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关键词房地产企业会计核算土地增值税
一、房地产企业土地增值税会计核算的特点
按照《土地增值税暂行条例》的定义，土地增值税是为调节“土地增值收益”对“转让房地产取得的增值额”所征收的税款。房地产开发企业的土地增值税成本，一方面必须遵守会计准则与会计制度进行核算，另一方面要按照税收政策要求进行税务处理，房地产开发企业的特点决定了土地增值税成本的会计处理与税务处理的差异性。
二、房地产企业土地增值税会计核算方法及存在的问题
1.企业既建普通标准住宅又建非普通标准住宅，未单独核算
2.开发间接费用与开发费用划分不清
开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，在计算土地增值税时，是按一个固定比例，采用计算扣除方法计入计税成本。部分房地产企业在会计核算中，存在一是对直接组织管理开发项目发生的费用如项目部人员的工资、职工福利费、办公费用一并计入管理费用科目，造成了在计算扣除项目未予以作为开发成本加计扣除，从而最终多交土地增值税情况；二是将管理人员发生的费用与项目发生的费用混淆全计入开发成本加计扣除，最终造成少交土地增值税的情况。
3.利息费用的归集方式直接影响土地增值税可扣除项目金额大小
依据税法规定，在土地增值税清算中，根据企业的会计核算水平和资料是否齐全，对税前利息扣除采取了两种方式：凡能够按转让房地产项目计算、分摊利息支出并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其它房地产开发费用，按规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
从上述规定可知，企业一是要能够按项目准确计算分摊利息，二是要能够提供全部金融机构证明，否则只能按固定的比例计算扣除利息费用。因此，会计核算的健全性影响了税前可扣除利息费用大小。
4.房企在会计核算上的差异影响到土地增值税清算税款结果
（2）房地产企业的自身销售方式与土地增值税征收方式的影响：
（3）不同企业会计核算水平的差异影响：
三、改进房地产企业土地增值税会计核算的几点建议
1.企业建多类型房产项目，应对成本分别归集，分别核算
如果房地产开发企业开发多种类型的房产项目，会计核算应该按照类型对开发成本分别归集，分别计算，待土地增值税清算时，则能依照会计核算中的实际成本，准确计算其中普通标准住宅和非普通标准住宅的土地增值税计税成本，避免因无法准确划分普通标准住宅和非普通标准住宅采用分摊方法计算计税成本导致多交土地增值税的情况。
2.准确核算开发成本的间接费用与开发费用的内容，减少多交或少交土地增值税税款的风险
如前所述由于开发间接费用与开发费用在计算土地增值额清算税款时，采取的是两种差异很大的扣除方式，建议房地产开发企业依据房地产开发流程和环节，在会计核算时准确界定出直接组织管理开发项目发生的费用计入开发成本中的开发间接费用；将与开发项目的销售费用、管理费用、财务费用计入开发费用中，减少多交或少交土地增值税的纳税风险。
3.测算、预估房地产项目的借款费用，合理控制税负
4.加强会计法与税法差异的分析，提高会计核算水平
参考文献：
[1]刘雨彬，林松彬.关于房地产企业缴纳土地增值税的纳税筹划.山西财政税务专科学校学报.2011（2）：16-21.
[2]杨娟.房企土地增值税的清算和税收筹划.房地产金融.2009（5）：32-34.
[3]江波，赵霞.房地产开发企业土地增值科会计与税务处理浅析.财会通讯.2010（3）：109-110.
