：32-36.
[3]娄强.浅谈工程项目成本管理[J].科学之友，2007（5）：91-93.
[4]易靖阳.建设项目寿命周期成本管理现状分析及对策研究[J].金融经济，2007（20）：79-80.
[5]尹贻林.建设工程项目价值管理[M].天津：天津人民出版社，2006：100.
[6]吴建军.房地产项目成本管理[D].天津：天津大学，2010.
[7]李健生.目标成本法在房地产开发项目成本管理中的应用[J].北方经济，2009.
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关键词：商业计划应用实践效果分析
西安咸阳国际机场股份有限公司作为咸阳机场的运营管理机构，在经历了股份制改革、股权多元化等变革后，在管理机制、运营流程、内部控制等方面不断完善，形成了较为规范的内部治理架构。面对地区经济快速发展的新环境，公司审度自身，盘点资源，分析优劣势，提出建设“现代综合交通枢纽，中国中心门户机场”的战略定位，并明确了六项战略目标。
为了保证战略目标的落实，公司研究分析现状，认为亟待解决的一个重要课题是如何确保战略目标的实现，精准把控实现路径。随着公司运营规模的升级、业务发展的多元化和运行程序的复杂化，如何有效地配置资源，如何在不同的发展方向上做选择，如何在保障公司自身发展的同时给予股东及员工满意的回报等都需要通过科学的管理工具统筹平衡。
在此背景下，公司研究自身企业特点，启动了以财务战略模型为工具的中期商业计划项目，通过财务量化，加强计划管理，动态监控战略实施路径。以企业价值最大化为目标，通过财务系统来配置资源，根据企业内外部环境的发展变化不断对战略举措进行检验、调整，对实现战略目标所需资源进行优化配置，从而保证公司战略路径不偏轨。
一、中期商业计划的概述
中期商业计划是落实战略规划的具体策略，是长期战略规划和短期年度计划的衔接。具体来讲，中期商业计划就是通过合理的资源配置，科学的建立供、产、销，人、财、物结构，借助财务的数字表达形式，对未来3-5年的发展思路、管理模式和重大项目做出更具体、详尽的计划和定量预测，形成未来经营能力和经营结果的综合反映。其实质就是科学地以企业发展模拟运行为主线，沿着战略发展方向将各个方面链接起来，利用数字模型，系统地、综合地反映企业发展大局，指导具体工作。中期商业计划一般以五年为一个周期，每年甚至每个月进行滚动更新，实时根据企业运营发展和战略决策的现实调整变化，通过更新资源分配将企业未来的发展面貌展现在决策者的眼前。
二、中期商业计划编制方法
中期商业计划的编制和更新是一项系统工作，也是一项关乎公司长远发展的重要工作，在推进过程中涉及分解战略目标、确定关键任务、设定基本假设、配置财务资源、形成财务预测等具体工作内容。
（一）战略分解
结合战略规划目标，公司高管团队在分析现状和未来远景的基础上，通过集体研讨，对公司的中期商业计划期内5年的战略重点达成共识并进行清晰地描述，形成年度经营计划，并将重点任务逐级分解转化为各部门关键任务，由各部门负责人制订出具体行动计划。
（二）确定基本假设
基本假设就是根据战略规划，对企业未来所处的经济环境，在一定时期内享有的相对稳定的政策，以及相对固定的基本经济指标和业务指标进行设定，作为形成财务预测的最基本的前提条件。也就是把公司各项规划安排，浓缩到基本假设表里，转化为数字目标值。这需要假定企业发展总体增长趋势，未来发展是乐观、中观还是悲观；要把发展趋势量化成业务量的增长幅度；需要假设物价指数的变化，因为物价的增长会增加购买成本，也会成为我们部分收入调价的参考指标；评估公司享有的各项税收优惠政策是否能够继续延续；还要设定公司有关基本情况，比如收费价格是否调整，资产的结构是否发生变化，对资产折旧率产生何种影响；公司筹融资方式是否调整，融资方式和资金成本发生哪些变化等；公司章程要求的经济状况也要考虑，比如股东要求的投资回报、利润分配政策等。
