云南的吴先生和本地汪先生因种植花卉和经营民宿承租了简阳市某村民小组41.45亩的成片荒坡土地经营权，租期20年。《荒坡和零星土地出租协议》由吴先生、汪先生与村民小组刘组长所签，协议签订后，吴先生和汪先生准备在租赁的土地上开发投资时，考虑到租期较长，担心后期权益得不到保障。
吴先生：“有40余亩，地方大小合适，周围环境也不错，栽种上花草，周围再弄一些瓜果，好好修整一下，做民宿很适合，不过吗(沉思)......”
汪先生：“吴哥是信不过老弟吗，这合同也签了，就等着资金到位开发搞建设了，老哥这个时候你可不能打退堂鼓啊”
吴先生：“不不，咱俩又不是第一次合作，老弟你的为人那是没得说。”
汪先生:“那吴哥你这是......”
汪先生:“吴哥不是本地人，担心这些是正常的，我也是第一次做，也不懂。”
吴先生：“咱这不是短期生意，租地20年，以后出现问题，会很麻烦!”
汪先生:“嗯......还是吴哥考虑的周到，要不，咱们找刘组长谈谈？”
汪先生:“刘叔，我和吴哥正要去找你。”
刘组长：“吴总、汪总好，要准备动工了吗？”
吴先生：“刘叔，你老身体可好？”
刘组长：“好，好，硬朗着哩，走，走，去家里坐坐。”
汪先生:“刘叔，家里就不坐了，我和吴哥就想和您说说，你看我们租那块地20年，合同是你代签的，后期会不会出现争议。”
刘组长：“嗯，这块地涉及18户，五篇自己的肯定不会有问题，虽然我们召开了会议，大家都表示同意，但我也不敢百分之百的保证哪一户中途发生变化……吴先生：“那如何是好，我们这次投资也比较大，万一中途有变化，大家都不好说”
刘组长：“对了，我听他们说前年大黄村土地出租到公证处办理了公证的，要不我们也去公证咨询办理一个？”
【文中人物、单位均系化名】
解读嘉宾
简阳市司法局副局长汪辉义
问
本案中，流转的土地经营权属于18户承包户所有，小组长代为签署流转协议是否符合法律规定？
本案中，土地经营权是否可以流转给本集体之外的第三人？
土地流转改革后，承包权和经营权分离，形成所有权、承包权、经营权三权分置，所有权归集体，承包权归农户，经营权归土地经营权人，承包经营权与经营权均可流转，但承包经营权具有资格权属性，转让承包经营权的受让方必须具有本村集体经济组织成员资格，且须经发包方同意，否则转让无效；经营权流转则无限制要求。本案流转的是土地经营权，没有主体资格限制，所以可以流转给本集体之外的第三人。
土地经营权流转合同由刘组长代签，公证处为什么需要审查承包人人签署的委托书？
根据《农村土地经营权流转管理办法》第八条规定：“承包方自愿委托发包方、中介组织或者他人流转其土地经营权的，应当由承包方出具流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并由委托人和受托人签字或者盖章。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转承包方的土地经营权。”因此，代签必须签署书面的委托书，公证处要审查合同签署是否合法有效，就必须审查承包人签署的委托书。
农村土地经营权流转应当遵循哪些原则？
土地经营权是一项重要且特殊的权利，流转必须遵循特殊的原则。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条的规定，土地经营权流转应当遵循以下原则：“（一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；（三）流转期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力或者资质；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。”
农村土地经营权流转都有哪些方式？
根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条：“承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。”以及《农村土地经营权流转管理办法》第十四条：“承包方可以采取出租（转包）、入股或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转土地经营权。”之规定，土地经营权流转的方式主要有出租（转包）、入股和其他方式。
农村土地经营权流转都涉及哪些重要法律、法规？
《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国农村土地承包法》《中华人民共和国农村土地经营权流转管理办法》以及《中华人民共和国民法典》共同构成了我国目前关于农村土地流转的重要法律规定。
根据《农村土地经营权流转管理办法》第十二条：“受让方将流转取得的土地经营权再流转以及向金融机构融资担保的，应当事先取得承包方书面同意，并向发包方备案。”、第十七条第一款：“承包方流转土地经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同，并向发包方备案。”、第二十一条：“发包方对承包方流转土地经营权、受让方再流转土地经营权以及承包方、受让方利用土地经营权融资担保的，应当办理备案，并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。”之规定，土地经营权流转备案是必经程序。
根据《中华人民共和国民法典》第三百四十一条：“流转期限不满五年的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”和《中华人民共和国农村土地承包法》第四十一条：“流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”之规定，登记只具有对抗效力，而非强制要求，流转合同设立即生效。