一、选择开发方式
房地产企业可以选择合适的建房方式来进行项目开发：
1.合作建房，税法规定对于合作建房建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增税；建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。比如A单位想购买整栋楼房用于办公，可以同房地产企业以合作建房的方式立项，建好后可按比例分配房屋，这部分按比例分得的房屋只用缴纳营业税不用缴纳土地增值税，大大减少了税负。
2.代建方式，税法规定代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，向用户收取代建费的行为。对于房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的税范围。但应注意要满足以下三个条件：一是委托建房人必须能提供土地使用权证书和有关部门建设项目批准书；二是房地产开发企业不得垫付房屋建设资金；三是必须将建筑安装企业开具的建筑安装发票转交给委托方。房地产开发企业可以利用这种建房方式，在开发之初就确定好最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免销售缴纳土地增值税。
二、充分利用国家税收优惠政策
国家对从事房地产开发的企业建造普通标准住宅出售有免征土地增值税的优惠政策。只要项目的增值额未超过允许扣除项目金额的20%，按照税法有关优惠规定可免征土地增值税。这项优惠政策也说明了国家对土地增值税的政策导向是要开发商把增值额控制在合理的水平。企业应充分利用这个优惠政策，将增值额控制在这个范围内。可以从两个方面来控制增值额：一是控制扣除项目金额，要注意对发生的开发成本费用一定要取得合法的税务凭证，才能在计算扣除额时允许扣减。二是控制房屋销售价格，并不是收入越多利润越大，有时通过适当降低价格减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。可以通过事先测算，来制定最佳销售价格。合理的定价才能使企业更好的实现利润。
三、选择销售方式
【关键词】土地增值税;免税待遇;纳税筹划
房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务,土地增值税是其主要税负之一。土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征,最低税率为30%,最高税率为60%。在房地产开发项目中,增值额小,计税额就小,适用的税率也低,土地增值税税负就轻。土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,控制增值额,从而适用低税率或享受免税待遇。税筹划方案的选择注意可行性,不能不考虑成本。
一、下列房产免征土地增值税
(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税;(3)对于以房地产进行投资、联营的,投资联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到投资联营的企业中时,暂免征收土地增值税,投资联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税;(4)企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税;(5)对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税,建成后转让的,应征收土地增值税;(6)对个人之间互换自有居住用房地产的,经税务机关核实,可以免征土地增值税。
二、纳税筹划的基本方法
三、充分计列利息费用及其他费用支出
现行土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种列支方法:一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除,同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开始成本之和(以下简称“合计数”)的5%计算扣除;二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,可按上述“合计数“的10%计算扣除包括利息在内的全部费用支出。在实际操作中,以上两种方法计算的“房地产开发费用”必然存在差异。因为第一种方法中允许“据实扣除”的利息和第二种方法中“合计数”的5%(即因包括利息费用而增加的部分)不一定相等。如果企业进行纳税筹划,就要比较这两者的高低,选择其中扣除利息较高者对应的方法,作为企业的最后选择。如果允许“据实扣除”的利息费用较高,应选用第一种方法,单独计算利息支出;否则,应选用后一种方法,按“合计数”的10%扣除全部费用。
【关键词】房地产开发土地增值税所得税税前扣除比较
一、共同扣除项目
根据土地增值税暂行条例及实施细则,纳税人计算土地增值额时税法允许扣除的项目主要包括四个方面:一是土地取得成本,即取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。二是房产开发成本,即开发土地和新建房及配套设施的成本,包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。三是房地产开发费用,即开发土地和新建房及配套设施的费用,包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。四是转让房地产有关的税金,包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税,纳税人转让房地产时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。
据国税发(2009)31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定,房地产开发企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除,开发产品计税成本支出的内容如下。
二是前期工程费,指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
三是建筑安装工程费,指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
四是基础设施建设费,指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
五是公共配套设施费,指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
六是开发间接费,指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。从扣除内容构成看,土地增值税税前扣除项目与所得税的扣除项目基本上一致的(不考虑企业年度投资损益以及营业外收支等项目)。
二、加计扣除项目
作为一种税收优惠措施,加计扣除在土地增值税和企业所得税中都存在,但对于房地产企业适用各有不同。
