物业费纠纷是社区管理中常见的问题，当业主拖欠物业费或者物业管理方对物业费的收取方式存在争议时，可能引发诉讼。在处理物业费纠纷时，适用诉讼时效的规定至关重要。但在众多案件中又存在诉讼时效的争议，那么物业费诉讼时效到底如何计算？
一、目前司法实践中的不同观点
1、观点一：物业服务合同系同一债务分期履行，应从最后一期履行期限届满开始起算。
【（2021）豫0102民初8757号】物业服务合同系持续性合同,物业费具有连续性债务的特点,虽然每期债务具有独立性,但每期债务亦具有关联性,是一个服务合同项下的整体债务,债务的整体性和关联性大于独立性，故物业公司要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间,应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算。
【(2023)京01民终8061号】在此，就每年应缴纳的物业服务费而言，其性质相同，虽然物业服务费每年定期缴纳，但该债务应属于不同笔债务，而非同一笔债务的分期履行。因此，XXXX业主向某物业公司每年度应缴纳的物业服务费系独立之债，其诉讼时效应当分别计算。某物业公司作为前期物业服务公司持续向李某所住小区提供物业服务，双方在履行过程中发生的债务虽为定期给付债务，但因物业服务的持续性及公共性，在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理公司明显怠于行使权利的，可以认定其在持续性主张权利。
2、观点二：物业服务合同中每期的物业费均为独立债务，应当从每期物业费履行期限届满之日起算
【(2019)沪01民终14916号】本院认为，上诉人升阳公司与原审被告中远威公司签订的《物业管理费缴付协议》约定中远威公司按月支付物业管理费，显然每期的物业管理费为独立之债，应当单独适用诉讼时效，升阳公司主张物业管理费适用同一债务分期履行的诉讼时效，不能成立。
【(2022)浙04民终3088号】《前期物业服务委托合同》《物业服务委托合同》均约定，业主或物业使用人应在每年12月31日前支付下一年度物业服务费，否则从下一年度1月1日起视为逾期缴纳。由此可知，案涉物业费为按年度缴纳，每年度应缴纳的物业服务费系独立之债，非同一债务分期履行，诉讼时效应分别计算。祥盛物业公司上诉称诉讼时效应从物业服务期间届满时起算，不予支持。
二、物业服务费属于特殊的分期履行之债
因此，物业费用是继续性合同在合同履行期间持续、定期发生的债务，但因其强制履行之特殊性，每期物业服务费的定期履行并不能否定其物业服务合同的整体性，仍然属于“同一债务分期履行”的情形。
根据《民法典》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。物业服务费这一特殊的分期履行之债也应当按照该条固定，以最后一期履行期限届满开始计算诉讼时效。
三、部分省市对于物业费诉讼时效的规定
《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》中第十五条规定“物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。”虽然该《意见》现在已经废止，但是目前实务中仍然较多采用该观点。
北京高院在《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》中指出，“审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定，但在适用诉讼时效时不宜过苛。”
四、按照分期履行债务计算诉讼时效有利于避免司法资源浪费
如果按照独立债务，要求每期物业费都单独计算诉讼时效，那么为了及时行权避免公司利益损失，物业服务公司则需要频繁向业主主张权利以避免超过诉讼时效，该行为会明显增加物业服务合同诉讼案件数量，浪费司法资源。
综上，笔者更倾向于物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费用系同一合同项下具有整体性和关联性的分期给付之债，应当适用《民法典》第一百八十九条的规定，其诉讼时效应当自最后一期债务履行期限届满之日起计算。