房地产企业在项目开发过程中，由于项目竣工验收后需要进行土地增值税清算，通常会形成的亏损的情况。如果在企业注销税务登记时还没有弥补亏损，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。
房地产开发企业由于土地增值税清算原因导致多缴企业所得税的退税处理问题，本文将结合实操案例进行详细解析。
【案例】
某房地产开发企业2016年1月开始开发某房地产项目，2018年10月项目全部竣工并销售完毕，12月进行土地增值税清算，整个项目共缴纳土地增值税1000万元，其中2016年—2018年预缴土地增值税分别为270万元、380万元、150万元;2018年清算后补缴土地增值税200万元。2016年—2018年实现的项目销售收入分别为15000万元、12000万元、5000万元，缴纳的企业所得税分别为45万元、310万元、0万元。该企业2018年度汇算清缴出现亏损，应纳税所得额为-100万元。企业没有后续开发项目，拟申请退税，请问能够实现累计退税金额为多少
一、税款计算
根据上述测算数据，可知能够实现累计退税金额为25万元。
二、会计处理
(1)办理退税申请后，调整分录为：
借：其他应收款
贷：以前年度损益调整-所得税费用
借：以前年度损益调整-所得税费用
贷：利润分配-未分配利润
(2)收到退税款
借：银行存款
贷：其他应收款
三、政策依据
参照国家税务总局公告2016年第81号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》具体规定：
“(一)该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：
各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额)
本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
(二)该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税;企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款;当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
(三)按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。
(四)企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税;超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。”
“营改增后”土地增值税清算时的收入确认原则
一、不含税收入的确认原则
确认原则：
(一)纳税人选用增值税简易计税方法
土地增值税预征、清算收入=含税销售收入/(1+5%)
(二)纳税人选用增值税一般计税方法
1、土地增值税预征收入=含税销售收入/(1+11%)
2、土地增值税清算收入=(含税销售收入+本项目土地价款×11%)/(1+11%)
即:纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金,应调增土地增值税清算收入。
操作案例：
诚丰房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。企业预售一套房产，取得含税销售收入1110万，假设对应允许扣除的土地价款为400万。则甲企业预售房产时土地增值税预征收入为1110/(1+11%)=1000万。甲企业按照财税〔2016〕36号文规定,到期申报应交增值税为(1110-400)/(1+11%)×11%=70.36万,则甲企业土地增值税清算收入为1110-70.36=(1110+400×11%)/(1+11%)=1039.64万。
政策依据：
根据财税〔2016〕43号文第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
二、全额开票的收入确认原则
已经全额开具商品房销售发票的，则按照发票所载金额确认收入，在不同的计算方法下，不含税收入金额是不一样的，原则参照本文第一条。
诚丰公司销售了一套商品房，合同总金额180万元，发票开具也是180万元，那么在进行土地增值税清算时，就按照180万元确认为含税收入，根据不同的计算方法再确认不含税收入金额。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)的解释，在进行土地增值税清算时，如果纳税人已经全额开具商品房销售发票的，则按照发票所载金额确认收入。
三、未开具发票或未全额开具发票时的收入确认原则
未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入，在不同的计算方法下，不含税收入金额是不一样的，原则参照本文第一条。
诚丰公司销售了一套商品房，合同总金额180万元，由于客户只交了首付款30%，因此发票也只开了54万元，那么在进行土地增值税清算时，就按照180万元确认为含税收入，根据不同的计算方法再确认不含税收入金额。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)文的规定，在进行土地增值税清算时，纳税人未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
四、开发自用房产的收入确认原则
房地产开发企业自用的商品房在进行土地增值税税款清算时，不用确认销售收入。
诚丰公司将开发的一套商品房，市场销售金额180万元，由于公司管理的需要，将该房产用作公司自持物业对外出租，计税成本为110万元，这时，会计上就不能按市场价值180万元做收入处理，只能按账面成本110万元结转固定资产。但是与其相对应的成本费用也不能在计算土地增值税时扣除。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税函[2006]187号)第三条第二款“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用”
五、开发房产用于工职福利、奖励、投资等的收入确认原则
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,根据同类房地产的平均价格确认收入。
诚丰公司将开发的一套商品房，市场销售金额180万元，奖励给公司业绩突出的员工，并将房产证办理到了员工名下，计税成本为110万元，这时，会计上就应该按照180万元确认为含税收入，根据不同的计算方法再确认不含税收入金额。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税函[2006]187号)第三条第一款规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定