1、土增值税所涉及的加计扣除项目
我国《土地增值税实施细则》规定,对从事房地产开发的企业,允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%的扣除。这项扣除政策的基本立法意图是:由于纳税人取得土地使用权后投入资金开发房地产,将生地变为熟地后转让,属于国家鼓励的投资行为,因此,在计算应纳增值税时,不仅可以从转让收入扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定费用,以及扣除与转让房地产有关的税金,而且,还允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本加计20%扣除,这样就可以保证从事房地产开发的纳税人取得基本的投资回报,以调动其从事房地产开发的积极性,其他企业从事房地产开发的,不享受此项费用扣除。此举的主要目的是为了抑制对房地产的炒买炒卖行为。
2、根据《企业所得税法》的规定,企业的下列支出可以加计扣除
(1)企业的下列支出,可以在计算应纳税所得额时加计扣除。企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按照规定据实扣除的基础上,按照研究开发费用的50%加计扣除;形成无形资产的,按照无形资产成本的150%摊销。
(2)安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资,在计算应纳税所得额时加计扣除,企业安置残疾人员的,在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上,按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除。残疾人员的范围适用《中华人民共和国残疾人保障法》的有关规定。
三、限额扣除项目
1、土地增值税所涉及的限额扣除项目
房地产开发企业的利息支出,凡能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按土地价款和开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。此外,财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定:一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
2、根据《企业所得税法》的规定,企业下列支出按规定扣除
(1)对企业职工福利费、工会经费、职工教育经费的税前扣除范围和标准规定:扣除标准分别为14%、2%、2.5%,为鼓励企业加强职工教育投入,新企业所得税法规定,除国务院财政、税务主管部门另有规定外,企业发生的职工教育经费支出,不超过工资薪金总额2.5%的部分,准予扣除;超过部分,准予在以后纳税年度结转扣除。
(2)对业务招待费税前扣除范围和标准规定:企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。
(4)对公益性捐赠支出税前扣除范围和标准规定:企业发生的公益性捐赠支出,在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除。为增强其可操作性,新企业所得税法对公益性捐赠作了界定:公益性捐赠是指企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门,用于《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定的公益事业的捐赠。同时明确规定了公益性社会团体的范围和条件。
(5)企业支付境外机构的销售费用税前扣除范围和标准规定:企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
四、扣除方法的差异
1、土地增值税的扣除
土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算,开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。清算期间具有不确定性,可以长于一个会计年度。清算之前都是预缴,达到清算时限条件时则不再预缴,必须按规定进行清算,多退少补。
共同的成本费用分摊依据,房地产开发项目的扣除项目虽然是按开发项目的实际成本归集计算的,但有些扣除项目(如基础设施费、配套设施费等)不是直接属于某一个项目的,需要由多个清算项目共同享用,这就需要将这些需要共同分担的成本费用通过合理的方法归入每个清算项目。土地增值税不同清算项目共同的成本费用分摊主要不是按项目建筑面积,也不是按项目实际占用面积,而是按可售面积分摊。国税发〔2006〕187号规定,属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。
2、所得税的项目扣除
所得税清算期间是固定的,并以一个会计年度为周期。按照国税发(2009)31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定,企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中,应计入开发产品成本中的费用中,直接成本和能够分清成本对象的间接成本,直接计入成本对象;共同成本和不能分清负担对象的间接成本,应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。具体分配方法可按以下规定选择其一:占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。同时,限定了规定了共同成本的分配方法,如:土地成本按照占地面积法进行分配;单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配;借款费用属于不同成本对象共同负担的,按直接成本法或按预算造价法进行分配。
五、税前支出扣除差异对房地产企业影响分析
1、限额扣除项目的影响
土地增值税的限额扣除项目主要是房地产开发费用的扣除,房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用,按照现行会计制度的的规定作为期间费用直接计入当期损益,不按成本核算对象进行分摊。而作为土地增值税扣除的房地产开发费用是根据《土地增值税实施细则》规定的标准进行扣除,而不是实际发生数进行扣除。而根据《所得税法》的规定,期间三项费用除了部分项目限额扣除外均可以据实扣除。
房地产开发费用扣除按规定标准进行扣除,而不是实际发生数进行扣除。这造成以下三个方面问题:一是实际发生的房地产开发费用,与土地成本和房地产开发成本的关联度并不大,往往扣除金额与实际发生的差异较大;二是如果实际列支的开发费用小于按比例计算的金额,那么差额部分的房地产开发费用就等于没有有效凭证而被扣除了;三是财务费用扣除往往是按比例扣除大于据实扣除金额,此外利息支出据实扣除时对于超过上浮幅度的部分和超过贷款期限的利息部分和加罚的利息又不允许扣除。因此,本文认为,土地增值税关于房地产开发费用的扣除方法不符合税法的真实性原则。
2、分类扣除与加计扣除的影响
六、结论
【参考文献】
[1]税法[Z].
