一线法官倾力编写，重点聚焦民法典颁行后的新增规范与司法实践，确保全书收录的问题及解答与现行法有效衔接。成书分作实体和程序两篇，涵盖了近30个专题问答集，总计313个实用解析全收录。360度无死角满足民事纠纷解决的应用场景所需。下述问答择摘涵盖四个重要方面的问题，问答合计36则。文中涉及问答及关联案例未尽完整处，敬请以纸质读物为准。
01.第三人实际履行合同情形下合同当事人的认定
在实践中有这种情形，即一方在合同书上签字，但实际享有权利和履行义务的为第三人，此种情形下如何认定合同当事人？
答：合同关系是存在于特定当事人之间的权利义务关系，原则上仅在合同当事人之间发生效力，并不及于第三人，此称为”合同的相对性”。《民法典》第四百九十条第一款规定，”当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立”，故一般情形下，在合同书上签字或者盖章的人就是合同的当事人。例外情形如职务行为，虽员工在合同上签字，但员工所在单位是当事人；再如代理行为，虽代理人在合同上签字，但被代理人是当事人。诸如此类的例外情形需要法律的明确规定方可成立。
当然，实践中情况纷繁复杂，需要结合具体案情来认定合同当事人，如是否构成债权转让或债务承担；在债务承担的情形下，还应结合当事人的约定判断是构成并存的债务承担还是免责的债务承担。
02.催收公告能否使诉讼时效期间已经届满的债权”起死回生”？
最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（本文以下简称《规定》）第十七条第一款规定：”债权转让的，应当认定诉讼时效从债权转让通知到达债务人之日起中断。”但当事人受让的债权在《债权转让及催收公告》刊出前已经诉讼时效期间届满的，新的债权人是否能够因此公告而重新获得胜诉权？
答：《民法典》第一百九十五条规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：
可见，除法律对诉讼时效另有规定外，诉讼时效中断的原因不外乎四种情况：
债权转让本身，并不能引起诉讼时效中断的法律效果。在债权转让的情况下，受让成为债权人的民事主体享有原债权人的权利，包括向债务人提出要求和提起诉讼。在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登《债权转让及催收公告》，无疑是债权人主张权利的一种方式。如果公告涉及的债权尚在诉讼时效期间内，则无论债务人是否看到这一公告，均会引起诉讼时效中断的法律后果。但如果公告涉及的债权早已诉讼时效期间届满，则根据《民法典》第一百九十二条规定：”诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已经自愿履行的，不得请求返还。”债权人所主张的权利能否实现，完全取决于债务人是否行使时效抗辩权。换言之，诉讼时效期间届满后，债务人自愿履行的，不受诉讼时效限制；一旦债务人行使时效抗辩权，则人民法院只能驳回债权人的诉讼请求。
有一种观点认为，《规定》第十七条第一款的规定中并无前提条件。也就是说，该条司法解释没有规定只有在诉讼时效期间尚未届满的条件下转让债权，才认定诉讼时效从债权转让通知到达债务人之日起中断。我们认为，这种观点是对最高人民法院上述司法解释的误读。
综上所述，我们认为，催收公告不能使诉讼时效期间已经届满的债权”起死回生”。
03.当事人在合同中约定满足某种条件时合同自动解除，当该条件成就时，能否认定此合同不经通知对方即已解除？
答：合同解除是合同权利义务终止的重要方式之一，是对合同效力状态的根本性改变。在法律规定的合同解除方式中，包括当事人协商一致解除合同，以及解除权人行使解除权解除合同。合同的解除须由当事人为相应的意思表示，意图即在于使各方当事人对合同效力状态是否发生根本性变化能够有明确的认识。是否行使合同解除权，以及依据何种事实和理由行使合同解除权，取决于当事人的意思自治。
《民法典》第五百六十五条第一款规定：”当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”其意在强调，当事人一方行使约定或法定的合同解除权时，应当向对方发出通知，作出明确意思表示。该条虽未覆盖约定自动解除条件的情形，但出于促进合同关系的变动在双方当事人之间清晰化、明确化的考量，若当事人在合同中约定满足条件时合同自动解除，不宜认为该条件成就时，合同可以不经通知即解除。
04.合同因违约解除后，违约金条款可否继续适用？
答：目前理论与司法实践中，对于合同解除后违约金条款能否继续适用主要包括两种观点：
一是否定说，认为合同因解除溯及既往消灭，违约金条款失去效力，且债务人根本违约责任已吸收瑕疵履行违约责任，故当事人仅能主张损害赔偿，无权请求支付违约金；
二是肯定说，认为支付违约金的行为，是当事人通过预先设定并独立于履约行为之外的给付行为，且《民法典》第五百六十七条规定，”合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。
05.赠与合同的任意撤销权和法定撤销权有何区别？
答：任意撤销权和法定撤销权的行使应以赠与合同有效为前提，两者既有共性又有区别。在审判实践中，无论赠与人是否提出行使哪一种撤销权，人民法院均应搞清赠与人应当行使何种撤销权。两者的区别有以下三点：
一是两者的法律依据不同。行使任意撤销权的依据是《民法典》第六百五十八条，而行使法定撤销权的依据则是《民法典》第六百六十三条第一款。如果赠与人就赠与房产行使任意撤销权，还应当适用《民法典》第二百零九条有关不动产登记的规定。
二是两者适用的条件不同。行使任意撤销权的条件包括：
具备上述条件的，赠与人方可行使任意撤销权。
法定撤销权是基于法定事由，由赠与人行使的撤销赠与的权利。行使该项权利的要件是，无论赠与合同是否已经履行，受赠人只要符合下列一种情形即可行使撤销权：
只要具备前述三项事由，无论赠与合同是否经过公证，赠与的财产是否已交付，也无论赠与是否具有公益和道德义务性质，享有撤销权的人均可以撤销赠与。从这两种撤销权的条件可以看出，享有法定撤销权的赠与人可能同时享有任意撤销权，但享有任意撤销权的赠与人（在缺乏法定事由时）通常不享有法定撤销权。
三是撤销权人撤销赠与的法律后果不同。行使任意撤销权的后果是，生效的赠与合同从此失去效力（但已经履行部分有效），合同双方的权利义务解除，赠与物的所有权不变，受赠人的履行请求权也随之消灭。行使法定撤销权的后果是，不仅尚未履行的赠与合同不再履行，而且已经履行的赠与合同也失效，赠与人可以对受赠人主张所有物返还请求权或不当得利返还请求权。
06.旅游合同之诉能否获得精神损害赔偿
审判实践中，很多旅游者以旅游合同之诉向旅行社主张经济损失和精神损害赔偿，请问其精神损害赔偿请求能否得到支持？
答：从理论上讲，通常认为精神损害赔偿属于侵权责任的范畴。虽然违约可以导致包括精神损害在内的非财产性损失，但对于生活在市场经济之中的任何一个理性的人来讲，订立合同本身就意味着风险，精神损害的风险应当包括在这种风险之内，不能单独就精神损害再主张一次赔偿。从法律上讲，随着《民法典》的出台，立法者依然将精神损害赔偿限定在侵权之诉中，并适当放宽了精神损害赔偿适用的侵权行为范围。《民法典》第一千一百八十三条规定：”侵害自然人人身权益造成严重精神损害的，被侵权人有权请求精神损害赔偿。因故意或者重大过失侵害自然人具有人身意义的特定物造成严重精神损害的，被侵权人有权请求精神损害赔偿。”同时，《民法典》第九百九十六条还进一步规定：”因当事人一方的违约行为，损害对方人格权并造成严重精神损害，受损害方选择请求其承担违约责任的，不影响受损害方请求精神损害赔偿。”第九百九十六条的适用需满足以下条件：
（1）主要适用于侵害人格权的情形。违约责任的一般原则是不适用精神损害赔偿的。但是，涉及人身权利或以精神利益满足为主要目的的合同，因违约行为侵害对方人格权的，造成非违约一方的损失通常为非金钱损失，难以通过市场价值准确衡量，适用财产损害赔偿难以对非违约方进行救济，因而，可采用精神损害赔偿方式对人格权遭受的侵害实行全面的救济。
（2）以违约责任与侵权责任竞合为前提。《民法典》总则编中的第一百八十六条规定：”因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。”从该条规定来看，仅在违约责任与侵权责任竞合的情形下，非违约方才能在违约责任中主张精神损害赔偿责任，在其他情形下，即便非违约方遭受了严重的精神损害，其也无权在违约责任中主张精神损害赔偿责任。
（3）违约行为造成非违约方严重精神损害。关于造成”严重精神损害”的判断标准，理论上有不同的观点。
严重精神损害的”严重性”可从以下几个方面进行判断：
答：法院审理中形成两种不同意见：
一种意见认为，《民法典》对定作人提出质量异议的期限未作出明确规定。《民法典》第七百八十条规定，承揽人完成工作的，应当向定作人交付工作成果，并提交必要的技术资料和有关质量证明。定作人应当验收该工作成果。据此，比照《民法典》中对诉讼时效期间的规定，定作人有权在3年内就质量瑕疵提出异议，承揽人在3年内对定作物质量承担瑕疵担保责任。
