内容概要：2022年我国购物中心开业项目及体量主要集中在华东地区，购物中心开业项目152个，开业商业体量1391.3万平方；华南区购物中心开业项目65个，开业商业体量511.73万平方；华中区购物中心开业项目58个，开业商业体量538.12万平方；西南区购物中心开业项目48个，开业商业体量437.7万平方。
关键词：购物中心市场规模、购物中心市场竞争格局、购物中心行业发展前景
一、定义及分类
购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲场所等。
根据中国市场的实际情况，将购物中心分为社区型、市区型、城郊型三类；按照开发商背景及经营管理模式分为物业型购物中心、百货公司型购物中心、连锁型购物中心三类；按照面积可以分为巨型/超级购物中心（24万㎡以上）、大型购物中心（12--24万㎡）、中型购物中心（6--12万㎡）、小型购物中心（2--6万㎡）。
二、行业发展现状
购物中心是市场的主体，但同时，也不能简单的依靠市场这只手来实现这个产业的健康发展。对于购物中心产业而言，优化资源配置还需要依托政策这只手。因为购物中心是实体零售，线下消费的主渠道。
疫情让人们的消费观发生了变化，以往购物中心的高人流量、密集人群等优势被消费者所厌恶，更多人选择线上购物，离线的购物和娱乐需求大幅减少。2022年我国购物中心开业数量降至历史新低，开业数量为366个，较2021年，数量减少181个，同比下降33.09%，体量减少1506万平方米，同比下降31.47%。
2022年我国购物中心开业项目及体量主要集中在华东地区，购物中心开业项目152个，开业商业体量1391.3万平方；华南区购物中心开业项目65个，开业商业体量511.73万平方；华中区购物中心开业项目58个，开业商业体量538.12万平方；西南区购物中心开业项目48个，开业商业体量437.7万平方。
从2022年我国购物中心新开业项目分布来看，高线级城市仍是商业主力市场，聚集度明显高于低线级城市。2022年我国商业准一线城市购物中心开业项目占20%；商业一线城市购物中心开业项目占17%；商业二线城市购物中心开业项目占19%；商业三线城市购物中心开业项目占17%；商业四线城市购物中心开业项目占12%；商业五线城市购物中心开业项目占15%。
2022年，我国购物中心开业项目体量区间主要集中在5-15万平方，合计占近80%的份额，5-10万平方购物中心开业149个，占44.35%；10-15万平方购物中心开业106个，占31.55%；3-5万平方购物中心开业46个，占13.69%；15-20万平方购物中心开业24个，占7.14%；20万平方及以上购物中心开业11个，占3.27%。
三、产业链
1、产业链结构
购物中心产业链上游是商业地产；中游是购物中心，涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲场所等；下游是广大消费者。
2、上游-商业地产开发
商业地产是指在城市中心区域或城市周边的商业区域内，以商业行为为主要目的而建造的地产。它包括购物中心、超市、酒店、办公楼、零售店、餐厅、娱乐场所、医疗机构等不同类型的商业建筑。商业地产是城市经济发展的重要组成部分，对于城市的经济发展和社会进步具有重要的作用。
购物中心是商业地产应用的主要形式，2022年我国商业营业用房施工面积79966.11万平方米，新开工施工面积累计值8194.56万平方米，竣工面积累计值6799.58万平方米；2023年前三季度，我国商业营业用房施工面积70825万平方米，新开工施工面积累计值4910.3万平方米，竣工面积累计值3468.64万平方米。
3、下游-消费者
购物中心作为一个购物空间及内容载体，可以与很多东西结合，是满足人们消费需求的购物场所。2022年末，我国总人口141175万人，其中：男性人口72206万人，女性人口68969万人；城镇人口92071万人，乡村人口49104万人。
