12月5日，由中房指数系统、中国物业服务价格指数系统主办，中指控股（CIH）、中指研究院承办的2019中国房地产大数据年会暨2020中国房地产市场趋势报告会在北京召开。中指研究院研发中心地产企业研究总监李建桥发表题为《2019中国房地产房企经营业绩解读及风险预警》的演讲。
以下为演讲全文：
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2019年1-11月房地产企业销售业绩情况
·整体表现：销售业绩增速同比放缓，千亿房企达27家
2019年1-11月，100房企销售额均值达1036.1亿元，销售面积均值为755.8万平方米，同比增长率均值分别为21.8％和21.9％，单11月销售金额环比下降0.81％，同比增长16.3％。千亿数量：千亿企业达27家，较上个月增加2家，与去年同期比多1家，碧桂园、恒大、万科超五千亿，预计年底超千亿房企将达到35家。
前10房企的销售额占前100的40.1％，前100门槛为245亿，较上月增加了30亿，预计年底门槛值达将接近300亿。前10房企销售额均值为4157.2亿元，销售额增长率均值为18.0％；11-30及31-50企业销售额均值为1419.6亿元和786.6亿元，增长率均值为22.4％和30.3％；51-100企业的销售额均值分别为和358.3亿元，增长率均值为18.8％。
·千亿阵营特点：头部企业增速放缓，规模断层仍在扩大
千亿企业持续领跑，部分企业销售业绩快速增长。2019年1-11月，已有27家在销售额破千亿，同比增长21.6％，世茂、阳光城、金科、奥园等企业销售业绩增速较快，其中世茂同比增长46.8％，阳光城同比增长37.3％。
30阵营成长分化，内部规模断层仍在扩大。销售额10平均增速为18.0％，规模均值为4157.2亿元，销售金额占30的59.4％，较2018年底增加0.2个百分点，3的规模均值为6425亿元，占30的比例为27.5％。
·目标完成率：代表房企目标完成率均值近100％，总体完成情况符合预期
从房企总体销售目标完成率超9成。从公布年度销售目标的企业来看，恒大、中海、招商蛇口等房企也完成了全年销售目标的95％以上，完成全年目标可期。
目标完成节奏符合预期。2019年初，房企销售业绩目标增长率整体约为20％，相比2018年初30-40％更加理性和保守，快周转策略及营销激励措施，促使企业更加重视销售回款，销售节奏明显提速，奠定了整体业绩目标的实现基础。
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2019年房地产企业经营状况表现
·城市贡献：二线贡献为主，一线销售贡献提升，深耕重点城市提升业绩
二线城市依然是主要贡献城市。2019年以来，千亿房企在二线城市业绩贡献占比为59.5％，同比降低3.7个百分点，但二线城市依然是主要贡献城市。
重点城市业绩表现突出。2019年以来，千亿房企在北京、南京、杭州、重庆、上海的销售额贡献较高，均超1500亿元；北京、南京销售额同比增长显著，均超40％；杭州、重庆、成都、西安、苏州、佛山等六个城市销售额同比下降。
顺应市场需求，聚焦刚改产品：代表房企抓住改善型需求释放机遇，加大中型户型产品的推售力度，90-140平米刚改、140-200平米改善型产品累计占比约73.3％，其中华润置地、绿城等以大户型中高端住宅为主。
注重工匠精神，提升产品品质：伴随政策调控及市场调整背景下的客户观望情绪及选择空间增加，代表房企以满足用户居住需求的高性价比为导向，以工匠精神打造品质产品，以产品力赢得市场竞争。
·营销策略：营销力度加强，打造营销矩阵，跨界合作与品牌IP营销
房企营销力度加大，营销策略持续创新，越来越多的房企加入优惠促销行列，同时折扣力度加大，营销方式多样，如借助“双11”线上线下活动、专场团购、抢房节等促销，未来降价促销方式将会继续蔓延到更多项目和城市。
营销矩阵。房企全方位运用传统媒体和新媒体渠道，通过线上线下联动深化渠道功能，实现营销效益化。一方面，通过卫视、纸媒、冠名等主流方式宣传，实现传播人群高覆盖；另一方面，通过抖音、Vlog等自媒体引发话题持续互动和扩散，调动受众参与性，达成良好的营销效果。
跨界营销。通过与二次元文创等领域跨界融合，迎合年轻人消费趋势，抢占年轻市场空间。如富力集团与明星爆款手游《明日之后》首度跨界合作，实现虚拟和现实的完美交合，线上线下的精准全覆盖，活动参与人数10万＋。