（三）配置财务资源
战略规划确定了发展的方向和目标，那么就要确定做哪些业务、投资哪些项目来实现目标。公司经营工作需要什么资源？需要配置多少人力、物力？把这些繁杂的业务拆解成各个业务量指标，实现资源的有效配置。只有梳理清楚这些业务，才能够把战略要求的发展方向，转化成具体的工作，并朝设定的方向前进。所以，这个是以业务部门为主导的阶段，业务部门要和财务部门沟通协调，按照财务报表的最终展现形式来梳理归纳收入、成本等各项业务，这是中期商业计划成败的最关键点。具体怎么设计模型，比如我们要计算机场的起降服务收入，那么，运行统计部门就要提供起降架次、旅客吞吐量、货邮吞吐量，并把起降架次指标量按照国际航班、国内航班划分清楚，再继续细分为不同起飞全重占总机型结构的比重，划分的这么细致的目的就是和收费标准对接，计算收入。以后，只要调整机型结构比例，收入都能够很方便的计算出来。对于其他行业而言，也是一样，要将影响收入实现的具体因素，细分开来，找到方法，拿出业务指标实物量和依据，财务部门协助业务部门进行分类，用历史数据进行验证和修正。
（四）形成财务预测
通过前面所有的步骤获得业务数据，进行整合和分配，设计计算公式，勾稽各个业务表格，形成企业资产负债表、损益表、现金流量表和KPI主要指标，并对预测结果反映的趋势进行分析，比如，收入增长、息税折旧前利润增长是否达到预期；净资产收益率和EVA趋势是否向好；反映的投资回报率能否达到股东的要求等，如果没有达到目标，要重新对公司的发展短板进行分析，找出关键症结，形成有针对性的解决方案，并对资源配置重新进行调整，直到发展趋势是合理的、与公司要求契合的，中期商业计划的编制工作才算基本完成。
三、中期商业计划的应用成效分析
通过建立中期商业计划，可以把以资源为基础的企业战略意图转换为运营中可以实际操作的财务目标和实施方案，使企业战略落实成可实施的财务方案和其它管理运营方案，并最终形成可量化、可考核的指标体系，形成管理的闭环。
（一）解决了中长期战略规划落地问题
公司中期商业计划，以财务战略模型为平台，有效串联了公司各业务层面的子战略，包括机场主业发展战略、非航业务发展战略、人力资源规划、机场经营规划等战略，统一战略目标，避免顾此失彼。财务模型以五年为一个预测周期，编制过程包括顺流和逆流两个程序，顺流程序以详尽的年度经营措施及财务计划为基础，基于动因分析、趋势预判延展。逆流程序，根据模型预判结果修正子战略目标及相应措施，同时，模型预判结果又为递延年度的目标提供了约束。顺逆流程序的有效结合，使整体战略目标与年度分项措施相辅相成，形成相互约束的闭环管理程序，实现了公司中长期战略与业务层面的子战略的有效衔接，使其相互支撑和相互制约，避免了公司中长期战略与业务发展在实施过程中的脱节。“十二五”期间，咸阳机场股份有限公司通过实施中期商业计划，确保公司所确定的主要战略目标均得以实现。
（二）解决了战略组织层面与战略执行层面衔接不紧密的问题
重要项目的推进，有明确的责任部门还不够，必须根据项目的重要性和管理属性，配置相应层级的执行机构，否则就会雷声大、雨点小，无法真正确保落地。对中期商业计划的推进，起点和定位较高，在公司章程中，已明确提出了这一项目的组织、实施、程序及内容要求。同时公司内部设立了全面预算及中期商业计划领导小组，下设办公室及小组成员，小组成员包括公司的经营、规划、人力、市场等核心业务部门，明确管理职责和业务范畴，将战略目标层层分解到具体经营项目和经营工作中去。施行一线运营者和上层管理者共同研讨机制，全员参与，上情下达，下情上报，统一目标，量化指标，有效解决落实问题，同时还积极树立了全员的财务意识、效益意识和危机意识。
