最高法院:名为合作开发房地产实为土地使用权转让的10个典型判例及裁判观点法客帝国

合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人只收取固定收益,既不存在按照投资比例进行利润分成的约定,也不存在承担该项目开发经营风险的约定,故不具有合作开发房地产合同所必需的“共享利润、共担风险”条件,应认定为建设用地使用权转让合同。

案情简介

一、2007年,胜利油田泰恒实业总公司(“泰恒公司”)与东营瑞康房地产开发有限公司(“瑞康公司”)签订《合作开发协议书》,约定:泰恒公司提供通过出让方式取得的国有土地使用权,瑞康公司负责投资;泰恒公司合作开发所得收益包干价为800万元整。

二、泰恒公司向东营市中院提起诉讼,请求瑞康公司支付合作收益。东营市中院认定双方系建设用地使用权转让合同纠纷,判决瑞康公司向泰恒公司支付土地补偿款475万元。

三、瑞康公司不服东营市中院判决,向山东省高院提起上诉。山东省高院认为东营市中院认定涉案协议系建设用地使用权转让合同,并无不当,判决瑞康公司向泰恒公司支付土地补偿款428万元。

四、瑞康公司不服山东省高院判决,向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回再审申请。

败诉原因

本案的败诉原因是案涉《合作开发协议书》的性质是国有土地使用权转让合同。依据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定,提供土地的泰恒公司只收取固定收益,不符合合作开发房地产合同所必需的“共享利润、共担风险”条件。瑞康公司以《合作开发协议书》的性质是合作开发房地产为由申请再审,最高法院不予采信。

最高法院认为:“民事法律行为应探究当事人的真实意思表示,而不能仅仅根据当事人合同中所采用的合同名称即认定当事人之间的法律关系性质。本案基于瑞康公司与泰恒公司之间的真实意思系转让案涉建设用地使用权,故应认定为建设用地使用权转让合同。”

败诉教训、经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:

(一)如果拥有土地的一方确实是想卖土地退出,我们团队律师会提出建议:(1)要么改变交易结构、以转让项目公司100%股权形式完成项目用地和项目资产一并转让的目的。与此同时会提示当事人:国内有因为转让股权被认定为土地使用权转让而判刑的先例;(2)要么建议当事人直接签署《国有土地使用权转让合同》转让土地。如果选择这个方案,我们团队的律师会根据项目事实,让当事人自己初步判断拟转让土地项下投资是否达到25%的转让最低要求。要是投资没达到25%的,我们团队律师会提示直接签署《国有土地使用权转让合同》存在一定风险。当然也会同时告诉当事人:最高人民法院(2013)民一终字第18号判例认为,即使转让土地时未完成城市房地产管理法规定的投资总额25%,不能据此认定合同无效。(3)要么我们在合同中进行完善的设计,即便最终《合作开发合同》被法院认定为《土地转让合同》,合同性质变了,但是应支付的价款不变,不至于被认定为《土地转让合同》后可根据收到的合同价款遭受重大缩水。

(二)我们团队律师会探明双方的合作真意,拥有土地的一方并非想卖土地退出,而是真正的合作开发,我们就会起草无歧义、条款完善的《合作开发协议》。起草协议的过程是一个探明当事人意思的过程,是一个发挥律师职业经验的过程,更加是一个案件梳理的过程。

三、建议律师不要起草“烂合同”。客户虽然很少会几年后发生诉讼时找律师算账,但是客户一定不会给你好口碑。什么是“烂合同”?“烂合同”就是本身存在设计缺陷容易引发诉讼的合同(语义歧义、重要权利义务履约的节点不明等等)。有些律师号称自己是牛哄哄的“非诉讼律师”,他并不知道自己起草的合同到底有多少引起了纠纷甚至诉讼(项目完成后他就退出项目了,引起诉讼一般是几年后)。所以我一直建议非诉讼律师必须多参加诉讼,只有这样才可以设计出真正好的交易结构、写出真正好的交易合同。