另一种意见认为，依《民法典》规定，定作人负有验收工作成果的法定义务。如定作人在验收工作成果时，对于明显的质量瑕疵应及时提出异议；对于隐蔽瑕疵，在使用工作成果过程中发现的，也应及时提出异议。如未及时提出异议，应推定质量合格，定作人按约定支付拖欠的加工费。对于最长异议期间的限定，应当参照《民法典》有关买卖合同的规定。
我们认为，应当区分瑕疵的性质以决定定作人提出异议的期间。定作人在接收承揽人交付的工作成果时，主要是为了检验工作成果是否符合合同约定或者定作人要求，还包括查验有关技术资料和质量证明。经验收，符合要求的，定作人应当接受工作成果，并按合同约定或交易习惯支付报酬及其他费用。经检验，如存在质量瑕疵，定作人有权减少加工费用；如工作成果有严重的质量缺陷的，定作人有权拒收并通知承揽人。发现定作物质量瑕疵时，定作人应当在合理期限内通知承揽人。如双方对质量是否存在问题存在争议，可由国家法定检验机构鉴定。
一般来讲，质量瑕疵可以分为两种：
对这两种质量瑕疵，定作人提出质量异议期间应适用不同标准。对于显性瑕疵，定作人验收时应当发现并即时通知承揽人，原则上应当场提出；如承揽人不在场，定作人应立即通知承揽人。如没有通知，则视为工作成果符合要求。对于只能在使用中发现的质量瑕疵，定作人应在合理期限内及时通知承揽人。在承揽合同无特别约定的情况下，定作人提出质量异议的最长时限以参照《民法典》第六百二十一条就买卖合同项下规定的最长期限，确定在2年为宜。即2年内无论定作人是否发现定作物质量瑕疵，只要未向承揽人提出异议的，即视为认可质量合格。当然，行业标准或国家标准有特殊规定的，从其规定，但定作人无权就此提出违约之诉。
08.同一建设工程存在”黑白合同”的情形下，在判断工程价款结算根据时，是否需要考虑”白合同”的效力？
在”白合同”无效的情形下，如何认定结算根据？根据最高人民法院《解释（一）》第二十四条规定，当事人就同一建设工程订立的数份建设工程施工合同均无效，但建设工程质量合格，一方当事人请求参照实际履行的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持。实际履行的合同难以确定，当事人请求参照最后签订的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持。
09.因土地补偿费分配方案侵害集体经济组织成员合法权益引发的纠纷，不属于”就用于分配的土地补偿费数额”产生的争议
实践中，有观点认为，如何确定土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法，是均等分配还是实行差别待遇，属于村民自治范畴内的事项，司法权无权干涉。最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（本文以下简称《农村土地承包司法解释》）第一条第三款规定：”农村集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的，人民法院不予受理。”该条规定正是体现了此种考虑，所以，按照该规定，农村集体经济组织成员因受到差别待遇提起的诉讼，人民法院应当不予受理。这种理解正确吗？
根据《农村土地承包司法解释》第一条第三款规定不予受理因土地补偿费分配方案侵害集体经济组织成员合法权益引发的纠纷，是对司法解释规定的错误适用。该类纠纷属于《农村土地承包司法解释》第一条第一款第六项规定的”承包地征收补偿费用分配纠纷”，人民法院应当依法受理。对其如何处理，《农村土地承包司法解释》第二十二条也作了明确规定：”农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议定程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，请求支付相应份额的，应予支持。但已报全国人大常委会、国务院备案的地方性法规、自治条例和单行条例、地方政府规章对土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法另有规定的除外。”
10.购房人因卖房人违约而遭遇限购政策，还能否请求合同继续履行？
11.出租方未按约定开发土地，又与承租人签订《租赁合同》，将部分土地出租用于建造仓库，该《租赁合同》的效力应如何认定？
乙公司通过出让方式取得某地块的土地使用权，《出让合同》约定土地用于房地产开发。后乙公司一直未进行开发投入，还就其中部分土地与甲公司签订《租赁合同》，约定甲公司租用乙公司的土地用于建仓库存放货物。现两公司因租金给付问题发生纠纷诉讼至法院，因乙公司未按照法律规定和出让合同约定进行土地开发投入，故对《租赁合同》效力如何认定问题存在不同看法。该租赁合同的效力应如何认定？
12.借款年利率达到超过合同成立时一年期贷款市场报价利率4倍后，当事人主张的借款合同约定的律师费用、诉讼费用等诉讼请求，还能否获得人民法院的支持？
答：司法实践中，民间借贷纠纷的一方当事人向人民法院提起诉讼时，除了要求对方当事人承担逾期利息、违约金等请求外，还可能一并主张借款合同约定的律师费用和诉讼费用等。尽管最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020第二次修正）》对民间借贷逾期利息、违约金、其他费用并存时如何处理进行了明确，也即该解释第二十九条规定：”出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。”但是，在借款年利率达到超过合同成立时一年期贷款市场报价利率4倍后，当事人主张借款合同约定的律师费用和诉讼费用等诉讼请求还是否能够获得支持？
由于缺乏具体明确的规定，在这一问题上存在认识分歧。
一种观点认为，律师费用和诉讼费用不应包含在借款年利率上限计算的范围之内。相反，律师费用和诉讼费用属于实现债权的费用，应予以支持。
另一种观点认为，律师费用和诉讼费用已经包含在上述司法解释条文中的”其他费用”之内，不应再支持律师费用和诉讼费用。
对此，我们倾向于同意上述第一种观点，理由如下：
首先，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020第二次修正）》第二十九条的立法本意，此条为逾期利息、违约金、其他费用并存的处理的规定，主要的目的在于，当借贷双方对逾期利率、违约金以及其他费用一并约定时，平衡保护当事人之间的权益。根据前述司法解释的规定，在借款人逾期还款时，出借人有权要求借款人一并支付逾期利息、违约金和其他费用。从实践的情况看，”其他费用”主要涉及的是出借人和借款人所约定的服务费、咨询费、管理费等。上述费用从性质上看，仍属于借款人为获得借款而支付的必要成本。当事人同时约定的逾期利息、违约金、此类费用，性质上均与利率无异，分开约定仅是为了规避利率的上限。正是为了防止当事人通过变相的方式提高借款利率，司法解释才将包括服务费、咨询费、管理费等发生的其他费用的保护标准限定在超过合同成立时一年期贷款市场报价利率4倍之内。
其次，律师费用、诉讼费用等权利人为保护自己合法权益而发生的费用，与借款人为获得借款而支付的成本之性质截然不同，不应将律师费用、诉讼保全费用等归入”其他费用”之范畴。
最后，诉讼费用并非必然由主张还款的出借人负担。在纠纷由人民法院裁判时，根据诉讼费用由败诉方承担的原则，若因借款人的原因导致纠纷的发生，由借款人承担此部分费用较为公平、合理。在此情况下，诉讼费用不包含在”其他费用”之内具有合理性。
13.最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020第二次修正）》第二十七条规定有条件保护借贷双方将利息计入本金的约定，在合同未予约定的情形下，能否将利息计入借款本金并计算逾期利息？
答：答案是否定的，逾期利息的计算基数仍然是借款本金，而不能将利息计入本金中计算逾期利息。
一方面，《民法典》第六百七十六条（原为《合同法》第二百零七条）规定：”借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”但是该条并未规定在支付逾期利息时，需要将原有的利息计算到本金中计算利息。
另一方面，如果将借款本息作为逾期利息的计算基数，无异于在当事人没有约定的情况下，由法院审判为当事人计算了复利。
14.非金融性质的法人或其他组织在本单位内部通过借款形式向职工筹集资金，用于本单位生产、经营，是否受法律保护？
这充分表明，非金融性质的法人或其他组织此种融资行为并不为法律所禁止，但具体融资的行为是否有效、是否受法律保护，应当进行两层审查。