[2]所得税法[Z].
关键词：房地产；税收；筹划
0前言
房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：
（1）营业税：
企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。
将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。
房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。
（2）土地增值税：
建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。
因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。
以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。
一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。
房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。
在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。
对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关核准，凡居住满5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免土地增值税。
我们可以利用国家的税收优惠政策来进税收筹划提高企业的经济效益。
1变房地产销售为投资
按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再缴纳营业税。这种规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。例如：甲房地产开发企业，2007年度商品房销售收入为2亿元，按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元，如果直接出售需要缴纳土地增值税1200万元，缴纳营业税1000万元，城市维护建设税和教育费附加100万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以20000万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地免除了1000万元的营业税和100万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以作出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款1100万元为限。
2利用土地增值税的税收优惠进行税务筹划
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。同时规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。在分别核算的情况下，如果能把普通住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。
例如：甲房地产开发企业，2007年度商品房销售收入为2亿元，其中普通住宅的销售额为1.15亿元，豪华住宅的销售额为8500万元。按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为1.0亿元，豪华住宅的可扣除项目金额为6000万元。
（1）如果不分开核算（纳税人应该了解当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：
增值额与扣除项目金额的比例为：（20000-16000）÷16000×100%=25%
适用30%税率。应缴纳土地增值税=（20000-16000）×30%=1200（万元）
（2）如果分开核算，该企业应缴纳土地增值税为：
普通住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（11500-10000）÷10000×100%=15%，增值额与可扣除额低于20%，享受免税优惠。
豪华住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（8500-6000）÷6000×100%=41.67%，适用30%税率，应缴纳土地增值税=（8500-6000）×30%=750（万元）。
分开核算合计共交750万元，比不分开核算交1200万元少交450万元。
3合理定价的筹划
甲房地产公司建成并待售普通标准住宅，当地同类住宅的市场售价在11000万元到14000万元之间，已知取得土地使用权的金额为3000万元，房地产开发成本为5000万元，利息支出不能提供金融机构的证明，也不能按房地产开发项目分摊，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。通过选择筹划方案可在保证售价较低的情况下，少纳土地增值税，增加企业利润。上述案例中除营业税、城建税及教育附加外的可扣除项目金额为：3000+5000+（3000+5000）×10%+（3000+5000）×20%=10400（万元），从而形成以下两个方案：
方案1：公司既享受起征点优惠，又获得最高利润，则最高售价为10400×1.2848=13361.92（万元），此时获利为：（13361.92-10400-13361.92×5.5%）=2227.0144（万元）。当价格在11000万元至13361.92万元之间时，虽售价上升获利将逐渐增加，但都要小于等于2227.0144万元。方案2：公司想通过提高售价再多获收益，则提价至少要大于：Y＞30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。则提价要大于1009.84（万元）。即房地产总售价至少要超过1009.84+13361.92=14371.76（万元），此时提价才会增加企业总收益，否则提价只会导致总收益减少。所以，当市场房价在11000万元至14000万元之间时，公司应选择13361.92万元作为房产销售价格。可见企业在出售普通标准住宅时，通过合理定价进行纳税筹划，完全可使自己保持较低价格并获得较高的利润。
销售价格的定价策略，是房地产企业纳税筹划的一个非常重要的方法，这不仅对土地增值税会产生影响，同时对企业的营业税及附加、企业所得税等，都有重大影响。
4设立独立核算的销售公司
5通过周密项目投资策划进行税收筹划
一、土地增值税节税点
国家开征土地增值税的初衷是为了调节土地增值收益，该税实质上是附加于企业所得税之上的另一种形式的“所得税”，在全国降低高房价的一片呼声中，上次的“两会”上曾有代表提议取消该税。为达到调节增值收益的目的，该税实行四级超率累进税率，增值率越大，税率越高，所以该税种节税筹划的着眼点在于降低土地增值率，力争适用较低的税率，甚至能够享受到免征的政策。
1、普通住宅的税收优惠。税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。