（三）解决传统商业规划中财务量化的可操作性问题
公司中期商业计划，以企业战略规划及其子规划为基础，综合物价水平、国家财税政策、股利政策等重要信息，结合企业实际经营数据，分析规律，量化趋势，通过多选设置、搜索匹配及宏公式等多重公式和应用建模，直接从业务计划形成财务预测报表，模型输出内容包括各子规划发展财务预测、财务报表、敏感性分析和一致性检验。模型应用结果可视化程度高，比较直观，应用性强，操作灵活便利，构建的模型可在长期战略落实中动态调整应用。
（四）解决了为公司重大决策提供有效支撑的问题
机场行业的重大投资决策往往以机场改扩建为主，其投资规模较大，投入产出时效较长，重大决策对企业的影响在短期内表现并不明显，通过短期财务计划或年度财务分析难以对企业的长期重大决策进行评价和修正。同时，有些投资项目，单独评价时可能IRR低于目标回报指标，但并入企业整体时，企业整体净现值是升高的，这说明新投资项目可以增加企业的整体价值。中期商业计划把企业的投资项目合并入企业的整体运营进行评价分析，通过对长期价值的评估，比独立项目评价更加科学准确。
同样，对于重大投资项目的融资，不同资本结构，将影响企业的平均资本成本（WACC），从而影响企业价值评估。在机场改扩建投资决策中，运用财务战略模型，通过对盈利能力、风险情况及发展能力等KPI指标分析，分别对股东增资、债权融资或经营租赁三种模式进行评估，选定了“股东增资+债权融资”的筹资模式。同时基于投资回报不低于10%，债权比例不高于50%等关键限制因素，通过敏感性检测，确定了合理的投资规划和融资规模。
关键词：城市广场；规划设计；动线分析；雕塑；景观
中图分类号：TU984文献标识码：A
阎良位于古城西安东北部，距市中心70公里，总面积244平方公里，地处渭北地区中心位置，是中国的航空城。
大营房位于阎良中心地带，是一片建于20世纪50年代的老城区。现如今要重新规划改造这片城区，这不仅为阎良城市建设起到了空间环境质量的改进，而且还改进了人的生活质量，这是城市规划中不可或缺的一种设计改造！它不仅要对大营房整个空间进行整体构思和重新安排，更要以人为主体，因此建立阎良地标型的商业综合体是不可或缺的，中航城市广场呼之欲出！
中航城市广场在大营房区域建设，其特点是依托阎良航空城，以中国航空人的精神，成就城市辉煌梦想的理念，进行商业开发与规划[1]。由于本项目位于阎良中心地带，因此，此处的商业动线要讲究连贯。在规划中要考虑拆迁和新建的种种问题，这无疑在城市规划中是最综合、最具有挑战性的一类。考虑到繁琐的拆迁、综合性的地貌改造以及东西两侧的动线比较弱等特点，中航城市广场将通过采取不同的情景化手法将人流引向商业综合体。
1广场人流量动线分析
人流量动线是商业综合体的骨架，商业综合体的功能主要表现在人流动线的设计和规划上[2]。人流动线设计是商业综合体建筑设计的主脉，中航城市广场商业综合体人流动线设计规划将指导整个商业综合体的建筑设计（见图1）。这里我们先从人流动线概述、人流动线人性化研究开始分析。
图1人流量动线图
中航城市广场连通商业风情街――后街业态区域，人流动线主要分为人流入口、社区入口、车辆出入口、未来人流入口这四条主线路。在这其中还有三条辅线路为较强车流动线、较弱车流动线与较强人流动线。通过这四条主线路和三条辅线路，可以概括为水平人流动线和垂直人流动线，这些动线在空间上的塑造，使商铺各个铺位都能充分展示，通过主力店和有特色的中庭店的吸引、最大限度的让人流经过各家商铺。这就好比一磁铁，聚集了大量的能量，拉动了人群的有效流动，使逛商铺的人群均衡分配，这就是中航城市广场人流分配的特点。
