北京市西城区长椿街西里7号院内4号楼正在对外长租。“二房东”中泰晟华（北京）科技有限公司（简称“中泰晟华”）销售向《华夏时报》记者介绍，“租客投32万元长租一间房，每年能净赚4.5万元，10年就净赚45万元！”
记者在2022年12月中旬至2023年1月7日间，对此事进行了调查了解。
记者了解到，其“获得收益”的具体方法是，投资者租房后不居住，返租给“二房东”，由其对外出租或做民宿。
2022年11月，中泰晟华成立了悉丁（北京）酒店管理有限公司（下称“悉丁酒店公司”），这是目前中泰晟华唯一投资的公司。值得注意的是，悉丁酒店公司的另一名股东——中泰汇宇实业发展有限公司（下称“中泰汇宇”）不仅已被列为失信人，还因多起租赁合同纠纷被强制执行，但该司名下无论车房还是存款，无任何可执行资产。中泰晟华与中泰汇宇均由中泰晟华集团有限公司（下称“中泰集团”）持股。
32万元投资每年“净赚4.5万元”
32万元放在股市可能亏损，存在银行每年利息不超1万元。但现在有这样一种“模式”，投资者用32万元长租一间房，每年就能净赚4.5万元！近日，《华夏时报》记者了解到，有一种所谓“租后返租”的商业模式，听起来十分诱人。
中泰晟华运营的“租后返租”房源，地理位置十分优越，位居北京市二环里，就在西城区长椿街地铁D1口附近。工作人员发送的导航显示为“北京市西城区长椿街西里7号”。记者去年底前往实地调查看到，目前4号楼似乎在为装修做准备，大楼一层房间内堆满已拆毁的建筑垃圾。
4号楼一层摆满建筑垃圾。于丽丽/摄
销售钟瑞（化名）对记者称，4号楼所有权人本是北京城建九物业管理有限公司（下称“城建九物业”），中泰晟华花3000多万租下整栋4号楼大约140套房，租期10.5年。另外，这3000多万也包含另外两栋楼的租赁意向金。中泰晟华的理想目标是将这3栋楼都拿来做运营，但目前其他两栋楼尚有租约未到期。
钟瑞表示，房地产市场上长租业务不少，但有的公司并不规范，譬如有一家公司收取了租客的租金，但该公司却并未给房屋所有人交租金。最后该公司被起诉后跑路，投资者苦恼不堪。钟瑞称，“中泰晟华是规范的，实实在在交了3000多万元租金给城建九物业。”
中泰晟华是如何运营4号楼的？以一套租金32万元的房源为例，投资者一次性全款支付给中泰晟华。32万元其中的2万元算是装修费，30万元算是租房10年的租金。租房后，投资者不居住，再把房源返过来租给中泰晟华。此后，中泰晟华负责每年支付4.5万元给投资者。
长租房样板间。于丽丽/摄
钟瑞称，投资满3年时，投资者就能选择是否撤回本金30万元。未撤回本金前，4.5万元的返租费用，将按季度发放，每季度返租约11250元。
如果不选择在三年时撤回本金，满10年的时候，投资者的本金能够返还30万元，加上10年收益的45万元，总共75万元。
按钟瑞的逻辑，花32万租房，不仅能抽回本金，租3年还净赚13.5万，租10年就净赚45万。这笔买卖着实利润丰厚！钟瑞告诉记者，房源很火热，前不久一位老年人投资320万，一次性租下10套房。
运营方为何不去找银行借更便宜的钱？
安居客显示，今年1月，长椿街附近的二手房均价已超14万元，同比去年上涨18.62%。若在附近租赁30来平的一居室，大概需要4000元至5000元。中泰晟华返租140套房源做运营，前景如何？钟瑞信心满满地表示，“听说旁边锦江之星酒店，营业20年，盈利4个亿。”
不过，钟瑞告诉记者，中泰晟华的利润是微薄的，目前公司是想收到租客的租金后，拿这些租金再去租赁旁边另外两栋楼。钟瑞粗略算了一笔账，中泰晟华租下4号楼140套房按3000万元算，每套房租金大约21万。
按照钟瑞的逻辑，中泰晟华每套房租金成本21万元，租给客户32万元，除去2万元装修款，每套房大概获利9万元，140套房合计获利约1260万元。
投资者花32万元租10年，每个月大约2667元租金。钟瑞表示，中泰晟华把房源返租出去做短租，每月能租4500元至5000元，做日租每天大概300多元。也就是说，除去上述1260万元获利，如果中泰晟华拿这140套房再做短租或日租，还有部分获利，但这要看后续具体的运营情况。
投资者做上述投资是否存在风险？1月6日，京润律师事务所主任张志同律师对记者分析，“二房东对外出租运营，投资者要看二房东有没有转租权。该项目回报周期10年，二房东用什么保证能够兑现承诺资金回报？”
张志同提出，企业为何不首先考虑通过银行贷款来融资呢？毕竟贷款利息要比“租后返租”付给租客的利息低很多。高额回报的背后往往暗藏风险，很多骗局中，往往是用高额回报的方式诱使投资人上当受骗。
而记者算了一下，以运营方的“商业模式”进行简单计算，每年要支付14%的资金使用费给小投资者，而以目前银行经营性贷款的利率来比较，其资金使用费可称“极其昂贵”。
1月5日，资深业内人士杨非（化名）对《华夏时报》记者表示，“包租托管出现问题的不少，破产烂尾的很多。返租返两期后，后面不返的也很多。另外，还有企业一房多卖或多租的。目前，我还没看到将返租做到底的。”
此外，杨非还提到，托管运营引入酒店管理公司，因为周期太长，所以很考验企业的运营能力，一般特别知名的公寓和酒店运营公司才有这个能力。“这里面要注意两个问题，持续运营能力和空置率，另一个是资金监管，别抽逃资金。”杨非说。
悉丁酒店公司股东之一是失信人
钟瑞说，中泰晟华返租后要将房源用来做短租或日租。另外，此前中泰晟华的其他工作人员也对记者说，该项目可能会做民宿。天眼查显示，中泰晟华唯一投资的公司是——2022年11月15日成立的悉丁酒店公司。
天眼查显示，悉丁酒店公司有两位股东，2019年成立的中泰晟华持股90%，同年成立的中泰汇宇持股10%。而中泰晟华和中泰汇宇均由中泰集团控股，分别持股100%和60%。
中泰晟华总部位于北京市，是一家以从事科技推广和应用服务业为主的企业。中泰汇宇位于张家口市，是一家以从事农、林、牧、渔专业及辅助活动为主的企业。
需要说明的是，天眼查显示，中泰汇宇在2022年7月被最高人民法院列为失信公司，也被列为限制高消费企业。2022年10月，中泰汇宇被北京市西城区人民法院列为被执行人，被执行金额大约34万。
中泰汇宇在2022年多次被列为被执行人。天眼查司法解析的数据解析显示，中泰汇宇100%身份为被告，其中17.6%涉案案由是“房屋租赁合同”纠纷，52.9%的案件类型是执行案件，目前处于首次执行阶段的案件有7件，94.1%的案件属地是北京市，其中2022年案件占比最大，为58.8%。
北京金诉律师事务所主任王玉臣对记者分析，投资者不要被“高收益”蒙蔽双眼，即使有明确书面约定，也不等于未来能拿回本金或高收益。如果一个企业根本就没有资金，即使法院裁判要支付本金及收益，实际也执行困难。