笔者曾经负责财务工作的一个房产项目，一期工程土地增值税清算的结果是：土地增值率18.5%，税务机关应退回预缴的60万元税款。但假如增值率达到20%以上，不仅不能退回预缴款，还需补缴200多万元税款。所以，企业应充分重视该政策，在建筑面积设计、销售定价、账务核算等工作中要考虑该项政策，力争把工作做到前头。
该项政策的筹划常有著述发表，在此不再赘述，只是需要强调的是，如果小区开发既有普通住宅又有非普通住宅或商业，一定要在成本列支、预（决）算、合同签订等方面尽力划分清楚，否则即使普通住宅增值率达不到20%，也无法享受免税政策。当然，与税务部门的沟通协调也非常关键。
2、开发间接费用的列支。开发间接费用在土地增值税条例中的定义是：直接组织、管理开发项目发生的费用。开发间接费用在计算土地增值税扣除项目时允许加计20%扣除，所以企业日常费用开支，凡符合以上定义的一定要列入开发间接费用，而有些企业的财务人员将其列入了管理费用，没有为企业争取到应有的税收利益。
笔者在实际工作中综合会计和税法的规定，只将招待费、教育经费、四项小税、总部管理人员的工资福利费、明显属于总部的费用列入管理费用，其余费用全部列入开发间接费用，这样处理在历次税务检查中均得到认可。另外，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发［2009］31号）文第二十七条第（六）款规定“：项目营销设施建造费”列开发间接费用，根据此规定建造售楼处的支出不需要列营业费用了，可以增加开发间接费用。
3、公共成本和间接成本的分配。根据国税发［2009］31号文第二十九条和第三十条的规定，土地成本一般按占地面积法进行分配，如果确需结合其他方法进行分配的，应征得税务机关同意。借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或预算造价法进行分配。公共配套设施开发成本明确规定应按建筑面积法进行分配，而其他成本项目的分配方法由企业自行确定。
可以看出，以上规定给了企业很大的税收筹划空间，尤其是土地成本的分配。
政府出让土地是带着规划的，事先规划了哪里建商业、哪里建住宅，而商业占地地价要高于住宅占地，但地块是整体出让的，没标明商业占地和住宅占地分别是多少地价。如果按占地面积法进行分配，显然增大了住宅成本，减少了商业成本，具有不合理性，所以税收规定预留了企业可以采用其他合理方法的空间。企业需要通盘考虑能否享受普通住宅免税政策、不能享有该政策的情况下怎样降低住宅和商业各自的增值率，通过细致测算后决定采用什么方法更符合企业利益，然后以充分的理由向税务机关提出，征得其同意后实行。
同样道理，借款费用和其他成本项目的分配也需认真考虑。
4、变销售为长期出租。现在多数楼盘地下停车位长期出租，一次收取最长20年的租赁费，根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，应按照“服务业———租赁业”项目，以5%的税率缴纳营业税。
照此例子，如果能变房屋销售为长期出租，将推迟土地增值税的缴纳，假如将来取消土地增值税，企业将获得一笔巨大收益。
5、股东购买土地作价入股。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定，自2006年3月2日之后，以土地使用权投资入股或联营从事房地产开发的，在投资环节确认收入，对投资人按规定征收土地增值税，以该环节征税时确认的收入作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。不再适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
在财税［2006］21号文出台前，有人根据财税字［1995］048号文提出过筹划方案，引起大家热烈讨论，但不知有没有过实际操作。财税［2006］21号文出台后，笔者认为大家仍然可以考虑怎样筹划。现举个例子供大家探讨：李某以个人名义购买土地一块，购买价1000万元，李某需交纳契税30万元，印花税0.5万元，李某以该土地投资成立万城房产公司（个人独资），评估作价（售价）1500万元，高某需缴纳印花税0.75万元，土地增值税扣除项目金额1031.25万元=1000+30+0.5+0.75，增值额468.75万元，增值率45.45%，缴纳土地增值税140.62万元=468.75×30%，需缴纳个人所得税65.63万元=（1500-1000-30-0.5-0.75-140.62）×0.2。
万城房产公司接收该土地不需要缴纳契税（根据财税［2008］142号），印花税因计入管理费用不考虑，公司利用该土地开发普通住宅，开发成本6000万元，实现收入12000万元，缴纳营业税及附加660万元=12000×5.5%，扣除项目金额10410万元=（1500+6000）×（1+20%+10%）［假设利息不能按开发项目合理分摊、三项费用实际发生和计算扣除一致，即750万元=（1500+6000）×10%］+660，增值额1590万元=12000-10410，增值率15.27%，免交土地增值税，缴纳企业所得税772.5万元［12000-（1500+6000）×（1+10%）-660］×0.25，李某总的净收益2580万元=12000-1000-30-0.5-0.75-140.62-65.63-6000-（1500+6000）×10%-660-772.5。
而假设李某以现金1000万元出资先成立房产公司，再购买土地，缴纳契税30万元，印花税0.5万元，开发成本6000万元，实现收入12000万元，缴纳营业税及附加660万元，扣除项目金额9799万元=（1000+30+6000）×（1+20%+10%）+660（三项费用计算扣除，但是不能超过实际发生数750万元，笔者所在地区的济宁市地税局于2009年12月31日下发的文件［关于印发《济宁市地方税务局房地产和建筑业税收项目管理办法（试行）》的通知（济地税发［2009］79号文）］中对此有规定，增值额2201万元=12000-9799，增值率22.46%，交纳土地增值税660.3万元=2201×30%，缴纳企业所得税724.93万元＝［12000-（1000+30+6000）-（1500+6000）×10%-660-660.3］×0.25，李某总的净收益2174.77万元=12000-1000-30-6000-（1500+6000）×10%-660-660.3-724.93。
由此可见，同样投资1000万元，前后两种运作方式净收益相差405.23万元=2580-2174.77，根本原因在于以股东投资环节确认的土地收入作为房产公司计算土地增值税扣除土地的成本，这样使房产公司的土地成本抬高，土地增值率低于20%，从而享受免税。
6、筹
建费列前期工程费，而不是管理费用。根据《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函［2009］98号）规定，对开办费的处理，新所得税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。
由此可见，开办费的摊销已不存在税会差异，企业可一次摊销。工商企业通常列入管理费用，而房地产行业可根据（国税发［2009］31号）文第二十七条规定列入前期工程费，可以在计算土地增值税时加计扣除20%的成本。
