作者：许建添上海申骏律师事务所合伙人、律师
【内容摘要】一般抵押登记记载的“债权数额”是否属于抵押担保的最高限额，即一般抵押中抵押权人优先受偿的债权金额是否应以登记记载的“债权数额”为限，是实务中长期存在争议的问题。上海市高级人民法院认为“债权数额”并非担保的最高限额，江苏省高级人民法院则认为“债权数额”属于担保的最高限额。孰是孰非？
一、郑某与甲银行金融借款合同纠纷案简介
（一）基本案情
郑某因购房需要向甲银行申请按揭贷款172万元，并以其和肖某共有的房产提供抵押担保，同时办理了抵押登记。抵押合同中约定抵押担保范围包括借款本金及利息、罚息以及实现债权的所有费用，但抵押登记权利证书仅载明债权金额为172万元。后因郑某连续拖欠贷款本息，银行宣布借款提前到期并诉至法院，请求判令郑某立即归还剩余贷款本金、所欠利息以及相应的罚息和复息；若郑某不能偿付上述贷款本息，则请求对抵押房屋实现抵押权。
（二）一审判决
上海市金山区人民法院作出一审判决：一、郑某应归还甲银行借款本金168万余元以及相应的利息、罚息、复利。二、如郑某届期不能履行上述付款义务，则甲银行可与郑某、肖某协议，以抵押房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在172万元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过上述数额的部分归郑某、肖某所有，不足部分由郑某继续清偿。
（三）二审判决及其理由
二、最高人民法院及其他地方法院观点
（一）最高人民法院类似案例：大庆建行与庆莎公司、金银来公司借款抵押合同纠纷上诉案[2]
2000年，商城以名下1.25万平方米的房产向银行抵押借款4500万元，《抵押合同》约定的担保范围为主债权及利息，办理的《房屋他项权证》记载权利价值657.6万元。
最高人民法院（简称“最高院”）经审理后认为，涉案《房屋他项权利证》中载明的权利价值指的是房屋他项权即抵押权的价值，与本案《抵押合同》中约定的抵押担保范围不完全一致。按照最高人民法院《关于适用<担保法>若干问题的解释》第六十一条“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”之规定，本案抵押担保的债权额应为657.6万元，银行对《房屋他项权证》项下1.25万平方米房屋657.6万元以外的价值没有优先受偿权。
（二）江苏省高级人民法院的观点
2013年，江苏省高级人民法院（简称“江苏高院”）针对商事审判实践中出现的一些争议较大问题的法律适用，以《关于当前商事审判若干问题的解答》（简称“《商事审判解答》”）形式发文下发辖内法院作统一规定，其中即对于不动产登记机关登记的房地产抵押担保范围以问答的形式作出了规定。
《商事审判解答》第6条问：在金融借款纠纷中，银行与债务人、担保人在以房地产作为抵押物的抵押合同中约定的担保范围包括本金、利息、实现债权的费用等，但是在办理房地产抵押登记时，登记机关在登记薄上记载的主债权范围仅为本金部分，或者登记机关发放的他项权证记载的主债权范围仅为本金部分，与当事人之间的抵押合同约定不一致，当抵押权人要求就抵押物超出本金部分的价值优先受偿，或者当后顺位的抵押权人要求就超出部分优先受偿，或者债务人的其他债权人要求就超出部分共同受偿时，就会发生权利受偿范围和顺位的冲突，应当如何处理？
答：房地产抵押权属于物权，房地产抵押登记属于不动产物权登记。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。因此，抵押担保的范围应以登记机关不动产登记簿的记载内容为准，除非有证据表明登记簿的记载错误。对抵押权人主张就抵押物价值超出登记价值的部分优先受偿的，不应予以支持。
实践中，江苏高院亦是按上述观点审理案件。比如，江苏高院在该院审结的交通银行股份有限公司徐州分行与江苏跃进正宇汽车有限公司金融借款合同纠纷案【案号（2014）苏商终字第00530号】二审民事判决书中认为：虽然，抵押合同约定的担保范围为包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、鉴定费、律师代理费、差旅费等）和实现债权的其他一切费用，但是，前述他项权证所记载的债权数额明确为1500万元、1000万元。在两者不一致的情况下，案涉抵押担保的范围应以登记记载的内容为准。