第一，应审查是否存在《民法典》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条规定的合同无效的情形。《民法典》第一百四十四条规定：”无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。”第一百四十六条规定：”行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”第一百五十三条规定：”违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”第一百五十四条规定：”行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”
第二，还应审查是否存在前述司法解释第十三条规定的情形：具有下列情形之一，人民法院应当认定民间借贷合同无效：
若上述两个条文中的情形均不存在，则合同有效，受法律保护。
15.民间借贷合同中没有约定利息，借款人自愿支付，但借款人又以不当得利为由要求出借人返还已支付的利息，人民法院是否支持？
答：对于这种情况，人民法院一般不予支持。《民法典》第一百二十二条规定：”因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”根据这一规则，不当得利有四个构成要件：
本问题中，借款人自愿支付利息的行为是基于借款合同的成立和有效履行，并非没有”法律上的原因”。具体而言，借款合同未约定利息，存在两种情况：
16.在许多民间借贷的实践中，出借人为了保证所出借款项得以偿还，约定还款时以一定的物进行偿还；而到还款时，由于这些物的价格上涨，导致按照约定所偿还的物折算为金钱数额，其年利率已经超过合同成立时一年期贷款市场报价利率4倍，这种情况下如何处理？
对于当事人之间在实践中约定的以一定的物来偿还相应的借款，其实质上是以物所体现的价值来代替贷款人所应支付的本金和利息，故在偿还借款时，该物所体现的价值扣除本金后年利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率4倍的，根据前述规定，人民法院对出借人就超出部分的利息的请求不予支持。因此，当事人约定以物偿还债务的，如果偿还借款时所折算的金钱数额，其年利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率4倍的，对于出借人对超出部分利息的诉讼请求，人民法院不予支持。
17.审判中询问专家辅助人的意见属于证据种类的哪一种？
答：《民事诉讼法》第六十三条第一款规定了八种证据种类，审判实践中对于专家辅助人发表的意见属于证据种类的哪一种存有争议。主要观点有两种：一种观点是认为属于当事人陈述，另一种观点是认为属于专家证人或准用鉴定意见规定。我们认为，专家辅助人意见应当属于证据种类中的当事人陈述。
《民事诉讼法》第七十九条规定：”当事人可以申请人民法院通知有专门知识的人出庭，就鉴定人作出的鉴定意见或者专业问题提出意见。””有专门知识的人”司法实践中一般称之为”专家”、”诉讼辅助人”或”专家辅助人”，是指在科学技术以及其他专业知识方面具有特殊的专门知识或者经验的人。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十二条第一款、第二款作出规定，”当事人可以依照民事诉讼法第七十九条的规定，在举证期限届满前申请一至二名具有专门知识的人出庭，代表当事人对鉴定意见进行质证，或者对案件事实所涉及的专业问题提出意见。具有专门知识的人在法庭上就专业问题提出的意见，视为当事人的陈述”。结合《民事诉讼法》及其司法解释的规定，我们可以得出以下结论：
第一，专家辅助人只能由当事人向人民法院提出申请，法院不能依职权主动通知有专门知识的人出庭。人民法院认为当事人申请专家辅助人出庭没有必要的，可以驳回当事人申请。
第二，专家辅助人不同于专家证人，其在诉讼中的功能是单一地协助当事人就有关专门性问题提出意见或者对鉴定意见进行质证，回答审判人员和当事人的询问，与对方当事人申请的专家辅助人对质等活动也是围绕对鉴定意见或者专业问题的意见展开的，其功能和目的只是辅助当事人充分有效地完成诉讼活动，并不具有法官的”专业助手”的功能。因此，专家辅助人出席法庭审理时不能视为证人陈述意见，其发表意见视为当事人陈述。而专家证人的功能则是双重的，在诉讼中，其既要在事实发现上为法庭提供帮助，也要辅助当事人进行诉讼，而辅助法庭事实发现的功能是最主要和优先的功能。
18.当事人一方以对方逾期提交证据为由而不予质证，人民法院能否采信该份证据？
19.电子数据作为证据时如何认定原件？
由于电子数据容易出现截取、修改、删除、伪造等情形，法官可以依据以下情形考察电子数据副本是否可视为原件：
再如，关于逾期提供证据的规定也应适用于申请调查取证情况。《民事诉讼法解释》第一百零一条规定：”当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由，必要时可以要求其提供相应的证据。当事人因客观原因逾期提供证据，或者对方当事人对逾期提供证据未提出异议的，视为未逾期。”《民事诉讼法解释》第一百零二条第一款、第二款规定：”当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。”当事人及其诉讼代理人在举证期限届满后提出调查收集证据申请，如果该证据属于上述规定情形，人民法院亦应当予以准许。
21.法院不予准许当事人调查取证申请时，当事人是否可以申请复议？
答：2008年的最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（已修改）第十九条第二款曾规定对当事人申请调查取证法院不予准许的，”当事人及其诉讼代理人可以在收到通知书的次日起三日内向受理申请的人民法院书面申请复议一次”。然而，2020年实施的新修改版最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》删去了上述规定。理由在于，对于申请人民法院调查取证是否准许，属于人民法院依照职权审查的范畴，人民法院对此应当有决定权利；对于可以申请复议的事项，应当由《民事诉讼法》作出专门规定。由于《民事诉讼法》对该事项并未作出规定，对当事人调查取证申请是否予以准许，与其他可申请复议事项也有本质不同，因此，现行法下法院不予准许当事人调查取证申请时，当事人不可申请复议。
22.当事人申请诉讼证据保全，应当符合哪些条件？
答：当事人申请诉讼证据保全，应当符合的条件如下：
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十八条第一款规定，”当事人根据民事诉讼法第八十一条第一款规定申请证据保全的，可以在举证期限届满前书面提出”。与之相符，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款也规定，”当事人根据民事诉讼法第八十一条第一款的规定申请证据保全的，应当在举证期限届满前向人民法院提出”。
此外，要求当事人以书面方式提出申请，主要考虑对证据的保全行为涉及诉讼的实体内容，对当事人的权利影响较大，故在程序上应较为正式。
23.诉前证据保全是否必须提供担保？
答：最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（本文以下简称《证据规定》）第二十六条第一款规定：”当事人或者利害关系人申请采取查封、扣押等限制保全标的物使用、流通等保全措施，或者保全可能对证据持有人造成损失的，人民法院应当责令申请人提供相应的担保。”一般情况下，证据保全对保全对象的使用价值或交换价值的影响较小，不会损害证据持有人的财产利益，因此，证据保全不是必须提供担保。本条明确了需要提供担保的具体情形，诉前证据保全并非必须提供担保，而是在符合本条规定情形时才需要提供担保。
《民事诉讼法》第八十一条第三款规定：”证据保全的其他程序，参照适用本法第九章保全的有关规定。”《民事诉讼法》第一百零一条第一款规定：”利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。”也就是说，诉前财产保全必须提供担保。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百五十二条第二款也规定，利害关系人申请诉前保全的，应当提供担保。但是，从担保的制度功能来看，它以保障权利的最终实现为根本目的，而证据保全以对特定证据材料进行固定、保存以备后用为目的，它保全的是证据的证明价值而非经济价值。从这点上说，担保并非证据保全所必需。因此，《证据规定》第二十六条并未区分诉前和诉中证据保全，可以理解为，诉前证据保全是否提供担保亦应按照《证据规定》第二十六条的规定判断，而不是依照《民事诉讼法》第一百零一条对诉前财产保全的规定，必须提供担保。
24.申请证据保全人诉讼请求未得到支持的，是否属于申请证据保全错误而须承担赔偿责任？