IP及造节营销。通过打造专属企业IP或与社会化节日有机结合进行“造节”活动，借助多媒体进行品牌营销。龙湖通过“66天街品牌日”进行疯狂购物节品牌IP营销，在商业品牌“造节”的趋势中崭露头角，为龙湖天街品牌的可持续营销流量奠定了基础。
·拿地态度：拿地力度减弱，新增土储向二线转移，二线占比近50％
拿地量平稳增长：2019年1-11月，拿地100企业拿地总额25111亿元，同比增长，拿地面积同比上升6.96％。11月拿地放缓：11月，100拿地额同比下降12.6％，环比下降10.1％，拿地面积同比下降28.5％，环比下降34.3％。拿地态度更理性：代表企业拿地金额占销售额的比重为25.4％，同比下降3.3个百分点，其中，华润置地、金地、蓝光拿地金额占销售额比重超40％。
总体投资平稳增长，资源进一步向大企业聚集。2019年1-11月，拿地金额100企业拿地总额同比增长17.5％至25171.3亿元，10企业拿地总额8848.4亿元，占100企业的35.2％；30企业拿地总额16107.9亿元，占100企业的64.0％。11月，100拿地额同比下降12.6％，环比下降10.1％，拿地面积同比下降28.5％，环比下降34.3％。
拿地规模前50的房企8成保持正增长。部分去年拿地激进的企业出现了规模下降，表现在城市向一二线靠拢，城市进入数量有所收缩，主要由于企业融资受限偿债逼迫以及回款放慢带来的资金压力。
拿地规模后50-100的企业则升降各占半数，表明企业对市场及自身发展的判断出现了分化：部分企业维持高杠杆模式，如部分中小型房企将实现千亿销售规模作为发展目标；部分国企央企则是凭借区域优势和产业优势，保持自身的节奏顺势拿地；还有部分小型房企则明显的拿地规模下降，拿不到地以及拿不到合适的地是摆在企业持续发展面前的重要问题。
·融资规模：融资环境从严从紧，海外债融资放量，信托融资规模持续下降
融资环境偏紧：2019年以来，融资政策保持收紧态势，1-10月，房地产开发到位资金14.5万亿元，同比增长7.0％。增速自5月开始呈下降趋势，其中，国内贷款占比持续下降，1-10月国内贷款占比仅为14.7％，较年初下降5.3个百分点。
海外债融资规模增长：2019年1-11月，房企通过信用债融资4971.4亿元，剔除短期融资券规模影响，融资规模与上年同期基本持平，其中，公司债发行规模明显上升，同比增长30.3％，海外债融资规模明显增长，发行规模为4603.4亿元，同比增长33.6％。
房地产信托融资规模持续下降：2019年1-11月，投向房地产领域的信托金额累计8744.3亿元，同比增长4.9％，自2019年7月起至今，信托融资规模逐月下降，11月降幅有所收窄，11月信托融资为556.6亿元，环比下降6.6％，同比下降22.8％。
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2019年房地产企业风险分析
·专业工具：风险评估SAAS系统
基于房地产企业风险特征，从外部环境、经营表现、财务水平等角度进行风险测量，为投资者提供决策辅助。
·评估指标：四级分类指标，综合得分比较
我们采用4个一级指标，13个二级指标以及26个三级指标，上百个四级指标，进行模型测算，寻找造成风险差异的根源，精准定位企业的薄弱环节，以及及时预判企业的风险走势，并做出提前预警。
·基本结果：整体风险可控，二八定律显现
根据2019年度房企销售额业绩，使用2019年1-11月数据进行风险测算，对比分析房地产企业不同类别的风险。
80％企业仍处于安全风险范围（＞6.00分），总体风险可控。抗风险能力较强（6.50-7.50）的企业数量占比43.34％。
从企业阵营来看，龙头企业的抗风险能力明显强于其他阵营。
·各阵营风险点：头部稳健，中型偿债，小企业融资与土储
·外部风险：中型企业面临区域调整风险，发展节奏需要有所调整
企业均面临一定外部风险，其中30％的企业外部风险较大（＜6.00）；其中主要风险集中于区域环境层面；
龙头房企外部风险明显低于其他阵营，于布局较分散，品牌影响力高，风险集中度较低；其余阵营企业主要风险点在于其业务布局城市经济发展实力较弱，或业务集中在单一区域；
中型企业面临较高的区域风险，部分企业主要布局一二线城市，受限购、限售、限价政策影响较大。
·经营风险：中小企业风险较高，主要集中在项目销售、土地储备不足
房地产企业整体经营风险可控，91％的企业经营风险仍在安全范围（＞6.00）；