四、最后还要苦口婆心的提醒“地主”们注意:拥有土地的“地主们”切记,如欲实现合作开发的合同目的,绝对不能约定提供土地使用权的一方只收取固定利益,而不承担经营风险,这种交易结构会被法院认定为土地使用权转让合同,不能享受项目收益。

《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。

第十四条本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

以下为该案在最高法院审理阶段,判决书中“本院认为”就该问题的论述:

关于二审法院认定案涉《合作开发协议书》的性质是否错误问题,根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定,共同投资、共享利润、共担风险是房地产合作开发合同的必要条件。本案《合作开发协议书》约定,泰恒公司享有土地所得收益包干价为800万元整,不承担合作开发项目的经营风险。在合同实际履行过程中,瑞康公司以自己的名义作为建设单位与施工单位签订建设工程施工合同,对建设项目对外独立承担责任;售楼期间楼房的销售所得由瑞康公司单独收取,瑞康公司单独管理经营项目账务,泰恒公司并非按照投资比例进行利润分担。上述约定明显系国有土地使用权转让的法律性质。

民事法律行为应探究当事人的真实意思表示,而不能仅仅根据当事人合同中所采用的合同名称即认定当事人之间的法律关系性质。本案基于瑞康公司与泰恒公司之间的真实意思系转让案涉建设用地使用权,故应认定为建设用地使用权转让合同。一、二审法院对本案当事人之间《合作开发协议书》的法律性质,认定事实清楚,适用法律正确,本院予以确认。瑞康公司关于本案当事人之间的纠纷性质应为合作、合资开发房地产纠纷的再审申请理由,理据不足,本院不予采信。

最高人民法院,东营瑞康房地产开发有限公司、胜利油田泰恒实业总公司与东营瑞康房地产开发有限公司、胜利油田泰恒实业总公司建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书,(2015)民申字第943号。

延伸阅读

以下是我们写作中检索到的最高法院认定合作开发房地产合同的性质是否是土地转让合同的10个案例。其中有8个案例认定合同性质为土地转让合同,有2个案例认定合同性质为合作开发合同。该两个被认定为合作开发合同的原因是:合作协议以不同形式约定成本超出某金额时合作方有继续支付成本的义务或者开楼盘均价高于某价格时高出部分增加收益(具体分配办法双方另行协商)等方式,实现了“共同投资,共享利润、共担风险”。

一、认定合作开发房地产合同为土地转让合同的8个判例

案例二:北海左右商贸有限公司与北海艺术设计学院建设用地使用权纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院(2016)最高法民申1259号]认为,“2009年9月24日艺术学院与左右公司签订《补充协议二》,该合同又涉及两方面的内容:一是对左右公司尚欠的土地转让款2280万元的支付问题作出了重新约定;二是就艺术学院的合作开发投资收益也作出重新约定:‘左右公司同意按税后1000万元的金额作为固定回报,加800万元投资款,合计1800万元,从2011年4月份开始每月支付200万元至2011年11月份结清尾款。’依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定,‘合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同’,本案双方之间合同不再具有联合开发性质,而属于土地使用权转让合同性质。”

案例三:再审申请人新疆雄鹰房地产开发有限公司与被申请人新疆维吾尔自治区和田地区科学技术协会建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院(2016)最高法民申1683号]认为,“《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定:‘合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担风险,只收取利益的,应当认定为土地使用权转让合同。’根据一审、二审查明的事实,和田科协与雄鹰公司于2005年7月27日签订的《合同》明确约定,由和田科协出地,雄鹰公司投资,和田科协将土地转让给雄鹰公司,且明确约定了双方的责任和义务。一审、二审法院认定该《合同》性质为建设土地使用权转让合同并无不当,雄鹰公司主张合同性质认定错误,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。”