四、行业发展背景
2、经济环境
1）、生产总值
在宏观经济层面上，国内生产总值和社会消费品零售总额有相互影响，相互促进的关系。国内生产总值增长时，普通人民的收入水平提高，社会消费品零售总额也会逐步提高。
2）、居民人均可支配收入
收入是消费的基础和前提，双方呈正比的关系，收入越高消费也越高。近年来不断开业的购物中心正是最好的反应。经济势态发展迅猛，可见市民的生活水平、经济收入平稳、稳中向好。2023年一季度全国全国居民人均可支配收入中位数8895元，增长4.6%。其中，城镇居民人均可支配收入中位数12175元，增长3.9%；农村居民人均可支配收入中位数4864元，增长5.6%。
五、行业发展历程
购物中心引入中国，已有上百年历史，北京、上海和香港均有深厚的商业沉淀。改革开放以来，购物中心在中国生根发芽，华南商业主要受香港购物中心影响辐射，华东、华北和华西围绕上海、北京和成都，各自蓬勃发展。不同时期，呈现以下不同特点。
购物中心是商业空间中最具规模体量和复杂性的形式，它反映了一个时代最受追捧的零售消费模式。大型购物中心在过去20年间发生了深刻变化，逐步从商品紧缺年代依托货物本身的售卖本质和仓储式售卖形式，转变为以人为本依托商品的多场景泛消费生活方式聚集地。
20世纪80年代以前，我国没有购物中心，常见的主要是各种类型的供销社、百货大楼。如今，国内购物中心正呈现蓬勃发展势头。进入21世纪后，国际知名品牌开始涌入中国市场，并逐渐成为购物中心的重要组成部分。同时，在竞争日益激烈的情况下，购物中心也开始向专业化方向转变。近几年来，随着消费者需求不断提高和科技应用不断推进，购物中心也在不断进行创新升级，并逐渐实现多元化经营。例如引入电影院、儿童乐园等配套设施。未来几年内，预计中国将有更多国际知名品牌涌入市场，并对传统零售行业产生巨大冲击;同时，在数字经济持续蓬勃发展的背景下，“无人店”、“智能支付”等新兴模式也将逐渐走进人们视野。
六、竞争格局
2、代表企业-天虹股份
天虹股份主营业务有平台型与垂直型两类。平台型业务为百货和购物中心，以联营、租赁等合作模式为主；垂直型业务为超市，主要是自营模式。天虹百货提供品质、时尚的商品和优质的生活服务，持续进行中高端升级或转型；天虹购物中心定位为畅享欢乐时光的时尚生活中心，包含吃喝玩乐、时尚零售、儿童成长、便利生活四大内容，并通过打造特色主题街区升级顾客体验；天虹超市定位中高端、数字化、体验式的生活超市，满足中产家庭生活所需，通过提供品质、健康、高性价比的商品以及现场特色服务与体验，为消费者提供品质健康生活解决方案。
2022年天虹股份有百货和购物中心共102家，与2021年持平；百货和购物中心面积共411.14万平方米，较2021年增长14.04万平方米。
从营业收入来看，2018年，天虹股份百货和购物中心营业收入达到107.67亿元，2019年为107.67亿元，2020年疫情影响，百货和购物中心营业收入下降至30.01亿元，2021年出现小幅回升，百货和购物中心营业收入为42.2亿元，2022年为39.31亿元。
七、行业发展趋势
购物中心是商业品牌和线下渠道的集聚地，是兑现人民美好生活的桥头堡，更是繁荣城市商业经济、改善基础设施和服务环境、提升流通循环效率和消费承载力的重要载体。
购物中心作为一种集购物、餐饮、娱乐等多功能于一体的综合性商业形态，给人们的购物、休闲、娱乐带来了便利，改变了人们的消费习惯和生活方式。随着经济的发展和人民生活水平的提高，我国购物中心行业迎来了快速的发展，成为城市商业发展的重要组成部分。但近年来，消费者日益成熟的购物逻辑，例如比较购物、线上线下结合购物以及社交化购物体验等需求，对线下购物中心提出了更高的要求。
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