二、企业所得税和土地使用税的节税点1、将开发的商品房出租，不再视同销售确认收入。根据（国税发［2009］31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。该内容将《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［2006］31号）文中该条规定中的“开发产品转作自用固定资产”删除了，同时结合国家税务总局《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函［2008］828号）第一条的规定，可以认为，企业将自己开发的商品房出租，不再需要视同销售确认收入。
根据实际工作经验，税务部门对前期发生的招待费比较认可的处理是：先做待摊费用处理，实现收入后再逐步摊销，最长可摊销到实现收入后的第三年。这样做虽不符合会计制度，但因为其对报表的影响较小，会计师事务所审计时一般不予以调整。
3、土地使用税从开具销售发票的次月起停交。根据土地使用税暂行条例，纳税人以实际占用的土地面积为计税依据交纳土地使用税，《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字［1988］第015号）文中规定，纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。
在实际工作中，房地产企业交纳土地使用税的起点是土地出让合同的签订日期，不论是否取得土地证，这符合税法精神。但在房屋售出后，即使发票开具、房屋已交付使用，甚至房权证大证已分割，而土地证因种种原因未能分割，在这种情况下，企业已不再实际占有土地，但税务部门以土地证未分割、土地所有权人仍是企业的为理由，不允许企业停交土地使用税，显然与税法精神不符合，这就形成了税务执法的前后自相矛盾。
也有些地区比较务实，以发票开具或以房权证分割为停交土地使用税的终点。
关键词：税收筹划误区；税收筹划方式；房地产公司
目前随着房地产行业的快速发展，与之相配套的法律法规也日趋完善。由于税收法规对房地产行业的调整力度加大，越来越多的房地产企业更加注重纳税筹划。然而，近年来不断出台新的税收法规，规范房地产行业的纳税行为，使许多原合法的纳税筹划方案不再合法，形成纳税筹划的误区。因此，笔者在此认真剖析此类误区，寻找纳税筹划的新亮点。
一、房地产企业税收筹划误区现状
误区一：通过投资或联营方式，规避土地增值税。
过去，大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营，以房地产进行投资、联营来达到规避土地增值税的目的。其政策依据是《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条的规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”许多税务师事务所在为房地产企业做税收筹划时，通常运用这一政策制定规避土地增值税的筹划方案。
然而，财政部和国家税务总局为了堵塞这一漏洞，出台了反避税条款。在2006年3月颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条明确规定，“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行了投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定”。即房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。这一筹划误区应引起房地产企业的足够重视，从而防范新的税收风险。
误区二：利用借款费用资本化，进行加计扣除，从而减少土地增值额。
然而在计算土地增值税时，许多房地产公司把此项借款费用作为加计扣除的基数，不仅加计扣除了开发成本的20%，在计算房地产开发费用时还作为5%的计算基数给予扣除，使项目土地增值额大大减少，导致土地增值税支出降低。这种做法存在较大的税收风险。
误区三：预售购房款挂在往来账面。
将预售购房款挂为往来账，个别企业还采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定给购房人开具发票，而以收款收据代替，隐瞒收入，造成不申报纳税，延缴、偷逃营业税及附加、土地增值税和企业所得税。
误区五：随意调整税款申报数额
有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在年度内随意调整税款申报数额，甚至少报税款或逃避纳税。
误区六：钻政策“空予”，不及时清算土地增值税。
开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商采用工程迟迟不结算等手段，结果导致无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。
误区七：以虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税。从售楼款中抵减手续费，将销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税；更名费等收入不入账等等。
二、房地产税收筹划解决方式
近几年国家税务总局加大税收征收管理，新的房地产税收政策不断完善，企业对税收政策不熟悉、理解不透，纳税观念淡薄，片面追逐自身利益，采用筹划方案不当形成企业税收风险，笔者就此从以下几点来谈谈自身体会。
2.房地产税收筹划的目标要符合企业长期发展战略。
4.利用临界点进行纳税筹划。纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。如何做到应缴土地增值税最少，所获利润最佳是开发商应当认真考虑的问题。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，我们可以对此进行纳税筹划。如果房地产企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是可以通过适当控制出售价格，还可采用精装房方式控制价格和开发成本，可使计算土地增值额时按增加成本金额放大扣除近1.3倍，从而降低增值率，来免缴和少缴纳土地增值税。
5.合作建房筹划法。如一方企业是非房地产开发企业，持有一块土地，另一方企业是房地产开发企业，可通过双方合作建房的方式，分得建成房产后再转让，对土地增值税的节税是非常显著的。
6.遵循成本收益原则。进行房地产税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。
7.从节税空间大的税种入手。在进行房地产税收筹划之前要先分析哪些税种具有税收筹划价值，应选择税收优惠多，税负伸缩弹性大的税种作为切入点。
三、结语
[1]《中华人民共和国企业所得税法》及实施条例（中华人民共和国主席令第63号、国务院令第512号）.
[2]《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则（国务院令[1993]第138、财法字[1995]第6号）.
[3]《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）.