案例四:哈尔滨市南岗区王岗镇永丰村村民委员会与哈尔滨市连海房地产开发有限公司建设用地使用权纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院(2016)最高法民申77号]认为,“由于本案永丰村委会与连海公司签订的意向性协议和协议书约定永丰村委会将案涉28-A-01地块用于建设永丰综合楼,其中建筑面积为887.5平方米的房屋所有权归永丰村委会所有,永丰村委会不承担任何费用,由连海公司负责项目的所有建设手续审批、缴费、建筑施工、全部小区基础设施配套等费用的支出,即永丰村委会仅提供土地使用权,收取固定利益,不承担经营风险,二审判决认定其与连海公司签订的意向性协议和协议书性质为土地使用权转让合同,并无不当。”

案例五:岳阳市新天地置业发展有限公司与湖南华菱置业有限公司其他合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院(2013)民一终字第209号]认为,“从《合作协议》第三条第2项关于岳阳新天地应向华菱置业支付项目开发固定回报1100万元的约定内容看,该《合作协议》符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条‘合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同’的规定,岳阳新天地关于案涉《合作协议》应为土地使用权转让合同的主张,于法有据。”

案例七:中国工商银行股份有限公司雅安分行与四川省雅安鑫源城市建设开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院(2013)民申字第842号]认为,“本案双方当事人在《联合开发商住楼协议》中约定,工行雅安分行只提供土地,概不承担其他任何经济责任,无论该项目开发结果盈利与否,必须保证工行雅安分行分得170万元作为土地投入的全额回报。二审判决认定《联合开发商住楼协议》为土地使用权转让合同,并无不当。”

案例八:株洲鼎盛昌房地产开发有限公司与周汉和及株洲县农村信用合作联社建设用地使用权纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院(2013)民申字第337号]认为,“案涉《土地转让协议书》明确约定‘甲方因经营转向原因,自愿将……土地使用权以及地上附着物,整体转让给乙方’,该协议还约定鼎盛昌公司只收取项目开发的挂靠和管理费,不参与利润分配。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定‘合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同’,故二审判决认定该协议书的性质为土地使用权转让合同,并无不当。”

二、认定合作开发房地产合同不属于土地转让合同的2个判例

案例九:陕西昊雍房地产开发有限责任公司与陕西兴庆熙园物业管理有限公司、陕西功德置业发展有限责任公司的其他撤销权纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院(2014)民申字第719号]认为,“根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定,合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。熙园公司与功德公司的合作开发合同约定,功德公司对兼并费用实际超出2800万元部分承担支付义务,双方未就功德公司固定收益的保证和风险责任的免除作出明确约定,因此,该约定应理解为双方关于合作开发收益分配方案的约定,而不属于上述司法解释规定的情形。”

案例十:淄博西召民盛置业有限公司与被山东齐鲁塑编集团股份有限公司合作开发房地产合同纠纷再审审查民事裁定书[最高人民法院(2012)民申字第1120号]认为,“本案中,《合作合同》约定齐鲁塑编公司以80988.45平方米土地使用权及基于搬迁而享受当地人民政府专门给予的政策优惠补贴等作为条件,与西召民盛公司合作开发房地产,开发楼盘西召民盛公司按每平方米860元付给齐鲁塑编公司,如新开楼盘均价每平方米高于2000元,高出部分西召民盛公司给齐鲁塑编公司增加收益,具体分配办法双方另行协商。对此,双方虽未约定齐鲁塑编公司承担合作项目风险,但亦未约定齐鲁塑编公司不承担合作项目任何风险,二审判决认定为合作开发房地产合同关系,并无不当。西召民盛公司申请再审提出双方构成土地使用权转让合同关系的理由,缺乏事实与法律依据,不能成立。”

