徐汇区实施国务院《城市房屋拆迁管理条例》和
《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》
的情况汇报
——2002年9月29日在上海市徐汇区第十二届人民代表大会
常务委员会第三十九次会议上
徐汇区动拆迁管理办公室主任吴敏建
主任、各位副主任、各位委员：
我受区政府委托，将我区贯彻国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的情况向区人大常委会作一汇报。
《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》），2001年6月13日以中华人民共和国国务院令第305号公布，自2001年11月1日起施行。据此，2001年10月29日上海市人民政府令第111号发布修改制定了新的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称《细则》），并于同年11月1日施行。我区自去年11月1日起，对新启动的拆迁基地，根据新颁发的《条例》和《细则》来实施动迁。现将有关情况汇报如下：
一、新政策实施以来的工作情况
（一）组织学习新政策，规范拆迁行为
为使工作人员熟悉并掌握好新动拆迁政策，确保我区新一轮旧区改造顺利推进。区动拆迁管理办公室（以下简称“拆迁办”）、房地局等部门联合举办了拆迁工作人员上岗执业培训班。本区报名参加培训学习的共391人，出席考试的为379人，经市统考合格率89.2%，比市平均合格率高21.6个百分点。还专门召开区属各拆迁公司负责人会议，要求将这次业务学习作为抓手，全面提高动迁队伍的素质，规范拆迁行为。
（二）加强调研，制定有关规定
（三）增强超前服务意识，主动为拆迁实施单位服务
为了推进新政策的贯彻执行，区拆迁办主动为房屋拆迁实施单位提供超前服务，提前发放政务公开指南。并对“指南”中规定的条文，拆迁人有不理解的地方主动上门解答或在办公接待处当场解答，使拆迁实施单位避免了多次往返。方便了拆迁人尽快办理房屋拆迁许可证，确保了动拆迁基地及时启动。新基地启动，区政府有关部门设摊咨询服务20余次，接待人次达1000余人。根据被拆迁人的来信及要求，组织对话八次，召开座谈会26户，参加人次200余人。拆迁管理人员还主动上门与被拆迁人沟通，讲解新政策。通过上述工作，不少被拆迁人对新政策有了一定的了解，消除了疑虑，提高了签约率。在一定程度上减少了一些人对新政策的对立情绪，缓解了拆迁矛盾，促进了基地的正常运转。此外，区拆迁办和各拆迁公司专门到长宁、卢湾、黄浦等兄弟区学习取经。
二、新政策贯彻执行中存在的若干问题
1、拆迁基本情况
新政策颁布实施以来（截止2002年9月20日），我区已启动17块地块，计划拆迁房屋建筑面积327223平方米，其中单位130个，建筑面积171209平方米，居民4215户，建筑面积156014平方米。目前已结束基地7块（其中一块没居民，拆除仅是单位厂房116289平方米），被拆居民签约总数为1453户，签约率仅达34.5%。
2、当前裁决、强迁诉讼中出现的新情况
今年以来，我区不服拆迁许可证，不服拆迁裁决，引起行政诉讼出现了一些新情况、新问题：
（1）对新一轮改造地块的项目性质持异议，引起不服拆迁许可证的诉讼。李家宅6户动迁居民、艾家宅3户居民分别状告徐汇区房地局，对土地储备持异议，要求原地回搬，享受新一轮改造的优惠政策，撤销许可证，虽经法院审理驳回起诉，维持许可证，但他们仍不服上诉于中级人民法院，或向全国人大有关部门、市政府有关领导写信，状告徐汇区人民政府、法院官官相护，司法腐败，我们采用书面答复的形式，也遭到他们的拒绝，对立情绪比较严重。
（2）今年以来，作出裁决31件，不服裁决诉讼9件，诉讼率比往年明显上升。区政府受理上报强迁11户，批准实施强迁8户，其中2户在实施过程中浇汽油，企图自焚对抗强迁。肇嘉浜路99弄基地几乎每裁决1件，强迁1户，就发生诉讼（该基地裁决共46件，诉讼共23件）；中山西路艾家宅基地裁决3户（艾关根、艾关宝、宋阿大），现3户全部诉讼。被裁决户的情绪对立。
