土地增值税作为地产行业的独有税种，具有税额占比大、清算规则复杂、持续周期长的特点。因此，各大房企都将土增税管理作为财务工作的重中之重。但很多税务财务工作者往往将破题之路聚焦于外部政策沟通与突破，而忽视了基于税务机关征管办法进行内部管理的重要性。因此，基于《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》，首先梳理出税务机关审核方式的变化，然后简单概括土增税清算应用范围，最后重点从税务机关监管视角分析收入、开发成本、开发费用以及税金在实操中需把控的要点。
税务机关审核方式变化
针对土增税清算，税务机关审核方式变化可总结为三点：专业化、信息化和过程管理。这一变化为纳税人进行土增清算管理指出明确方向，保证了收入的完整性和准确性、把控项目开发过程各节点成本费用核算和扣除标准，以及做好与税务机关有关部门的沟通工作。
信息化是指税务机关应用土地增值税管理系统，及时跟踪、了解项目的进展情况。同时也会加强与同级财政、发改、住建等部门的信息交换协作，充分利用第三方信息，强化土地增值税清算管理。以及参照当地工程造价指标，结合市场因素，确定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的土地增值税扣除项目金额标准。
过程管理是指通过土地增值税管理系统实施项目管理，对房地产开发全过程实行跟踪监控，做到税务管理、纳税服务与项目开发同步，即将前期工程阶段、土建施工阶段、装饰装修阶段、园林绿化阶段四个工程节点工程造价可能出现的涉税风险与纳税人充分沟通，辅导纳税人项目开发期间的会计核算工作，根据清算要求合理归集收入、成本、费用。
税务机关的税收征管手段在不断强化，作为纳税人，我们无法回避纳税检查，企业在日常经营中，必须提高防范意识，事前监控风险，实时掌握企业税务风险，了解，积极适应税务稽查新生态，有效应对即将到来的纳税检查，减少不必要的税务风险！
土增清算范围
当企业满足以下条件可进行土增税清算：
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的；
（四）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
另外，满足以下条件的税务机关可要求纳税人进行土增税清算：
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得清算项目最后一份预售许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失。
在确定项目是否达到清算条件时，需要满足当地的土增清算规定，小编整理了各地关于土地增值税清算条件的政策文件，大家收藏学习！
清算审核重点
（一）收入
随着房地产行业逐步进入白银时代，行业利润率逐渐下降，而项目的好坏直接影响房企的利润和现金流。今天我们学习销售收入测算篇。
（二）项目销售单价
其中P为项目预测售价，Pi为i项目参考售价，Ci为根据属性差异调整后的总契合系数，Ci的计算方式为各属性的权重Xi与各属性契合度Wi（待估项目/参考项目，>1表示待估项目该属性优于参考项目，<1表示待估项目该属性弱于参考项目）乘积之和，t为项目销售时预测房价变化幅度。
表3所示为项目销售单价测算样例：某房地产项目周边有3个项目可供参考，售价分别为3,200元/平方米，3,500元/平方米和3,800元/平方米，将影响房价因素简化为地理位置等四类属性并分别赋予权重，对各属性差异调整后总契合系数分别为1.12、1.03和0.96，因此在不考虑房价波动情形下，该项目销售均价约为3,500~3,700元/平方米。
综上所述，在测算了项目的可售面积及销售单价后，相乘即可得出项目的预测收入，其中可售面积一般在房企拿地时即确定，销售单价则受到多重因素的影响，既包括地理位置、周边环境等客观因素的影响，也包括房地产调控限价等人为因素的影响，其预测有一定的主观判断性，在预测时应尽可能将影响因素考虑全面。
（二）开发成本
现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。
房地产成本的组成
首先，成本费用的支出，需要区分开发成本和期间费用。那么如何做区分呢？
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。主要包括六大科目，土地征用及拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施、公配设施、开发间接费。需要按照可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分六个原则进行归集。
成本费用中属于上述开发成本的需要归集到完工年度，再分摊到完工产品当中。另外需要按照成本项目归集，分配到每个成本对象，再按照直接成本和共同成本分配；在归集的时候可能会出现一些间接成本，和共同成本一样需要按照一定方法，一般是建筑面积法，或者是预算造价等方法进行分摊，转入完工产品。
然后，完工产品结转的时候，需要判断成本对象是否完工，未完工产品不需要结转，在开发成本中归集；完工产品按照已售和未售来区分，已售部分计入主营业务成本，未售部分计入开发产品。
1、我们做一个总结，成本费用的归集区分原则：
第一个，区分开发成本和期间费用，哪些可以计入期间费用？哪些需要计入开发成本。
第二个，区分直接成本和共同成本，直接成本是能够单独归属于某一对象的支出，不需要分摊，而不能准确划分到某个成本对象的支出叫共同成本，间接成本需要按照一定方法分摊计入。
第三个，区分完工和未完工产品。未完工产品归集在开发成本中，已经完工的产品结转到开发间接费。
第四个，区分已售和未售产品，已经销售部分的成本结转到主营业务成本，用单位面积成本乘以已经销售的可售面积；未售的部分计入开发产品。
开发间接费的审核要点
开发间接费用和开发费用有什么区别？借款费用在所得税上和土地增值税上处理有什么不同？售楼部、样板间等营销实施建造费在所得税和土地增值税上如何处理？开发间接费用如何归集和分配、分配方法所得税、土地增值税上有差异吗？以下对这些问题进行梳理和分析。
开发间接费用和开发费用的区别
1.房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发间接费用是指房地产企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