显然，江苏高院与上海高院的观点完全相反，而最高院个案的观点与江苏高院一致。
三、“债权数额”、“担保范围”是否属于抵押登记必须记载事项
（一）“债权数额”是否等于“担保范围”
在法律层面，“债权数额”与“担保范围”是由《物权法》、《担保法》等法律规定的，如果“债权数额”等于“担保范围”，那么一般抵押登记仅需记载其中一项即可。
《物权法》第一百八十五条第二款规定了抵押合同一般应当包括的条款，其中第一项为“被担保债权的种类和数额”，第四项为“担保的范围”。另外，《物权法》第一百七十三条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”而《担保法》第三十九条[3]和第四十六条[4]对于债权数额、抵押担保范围的规定与《物权法》的规定相似。其中，《担保法》第三十九条第一项规定“被担保主债权的种类和数额”，与《物权法》第一百八十五条第二款第一项差别仅一个“主”字。
由上述规定可见，抵押合同中的“被担保债权的数额”与“担保的范围”是作为两个不同的条款内容分别规定的，不能彼此产生替代关系。因此“被担保债权的数额”或“被担保主债权的数额”与“担保范围”并非相同概念，那么登记机关在他项权利凭证所记载的“债权数额”，并不等同于“担保范围”。
（二）关于房屋抵押登记记载事项的规定
根据法律规定，抵押权的设立必须至不动产登记机关办理登记。对于一般抵押登记应记载哪些事项，住建部出台了相应的规定。
《房屋登记簿管理试行办法》（建住房〔2008〕84号，2008年5月6日）第九条规定，房屋登记簿的房屋权利状况部分，记载房屋所有权、他项权利等有关情况，房屋他顶权利应记载内容包括被担保主债权的数额、担保范围等。该办法所附的《房屋登记簿记载内容说明》规定登记簿记载的内容“被担保主债权的数额”应记载被担保的主债权金额，“担保范围”记载抵押合同中约定的担保范围，可以是主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等；抵押合同未约定的，记载未约定的事实。
随后，住建部建办住房2008年5月27日（2008）36号文根据《房屋登记办法》、《房屋登记簿管理试行办法》的规定，制作了统一的2008年版房屋权属证书、登记证明式样，并印发了《房屋权属证书、登记证明填写说明》。该《房屋权属证书、登记证明填写说明》中对《房屋他项权证》填写说明仅规定了“债权数额”应填写的内容，即一般抵押权填写登记簿记载的“被担保的主债权的数额”；属于最高额抵押权的，填写房屋登记簿上记载的“最高债权额”。但是《房屋他项权证》填写说明未规定“担保范围”填写说明。
（三）实践中一般抵押登记仅记载“债权数额”而不记载“担保范围”
目前，大部分房产登记机关使用的都是建设部在（2008）36号文发布的《房屋他项权证》样式文本，并遵循其记载规定。尽管《房屋登记簿管理试行办法》规定“担保范围”属于应记载的事项，但《房屋登记办法》与（2008）36号文中关于抵押登记的事项中均未要求登记“担保范围”。特别是（2008）36号文印发的登记证明式样直接忽略了“担保范围”，在登记栏目中仅剩下“债权数额”一项登记内容。因此，实践中房产登记机关对于他项权利一般仅登记“债权数额”（比如浙江、上海）或“权利价值”（比如江苏），而鲜有房产登记机关对于他项权利凭证会记载“担保范围”，即使设计了“担保范围”这一登记栏，内容也比较粗略，不利于反映包括利息、违约金等主债权以外的附属债权的具体情形。
但是，银行与抵押人在办理一般抵押的登记手续时，对于合同约定或法律规定的担保范围中，只有主债权即贷款本金的数额是能够明确的，而担保的债权利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用尚未发生，当事人无法未卜先知予以事先确定其数额。然而，一旦借款人违反主合同约定，主债权产生的利息、违约金、和实现债权的费用等费用将会产生，而且可能因违约期限的长短而使债权数额发生增减。尽管如此，实务中银行为使登记符合房产登记机关对于债权数额的要求，只能将借款合同涉及的贷款本金作为“债权数额”予以登记。在此情况下，房产登记机关的不动产登记簿及银行持有的他项权证上记载的抵押物担保债权数额，均为办理抵押登记时可确定的主债权贷款本金部分，而利息、逾期利息和实债权的费用等均未登记。
四、不动产物权登记公示原则下“债权数额”之司法认定存在两难