土地储备仍为造成风险差异的主要因素；
销售额在100亿以下企业土地储备风险较高，主要体现在其土地储备规模不足、布局能力不强以及拿地能力有所欠缺等方面。
·财务风险：来自于资本结构、融资能力，小企业风险加大
房地产企业整体面临一定财务压力，其中20％的企业财务风险加大（＜6.00）；
头部企业拥有较强的销售回款能力，其资金周转、盈利能力较强，抗风险能力明显高于其他阵营；
中小型企业财务方面各指标表现欠佳，其短期及有息债务规模大、融资渠道窄、未使用银行授信额度少等方面。
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2020年房地产企业发展态势预判
·发展趋势：分化格局延续、优胜劣汰加速、产品力竞争更激烈、科技应用更深入
分化格局延续，优胜劣汰加速。集中度将进一步继续提升。房地产行业已经过了高速发展的红利期，行业分化整合将进一步加剧，下半场将是有限空间内集中度的提升，中小企业的空间进一步压缩。
产品竞争更激烈，品牌力将凸显。随着人均住房面积的增长，买方市场逐步形成，行业竞争切实转向产品力的竞争，以产品和服务为核心的品牌竞争力是未来企业发展的关键。
科技应用更深入，高效高质更稳健。以大数据为核心的智能化、信息化的推进，进一步加速行业的变革，更科学、更精准的工具应用将带来行业竞争格局的新变化。产品场景体验、经营可视化、工程管理信息化等工具的应用，将极大提高企业的产品及运营竞争力，推动企业产品质量更有保障、更贴近市场需求、更高效稳健经营。
·短期预判：平稳仍是趋势，优胜劣汰加速
投资规模将保持平稳。从2019年1-10月开发投资增速、到位资金来看，行业并未显现信心大幅衰退显现，未来一年平稳的增长将仍是大趋势。融资规模将维持稳定。政策层面的稳定意愿强烈，资金供给规模并未大幅收缩，融资渠道或有结构性调整，整体融资规模及成本仍将保持稳定。
行业生态将保持平稳发展。破产数据并未放量，仍属正常更新节奏。2019年1-11月，行业涉及地产企业的共458家，剔除非地产企业约320家，相比去年同期450多家的数量，并未有大幅增加趋势，仍属于正常优胜劣汰的行业更新节奏。
严控高价地规模。2016-2019年10月底，合计成交2686块高价地，主要集中在大中型房企手中，目前50家代表房企的高价地比例总体仍在健康范围内，但有4家超过行业警戒线。从开盘率来看，已有1641个项目已开盘，占总量的54.4％。从重点城市高价地开盘销售率来看，宁波、杭州等城市去化较好，无锡、天津等城市去化效果较差。
控制拿地规模。2019年，拿地与销售额的比重在20％～30％，拿地态度较为谨慎中性，部分房企拿地规模相对较高，主要有短期补充粮草、加杠杆追赶、有钱任性三种情况。其中，加杠杆的房企仍要控制好总量规模和单体规模，保障资金链弹性。
优化拿地结构。随着部分三四线的政策及市场调整，房企要从人口、经济等指标，科学研判城市空间，在城市深耕的基础上，拓展优质地块。
协调拿地节奏。大型房企可顺周期拿地以及保持稳健的拿地节奏，中型房企则应适度放缓拿地节奏，寻找市场调整机遇，小型房企则应根据城市政策及市场变化，灵活调整整体节奏。
·建议二：保持融资渠道顺畅，提前做好融资规划
现金不能覆盖一年内到期债务的房企，短期偿债面临一定考验。2019年中期，沪深上市房企现金／一年内到期债务比小于1的有42家，占比为43％；在港上市房企现金／一年内到期债务比小于1的有25家，占比为38％。其中已经出现债权违约的银亿，现金／一年内到期债务比为0.16。
大型房企融资渠道相对顺畅，小型房企应继续强化渠道拓展。2019年1-9月，百强30企业发行信用债总额为1185.5亿元，占全部房企发行总额的25.4％；发行海外债总额为1908.9亿元，占全部房企发行总额的60.2％；资产证券化产品发行总额为1192.5亿元，占全部房企发行总额的19.8％。
·建议三：优化布局结构，做好产品
优化布局，分散政策和市场风险。头部房企已形成化布局，能有效的分散政策调整和市场结构变化带来的风险，一般50亿规模以上房企应考虑适度跨区域经营，进行区域风险平衡。
严控产品质量，防止品牌归零。随着高周转模式加速普及以及融资端的紧缩，企业项目管理以及成本控制等方面面临一定挑战，行业内关于产品质量问题的声音持续不断。房地产企业应更加爱惜羽毛，通过更严格的监督和数据化管控，保障产品品质，避免因质量问题带来的品牌损耗和客户信任丧失。