答：最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条规定：”申请证据保全错误造成财产损失，当事人请求申请人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”我们认为，申请保全人因其申请证据保全错误，给证据持有人造成损失的，二者之间形成的是侵权损害赔偿关系。所谓”申请证据保全错误”，是指申请人对证据保全错误结果的形成存在故意或者重大过失的过错情形，亦即在对因证据保全错误而引起的侵权责任的具体认定上，应当适用过错责任作为其归责原则。《民法典》第一千一百六十五条第一款规定：”行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。”在过错责任原则下，只要行为人在实施行为时，尽到民事主体的一般注意义务，即使其行为实际上造成了损害后果，行为人也不必对损害结果承担民事责任。申请保全人在申请证据保全的过程中，如已经尽到一般注意义务，即使对方的合法民事权益确实遭受了损失，也不必为此承担责任。需要说明的是，证据保全错误和当事人的后续诉讼结果不能画等号，即判断申请人申请证据保全是否存在过错，不能简单地以申请人的诉讼请求或抗辩主张是否得到支持作为判断标准。
从民事诉讼的证据共通原则出发，一方当事人所举出的证据，亦可由对方当事人作为证据使用。在证据保全中，法院对申请保全的证据经过开示、质证，证据所能证明的案件事实可能为申请人一方所用，也可能为对方当事人所用，该被保全证据的证明价值在不同当事人的诉讼中均得以发挥。在此情形下，如申请证据保全的当事人在申请之时，已对证据与待证案件事实的关联性和其所申请的证据保全措施对证据价值的影响等尽到一般注意义务，即不能仅因申请证据保全的当事人是否获得了其在申请证据保全时想要的诉讼结果，判断其证据保全的申请是否错误。对证据保全错误的判断，要根据申请保全的对象、方式以及申请保全的证据是否能够证明其所主张的案件事实等，考察其申请证据保全是否适当。申请保全人提出的诉请或抗辩主张合理且申请证据保全适当的，不属于故意或重大过失。
25.当事人主动申请鉴定时，法院是否需要进行实质性审查以决定是否启动鉴定？
答：最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条规定：”人民法院在审理案件过程中认为待证事实需要通过鉴定意见证明的，应当向当事人释明，并指定提出鉴定申请的期间。符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条第一款规定情形的，人民法院应当依职权委托鉴定。”本条明确了鉴定启动的两个基本途径：
26.当事人对一审法院委托鉴定人所作的鉴定意见不服，提起上诉并申请重新鉴定的，二审法院如何审查决定？
答：最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条规定：当事人申请重新鉴定，存在下列情形之一的，人民法院应当准许：
存在前款第一项至第三项情形的，鉴定人已经收取的鉴定费用应当退还。拒不退还的，依照本规定第八十一条第二款的规定处理。对鉴定意见的瑕疵，可以通过补正、补充鉴定或者补充质证、重新质证等方法解决的，人民法院不予准许重新鉴定的申请。重新鉴定的，原鉴定意见不得作为认定案件事实的根据。
对于当事人对一审法院委托鉴定人所作的鉴定意见不服，提起上诉并申请重新鉴定的，有观点认为，应先组织当事人对所提证据进行质证，听取双方的异议和理由，由合议庭依法进行确认。如果异议成立，原鉴定结论确实存在问题的，视具体情况，或补充鉴定，或对原鉴定结论中某一部分不予采信；如果原鉴定结论存在原则错误的，可以重新鉴定。也有观点认为，委托鉴定应当视为法院调查取证的范畴，对于一审鉴定有误、不明确或应当重新鉴定的，属于一审判决认定事实不清，证据不足，应当发回重审，二审不作重新鉴定。还有观点认为，虽然当事人在二审中有要求重新鉴定的权利，但二审重新鉴定不能以当事人的申请为依据，二审可以直接要求一审鉴定单位复议，或参加二审的质证。我们认为：
首先，应当审查上诉人在一审时有无对该鉴定意见提出异议，一审法院有无对该异议进行审理，如要求鉴定人提供说明，在说明仍不能解决争议时根据当事人的申请组织鉴定人出庭接受询问等。如果上述审理步骤并未完成，二审应当予以审查，通过审查确定该异议是否成立。
27.如何确定当事人的举证期限？在案件受理时确定还是在审理前的准备阶段确定？
答：应当在审理前准备阶段确定当事人提供证据的期限。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十九条第一款的第一句规定：”人民法院应当在审理前的准备阶段确定当事人的举证期限。”与之相符，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十条第一款规定，”人民法院应当在审理前的准备阶段向当事人送达举证通知书”。
根据《民事诉讼法》第十二章第二节的规定，审理前的准备阶段是答辩期届满后至开庭审理前的阶段。在审理前的准备阶段确定举证期限，主要基于以下考虑：
28.若当事人在举证期限内提供证据确有困难，法院应当如何处理？
答：《民事诉讼法》第六十五条第二款规定：”人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长……”该规定为举证期限内，对于提供证据确有困难的当事人延长举证期限的救济措施，以保障当事人和其他诉讼参与人的合法权益，体现了举证时限制度的原则性和灵活性。
该条规定的”确有困难”应限于客观障碍，主要包括两种情形：
如属第二种情形，当事人亦可在举证期限届满前以书面形式向人民法院申请调查收集。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十二条第二款规定：”前款情形，人民法院应当根据当事人的举证能力、不能在举证期限内提供证据的原因等因素综合判断。必要时，可以听取对方当事人的意见。”该款对法官判断”确有困难”的因素作出了指引性规定，即对是否存在客观困难，应根据举证能力、不能提供证据的原因等案件具体情况综合判断。同时，本款创设性规定”必要时，可以听取对方当事人的意见”，主要目的是尊重对方当事人的程序权利，避免法官误判，防止当事人借举证期限的延长拖延诉讼，维护对方当事人的期限利益。
29.甲诉乙财产损害赔偿一案，经法院庭前调解，乙对造成甲财产损害的事实予以承认，但双方就损害赔偿金额未能达成一致。在其后的诉讼中，甲是否仍须对乙造成甲财产损害的事实承担举证责任？
答：甲仍须对乙造成甲财产损害的事实举证证明。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零七条规定：”在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外。”诉讼调解或和解的过程是当事人双方平等协商，依自愿合法的原则处分其实体权利和诉讼权利，在互谅互让的基础上解决民事纠纷的过程。在这一过程中，当事人为达成调解或者和解协议的目的，往往对一些有争议的事实不再争辩，或者本着息事宁人的态度予以承认。在调解不能达成最终一致的情况下，依据上述司法解释的规定，这种表面上符合自认特征的诉讼行为不能发生自认的后果。作出这种规定主要考虑：
当然，如果当事人双方均同意赋予这种对事实的认可以自认效果，则属于对自己程序利益的处分，人民法院应当予以尊重。
30.在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，法院是否还需要组织质证？另一方当事人是否还需要举证证明？
答：最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定：”在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无须举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”据此，当事人在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，明确对证据表示认可的，也属于诉讼中的认可，但此与证据法上的直接言词原则相违背。
直接言词原则包括直接原则和言词原则。直接原则指法官必须亲自了解案件的所有材料，在庭上审查证据，听取当事人、证人等的口头陈述，进行辩论，最终作出裁判。其核心在于强调法官对证据的审查必须具有”亲历性”。言词原则指法院审理案件，特别是当事人及其他诉讼参与人对诉讼材料的提出和辩论，要在法官面前以口头形式进行，这样取得的材料才可以作为法院裁判的依据。其核心在于强调举证和质证都必须以言词即口头陈述的方式进行。另外，此种证据认可方式也不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十条第二款”当事人要求以书面方式发表质证意见，人民法院在听取对方当事人意见后认为有必要的，可以准许。人民法院应当及时将书面质证意见送交对方当事人”的规定。因此，对于当事人在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中认可的证据，人民法院仍应组织质证，当事人仍表示认可的，方可作为当事人认可的证据予以确认。