THE END
1.土地纠纷应该找哪个律师1. 政府部门关于土地划分、调整的文件,例如土地确权过程中的相关文件,这些文件往往对土地的归属有着权威性的界定。 2. 村委会等基层组织出具的与土地相关的证明材料,如土地界限证明、土地分配情况说明等,虽然其证明力相对有限,但可作为参考依据。 (四)其他证据 https://www.66law.cn/laws/3252401.aspx
2.全国十大土地纠纷律师所国内擅长打土地纠纷官司的律所征地纠纷土地纠纷是指当事人因土地所有权和使用权以及其他有关土地的权利归属问题发生的争议,常见的土地纠纷包括无书面土地流转合同的纠纷案件、土地流转未报备案的纠纷案件、土地互换期限约定不明的纠纷案件等。那么,你知道擅长打土地官司的律所有哪些吗?本文根据系统算法统计推荐的结果盘点了全国十大土地纠纷律师事务所,其中包括https://www.maigoo.com/top/423812.html
3.土地分配的步骤有几步谢晓阳律师 征地拆迁领域推荐律师 咨询我 律师解答: 土地分配的步骤有六步。具体如下: 1、做好前期准备工作。 2、入户权属调查。 3、对农户承包地块、面积、四至、地类等情况现场勘查。 4、对地籍草图进行审核,并在村组公示。 5、建立登记簿。 6、建立农村土地承包管理信息系统,起到规范管理、方便查询的作用。 https://mip.findlaw.cn/ask/question_jx_885070.html
4.山西首次明确全省土地补偿费分配比例八成给农民,山西省土地补偿费对于涉及承包地征收补偿费用分配纠纷,有关人员可以依法向人民法院提起诉讼。 北京圣运律师为您整理关于本文的法律热搜话题 ●山西省土地补偿费分配办法 ●山西省土地补偿分配办法 ●山西省土地征地补偿费分配使用办法 ●2020年山西省土地补偿新标准 ●山西省政府关于农村土地补偿款http://www.bjsheng.cn/yjrd/17582.html
5.朗迪集团:首次公开发行股票招股意向书股票频道投资性房地产 6,708,710.96 未分配利润 2,201,727.87 固定资产 5,462,401.22 无形资产 2,267,451.27 递延所得税资产 294.66 合计15,754,544.52 合计 15,754,544.52 从上表可以看出,四川朗迪新材料公司剥离生产经营性资产后剩余的资产主 要为房屋建筑物和土地等长期资产以及尚未收回的应收款项。 https://stock.stockstar.com/notice/JC2016040100006367_77.shtml
6.2024年土地承包政策调整,农村土地会重新分配吗?律师解读中央一号律师事务所 近期,网络上关于农村土地的讨论如火如荼,这不仅是因为土地是农民的命脉,更因为随着国家乡村振兴战略的实施2024年土地政策,农村土地的价值和地位逐渐凸显。 众所周知,土地是农民生存发展的基石,而其承包经营权又是农民最关心的权利之一。那么,2024年我国土地承包政策将如何调整?农村土地会面临重新分配吗? http://www.suibianfa.cn/post/39200.html
7.征地拆迁律师:征地拆迁期间土地增值收益如何分配?征地拆迁律师:征地拆迁期间土地增值收益如何分配?在当今社会不断发展和城市化进程持续推进的大背景之下,征地拆迁中的土地增值收益分配成为了一个备受社会各界广泛关注且牵涉众多复杂方面的关键核心问题。它绝不仅仅只是一个简单的经济分配问题,而是深深地关乎着农民集体的切实利益、土地使用者的未来发展,同时也与国家的整体https://www.jinglawyer.com/qiangchai/qcbd/16371.html
8.房产律师——老人的遗产房屋是经济适用房,去除土地出让金后继承人最后,鉴于案涉房屋为经济适用房,按照法律规定在上市时应补缴土地出让金,现双方均同意扣除。至于扣减金额,评估报告书明确了相关意见,法院认为根据意见处理为宜。 每个案件都有特殊性,需要律师对案情进行细致的分析,才能有专业的判断,我们团队擅长处理各类房屋纠纷,如果您遇到相似案件,我们真诚的希望您可以来电详细说明情https://wenji.64365.com/137349/
