浙江省首批未来社区“杭州云帆未来社区”
调研报告
为深入贯彻习近平总书记考察浙江、杭州时的重要讲话精神，认真落实省委十四届七次全会决策部署和市委十二届九次全体（扩大）会议关于做强做优城市大脑打造全国新型城市建设“重要窗口”的决定，自2020年4月10日起，省级重点智库“杭州城研中心浙江省城市治理研究中心”联合中国人工智能产业发展联盟（AIIA）、中国电建集团华东勘测设计研究院、都市快报等主办单位，面向全国公开征集城市社区智慧治理优秀案例，由AIIA智慧城市产业委承办。
社区是城市的基本单位，更是城市居民凝聚力体现和幸福感提升的重要场所，而未来社区更是一个科学规划、精心布局、智慧先进的生活空间，是让城市发展更现代、人民生活更美好的承载平台。为进一步规范土地开发建设质量，提升城市品质，部分城市先后开展了土地“带方案”出让建设用地使用权的模式探索。在为期半年的评选阶段，主办方共收到省内外参评案例80多个，经初选、初评、会评和网络投票、主办方审定，最终评选出了“城市社区智慧治理十佳案例”，并在2020年10月10日举行的（第五届）中国（杭州）智慧城市暨人工智能产业峰会为获奖单位颁奖。
为进一步推广获奖单位的好做法、好经验、好模式，AIIA智慧产业委、杭州城研中心城市学研究处一行赴杭州市钱塘区云帆未来社区调研，了解规划新建型未来社区建设情况，并宣传推介中国人工智能产业发展联盟（AIIA）与杭州城研中心（浙江省城市治理研究中心）等单位联合主办的城市社区智慧治理优秀案例评选活动。
一、何谓土地“带方案”出让？
根据所带方案的不同，土地带方案出让可分为带城市设计方案、带建设工程设计方案、带基础设施条件、带功能运营要求四种类型。带方案出让，可以有效提升城市建设品质，提高土地利用综合效益。
二、云帆未来社区基本概况
云帆社区规划建设情况
直挂云帆济沧海，云帆未来社区地处杭州市钱塘区，这里是杭州市距离钱塘江入海口和杭州湾最近的区域。在杭州市7个入选浙江省“首批未来社区”试点项目中，云帆未来社区第一个亮相，其规划单元50公顷，实施单元22.25公顷，建筑面积85.9万平方米，容积率2.64，项目总投资101亿元。项目位于钱塘区核心功能拓展轴与城市服务带交汇处，有望打造成为区域次级TOD中心，特别是依托规划中的杭州东部门户枢纽“铁路钱塘站”及毗邻杭州萧山国际机场的综合交通优势，具备构建产业升级+未来社区营造两大内涵的潜力。
云帆未来社区以“智扬云帆创享钱塘”为核心理念，打造“绿色集约、和睦共治、智慧共享、全龄共乐、产城共荣”的特色未来社区典范。坚持世界眼光和国际标准，以国际化视野，高标准实现“产、学、城”一体化，成为全省“引导关键企业、激活科研院所、吸引智造人才”的重要示范窗口。在适度降低用地成本的同时，约束土地受让，聚焦人本化、生态化、数字化三维价值坐标，落实未来社区建设标准，推动以九大场景创新为重点的集成系统真正落地。
人本化：通过TOD复合化交通系统以集中邻里中心，地下商业，创业办公；构建5分钟、10分钟生活配套全覆盖以及30分钟社区快递到家的便捷生活圈；通过办公空间与多种类人才住宅、人才专项租赁住房、服务公寓的无缝衔接，打造宜居宜业、便居便业的综合空间，吸引固化人才；提供创意会客厅、共享图书馆、多功能厅、社区客厅、影厅、运动场馆、文体娱乐、社区俱乐部等设施，打造围垦文化广场，为社区组织文化体验活动、传播新兴的文化理念提供硬件支撑。
生态化：设置零能耗未来社区体验馆，打造近零能耗建筑示范，实现建筑综合节能率大于60%，建筑本体节能率大于20%，可再生能源利用率大于10%。倡导应用装配式建筑技术与绿色建材，居住建筑装配率达50%以上，公共建筑装配率达60%以上；设置多种类型的绿化系统，公共建筑及住宅建筑设置太阳能光伏系统，制定生活垃圾分类制度及体系，采取“互联网+可追溯”垃圾分类管理，促进垃圾分类和资源回收体系“两网融合”，提高垃圾资源化利用率。
数字化：设计公共安全系统、建筑设备管理系统、信息设施系统、信息化应用系统、智能化集成体5大系统，细分为50个子系统，支撑数字化未来社区。结合九大场景的智能化应用需求，建立智慧未来社区平台，设置一个总控中心。推行无接触管理。集约整合系统前端设备，不断提高系统AI化。以CIM为基础，BIM为核心，深度融合GSD数据以及IoT物联网数据，进行数据共享服务，并整合基于建筑空间和位置信息的时空大数据平台，为各应用系统提供三维可视化数字底板共享服务。
作为一座融入TOD4.0理念打造的项目，云帆未来社区以地铁七号线塘新线站为核心，配以周边公交、主干道等，构筑高效出行网络体系，并通过交通路网及天桥连廊将轨道交通、地下商业、邻里中心、办公创业、生活住宅等多维度场景空间无缝衔接，结合社区慢行系统、花园式集合入口，社区内部通勤车辆、智慧物流服务集成系统等，形成城市公共空间向社区内部的延伸与渗透开放性空间。
云帆未来社区“带方案”出让的土地开发模式
为加强未来社区建设工作的统筹协调，在浙江省、市政府的领导下，由区政府、区发改委等部门组建未来社区建设试点工作专班，制定重点工作事项清单，专班推进政策处理，协调解决问题。
一方面，云帆社区中央位置设置了全景示范区，整个示范区从东面地铁站口到未来社区体验馆的主动线，通过景观空间变化和艺术小品反映了从历史到未来的进程，通过提前体验未来社区生活，对社区建设成果进行评价、改善。
另一方面，云帆未来社区通过运营团队在前期规划阶段的顶层设计、中期建筑阶段的优化建议、后期试运营阶段的迭代修正，让运营参与到社区全生命周期开发中，对九大场景的规划建设提出可持续运营发展的具体想法。
三、“带方案”出让的未来社区建设前景
根据不同社区的实际情况，未来社区创建主要分为整合提升类、拆改结合类、全拆重建类、规划新建类和全域类等类型。其中，整合提升类和拆改结合类为2021年创建工作的重点。其中，规划新建类未来社区主要是依托省重大发展平台，优先在人口集聚潜力大、公共交通便捷、地上地下空间复合开发禀赋好的城市发展核心区中，开展规划新建类创建。
云帆未来社区土地“带方案”公开出让，包含九大场景系统设计要求及可持续运营要求等内容，通过强化履约管理，将未来社区约束性指标及建设运营要求转化为协议条款，约束土地受让人全面落实九大场景。