31.当事人陈述前后不一致时，应当如何处理？
32.吴某欠某银行300万元的借款，为了偿还对银行的欠款，吴某与银行有关责任人口头约定：吴某从他处以高息借得300万元，用该笔资金来偿还对银行的欠款。在旧贷清偿之后，银行承诺向吴某发放新贷，新贷资金用以偿还他处的借款本息。后吴某通过另行借款偿还了对银行的欠款，但银行事后拒绝向吴某发放新贷，吴某于是向法院起诉银行违约，要求银行承担违约责任。法院能否以吴某未能提供书面证据为由驳回吴某的诉讼请求？
答：法院不能仅以吴某未能提供书面证据为由驳回吴某的诉讼请求，而是需要综合全案的证据来认定事实。本案中，鉴于吴某从别处借款是为了”借新还旧”，实践中将其称为”过桥贷”。”过桥贷”涉及以下几个法律关系：借款人与第三方之间的借贷关系，借款人与银行之间还旧贷借新贷的关系。可见，借款人与银行之间就是”借新还旧”的关系，且存在”过桥第三人”。
33.谢某委托某信托公司管理其资产，后双方产生纠纷。谢某向法院起诉，主张被告信托公司未履行勤勉尽责的义务。此时由谁来证明信托公司是否勤勉尽责这一待证事实？
答：信托公司作为受托人，须证明其已经履行了勤勉尽责的义务。在营业信托纠纷案件中，关于举证责任的分配存在不同的看法，有观点主张按照”谁主张，谁举证”的举证责任分配的一般原则来分配当事人的举证责任，亦有观点认为应当实行举证责任倒置原则，由受托人承担证明其已经履行了忠实、勤勉等义务的举证责任。针对这一分歧，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第九十四条规定：”资产管理产品的委托人以受托人未履行勤勉尽责、公平对待客户等义务损害其合法权益为由，请求受托人承担损害赔偿责任的，应当由受托人举证证明其已经履行了义务。受托人不能举证证明，委托人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院依法予以支持。”与委托人相比，信托公司、商业银行、证券公司等受托人作为专业机构，在行为主体、决策过程、客观效果、同行业绩等方面提供证据证明其尽到了勤勉谨慎职责更为容易。且信托合同通常是信托公司的格式文本，随着信托产品的产品结构设计日趋复杂、投资运作专业化程度不断提高，作为金融产品的信托产品与其发行方的关系更加紧密。在信托产品的结构设计和投资运作是否尽责问题上，需要受托人就已经尽责承担举证责任。
34.在垄断民事诉讼中，当事人提交的证据有时涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私等内容，且往往需要运用复杂的专业知识予以认定。在垄断民事纠纷诉讼中，如何应对证据与证明的特殊问题呢？
答：垄断民事纠纷案件中，当事人提交的证据有时涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私或者其他依法应当保护的内容，有必要采取有效措施予以保护，防止泄露或者扩散。为此，最高人民法院《关于审理因垄断行为引发的民事纠纷案件应用法律若干问题的规定》（本文以下简称《规定》）总结了多年来人民法院在商业秘密案件审理中的成功经验，《规定》第十一条规定：”证据涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私或者其他依法应当保密的内容的，人民法院可以依职权或者当事人的申请采取不公开开庭、限制或者禁止复制、仅对代理律师展示、责令签署保密承诺书等保护措施。”
垄断行为的认定往往需要运用比较复杂的经济学分析，而法官通常并非经济学专家，因此，具有经济学等专门知识的专家辅助人在垄断民事诉讼中发挥着重要作用。对此，《规定》第十二条规定，”当事人可以向人民法院申请一至二名具有相应专门知识的人员出庭，就案件的专门性问题进行说明”，以指引当事人在诉讼中积极申请具有经济学专门知识的专家辅助人出庭，为人民法院更清楚地查明案件事实和更准确地认定垄断行为提供帮助。人民法院在审理垄断纠纷时，应当注意发挥专家辅助人的作用。在庭审中，审判人员可以对出庭的专家辅助人进行询问，可以允许专家辅助人向对方当事人提问，允许双方当事人的专家辅助人进行对质，还可以允许专家辅助人向作出市场调查或者经济分析报告的专业人员提问，以方便理解和查明专业技术问题。
35.甲向乙账户汇款后向法院起诉称汇错款，请求乙返还不当得利。乙辩称甲虽与其无法律关系，但甲的行为系偿还丙欠乙的货款，不构成不当得利。此时应当由谁就”没有法律根据”承担举证证明责任？
答：给付行为没有法律根据是不当得利的构成要件之一。有观点认为，该构成要件的举证责任应当由被告承担，理由在于被告举证”有法律根据”系证明积极事实，相对容易；而原告举证”没有法律根据”则是证明消极事实，难度较大。反对者则认为，原告应当承担举证证明责任。”原告必须证明无法律上的原因（给付目的之欠缺）。此虽具消极事实的性质，仍应由原告负举证证明责任。给付不当得利请求权人乃使财产发生变动的主体，控制财产资源的变动由其承担举证证明责任困难的危险，实属合理。”由原告承担举证证明责任的另一个理由在于，”谁主张，谁举证”是民事诉讼的基本举证原则，在法律无明文规定的情况下，不能因举证困难而随意倒置。
我们倾向于认为，原则上由被告承担”没有法律根据”的举证证明责任更为妥当。
首先，不当得利中”没有法律根据”不是一般诉讼中特定的待证事实，而是一系列不特定的民事法律行为、事实行为乃至事件的集合。对于原告而言，让其证明”没有法律根据”是一项不可能完成的任务。在上述案例中，如果由甲证明汇款”没有法律根据”，则乙只需辩称甲不能举证证明，法院即可判决驳回甲的诉讼请求。
其次，按照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一项的规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，此亦为”谁主张，谁举证”的例外情形。故被告如主张存在一定法律关系构成”法律根据”的，应由被告承担举证证明责任。
具体而言，被告的举证证明过程应当分两步走：
乙在证明其对丙享有债权后，还应当按照《民法典》合同编关于债务加入或债务转移的规定，证明甲确有代替丙还款的真实意思，以达到存在”法律根据”的证明标准。
36.案件被发回重审后没有申请退还二审案件受理费的，在上诉时是否可以不再预交二审案件受理费？
答：《诉讼费用交纳办法》第二十二条第二款规定：”上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。双方当事人都提起上诉的，分别预交。上诉人在上诉期内未预交诉讼费用的，人民法院应当通知其在7日内预交。”该办法第二十七条第一款规定：”第二审人民法院决定将案件发回重审的，应当退还上诉人已交纳的第二审案件受理费。”因此，已经交纳过第二审案件受理费的案件被发回重审后，预交第二审案件受理费的当事人即可以向人民法院申请退还已交纳的第二审案件受理费。
《民事诉讼法》第一百一十八条第一款规定：”当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。”综上可见，如果案件经重审后，当事人不服提起上诉，则应当再次预交第二审案件受理费。
有的当事人之所以在这个问题上产生误解，是因为2007年4月1日以前施行的《人民法院诉讼收费办法》（已废止）第十七条规定：”第二审人民法院发回重审的案件，预交的上诉案件受理费，不予退还；重审后又上诉的，不再预交案件受理费。”应该注意的是，自2007年4月1日《诉讼费用交纳办法》施行后，《人民法院诉讼收费办法》不再适用，已经交纳过第二审案件受理费的案件被发回重审后，人民法院应当向当事人退还已交纳的第二审案件受理费。案件经重审后，当事人不服判决而再次上诉时，应当依照《民事诉讼法》及《诉讼费用交纳办法》等规定重新交纳第二审案件受理费。
【参考案例】（2018）最高法民终1232号
商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以”认购书””订购单””意向书”等形式表现，且多约定了定金。预约应具备合意性、约束性、确定性、期限性。
01.商品房买卖预约合同如何认定？
《商品房销售管理办法》第十六条规定：”商品房买卖合同应当具备的13项主要内容。”；
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：”商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。
02.商品房买卖认购书的性质及效力如何认定？