2.房地产开发费用作为期间费用，直接计人当期损益，并于当期依法在企业所得税前扣除；计算土地增值税时，房地产开发费用按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的一定比例扣除。房地产开发间接费用应当予以资本化，是组成商品房的计税成本。在计算土地增值税时，房地产开发间接费用按照实际发生额依法在企业所得税前扣除，同时，房地产开发间接费用还可以作为房地产开发费用扣除的基数，并且还可以作为20%加计扣除的基数。
对“借款费用”的具体处理不同
《财政部关于印发<企业产品成本核算制度（试行）>的通知》（财会[2013]17号）规定，开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。
《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）规定，开发间接费是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
以上三个文件对开发间接费用组成都是采用非完全列举的方法表述的，表面上开发间接费用的组成除了工程管理费（笔者认为没有不同）、营销设施建造费（后文论述）外也基本相同，但暗含的差异存在于借款费用处理方式不同。
财会[2013]17号把符合资本化条件的“借款费用”作为单独的成本项目，不包括在开发间接费用里。国税发[2009]31号表述的开发间接费用虽然没包括借款费用，但实务中大家都是把符合资本化条件的借款费用，按照开发间接费用进行归集核算的。两个文件把借款费用归于不同成本项目，但就核算结果来看，没有什么不同。
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三款规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本的金额之和的百分之十以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》（国税发[2007]132号）第三十六条规定，房地产开发费用的审核，应当包括下列内容：
1.审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。
2.利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目；审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第八条第二款规定，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
从以上三个土地增值税文件可以看出，土地增值税上“借款费用”作为开发费用，根据不同情况进行核算、处理：
1.如果“借款费用”的利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。除利息之外的其他借款费用则归于其他开发费用核算，房地产其他开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本的金额之和的百分之五以内计算扣除。
2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，“借款费用”都归于开发费用核算，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本的金额之和的百分之十以内计算扣除。
3.对开发企业向金融机构外的其他非金融机构和个人的借款利息支出，不论是否取得合法凭证，不论是否超过按商业银行同类同期贷款利率，均不允许扣除。
4.属于借款费用的超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
比较所得税“借款费用”和土地增值税“借款费用”的规定，我们可以得出如下结论：
1.所得税上资本化的借款费用在开发间接费用成本项目核算，进入开发产品成本，费用化的借款费用则直接进入当期损益；土地增值税上，借款费用在财务费用中核算，根据借款费用里的利息支出情况，分别采用上文提及的两种方法计算扣除。
2.企业所得税上的利息支出扣除和土地增值税上利息扣除都存在金额上的限制，但限制情况有所不同。
基于以上政策规定，企业所得税上，房地产企业的利息支出无论是进入成本还是进入期间费用，向金融机构借款的利息支出扣除基本不受限制，向非金融机构借款的利息支出不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分准予扣除。而土地增值税的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。也就是说，在土地增值税上向金融机构借款的利息支出，要受“商业银行同类同期贷款利率”的限制，与所得税规定不同。对于土地增值税来说，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出就“内化于房地产开发费用”，按照房地产开发费用的规定计算扣除即可，不必较真地单独计算利息支出；而所得税上还是要单独计算利息支出，金融结构的借款利息基本有多少扣多少，非金融机构的借款利息不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分准予扣除。也就是说，土地增值税上是计算扣除，所得税上金融机构的借款利息是据实扣除，非金融机构借款利息超标准才计算扣除，两者存在一定差异。
3.企业所得税上，开发企业向非金融机构或个人的借款利息可以扣除。土地增值税上向金融机构外的其他非金融机构和个人的借款利息支出仍未纳入扣除的范围。
4.土地增值税上对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除，而所得税上只要对应按照金融机构的借款利息和非金融机构的借款利息处理即可。也就是说，超过贷款期限的利息部分和加罚的利息在企业所得税上是可能扣除的。
1.能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，可按照“取得土地使用权所穗支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除；
2.不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用可按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种办法。
4.分期开发项目或者同时开发多个项目的，取得的一般性贷款的利息支出应按照项目合理分摊。
土增税清算是一个系统工程，在整个过程中要综合考虑各种因素，但究其根本就是严格按照税务机关管理办法指引项目开发全过程，合理把控各环节纳税风险，增加筹划空间。