（3）诉讼中出现的新情况
原历史遗留钉子户，尚未签约搬迁的少数历史遗留基地的居民，串通一气联合旁听，庭审中少数人喧闹、指责、诋毁房地局代理人及第三人，庭审效果不好；
曾被强迁的一些钉子户做代理人，为不服裁决的被拆迁人说话，庭上他们言辞过激，不顾事实与法律，胡搅蛮缠，误导旁听者引起庭审秩序混乱；
更有甚者，个别代理人在庭上责问法官，对法官发难，严重干扰了法庭秩序。诉讼败诉后钉子户仍不断上访有关部门，提出非分要求。
3、拆迁走势缓慢原因分析
（1）对拆迁项目性质持异。不少居民对复兴路嘉善路变电站项目、麦琪里土地储备、漕河泾老街的前期开发项目提出不同意见，认为这是政府在欺骗百姓，情绪比较对立，对利用级差地租改造旧区很不理解，认为这是开发商在炒作土地、谋取暴利。
（2）对最低补偿单价及地域划分持有意见。目前二手房房价上涨幅度太高，被拆迁人得到的货币补偿款，难以购买到适宜其居住的二手房。
原因分析：
①原定最低补偿单价测算依据是去年的房屋交易行情；
②从去年下半年至今年6月底，每个月平均上扬了1个百分点。
徐家汇街道中的天平路二侧原属天平街道，该地域居民认为，将他们划进徐家汇街道很不合理。
（3）安置房源太少，质量太差，且偏远。新启动的基地安置房源仅占安置总量的10%，其均为历年动迁后剩余的房子，层次差，80%以上为顶层，周遍环境差，从实际安置情况分析，有30%以上的被拆迁人选择房屋安置。在实施市场评估办法后，约30%动迁居民因住房困难，经济条件差等原因，获得动迁补偿款后也难以在市场上买到价格、房型合适的住房，而选择实物安置。这使动迁房源紧缺矛盾日益突出。我区计划今明两年拆迁居民15000户，按此比例估算则需4500套房子，若每套房66平方米，则约需30万平方米房源。
（4）政策性问题。不少被拆迁人对独用灶间，独用天井，略低于1.2米，但实际住人的搁楼不计面积，认为不合理。在福利分房年代，由所在单位或自行申请搭建，解决住房困难，但实际没计租的部位不计面积，反映强烈。因历史原因，不少房屋无权证，现计砖头，难以认定，争议较大。
承租人死亡尚未过户，现家庭纠纷对新的承租人无法确定，而现有的房屋政策，仅有原则规定，没有操作性。
新政策对低收入居住困难户的政策界定不够明确，在实践中难以认定、难以操作。
（5）拆迁工作方法简单。新政策对货币补偿测算简单明了，当事人都能自行计算，计砖头的问题也比较简单，这样拆迁双方可商谈的问题也简单，因此拆迁工作人员上门的话题就少了，不少人的思维方式还停留在原计划经济分房的模式上，如何从情、理、法方面去做工作，尤其是在转换观念、改变工作方法上值得探讨。
三、解决问题的对策
（一）加强对新政策宣传力度，转变人们的观念
通过新闻媒体及各种渠道，宣传房屋拆迁新政策，并逐步淡化福利分房政策宣传。将从三个层面抓此项工作：一是加强对被拆迁人的新政策宣传，转变他们的观念，例新政策的制定体现了“三个代表”的思想，这是市场经济的必然产物，不能把所有的问题通过动迁来解决，动迁只解决住房的安置补偿问题，其他问题应当通过其他有关途径解决。二是加强对拆迁工作人员新政策的培训和学习，要求与时俱进，针对工作中出现的新情况、新问题，想出新办法，与被拆迁人沟通、协商，最终形成共识，达成协议。三是加强行政管理人员的政策业务培训，组织他们对新政策的调研和学习，在实践中提高工作能力。
（二）对最低补偿单价作可操作性调整
原最低补偿单价及区域划分近期不作调整，但要作好调整的数据分析，拟在年底作调整。目前可一案一议，即对新启动的地块按该区域最低补偿单价标准，结合目前的市场行情，作适度调整。
（三）尽快建造一批适宜于动迁安置的房源
区府已责成建委、规划、房地等有关部门落实地块、落实建设单位，筹建动迁房源。目前，已初步落实5块地块，计划建造30万平方米的动迁房源。
（四）建议市有关部门完善拆迁新政策
例对承租人死亡，如何界定新的承租人；例低收入居住困难户的政策界定等，应从有利于解决实际问题出发，切实推进拆迁进度出发，建议由市房管局会同市府法制办等部门，定出规范，便于操作。