答：从预约合同理论上讲，签订商品房买卖预约合同的条件要比一般商品买卖预约合同更加严格，不仅要求具备商品房买卖合同的核心条款，而且要求项目已经开工建设甚至缴纳一定的房款，其目的在于增强预约合同的稳定性和确定性，这是由商品房买卖合同作为不动产交易的本质特征决定的。所以，商品房认购书应当在开发商办理了项目立项、规划以及报建审批后才能签订，至少是在项目立项后签订的商品房买卖预约合同才能认定为有效。至于商品房买卖预约的形式要件，司法解释也没有具体规定，但一般认为应当以书面形式订立。对于是否进行预约合同的登记，从司法解释的精神来看，商品房买卖合同的预售登记与合同效力没有关系，因而商品房买卖的预约合同也无须登记。
03.如何判断商品房预约合同是否成立
答：预约合同是指当事人约定为将来一定期限内订立合同而达成的协议，是当事人在本约达成一致前作出的有约束力的意思表示。一般而言，预约合同具有以下特征：
实践中，判断是否属于预约，应当结合文件名称、约定内容、法律规定、履行情况等综合分析，综合运用文义解释、体系解释、目的解释等多种合同解释方法，探究当事人的真实意思。
【案例索引】三亚中铁置业有限公司与巨某春商品房预约合同纠纷案
一审：北京市西城区人民法院（2020）京0102民初24334号
二审：北京市第二中级人民法院（2021）京02民终1980号
04.商品房买卖预约合同解除后的定金如何处理
答：房屋认购书是预约合同，当事人负有达成本合同的磋商义务。因不可归责一方当事人的事由没有达成商品房买卖合同，不存在违约情形的，预约合同解除，交纳定金一方当事人有权要求对方当事人返还。
【案例索引】曹某玉与广东省中山市中南物业开发有限公司商品房预约合同纠纷上诉案
一审：（2007）中石民一初字第338号
二审：（2008）中中法民一终字第54号
05.因不可归责于双方的事由导致合同未能订立的，出卖人是否适用定金罚则
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：”出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”如无证据证明因一方原因未能订立房屋买卖合同，则不应适用定金罚则。
如前所述，预约合同的本质在于就同一性质的合同产生排他性，以维护双方当事人的信赖而订立本合同。当事人一方违反了信赖原则，如不与对方进行协商订立本合同，或恶意磋商，或在预约期间与他人进行交易等，则其应承担相应的违约责任。如果双方当事人基于预约合同就本合同各要素进行协商后最终未能达成合意而终止交易的，则应视为双方已履行了预约合同的义务，不应将本合同内容的分歧归责于任何一方。在此情形下，出卖人拒绝出售或买受人拒绝购买，不应认定为违约。
【案例索引】张某亮诉骆某耀房屋买卖合同纠纷案
一审：福建省厦门市湖里区人民法院（2011）湖民初字第1819号
二审：福建省厦门市中级人民法院（2011）厦民终字第2841号
06.作为出卖人的房地产开发企业在其未取得商品房预售许可证之前，与买受人签订的《商品房认购书》是否有效
答：鉴于商品房预售的特殊性，我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度。《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条均明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。这就表明我国的商品房预售具有较强的国家干预性。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。由上可见，无论是立法、行政法规，还是司法解释，预售许可证明均是针对商品房预售行为所作出的强制性规定。
而《商品房认购书》作为一个独立的合同形式，从其订立的目的、约定的内容来看，通常是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，《商品房认购书》即为预约合同。预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，不得因此认定本约已正式订立。预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。预约合同一般表现为认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录、谈判纪要、定金收据等多种形式。
既然作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所作的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。未取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效。
07.在逾期交付房屋的情况下，开发商以约定的违约金过高为由请求法院予以减少的，法院应当如何确定违约金的具体数额
答：《民法典》合同编第五百八十五条第二、三款规定：”约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”（《民法典》生效前，主要规定于《合同法》第一百一十四条）同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。第十三条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此，人民法院可以参照逾期交房期间同地段同类房屋租金标准作为当事人遭受损失的依据，来确定违约金的具体数额。
司法实践中，开发商逾期交房后主张合同约定的违约金过高而请求法院予以降低的，应当由其承担举证责任。开发商主张按照同地段同类房屋租金标准作为认定损失依据的，应当予以支持。
【案例索引】重庆一中院判决李春勤诉宏康公司商品房预售合同纠纷案
一审：重庆市壁山县法院（2012）璧法民初字第01064号
二审：重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民终字第01501号
08.商品房买卖合同约定开发商交付的房屋应经验收质量合格，如果交付的房屋未通过消防验收的，开发商是否承担违约责任？
答：《消防法》第十条规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。消防验收合格属于法律的强制性规定，不管当事人在购房中是否约定，消防验收合格都是商品房质量合格的必备要件之一。因此，商品房买卖合同约定开发商交付的房屋应经验收质量合格，如果交付的房屋未通过消防验收的，则该房屋属于质量不合格商品房，开发商应当承担违约责任。
【案例索引】瞿某平诉重庆光福物业公司商品房预售合同纠纷抗诉案
参见最高人民检察院民行庭编：《人民检察院民事行政抗诉案例选》（第16集），中国检察出版社2010年版。
商品房销售合同是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。广义的商品房销售合同包括了商品房预售合同。商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同主要内容包括：商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方违约责任等。
09.开发商为规避国家信贷政策，通过与第三人签订虚假购房合同骗取银行贷款的，该房屋买卖合同是否有效？
答：《民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
合法有效的合同不仅需要出于当事人真实的意思表示，且不能违反法律行政法规的强制性规定。在个别情况下，合同还应当符合诚实信用和公序良俗原则，才能合法有效。开发商为规避国家信贷政策，通过与第三人签订虚假购房合同骗取银行贷款的，虽然合同当事人之间存在签订合同的真实意思表示，但该意思表示的目的是规避国家的信贷政策，是通过合法形式掩盖非法目的，极大地损害了国家的房屋信贷秩序，违反了上述法规规定，因此该房屋买卖合同无效。
【案例索引】徐州大舜房地产开发有限公司诉王某强商品房预售合同纠纷案
参见最高人民法院办公厅编：《最高人民法院公报》2013年第12期
10.担保人开发商代为偿还公积金贷款后买方未向开发商偿还的，开发商主张解除合同应否予以支持？
答：合同一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以行使法定解除权。房屋买卖合同是以公积金贷款作为购房款，并由开发商提供担保的方式进行，因此，按约定偿还公积金贷款是买方应当履行的合同义务。买方未按期偿还公积金贷款，作为担保人的开发商代为偿还后，买方未向开发商偿还购房款，且经开发商催告后在合理期限内仍不履行，开发商要求解除房屋买卖合同的，应当予以支持。
【案例索引】晏某某与铜仁市祺霖房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷上诉案
贵州省铜仁市中级人民法院（2020）黔06民终31号
