本期案例：黄某与某房地产公司买卖房屋纠纷案
主要考点：违约责任
2003年8月10日，有购房意向的黄某在A房地产公司售楼部了解情况。A公司工作人员向黄某介绍正在预售的某小区楼房，并向其详细展示了该小区的宣传资料和沙盘图。2003年8月17日，黄某与A公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：黄某购买A公司预售的某小区5楼商品房一套，总金额60万元；黄某应于合同订立之日起一周内一次性支付全部价款，A公司应于2004年6月30日之前交付房屋;任何一方迟延履行义务,按每日5%支付违约金。合同签订后，黄某依约支付了价款。
小区建成后A公司于2004年8月16日向黄某发出《入住通知书》。黄某收到通知后，办理了验收房屋及入住手续。同月，黄某给A公司发函反映窗外装饰一事。因与A公司协商未果，黄某于2004年12月诉至法院，请求判令A公司拆除黄某窗外的装饰。经一审法院查明，该幢房屋在审查批准的施工图纸中设计有该钢梁，但是在A公司为预售房屋而展示的宣传资料和沙盘图上没有该钢梁，黄某与公司签订的《商品房买卖合同》也未对该钢梁作出约定。该房屋经验收合格，竣工图也经政府有关部门审核批准。一审法院认为，黄某与A公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。A公司为预售房屋展示的沙盘图，只能反映整个小区外部的总体概况，不能反映建筑设施的各个细节。预售房屋外墙及室内装修的标准，应以经政府有关部门审核批准的施工图、竣工图以及《商品房买卖合同》中的约定为准。经政府有关部门审核批准的竣工图表明，该幢房屋的设计不违反法律法规的强制性规定，且建造符合相应的建筑规范。而且，交接房屋时,黄某未提出异议，并实际办理了入住手续。黄某的诉求无合同依据及损害后果，不予支持。
据此，一审法院于2005年3月20日判决:驳回原告黄某的诉讼请求。黄某不服一审判决，提起上诉。请求判令A公司：①按照合同约定支付违约金，数额按照实际天数计算;②将该钢梁上移55厘米。经二审法院查明，该钢梁属该幢楼房外立面的装饰造型，位于5楼与6楼之间，对5楼部分房屋的窗户造成了一定程度且永久性的遮挡，对窗内人视觉感受有明显影响。另查明，每日5%的违约金,折合年利率为182.5%,相当于同期银行贷款利率的30倍左右。
在二审过程中，黄某表示其在收房时已在《业主入住验收单》上对钢梁一事明确提出书面异议，该验收单由A公司保存。在审理过程中，经法院要求,A公司拒不交出有黄某签名的《验收单》。为支持自己的诉讼请求，黄某提交了由有资质证书的某设计公司出具的一份报告。报告主要内容为：为不影响涉诉房屋5楼住户的采光,该钢梁的底部横梁以从现位置上移55厘米重新焊直。
A公司答辩称，该钢梁的安装已经过政府有关部门批准且符合施工图纸要求,因此，A公司不应对此承担责任。
二审法院认为，黄某与人公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。在双方签订的合同中，没有约定该房屋外有装饰钢梁，在公司展示的沙盘上，房屋模型外也没有装饰钢梁；而公司交付的房屋窗外却有装饰钢梁遮挡。A公司履行合同义务不符合约定，依据《民法典》第577条的规定，A公司应承担违约责任。
安装钢梁是否经过行政审批、是否符合建筑规范，属另一法律关系，不能成为其不构成违约或者免除违约责任的理由。业主签订《商品房买卖合同》最主要的目的在于房屋内各项设施有利于居住使用，而非房屋外墙立面的美观。黄某主张将装饰横梁上移55厘米，有专业设计公司证明在技术上可行，又可以用较低的成本补救装饰钢梁带来的不当影响，应予采纳。
据此；二审法院于2005年7月8日判决:①撤回一审民事判决;②本判决生效后10日内，被上诉人A公司将上诉人黄某所购房屋窗外的装饰钢梁上移55厘米并重新焊接。
1.A公司在售楼部展示的宣传资料和沙盘图是否可构成合同内容？为什么？
2、A公司存在哪些违约行为？为什么？
A公司的违约行为涉及违反履行期限和标的物质量不符合约定。