9.试论农村土地征收补偿款的分配差异问题试论农村土地征收补偿款的分配差异问题 浙江名检律师事务所陈真杰 【内容提要】作为农村集体组织成员的村民,其组成人员越来越复杂,各类人员之间对集体财产的权益也出现了差异。对拥有相同集体成员身份的人员进行人为的区分,使得一部分人对集体财产的权益少于其他人,这种做法是否妥当,值得探讨。进行区分的标准多为户籍性质http://www.zjzslawyer.com/news/shownews.asp?newsid=1153
10.北京宅基地拆迁律师:土地补偿费的百分之八十应当分配给被征地农民所以,一般情况下,这部分的补偿费用会直接发放至村委会的账户中,但是需要广大被征收人注意的是,土地补偿费发给村委会并不代表着土地补偿费归全部归村委会所有了,按照地方上的法律法规,土地补偿费的绝大部分(百分之八十以上)需要分配给被征地农民,村委会不可以私吞,村委会只可以截留一小部门用于村里的事业发展和建设http://knlvshi.com/h-nd-6189.html
11.律师办理土地法律业务操作指引(一)裁决法律业务 第六章 律师办理土地补偿争议行政复议法律业务 第七章 律师办理征地补偿安置标准争议的诉讼 第一节 征地补偿安置争议 第二节 征地补偿费用分配纠纷 第三编 律师办理土地储备业务操作指引 第一章 一般规定 第二章 土地储备的基本程序 第三章 律师审核土地储备合同应注意的问题 第四编 律师办理建设用地http://www.360doc.com/content/20/0923/18/7293128_937237541.shtml
12.房地产专业委员会专业委员会业务研究第二种情形是土地使用权的权利瑕疵,比如提供土地使用权的一方因为债务纠纷,其土地使用权被司法机关查封,或其他第三人对该宗土地享有共有权、抵押权等。 对土地使用权瑕疵风险的规避,一方面合作方在签订合作合同之前应对土地情况充分掌握,应当在开发合同签订前进行律师尽职调查,对该土地上是否存在上述两种情形一一排查,https://www.lawyers.org.cn/info/2fbf0c5cff454bb583971ee9bdef9c2c
13.农村土地征收与补偿律师,农村征地补偿纠纷律师:今日在线拆迁法文章简介:农村土地征收与补偿律师,法律主观:征收农村土地 需要给予农村 集体经济组织 一定的补偿款,然后由村民小组将 补偿费分配 给本村村民。 分配原则: (1)实行统一安置的,土地 征收补偿标准 归该集体经济组织。放弃统一安置,则向被征地农民支付 一、农村土地征收与补偿律师 http://www.tjsheng.com/news/6491.html
14.[土地律师]农村征地补偿案件浅析审判参考审判参考黑龙江最高院于2005年7月29日公布的《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》〔2005〕6号,该司法解释第一条就明确规定,对于承包地征收补偿费用分配纠纷,人民法院应当依法受理。最高院的该司法解释无论从程序还是实体上都确认了征地补偿款分配纠纷的民事权利性质。[土地律师]http://www.55577555.com/news.aspx?n_id=11739
15.中华全国律师协会律师办理土地法律业务操作指引第四章律师办理征地补偿安置标准听证法律业务/134 第五章律师办理土地补偿安置标准争议协调、裁决法律业务/135 第六章律师办理土地补偿争议行政复议法律业务/137 第七章律师办理征地补偿安置标准争议的诉讼/138 第一节征地补偿安置争议/138 第二节征地补偿费用分配纠纷/139 第三编律师办理土地储备业务操作指引/140 第https://doc.mbalib.com/view/b69a10001301966f6798567414ee30d6.html