商品房委托代理销售合同是指房地产开发企业将开发的商品房委托给中介机构代理销售，并向中介机构支付酬金的合同。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
11.当事人在合同中约定一方向另一方交纳一定金额货币作履约保证金的，该履约保证金是否为定金
答：定金是合同当事人一方以保证合同履行为目的，于合同成立时或合同履行前，在法律规定的范围内由一方给付对方一定数额的金钱。在现代法律制度中，定金的目的在于确保债权的实现，因而也是担保方式之一。由于定金适用”定金罚则”，即在当事人不履行合同时会发生丧失定金或加倍返还定金的后果，故而定金应当以书面形式约定。
违约金是当事人事先约定的，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的金钱。而履约保证金则往往是在订立合同时约定由一方向另一方事先支付一定数额金钱，以保证交付履约保证金的一方履行合同义务，具有单向性。显然，履约保证金亦不同于违约金，至少只具有违约金一半的功能。因履约保证金只约束一方当事人，当接受履约保证金的一方违约时，履约保证金对其不起作用。而且违约金一般无须在签订合同时就交付一定数额的金钱，只是双方约定违约后计算或者支付违约金的标准而已。当事人在合同中约定一方向另一方交纳一定金额的履约保证金虽与定金相似，但因其不符合定金的法律属性而不属法定担保方式。至于其是否具有违约金的法律属性，应视当事人在合同中对履约保证金的约定而定，如在约定履约保证金的同时还约定了违约责任条款的，则一般应视其为预付款性质，不能与违约金并用。
【案例索引】梅州市嘉福实业发展有限公司诉梅州名磊投资有限公司商品房代理销售合同纠纷案
一审：广东省梅县人民法院（2009）梅法民二初字第71号
二审：广东省梅州市中级人民法院（2010）梅中法民三终字第14号
12.不具备法定条件的房地产中介所签订的合同是否有效？
答：未领取营业执照从事房地产销售的行为虽然违反《城市房地产管理法》关于房地产服务中介机构服务主体需取得营业执照的规定，但违反的是管理性而非效力性的强制性规定，因此案涉代理销售商品房合同有效。
【案例索引】马某某与河南某公司商品房委托代理销售合同纠纷案
一审：河南省温县人民法院（2010）温民商初字第259号
二审：河南省温县人民法院（2012）温民再字第5号
13.未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的”二手房”买卖合同，效力如何认定
答：审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的”二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理：
14.二手房交易中当事人签订”阴阳合同”后发生争议的，应否以双方真实意思表示确定价款
实践中可参照以下几种情形来处理：
但由于案件个体差异的存在，实践中还是应根据案件的具体情况个案认定。
【案例索引】冯某丽诉陈某创等二手房买卖合同纠纷案
上海市浦东新区人民法院（2009）浦民一（民）初字第3370号
15.村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属于本村的村民，该房屋买卖合同是否有效
【案例索引】杜某泉诉吴某庆等农村房屋买卖合同纠纷案
湖北省秭归县人民法院（2012）鄂秭归民初字第00780号
16.单位集资房购房指标转让协议的效力如何认定
【案例及索引】郭某与张某买卖合同纠纷案
江苏省徐州市中级人民法院（2006）徐民一终字第1号
17.抵押权人同意转让已设定抵押权之房产，可否再对原房产行使抵押权
答：《民法典》生效前，根据《物权法》第一百七十七条的规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。《民法典》生效后，第三百九十三条第三款债权人放弃担保物权，则担保物权消灭。对于债权人同意抵押人转让抵押物的情况下，能否认定抵押权已经消灭，《物权法》第一百九十一条规定”抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”，确立了”抵押权人同意方可转让”的原则。《民法典》生效后，第四百零六条规定，”抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”。倘若抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。
【案例索引】中国农业银行股份有限公司重庆农行南岸支行与刘某、重庆金阳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
一审：重庆市沙坪坝区人民法院（2018）渝0106民初18938号
二审：重庆市第一中级人民法院民事判决书（2019）渝01民终5197号
18.案虚构房屋买卖并抵押贷款情形下抵押权的善意取得如何认定
答：当事人双方虚构房屋买卖合同并以该房屋抵押向银行申请贷款的，房屋买卖合同的效力不影响抵押借款合同的效力，亦不影响银行对抵押权的善意取得。银行可基于善意，依法主张对该房屋的优先受偿权。
在不符合贷款条件的情况下，当事人双方虚构房屋买卖合同并以该房屋抵押向银行申请贷款，虽然房屋买卖合同被依法认定无效，但当事人蓄意欺骗、过错在先，如果银行在办理贷款过程中符合内部规范和行业习惯，则不能由此推定银行在审查房屋买卖合同真实性问题上存在过错，且房屋买卖合同与抵押借款合同系两份独立的合同，房屋买卖合同并非抵押借款合同的主合同，因此房屋买卖合同的效力不影响抵押借款合同的效力。
在房屋抵押已经办理登记、抵押权依法设立的情况下，如果银行对当事人签订虚假房屋买卖合同的事实并不知晓，且无证据证明银行在取得抵押权的过程中存在过错，则应认定银行依法善意取得该房屋抵押权，房屋买卖合同事后被认定无效的，不影响抵押借款合同的效力，亦不影响银行对抵押权的善意取得，银行可基于善意，依法主张对该房屋的优先受偿权。
19.房屋租赁合同中，承租人以房屋未依法经消防验收合格为由主张合同无效，但在一审法庭辩论终结前经消防验收合格的，合同效力如何
答：无效合同效力补正，是指合同依法本应当被认定无效，但允许当事人在一定期限内采取措施对合同效力加以完善，或者因某些客观事由使合同中的无效情形自动消除，从而使原本无效的合同转化为有效合同。依法必须经过公安消防机构验收的房屋未经消防验收合格，以该房屋为标的物订立的房屋租赁合同，因违反标的确定、可能和合法的合同有效要件之规定，应当认定无效。但是在一审法庭辩论终结前经消防验收合格的，由于租赁标的物符合了法律规定，因此无效合同经过瑕疵补正而变为有效。
【案例索引】赵某诉浙江现代公司房屋租赁合同纠纷案
一审：杭州市余杭区人民法院（2011）杭余民初字第287号
二审：杭州市中级人民法院（2012）浙杭民终字第114号
20.双方签订房屋租赁意向书，但承租人未接受占有使用房屋的，能否视为合同成立？
答：意向书是订立合同前双方意思的表示，案涉双方签订了房屋租赁意向书，但承租人未接受占有使用房屋，不能视为该合同成立，但承租人未与出租人说明原因，有违诚实信用，应当承担缔约过失责任，出租人负有证明自己损失的义务。
【案例索引】晏某平诉中国工商银行股份有限公司建阳童游支行房屋租赁合同纠纷案
福建省南平市中级人民法院（2011）南民终字第628号
21.承租人违反合同约定但主张滞纳金计算标准明显过高，请求法院调整数额的，应否予以支持？
答：滞纳金并不是一个明确的法律术语，但常见于各种实践中的合同中。一般来说，滞纳金是一方不履行或不合格履行义务（尤其是金钱给付义务）时应当向另一方支付的款项。从功能上来说，滞纳金既是一种约束和惩罚机制，也是一种损失补偿机制。从本质上来说，滞纳金在绝大多数场合属于违约金的范畴。因而，当事人在租赁合同中约定，承租人逾期缴纳费用的应当支付滞纳金，在承租人违反合同约定的情况下，由于该滞纳金性质上为违约金，滞纳金计算标准明显过高的，承租人有权请求法院调整滞纳金数额。
【案例索引】深圳维景京华酒店有限公司与吴某平房屋租赁合同纠纷案
深圳市罗湖区人民法院（2008）深罗法民三初字第1190号
22.开发商在对承租人的选择与引进中未尽到合理的审慎选择和管理义务，对由此给业主造成的租金损失应否承担补充责任？
答：租户长期拖欠租金给业主带来损失，虽然租赁合同系业主与租户签订，但业主之所以选择购买开发商的上述商铺，系开发商在销售时对于业主购买商铺后的统一出租经营、投资收益等进行了宣传和重点介绍，使购买人对购买房屋后的经济回报产生合理预期，故开发商应对后期引进的商业经营企业的状况尽到合理的审慎义务，如此才能与其销售时所做的宣传内容相符合。但在其主导下，业主与租户之间订立租赁合同后，租户却因不具备履行能力导致租赁合同提前解除，给业主带来损失。由此可见，开发商在对承租人的选择与引进中未尽到合理的审慎选择和管理义务，故由此给业主造成的租金损失，开发商应承担补充责任。
