联合国环境规划署(UNEP)认为，产业园区是在一大片的土地上聚集若干个企业的区域。它具有如下特征：
中国产业园区作为经济创新和发展的重要载体，其核心特征和经营模式都在不断的演进，从1.0、2.0、3.0演化到4.0阶段。不同阶段的发展，使产业园区具有了较为完整的各种阶段下的发展能力，特别是不确定性环境下的适应能力。
近些年来，随着地产行业行业利润率和杠杆率的长期下降，产业园区开发和运营商开始寻求产业转型升级，纷纷开始从重资产模式向轻资产转变，如华夏幸福的“园区孵化+地产开发模式”、普洛斯“专业开发+基金运作模式”、联动集团“联东U谷”品牌模式等。
产业园规划既是战略指导，也是战术需求，包括产业规划，建设规划，招商规划、运营规划、经济指标规划五大内容。坚持“规划先行”的指导原则，更有利于产业园的发展。
一、产业规划
产业规划是通过对产业政策、国内外经济发展趋势、区域经济发展战略等政策和信息的研究，对园区产业进行界定，在此基础上分析产业链、上下游企业的构成与关系，确定产业定位和产业布局。
园区产业规划是园区规划中首要的规划内容，产业规划是其他规划内容的基础，只有产业规划清晰了，其它规划才可以按图索骥、按部就班地顺利开展。
确定核心产业与重点产业的方法：
1、洞悉园区所在区域的经济发展战略，
了解区域产业基础和拥有的产业资源，归纳出可以重点发展的全部产业范围，即园区意向产业；
2、研究国家产业政策，
看哪些产业属于国家重点鼓励的，哪些产业属于国家明确限制的，对划出的园区意向产业范围进行缩小、集中；
3、研究国内外经济发展走势与行业市场发展情况，
掌握意向产业是否存在市场潜力和市场风险，同时分析技术发展趋势，看意向产业的技术是否存在替代转型的风险。这当中千万不要忘记对意向产业的产能情况进行一番调研，不能让产业园一上马，就遭遇产能过剩的问题，或者面临极其惨烈的市场竞争。
4、根据各方面的研究分析情况，
聚焦某个或某几个产业，将其作为园区的重点产业，并将其中最具发展潜力且最适合自己园区的产业定为核心产业。
5、针对核心产业与重点产业，
二、建设规划
综合考虑本地市政配套、空间布局、土地利用、产业特征、产业发展进程、城市升级等，立足现状，着眼未来，能切实实现产业园持续、稳定、良性的发展。
三、招商规划
明确目标客群，准确分析产业上下游企业的情况，制订特有的产业优惠政策，健全完善招商机制，实现精准产业资源配置，助力区域经济发展和城市升级。
四、运营规划
运营规划包括建立公共服务平台、政府公共协调、配套商业经营、物业服务、园区品牌经营、企业增值服务、智慧运营系统等，以企业发展需求为核心，把细节落到实处，为企业赋能，助力企业发展。
五、经济指标规划
经济指标规划包括固定资产投资、产值、税收、就业、消费、园区经营状况测算等综合量化指标，是社会经济效益的综合体现。
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