世事如棋，局局新。有商业红红火火热闹开业，也有商业黯然失色走向落幕。
尤其疫情当下，商场被限流，对一些本来就没什么人气的，无疑是雪上加霜。
南通凤凰文化广场开业6年，始终不温不火，我一个在旁边写字楼上班的朋友经常吐槽：这里停车真是又难又贵，整个商场常年空荡荡的，能点的外卖都没几个。
现状曝光，人气堪忧
靠书城、教培机构苦苦支撑
商场的防疫工作做得比较到位，门口两名工作人员负责检查健康码、行程码和测量体温，全部正常才可以进入。
一进门，整个商场给我第一感觉就是冷冷清清、空空荡荡。一楼除了门口测温查验健康码的工作人员，再无其他人。
服饰店铺也基本看不到顾客，视线之内看到的，除了店员就只剩下假人模特了。
一层中庭两侧是中国近现代名作家墙及南通名人墙。深咖色的名人墙上，一侧是冰心、金庸、苏童等名作家及其代表作；
另一侧则是张謇、沈寿、范增、陈若琳等一大批南通名人，商城的文化气质比较浓郁。
2层至4层都是凤凰书城，店内设计螺旋式楼梯，侧面镌刻着书与作者名，读者拾级而上，踏入书籍的海洋。
书城还引入互联网技术，实现门店导航、自助查书、在线购买等“智慧书店”功能。
和南通书城相比，这里更文艺，环境也更好，大家查找资料也更加方便。
凤凰书城的三层，分别针对女性、儿童、青少年等不同人群所需而营造了不同风格的阅读、休闲、育乐的多功能空间。
雅书阁（女性主题）主入口书本荷花造型，部分书架还以南通传统工艺蓝印花布做装饰面，很有特色。
童书阁（儿童主题）主入口书本积木城堡造型与变形金刚主题区，给人一种轻松活泼的氛围。
君书阁（青少年主题）主入口彩虹书本滑板拱门，文教书架长廊的布置，创造出安静的阅读环境。
除了书店，逛了一圈发现，这里各式各样的培训机构数量是真的多。
舞蹈、书画、跆拳道、编程等几十个培训机构一家挨着一家。
因为我是在工作日实探的，大多数培训机构的门都关着，家长等待区看不到人。
不过也跆拳道馆前面练习的小朋友还不少。
正常开着的理发店、搏击馆、健身房和瑜伽房等，只有一两个顾客进出，大部分还是店里工作人员。
都说一个商场最能体现人气的就是餐饮。
到了商场的三楼和四楼我发现，一排七八家店，只有三四家餐饮店在营业，饭点来吃饭的附近上班族也不见几个。
一些餐饮店关门歇业中，门口立着因内部装修暂停营业的牌子。
很多店铺已经撑不下去彻底关门了。
本以为电影院能带动一下人气，然而也没有想象中的美好。
商场的电影院已经从原来的耀莱成龙影城，变成了幸福蓝海国际影城，里面也看不到人。
顺便提一句，相较一般的商场，凤凰文化广场的防火消防真的做的非常到位。
我在大众点评上搜索了下发现，目前凤凰文化广场入驻店铺123家，但大部分已经关店。
商家也表示：现在的整个商场，人流量都很少，除了外卖小哥和家长，基本没什么客人，生意真难做啊！
三心交汇，黄金地段
打造南通文化消费综合体
南通凤凰文化广场为凤凰股份倾力打造的文化商居旗舰，项目占地2.2万㎡，建筑面积约16万㎡。
北塔楼为文化商务办公，南塔楼为国际公寓，商业裙楼为5万㎡旗舰型文化Mall。
商场当时的定位是：以体验式书店为核心，全面经营主题影院、儿童乐园、教育培训、文创产品、手作工坊、艺术展览、轻质餐饮、商业零售的文化消费综合体。
老实说，凤凰文化广场的位置真的好。
南临崇川路，西靠景观绿轴，步行可达市民广场，与市图书馆咫尺为邻，市政府、体育展览中心、科技中心、传媒中心等政务要处皆汇聚于此。
妇幼医院、欧尚超市、人民银行、五星级酒店等高品质生活配套环伺而立。
不仅如此，商场周边名校云集，南通大学、一附一中、南通市级机关第一幼儿园等优质学校环伺，教育氛围异常浓厚。
可以说是地处南通行政中心、文化中心和商务中心交汇处，扼守CBD核心命脉，周边人流聚集。
理论上来说，无论是工作日还是周末，凤凰文化广场都不会缺人气。
但现实往往不尽如人意，相比周边的大有境、圆融，凤凰文化广场的人气，着实是差了一大截。
业态单一，商场内卷
疫情之下处境更加艰难
坐拥如此繁华地段，商场人气却异常惨淡，究其原因，业态单一是主要因素之一。
凤凰文化广场基本只做教培机构，业态单一，没有竞争力。
一楼到四楼多家教培机构，受双减政策、疫情防控的双重冲击，不少店铺被迫关停。
单一的业态，使得凤凰文化广场无力和周围的大型多元化商场竞争，未来可能人气继续下滑。
其次，从餐饮店的定位来看，大部分偏冷门，人均消费不算高，有的就纯粹做外卖了，给人一种高不成低不就的感觉。
此外，还有一个重要原因：周边商场太密集了！
凤凰文化广场所在的中南商圈，有中南大有境、星光耀广场等多家商场，分流严重。
这样一来，没有大牌商业、缺乏网红店面造势、品牌竞争力不足的凤凰文化广场，处境自然很窘迫。
而日渐衰落的凤凰文化广场，一直以来被众多网友集中开火的就是又贵又难找的停车位。
由于商场早期规划的问题，道路拥堵，停车位少、收费高，周边没有大型的免费的停车场。
地库大部分都是双层机械车位，对于新手来说不太友好，加上没有相应的管理，所以很多车主会为了方便就乱停。
写在文末：
做一个购物商场不是件容易事，需要考虑多方面因素。比如招商的品牌及运营能力、商业选址、周边人群消费能力、与周边商场的差异性等等。