【案例索引】李某玲诉北京中卡商贸有限公司房屋租赁合同纠纷案
一审：北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第18104号
二审：北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第6554号
23.出租方拟定将出租房屋改造他用的，是否属于房屋租赁合同中约定以租赁房屋”重建或改造”作为合同终止条件的情形
答：房屋租赁合同中以租赁房屋”重建或改造”作为合同终止的条件，系双方的真实意思表示，在不违反法律法规的强制性规定的情形下，合法有效，对双方均有约束力。在此情形下，”重建或改造”是指遭遇不可抗力该房屋及其附属设施损坏情况下的重建或改造，或者是遇到政府规划调整而需要重建或改造房屋等不可归责于合同任何一方的客观情形，而非所有的房屋改造计划均在该范围之列。当事人对合同条文理解不一致时，人民法院裁判时应当紧扣条文文义、参照条文体系、把握合同目的、体现社会习惯以及遵循诚实信用的原则进行合理解释，以符合合同条文的应然意思。因此，出租方拟将租赁房屋改造他用，属于出租方自行拟定的改造或者重整计划，并不符合双方约定的解除合同的条件。
【案例索引】杨某平诉南通兴都大酒店有限公司房屋租赁合同条款理解争议纠纷案
一审：江苏省启东市人民法院（2012）启民初字第1068号
二审：江苏省南通市中级人民法院（2013）通中民终字第0938号
24.房屋租赁合同解除致转租合同无法履行，在出租人未主张的情况下，承租人是否有权向次承租人主张逾期腾房占有使用费
答：转租合同的存在须以租赁合同的存在为前提，如果租赁合同终止，承租人对租赁房屋的用益物权消灭，转租的权利基础丧失，转租合同亦因丧失存在基础，无法继续履行而终止；房屋租赁合同解除致转租合同无法履行，在出租人未主张的情况下，承租人无权向次承租人主张逾期腾房占有使用费。虽转租合同是以原租赁合同为基础的独立合同，但承租人转租是以其对租赁房屋享有使用权为基础的，转租合同的存在须以租赁合同的存在为前提，如果租赁合同终止，承租人对租赁房屋的用益物权消灭，转租的权利基础丧失，转租合同亦因丧失存在基础，无法继续履行而终止。
【案例索引】黄某与唐某房屋租赁合同纠纷案
一审：上海市浦东新区人民法院（2010）浦民一（民）初字第34198号
二审：上海市第一中级人民法院（2011）沪一中民二（民）终字第1325号
再审：上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）再终字第14号
25.原房屋所有人在存在租赁合同的情况下将房屋转让，待租赁合同到期后原房屋所有人又与他人签订了租赁合同的，该租赁合同是否有效
答：买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。《民法典》生效前，《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《民法典》生效后，第七百二十五条作出相同规定。但是，买卖不破租赁的适用前提是租赁合同在转让之前已经存在，由于房屋转让后原所有人已经失去了房屋的所有权，其签订的租赁合同属于无权处分行为，除非获得新的所有权人追认，否则属于无效行为。因此，原房屋所有人在存在租赁合同的情况下将房屋转让出去，在租赁合同到期后原房屋所有人又与他人签订了租赁合同的，除非获得新的所有权人追认，否则该租赁合同无效。
【案例索引】卓某绵诉惠阳区协兴贸易总公司等房屋租赁合同纠纷案
广东省惠州市惠阳区人民法院（2004）惠阳法民一初字第492号
26.承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理
出租人因自身事由主张解除租赁合同收回房屋的，不符合合同法规定的法定解除条件，承租人要求继续履行合同的，应予支持，但合同另有约定的除外。
【文件索引】北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答（京高法发〔2013〕462号）
27.承租人仅对部分租赁物主张优先购买权，影响出租人利益最大化实现，是否符合”同等条件”
答：承租人行使优先购买权的前提是要满足”同等条件”，同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括价格、付款期限和交易方式等。出租人打包整体出售包括租赁房屋在内的若干套房产，则购买条件应指与受让方受让若干套房产相同的价格、付款期限和交易方式等。承租人仅针对其承租的部分房屋主张优先购买权的，可能增加出租人处置资产的难度，降低资产处置效率，故承租人若行使优先购买权则需对整个资产包中的房屋行使，仅对其中部分房产行使，影响出租人利益最大化的实现，不符合”同等条件”。
【案例索引】广州市百盛市场经营管理有限公司诉广州银行股份有限公司森保支行等房屋租赁合同纠纷案
一审：广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初35969号
二审：广东省广州市中级人民法院（2020）粤01民终23388号
28.承租人以行使优先购买权为由，诉讼请求确认出租人与第三人的房屋买卖合同无效，但未提出行使优先购买权的，如何处理
答：第一种观点认为，承租人优先购买权一般包含两个诉讼请求：
这两个诉讼请求是承租人优先购买权的具体化。为避免讼累，切实维护承租人的优先购买权，法院在保护承租人优先购买权的判决中，可以在判决出租人与第三人买卖合同关系无效的同时，直接判决承租人与出租人买卖关系成立，出租人应依法交付房屋，承租人应（在同等条件、期限内）支付购房款。如不判明，承租人的优先购买权实际上可能无法实现。
第二种观点认为，对保护承租人优先购买权的判决中，只要宣告买卖合同无效即可，无需再强行判决承租人与出租人优先购买房屋的关系成立及其他。出租人可再根据房市的情况重新确定房屋的价格，只要出租人出卖房屋，承租人可以再主张其优先购买权。
我们认为，承租人在诉讼过程中仅主张确认买卖合同无效，而未要求行使优先购买权，经法院释明后不变更诉讼请求的，对其诉讼请求不予支持。理由是：优先购买权作为法律赋予承租人的一项权利，其目的在于保证承租人可以相对优先地取得租赁物的所有权。为此，法律允许承租人申请宣告恶意订立的买卖合同无效，以实现这个目的。也就是说申请宣告无效等都是手段，而不是目的。而法律规定保护的是承租人实现优先购买的目的。在当事人不主张购买的情况下，就说明他没有实现这个目的的意思。因此，也就没有继续加以保护的必要。故承租人不主张优先购买权，而仅要求确认合同无效的，不应支持。
【文件索引】上海市高级人民法院民一庭关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答[沪高法民一（2010）2号]
29.房屋出租人拒绝收取租金，承租人是否有权起诉要求其收取租金
答：诉的利益，反映当事人运用民事诉讼手段寻求救济的必要性，是当事人获得诉权的前提条件。当事人只有存在诉的利益的情况下，才有权提起诉讼。在租赁合同法律关系中，承租人应按照合同约定履行向出租人支付租金的义务，但收取租金是出租人所享有的权利而并非义务，出租人对于自己的权利可以进行处分，并且承租人放弃收取租金并未侵害承租人的权利，故承租人并没有诉的利益。因此，出租人拒绝收取租金，承租人无权起诉要求其收取租金。
【案例索引】洪某英诉夏某东房屋租赁合同纠纷案
浙江省宁波市北仑区人民法院（2011）甬仑港民初字第113号
30.未尽审慎选择和管理义务的产权式商铺开发商，应否对业主租金损失承担补充责任
答：产权式商铺经营模式存在两种基本的法律关系：
本案亦不例外，即原告（投资者）与被告（经营管理公司）之间形成租赁合同关系，原告与第三人（开发商）之间系买卖合同关系。通常情况下，根据合同相对性的原理，投资者在经营管理公司未能依约支付租金且已停止对商铺统一经营，构成根本违约的情况下，只能追究经营管理公司的违约责任，而开发商并非合同的相对方，在租赁合同纠纷中难以追究其责任。但在产权式商铺这一特殊经营模式中，开发商在销售商铺时即对投资者购买商铺后的统一出租经营、投资收益等进行了宣传和重点介绍，使房屋买受人对购买房屋后的经济回报产生合理预期。该种方式促进了商铺的销售，使开发商从中获得巨大收益，故开发商应该在后期引进经营管理公司时对该公司的资金情况、履约能力、承担房屋空置的风险等状况进行审慎审查，并在经营管理公司的经营过程中进行适度的管理，从而保证销售商铺时关于投资收益的宣传得以实现。
在开发商未尽到上述义务的情况下其应对投资者因经营管理公司违约造成的损失承担相应的责任。考虑到投资者之损失系经营管理公司直接造成的，开发商未尽审查和管理义务系损失发生的间接原因，开发商所承担责任以补充责任为宜。此外，投资者在购买商铺并向经营管理公司出租的过程中，自身亦存在对投资风险的判断和商业行为的选择方面的瑕疵、过错，故开发商所承担之补充责任应限定在投资者所应获得的租金收益范围内。