销售额首破千亿,营业收入增速连续三年超60%

2019年中国奥园合同销售金额为1180.6亿元,首次迈进千亿阵营,从区域分布来看,2019年中国奥园在华南区域的合同销售额贡献率仍然最大,同时中西部核心区以及环渤海区域的销售金额占比有明显提升;2019年加速投资,新增可开发建筑面积约1609万平方米(权益比75%),同比增长28%,收并购仍为公司获取土地的重要途径,2019年收并购项目占比79%,此外2020年-2021年公司的城市更新项目进入加速转化期,公司未来发展可期;在营业收入方面,公司连续三年保持63%左右的强劲增长,且利润得到进一步优化。

一、销售首破千亿,中西部及环渤海区域贡献增大

2019年实现合同销售金额达1180.6亿元,同比增长约29%,销售金额首次突破千亿,并超额完成1140亿元的全年目标,2016至2019年年复合增长率达66%,合同销售增长持续高于行业平均水平。此外,在当前不少房企的权益比例不断下降,甚至下降至不到60%的背景下,中国奥园2019年的销售权益比例为83%,权益销售额达980亿元,为母公司股东带来丰厚收入。

从区域分布来看,2019年中国奥园在华南区域的合同销售额贡献率仍然最大,中西部核心区以及环渤海区域的销售金额占比有明显提升。截至2019年末,中国奥园华南区域的合同销售额占比为36%,中西部核心区占比由2018年的20%,提升至26%,华东区域占比23%,保持相对稳定,环渤海销售金额占比11%,2018年仅为5%,境外销售金额占比不变,仍为4%。

在保持业绩高增长的同时,2019年中国奥园的现金回款率约78%,已售未结金额为1705亿,表内预收款增加到860.6亿元,未来结算有保证。

二、继续发挥收并购优势,城市更新项目转化加速

截至2019年12月31日,中国奥园共拥有280个项目,分布85个境内外城市,土地储备总建筑面积达4503万平方米(权益比79%),同比增长32%,总货值达4585亿元,计入城市更新项目后,总货值约6845亿元,当前的土地储备量足够未来三年左右的发展。截止2019年年底,中国奥园土地储备的平均成本约为2536元/平方米,同比增长17%,但实际上土地成本并不高,且地货比也一直处于较低水平,2019年公司项目平均售价10103元/平方米,地货比为25%,2018年地货比为21%,在当前的行业逆境中,中国奥园稳定且较低的地货比将是保证未来利润的前提。

2019年中国奥园新增87个项目,新增可开发建筑面积约1609万平方米(权益比75%),同比增长28%,权益地价约339亿元,新增可售货值超1861亿元。从获地渠道上看,2019年新增项目中,按建筑面积来看,通过收并购方式取得的项目占79%,招拍挂占19%,城市更新及其他占2%,不难看出,收并购仍然是中国奥园获取土地的重要途径。

从土地储备的结构上看,中国奥园以华南区域为重心,纵深布局粤港澳大湾区,多区域平衡分散风险。其中华南区域货值1828亿元,占比40%,大湾区拥有土地储备总面积827.1万平方米,预计货值1024亿元;中西部核心区货值占比24%,在中西部布局中,主要以省会城市(包括长沙、重庆、成都、郑州)以及刚性需求较为充足的区域枢纽型城市,如赣州、株洲等城市为主;华东地区货值833亿元,占比18%,主要是经济基础条件较好的三四线城市。从区域投资的角度上而言,进入城市安全系数相对较高,市场具备持续潜力。

2019年中国奥园在大湾区城市更新项目方面持续发力,目前拥有逾30个城市更新项目全年新增的城市更新项目数量翻倍,规划建筑面积980万平方米,同比增长45%,预计可售货值约2260亿元,其中粤港澳大湾区占比89%;此外,2020年至2021年城市更新项目的转化将进入加速阶段,有21个项目将逐步转为土储资源,预计可售建筑面积约423万平方米,同比增长95%,预计可售货值约人民币1078亿元,同比增长63%,主要分布于广州、珠海、东莞等地。

三、营收同比增长63%,未来毛利润率将维持在30%左右

2019年中国奥园实现营业收入约505.3亿元,同比增长63%,连续三年保持稳定且强劲的增长,其中物业销售收入约为481.9亿元,占比95%,同比上升62%,平均售价由2018年9007元/平方米上升至9227元/平方米,上升2.4%,主要因为交付物业中占比最高的住宅性公寓销售均价较2018年同期增加约19.7%。

2019年净利润约52.2亿元,同比大幅增长78%,净利润率10.3%,同比增长0.8百分点;核心净利润约51.2亿元,同比增长67%,核心净利润率约10.1%,同比增长0.2百分点;每股基本盈利为156.5分,同比增长74%。2019年毛利润150.2亿元,同比增长56%,毛利润率为29.7%。2019年奥园1705亿已售未结项目的毛利润率在30%左右,未来毛利润率将继续维持在30%左右的水平。

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