其二，在A公司与黄某签订的合同中,没有约定预售的房屋外有装饰钢梁，在A公司给黄某展示的沙盘上，房屋模型外也没有装饰钢梁，而A公司交付给黄某的房屋窗外却有装饰钢梁遮挡，对黄某的窗内视觉感受有明显影响。A公司的行为属于交付的标的物存在瑕疵，且该瑕疵的存在致使合同目的不能完全实现。对此，应当适用《民法典》第610条的规定，“因标的物不符合质量要求,致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同……”交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不构成违约或者免除违约责任的理由。
3、对于黄某的诉讼请求“按照合同约定支付违约金A公司有何相应的权利？为什么？
材料中A公司与黄某关于违约金的约定为:“任何一方迟延履行义务，按每日5%支付违约金。”每日5%的违约金,折合年利率为182.5%，相当于同期银行贷款利率的30倍左右。公司与黄某关于违约金的约定属于约定过分高于违约损失违约金的情形，对此应适用《民法典》第585条第2款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。
4、黄某的诉讼请求①和诉讼请求②能否同时主张？为什么？
材料中，因与A公司协商未果，黄某诉至法院，请求判令A公司:①按照合同约定支付违约金，数额按照实际天数计算;②将该钢梁上移55厘米。
黄某的第一项诉讼请求为请求A公司支付迟延履行违约金，第二项诉讼请求为请求A公司针对其违约行为采取相应的补救措施。针对该两项诉讼请求能否同时主张，应适用《民法典》第585条第3款的规定“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后,还应当履行债务”。
5、对于黄某的诉讼请求“②将该钢梁上移55厘米”，应否支持？为什么？
材料中，由于A公司交付给黄某的房屋外安装有装饰性钢梁导致黄某的合同目的不能完全实现，其应当承担相应的违约责任,弥补其给黄某造成的损失。而且，关于将该钢梁上移55厘米的诉讼请求也已由有资质证书的某设计公司出具报告证明在技术上可行，说明黄某的该诉讼请求具有实现的可能性。对此,应适用《民法典》第577条的规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。
6、在审理过程中A公司拒不交出《验收单》，法院能否以此认定黄某表示其在收房时已在《验收单》上对钢梁一事提出书面异议？为什么？
在诉讼中，黄某表示其在收房时已在验收单上对钢梁一事明确提出书面异议,该验收单由A公司保存。在审理过程中，经法院要求A公司没有正当理由拒不交出有黄某签名的《验收单》。在此情形下，法院能否认定黄某已在《验收单》上提出异议，应当适用最高人民法院《关于民事诉讼证据施若干规定》第95条的规定，“一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的,人民法院可以认定该主张成立”。
7、如果A公司在一审程序中未提出反诉，但在二审程序中提出反诉，二审人民法院应如何处理？为什么？
如果公司在一审程序中未提出反诉，但在二审程序中提出反诉，二审人民法院应先基于当事人自愿原则进行调解，调解不成的，告知人公司另行起诉。因为《民诉解释》第328条规定，"在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调梅；调解不成的，告知当事人另行起诉”。但是，根据该条第2款的规定,“双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”。故如果A公司和黄某都同意由二审法院审理，则可以由二审法院审理。
8、《验收单》属于证据中的哪一类？为什么？
《验收单》属于证据中的书证。因为书证是以记载在一定物品上的思想内容来证明案件事实，在本案中，《验收单》作为证据，是以其上所记载的黄某对钢梁一事明确提出的书面异议来证明黄某在交房时曾提出过异议的案件事实，因此该验收单属于书证。
9、A公司未提起上诉，对它而言能否不等二审判决结果而单独执行一审判决？为什么？
不能。因为民事执行须以有效的执行根据为前提，本案中黄某提起上诉,一审判决因此并未生效，不能作为执行的依据。
本题得分点总结：
本案例以《最高人民法院公报》2006年第2期案例为蓝本，围绕违约行为的形态、迟延违约金、违约金数额的调整、采取补救措施等问题展开，对于分析此类案件具有参考意义。