中航城市广场南北方向各有两个出入口，南侧及东西分布了其他楼宇主要出入口，而景观人流主要来自商业区的北侧及东侧，南侧为次要人流方向，人流主动线基本环绕围合商业楼宇，主要分布在北侧及东侧，南侧为商业后街漫步休闲人流为主，景观设计方案功能分区主要由前广场区、后街商业区及东侧广场区为主，配以东西两条商业过渡带及停车区组成。这些考虑充分的人流动线人性化的研究分析，通过水平与垂直这种空间序列的组织、整体感的设计塑造，打造出魅力的空间,最终吸引和引导人流。
2广场雕塑小品设计
图2广场雕塑分布图图3后街效果图
风情街区设置不同尺度的商户延展空间，结合情景雕塑、景墙、改造的大门，营造时空穿越的情景街区，丰富步行街购物的趣味性，为城市生活塑造一个理想的购物、娱乐聚集场地[3]。此处我们要打造阎良饮吧一条街――后街，这里为每个商户设立室外独立的空间，扩大了他们的经营面积，设有咖啡茶座、西式冷餐、户外凉亭，结合箱体绿化、灯具照明、雕塑、水景的设计，营造出风情街的感官效果，相信能为生活在航空城的人们创造出属于他们自己的聚会、休闲、浪漫场所（见图3）。
3广场绿化景观设计
中航城市广场的绿化景观设计方面，用意打破普通的方正格局，采用一些三角形式的花坛组合成现代时尚的元素，营造热闹、前卫的氛围感。运用三角形式的绿篱花坛和草皮、花灌木、乔木组合成一个个立体的空间，从而把楼前主广场区、停车区、景观过渡带区、后街商业区、航空文化区合理分配。最终为整个设计增加了序列感和三维立体感，丰富了人的视觉层次，增强了商业氛围的活跃感，从景观营造方面提高了商业地块的品位和地位。
中航城市广场的北侧景观主要以广场铺装的开阔空间为主，配以绿化带点缀，加以具有招示标志的logo及情景雕塑使整条街区富有一定特色。景观方案铺装总面积约9589平米，绿化面积约为1500平米，水景面积约为68平米。打造优雅而不张扬，奢华而不浮华高品质休闲商业综合街区。
商业街区主要围绕可经营的再生空间营造，在尽可能保持场地对建筑外立面开敞的同时，利用植栽、艺术构筑物与建筑本身围合创作一个更多人性化尺度、艺术精神的再生空间，并且以这些空间为基础，利用售货亭和户外家具营建景观化的购物消费外场，让季节销售、节庆商演和公共艺术活动主导景观场地的动态使用。针对街区狭长背街区域，方案针对性的提出了艺术化、景观化解决方案，使原本僵冷的场地变成可经营、可盈利的景观空间[4]。
局部绿化方案中，跟进对阎良区公园北路种植的实地考察，现在的非机动车道与机动车道隔离带破旧严重，对此进行了拆除，将原有行道树移除，并设计种植国槐29棵，下层套种大叶黄杨篱与红叶石楠篱交替种植，已达到良好的隔离作用和美化街道的效果，有些植被的叶子会根据季节变化变换颜色，比如红枫，夏天时是绿色，秋天是红色。商业建筑楼前种植池内，设计种植小叶女贞篱，并种植丛生大叶女贞，达到点缀街景的目的（见图4）。因此中航城市广场的景观种植中，我们保留了原有芭蕉及原有的法桐，种植丛生大叶女贞，增加色叶季相变化，下层套种红枫，配种小叶女贞篱与金叶女贞篱以及毛鹃，并配种红叶石楠球，搭配大叶黄杨球组团种植，形成完整的有层次的组团种植（见图5）。
图4种植配套分析图图5植被效果图
4结语
通过规划设计和研究，得出以下结论：
(1)中航城市广场的功能主要包括:集会功能、商业贸易功能、文化休闲功能、绿化功能以及起到了整合阎良中心地带繁乱无章的区域规划功能。