关键词:房地产;税收;土地增值税;税收筹划
税收是影响企业发展的重要因素之一，进行税收筹划不但能够有效减少企业的税收支出，为企业带来更大的经济效益，而且对于企业财务管理水平的提高和保障企业的市场竞争力具有重要意义。作为我国国民经济的重要支柱产业，房地产企业需要解决的税问题也有很多，比如增值税、企业所得税、土地使用税、土地增值税等，其中土地增值税是房地产企业众多税收问题中的重点，对于企业的经济效益的提高、企业发展以及提高房地产企业的核心竞争力具有重要意义［1］。2019年我国土地增值税新管理规程的提出对房地产企业的税收提出了新的挑战，因此房地产企业必须要提高财政管理水平，加强对土地增值税的税收清算才能够实现可持续发展［2］。
一、房地产开发企业的土地增值税税收清算中存在的问题
二、房地产开发企业土地增值税税收清算对策
(一)合理利用公司组织形式目前我国采用的土地增值税的计算方法是四级超率累进税率，一些增值率没有达到20%的普通住宅就可以不用进行土地增值税的征收。所以纳税人可以在不动产的销售中或者是土地使用权的转让中增加销售环节，这样实现高增值额到低增值额的分解，从而达到降低增值率和土地增值税的适用税率的目的。增值额被分解的次数越多，能够节省的税收也更多。在房地产企业的支出中，开发成本的支出是必需的，而开发成本的支出多少是和企业增值额的高低有直接关系的。房地产项目在对土地增值税进行清算时，可以通过分开签订装修合同、或通过关联交易在规定扣除额度内列支有关费用来进行土增税的核算。比如将房地产的建筑装修交给建筑装修公司来承办;比如在与客户进行合同鉴定的时候可以将毛坯房的装修和精装修合同分开签订，虽然合同总收入没有变，但单个合同的销售收入却减低了，土地增值额也降低了。另外房地产企业在进行经营的过程中，可以建立起有法人地位的销售公司来完成房地产的销售，通过销售公司来完成房地产项目的销售，通过人为来对房地产企业和销售公司的增值率进行有效的调节，从而减少企业土地增值税的缴纳。
(二)对项目进行合理定价在普通的房地产项目中，利用好土增税超率累进各段的空间进行数据精确测算和筹划，不但可以提高企业利润，而且可以享受免税优惠。例如某房地产企业的开发成本和销售总价分别为X和Y，假如该企业要享受起征点的税收优惠，在税收起征点为20%时，那该企业的销售总价Y只能等于1．6X，这样不但获得税收优惠而且还能够得到较高的利润。如果企业想要将售价提高来提高利润，那要确保税后利润筹划后大于筹划前。假如企业增值率低于50%，也就是土地增值税的缴纳税率为30%时，企业销售总额提价要小于0．46X，才能达到提高利润的目的，如果超过反而会减低利润和增加税收。
(五)做好清算证据链的收集和保存进行土地增值税的清算需要有完整的证据链的支持，为了能够为清算结果提供可靠依据使会计核算更加科学，房地产企业应该如实提供相应的资料。对前期规划手续、证照进行收集，包括《国土证》《建设工程规划许可证》《施工证》《商品房预售许可证》、竣工备案表等，另外还应该要提供土地出让合同、土地出让金收据、印花税以及契税完税凭证等支付地价款证明，商品房销售台账、完工项目成本表、竣工决算表验收报告等。财务部在对工程款进行结算时，要确保“四流合一”，即合同流、发票流、业务流以及现金流。
笔者从土地增值税的征收特点、计算方法出发，对企业计算土地增值税扣除项目金额和税收优惠政策等事项进行分析，提出以下几项管理办法和筹划方案。
一、计税扣除项目金额筹划管理法
（4）基础设施建设费的扣税资料管理。基础设施费主要包括道路、供水、供电、供气、排污、园林绿化等费用。企业应取得行政事业单位票据、建筑安装发票等才可列支成本。
2.对于比较大的房产项目，如某地产商在某楼盘里有开发普通标准住宅、非普通标准住宅、豪华别墅和商铺等不同类型产品，这些项目有些是分期开发的，有些是同时开发的。对于这项楼盘的清算，我国税法规定应按照各受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。实务中成本分摊法有占地面积法、建筑面积法、层高系数法等，各种计算分摊方法对企业土地增值税的税额会产生很大的差异，管理人员应管理和筹划好分摊方法，不同的计算方法对企业利润的影响差异巨大。
4.人防车位面积销售方式、可售面积等管理及筹划。人防车位的不同销售方式对土地增值税的计算结果影响很大的。企业可转变销售方式，采取一次性车位转让使用权合同，或者是签订国税租赁合同，租期为20年，20年使用权赠送等方式。这两种销售方式对土地增值税的影响巨大，因此有必要对其销售方式进行筹划。此外人防车位是如果是不可售的，其成本可以做税前扣除，这要求管理人员收集好人防车位是否属于移交全体业主或者移交人防部门的资料，这影响到开发成本的扣除金额。
例如，某房产公司销售一栋商品房，销售款为2000万元，在销售商品房时代收了300万元的其他部门费用，假如各项允许扣除总金额为800万元，则按第一种方法处理时增值额为1200万元，增值率为150%，应缴纳土地增值税为：1200×50%-800×15%=480万元；按第二种方法处理时增值额为：（2000+300）-（800+300）=1200万元，允许扣除总金额为：800+300=1100万元，则增值率为100.09%，应缴纳土地增值税为：1200×50%-1100×15%=435万元。
由此可见，采用将代收费用并入房价中的处理方法比第一种处理方法少纳45万元的土地增值税。当然如果增值率未超过50%时，这种筹划方法也就无意义了。
二、精装修售房筹划管理方法
开发产品以精装修的方式进行销售的是一种新的管理方法。企业按商品房按销售和装修分开签合同，降低商品房的销售价格，以达到减少土地增值额的筹划目的，而且原本计入房地产装修收入的这部分可按3%缴纳营业税。例如某房地产公司开发的房产项目成本为5000元/平方米，精装修后建筑成本6500元/平方米，总建筑面积30000平方米，预计售价8500元/平方米，则该房地产可以与购房者签7000元/平方米的购房合同，然后再签一份1500元/平方米的装修合同，则企业只就购房合同缴纳土地增值税。
三、改变建房方式的筹划方法