虽然《物权法》、《担保法》明确规定“被担保债权的数额”或“被担保主债权的数额”与“担保范围”并非相同概念，《房屋登记簿管理试行办法》亦对此予以认可，但是建设部发布的《房屋他项权证》样式文本，直接省略“担保范围”这一登记事项，代之以“债权数额”或者“权利价值”。由于我国实行不动产物权登记公示原则，导致司法实务中各法院对于如何认定“债权数额”存在争议。
（一）若认定“债权数额”为担保的最高限额，虽符合不动产物权登记公示原则，但不符合《物权法》关于一般抵押的规定
江苏高院《商事审判解答》依据《物权法》第十六条规定的“不动产登记薄是物权归属和内容的根据”将《房屋他项权证》中“债权数额”或“权利价值”栏记载的金额直接认定为属于抵押担保范围。而最高院在大庆建行与庆莎公司、金银来公司借款抵押合同纠纷上诉案中则以《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》的第六十一条规定“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”为法律依据，认定银行对抵押房地产的抵押担保范围应以不动产登记簿记载的“债权数额”为限，而银行主张就抵押物价值超出登记价值的部分优先受偿的，不予支持。
笔者认为，江苏高院的《商事审判解答》与最高院在个案中的观点虽然符合《物权法》规定的“不动产登记薄是确定物权归属和内容的根据”的法律原则，但忽略了现行抵押登记记载事项的规定是对《物权法》的错误解读，不符合《物权法》关于“债权数额”与“担保范围”属于不同概念的规定，也不符合《物权法》关于一般抵押的规定。如果将登记记载的“债权数额”认定为“担保范围”，则一般抵押权在实际上将沦为最高额抵押，将严重损害包括商业银行在内的众多抵押权人的合法权益，侵害民事主体行使抵押权的自由，也与《物权法》的立法本意不符。
（二）若认定“债权数额”并非担保的最高限额，虽有利于保护抵押权人的利益，但与不动产物权登记公示原则存在冲突
上海高院公布郑某与甲银行金融借款合同纠纷案之后，最大的房屋抵押权主体银行应当是获益最大的一方，因为上海高院通过案例的形式向社会明确了上海地区对于一般抵押登记记载的“债权数额”司法态度，今后上海的法院将按照该思路审理此类案件。
实务中，抵押权人的债权数额可能小于登记的“债权数额”，也可能大于登记的“债权数额”。如果抵押权人的债权数额加起来小于登记的“债权数额”，那么抵押权人的全部债权就抵押房屋变现款优先获得清偿并不影响其他债权人利益，实际受偿的数额亦未超出登记公示的债权数额范围。如果抵押权人的本金、利息、逾期利息、实现债权的费用等数额大于登记的“债权数额”，按照上海高院对“债权数额”的认定思路，登记的“债权数额”并非担保的最高限额，因此抵押权人有权就超出登记的债权数额优先受偿。在此情况下，对“债权数额”的认定是符合《物权法》立法本意的，但却与不动产物权登记公示原则冲突。在登记机关仅记载“债权数额”的情况下，抵押权人实际受偿的债权数额却可能大于登记的债权数额，那么后顺位抵押权人以及普通债权人基于对登记机关所做的有关债权数额登记而产生的信赖利益将受到损害。
五、小结：应完善一般抵押登记记载事项
综上所述，对于一般抵押登记记载的“债权数额”之司法认定，各地法院做法不一样。从银行的角度考虑，则相信江苏地区的银行会羡慕上海地区的银行。然而，从法律上分析，两种做法似乎各有道理，但都存在问题。如此同案不同判的现状，往小了说是违背了法律面前人人平等的原则，损害当事人的合法权益，往大了说则是法律适用不统一，削弱司法公信力，损害司法权威。
[1]笔者在上海市高级人民法院官网查询了解到，该案为中国农业银行股份有限公司上海金山支行诉郑家棉等金融借款合同纠纷一案，一审由上海市金山区人民法院审理，一审案号为（2012）金民二（商）初字第1298号，二审由上海市第一中级人民法院审理，二审案号为（2013）沪一中民六（商）终字第315号。
[2]见《经翻建的抵押物其抵押权的效力是否及于抵押物生效的仲裁裁决书能否对抗经登记的抵押权——大庆建行与庆莎公司、金银来公司借款抵押合同纠纷上诉案》（李京平，最高院民二庭），载《民商事审判指导·案例分析》（200501/7：213）。
[3]《担保法》第三十九条第一款规定了抵押合同应当包括的内容，其中第一项为被担保的主债权种类、数额，第四项为抵押担保的范围。
[4]《担保法》第四十六条规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。