(2)影响中航城市广场规划设计与实践的因素包括客观因素和主观因素,客观因素主要包括宏观(社会经济条件、社会文化环境、城市原有自然环境和人工环境、城市规划)和微观(广场的性质和功能、广场位置规模和人流量、广场原有条件、广场的空间环境、广场环境要素)两方面。在人流动向规划方面，需要调研分析人流习惯的动向、大众行为消费心理和设计者对区域的简单细化等方面。中航城市广场的规划设计是这些方方面面的因素以直接作用、间接作用或两者相结合的方式综合表现的结果。
(3)中航城市广场规划设计的基本原则是:以人为本、充分把握阎良区中心空间体系分布系统原则、控制绿化比例、考虑人群消费的方式、突出阎良区航空城个性创造的特征、重视公众参与的社会性原则。
(4)为了打造出属于阎良航空城自己的商业综合体，中航城市广场在效益方面不仅包括景观效益、生态效益，还包括了符合这片航空城的社会效益，最终达到经济效益的目的。
(5)结合众多城市广场规划设计与成功实践实例的分析与总结，探讨了城市广场在城市发展中的趋势,在阎良这片航空土地上进行城市广场的规划设计是为了更好地促进阎良区经济与商业的发展，最终达到经济效益与社会效益最佳的目的。
[1]石丽.地域文化在城市广场设计中的寻求与表达[D].西安：长安大学，2008.
[2]陈.对城市广场的理解与思考[J].农业科技与信息(现代园林)，2010(03).
【关键词】城市规划；燃气管网规划设计
一、前言
市政燃气管网是城市建设中的常用规划，主要是用于城市燃气管道网设计工程项目中。保证设计可行性是整个城市燃气规划的重要环节。下文将对城市规划中的市政燃气管网规划设计问题研究进行分析。
二、城市天然气管网的规划现状
1、管网规划的目的和意义
随着天然气资源的开发,天然气已成为大中城市的主要气源,一些利用煤制气气源的城市也正向天然气转换。在城市利用天然气的工程总体规划中,燃气工程是城市市政建设的重要内容之一。而对燃气工程的建设起指导作用的则是根据城市的总体规划设计进行的燃气专项总体规划,其中,天然气管网的规划设计是一项重要内容。城市天然气系统工程建设投资巨大,工程建成后不宜轻易改建或扩建,否则,将影响城市建设,影响城区居民生活,造成人力、物力、财力的巨大浪费。
因此,要保证城市燃气事业的健康发展,天然气管网规划设计必须科学化。城市天然气系统工程规划设计的目标:不仅要满足用户和工艺设计的要求,而且要使城市天然气系统工程所需的投资费用最少,保证整个天然气管网运行经济、安全、灵活和可靠。由于城市天然气系统庞大,结构复杂,限制条件众多,因此,依靠传统的手工进行设计,难以达到科学合理的目的。
2、管网规划原则
(一)管网规划工作应具有先进性。对于一个规模不大但十分复杂的输气管网,仅凭手工计算和运营经验进行规划设计是远远不能满足需求的,必须运用精确的管网模拟软件对多种方案进行分析计算,从中选出最佳改造和扩建方案。在管网调度中,也应使用实时控制软件进行在线模拟分析,最大限度提高管网运行效率,降低输气成本。
(二)管网规划工作应具有整体性。天然气开发规划是由气藏工程规划、采气工程规划和天然气地面建设工程规划三部分组成。如果在天然气地面建设工程规划设计中也引进先进的数模软件,使之与气藏数模软件相结合,即将天然气在地层中的水力动态与地面管网中的水力动态结合为一个统一连续变化的整体加以考虑,从中选出最优方案作为天然气开发规划方案,这样在作气藏工程规划方案时,就充分考虑了天然气地面建设工程规划对它的影响,改变了传统的先作出最优气藏工程规划方案,然后依据此方案进行天然气地面建设工程规划作出优化方案的做法。
三、布置管网形式应考虑的因素
1、燃气管网与城市总体规划的一致与协调。
2、燃气管网应尽可能地满足各种终端用户的使用要求