代建房行为属于建筑业，是营业税的征税范围。因此，如果房地产开发公司具备较好的品牌和较高的信誉，能取得客户的青睐和信任，提早获得客户的资金，则可使用以客户的名义来取得土地使用权、购买各种材料设备等方法。这样对于开发企业来说，由于房地产的产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，故其取得的收入属于劳务性质的收入，应当征收营业税，而不是土地增值税的征税范围。这种代建房的形式，开发商无需缴纳数额巨大的土地增值税。
四、灵活运用减免税优惠政策
纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额与扣除项目金额的比例未超过20%的，免交土地增值税。因此，企业管理人员应做好筹划工作。
具体做法是企业先测算好销售价格，制定最佳销售价，力争使增值率控制在20%以内。比如某房地产企业销售楼盘每平方米定价为3000元，增值额与扣除项目金额的比率为20%至25%，这时企业可以适当降低销售价格，使该比率控制在20%以内，这样免交土地增值税的金额与少收的售房款对比一下，选择对企业利的销售方案。
关键词：土地增值税；房地产；涉税筹划；核算
案例：2011年10月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为1000万元（不超过同期银行贷款利率）。假设城建税税率为7%，印花税税率为0.05%、教育费附加征收率为3%。企业营销部门在制定售房方案时，拟定了两个方案。
方案一：销售价格为平均售价2000元/平方米，公司不能提供金融机构贷款证明。
方案二：销售价格为平均售价1978元/平方米，公司能提供金融机构贷款证明。
要求：根据上述资料
（1）分别计算各方案该公司应纳土地增值税；
（2）比较分析哪个方案对房地产公司更为有利，并计算两个方案实现的所得税前利润差额。（假定以后计算过程以万元为单位）
一、征收额计算
（一）土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的4级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。简便计算公式为：土地增值税税额=增值额x适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。
1四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的，比如增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%等等。
2扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用；与转让房地产有关的税金；对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
（二）根据上述原理，案例中扣除项目计算过程
方案一：
④取得土地使用权所支付的金额：2000万元
②房地产开发成本：8800万元
③房地产其他开发费用=（2000+8800）x10%=1080
④税金：
销售收入=91000x2000÷10000=18200
营业税=18200x5%=910
城建税及教育费附加=910x（7%+3%）=91
印花税=18200x0.05%=9.1
土地增值税中可以扣除的税金=910+91=1001
⑤加计扣除=（2000+8800）x20%=2160
扣除项目金额合计=2000+8800+1080+1001+2160=15041
方案二：
①取得土地使用权所支付的金额：2000
②房地产开发成本：8800
③房地产其他开发费用=1000+（2000+8800）×5%=1540
④与转让房地产有关的税金：
销售收入=91000x1978÷10000=17999.8
营业税=17999.8x5%=899.99
城建税及教育费附加=899.99x（7%+3%）=90
印花税=17999.8x0.05%=9
土地增值税中可以扣除的税金=899.99+90=989.99
扣除项目金额合计
=2000+8800+1540+989.99+2160=15489.99
二、影响因素分析
从以上规定可以看出，影响因素主要有房地产销售价格和扣除项目金额，所以，房地产开发企业关键要把握好上述影响因素，才能更好地实现筹划土地增值税的目的。
（一）确定适当的房地产价格
由于采用超率累进税率，收入的增长，意味着相同条件下增值额的增长，在税收边际会产生大的税额攀升效应，使得税负增长很快，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。
（二）确定适宜的成本核算对象
对房地产开发企业成本项目进行合理的控制，如加大公共配套设施投入，改善住房环境，提高房屋质量，来调整土地增值税的扣除项目金额，进而减少税负。
（三）确定合适的利息扣除方式
参照方案一、二中，房地产其他开发费用的计算过程。
首先，财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%扣除。
其次，如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%扣除。这两种规定为纳税人提供了选择余地，目的是为了房地产其它开发费用之和达到最大化。
1如果建房过程中利息费用很多，多于开发费用中除利息费用之外的其他费用之和。房地产开发企业则应采取据实扣除的方式，此时应尽量提供贷款证明。
2如果建房过程中借款很少，利息费用很低，则可故意不计算应分摊的利息支出，或不提供贷款证明，这样可以多扣除费用，减低税负。
（四）案例中应纳土地增值税额计算过程
增值额=18200-15041=3159
增值率=3159÷15041=21%
土地增值税税额=3159x30%=947.7
增值额=17999.8-15489.99=2509.81
增值率=2509.81÷15489.99=16.20%
根据土地增值税税收优惠：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，所以，第二种方案不交土地增值税。
因此我们得出：
方案一：所得税前利润=18200-（2000+8800+1000+1001+9.1+947.7）=4442.2
方案二：所得税前利润=17999.8-（2000+8800+1000+989.99+9）=5200.81