随着燃气企业走向市场化,燃气企业要最大可能地扩大燃气市场占有额,就必须以用户需求为本,尽量满足各种终端用户需求。在当前一些地区因局限于经济合理、安全运行、整体布局的指导思想,从一定程度上忽略了对用户逐一考虑的过程,也就限制了燃气供应能力的发展。
3、燃气管网布局应与企业运营机制相结合
城市配气管网因调峰等原因,设备与管道的利用率低于长输管线,城市管道的敷设费用高于长输管线,安全保障的建设费用也很高,但气价又受其他替代能源的限制。法国的经验描述为:输配管网前期投入大,建设期长,资金返回慢,还款期长,没有单一买方承诺长期购买。
四、总体规划层次的燃气主干管规划设计
1、总体规划层次的燃气主干管规划设计
总体规划层次下居住商业用地的密集分期性布置，其特征表现为以大片居住用地为核心，辅助于商业用地作为必要配套。我们立足于燃气专业角度，在此类用地对应下的民用户(居民用户和商业用户)，不仅为供气原则中所确定的基本燃气用户，而且为必须保证连续稳定供气的用气大户，负荷需求的增长与居住商业用地面积的增加大致成正比例增长关系。
燃气主干管规划设计应按照规划用地的大小及分布特点，根据用地的布局密度及形态，布局燃气主干管于各负荷地块之间，敷设穿插于大片用地之中，其作用不仅在于可从内部瓦解负荷，而且可有效利用管道两侧双方向开口延伸功能，提高主干管使用率以及扩大管网辐射面。为应对此类用地较强的分期蔓延性，燃气主干管规划设计应综合考虑近、远期规划的关系，以远期规划为最终目标，制定好合理的分期实施步骤，且融入管道敷设于负荷用地之间的规划思路，使环网建设与道路网结合，布局管道于居住商业性用地次，呈次内环状布局形态，并与用地分期开发计划结合，在次内环状管网内部以蜘蛛网状管道联网延伸，外部以单向枝状管道外延。在远景规划中，伴随规划建设区域的不断扩张，可向外逐层拓展次内环状管网布局形态，以解决负荷总量和面积的相应增长。
2、详细规划层次的燃气支管规划设计
燃气支管主要承担着城市中压一级输配气系统中的配气功能。详细规划层次的市政燃气管网规划设计应根据其功能的定位，对燃气支管应规划敷设、穿插于城市次要市政道路下。对应详细规划层次的城市规划方案，已确定各地块的城市用地性质、用地红线坐标和楼栋房屋的位置等基础资料，面对如此详细的城市用地数据，在给我们提供了大量现成参数的同时，也提出了更高更严格的要求。针对详细规划的控制确定性原则，燃气支管规划设计面临着两大难题，其一，协调组织规划范围内燃气支管与周围城市燃气主干管的衔接，引入燃气气源；其二，根据用地空间的要求，设计布局规划范围内燃气支管走向，确保局部管网系统配气工况。
五、结束语
总之，在整个城市规划中的市政燃气管网规划设计的过程中，要重视设计中的每一个环节，预防设计不合理的发生，保证设计的规范性，使整个设计过程的合理性得到保证。
[1]李余斌,黄坤,苏欣,张琳,杨晓敏,陈学峰,王元春.城市天然气管网规划现状[J].油气储运,2011,10:10-16+63-64+62.
[2]陈秋涛.浅谈影响燃气管网规划的因素[J].沿海企业与科技,2011,09:73-74.
[3]梁峥,陆巍,张涛.浅析城市规划中的市政燃气管网规划设计[J].上海煤气,2013,06:42-44.
[4]姚莉.城市天然气管网规划设计[D].西南石油学院,2013.
[5]韩刚团京沪港高压管网规划案例对深圳的启示研究多元与包容――2012中国城市规划年会论文集(08.城市安全与防灾规划)2012-10-17中国会议
[6]苏欣;袁宗明;张琳;胡安鑫城市天然气管网规划现状管道技术与设备2006-08-30期刊
[7]魏全明;刘波;彭知军燃气地理信息系统的应用与扩展煤气与热力2013-02-15期刊