律师现场解答居民有关物业的疑问本报记者阚旋摄
昨天，律师专家团走进长春市南关区南岭街道华阳社区。不到9时，社区门口就聚集了很多居民，大家都是来问和物业有关问题的。
1对讲门坏了归物业修不？
李女士：我家住在临河街万科城市花园3栋，一楼的可视对讲门坏了，物业不管，让我自己联系厂家，我想问问，这事儿到底归不归物业管？
吉林法序律师事务所赵玉芬：《物业管理条例》第三十五条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。所以，对讲门的维护，应当依据《物业服务合同》的约定来确定是否应当由物业公司负责。
2物业费是否包括电梯费等？
田先生：我家住在繁荣路与卫光街交会处的高层，去年入住，物业费1.2元每平方米，我觉得挺高了，可物业还另收电梯费、声控灯费和垃圾处理费，这合理吗？
吉林法序律师事务所张雪：物业费收取由业委会与物业公司参考当地物业服务指导价格，在物业服务收费合同中约定，按约定收费。《物业管理条例》中关于物业服务费的用途有明确的规定，包含公共设施设备的运行维护费，就是说包含电梯费和声控灯费等，至于垃圾费是另算的。
3办理土地证物业能收费吗？
于先生：我家住在前进广场阳光城小区，现在正在办理土地证，可物业却要收100元钱，合理吗？
吉林法序律师事务所赵玉芬：土地使用证应当由开发商负责办理，物业向业主收费不合理。如果物业公司收费超出正常应收取的范围，业主可向物价部门咨询投诉。
4电梯费按人还是按面积收？
赵先生：我家住在临河风景小区，我们小区物业收取电梯费，是按房屋面积来收费的，我觉得应该按家庭人口来收，按规定到底应该按哪个收？
吉林朗业律师事务所张景卫：电梯费、垃圾清运费是否包含在物业费内以及如何收取，应当依照物业服务合同执行。
5燃气、有线电视物业收初装费？
宋先生：最近新买了房子，刚交房，物业要求交纳燃气初装费和有线电视初装费，这种收费合理吗？
吉林良智律师事务所杨雪燕：根据《吉林省物业服务收费管理实施细则》第十七条规定，物业可以代收，但只可按约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等任何费用。如消费者不同意物业代收，可自行交费。
6自家车库也要交物业费吗？
翟先生：我家住在绿园区南航雅苑，今年车库交付使用，物业说，车库也要交纳物业费，不知道这合理吗？
7办产权证前竟需补交物业费
刘先生：我家住在星宇名家小区，产权证快10年没下来了，所以大家都不交物业费，小区绿化也不行，物业说想要产权证就必须交物业费，这种要求合理吗？
吉林朗业律师事务所张景卫：办理房屋产权证与交物业费没有关系。为业主办理产权属于开发商应尽的合同义务之一，如果手续由物业公司办理，物业公司也仅是代办，不影响开发商与购房者之间的合同关系。而物业费的交纳是基于开发商或者业主委员会与物业公司签订的物业服务合同，与业主是否办理产权没有直接联系。
8不交物业费就不给办电梯卡
张先生：我家住在二道区安华美域，小区物业规定，不交物业费就不给办理电梯卡，没有电梯卡就不能乘坐电梯，物业这样做允许吗？
吉林朗业律师事务所张景卫：物业公司不应因业主不交物业费，而不让业主乘电梯。关于持卡乘梯举措，应召开业主大会，只有逾三分之二的业主通过才能实施，否则，业主可通过业主委员会与物业部门协商解决。
9水表归物业还是水务集团？
高女士：现在有的物业公司，不交物业费就摘水表，我想知道水表到底归谁所有？是归水务集团还是物业？
吉林良智律师事务所杨雪燕：应看消费者与自来水公司安装协议上是否有约定，有约定要服从其约定。如无约定，因消费者对于水表不具有处分、收益的权利，不具备所有权的特征，水表所有权应归属水务集团所有，其安装、维护、更换都应由水务集团来负责，物业没有权力。
10物业费到底包括哪些方面？
周先生：每个小区的物业收费标准不一样，我就想知道物业费都包括哪些方面？
吉林法序律师事务所赵玉芬：根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第八条规定：住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分，1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费；3.绿化管理费；4.清洁卫生费；5.保安费；6.办公费；7.物业管理单位固定资产折旧费；8.法定税费。其中还规定，收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。
大家说
长春市某物业公司工作人员张先生：物业有时也很无奈，有些事情是物业能力不及的。比如，居民常以暖气不热而拒交物业费，可供暖并不归物业负责；关于摘水表，一般情况下，水务集团除向居民收费外，还要向物业收取费用，因为水进入小区时要走一个大水表，这个大水表走的费用就由物业承担，这笔钱就要从物业费里出，居民欠物业费也就欠了这笔费用。
南岭街道华阳社区史书记：经常有业主因为排水、防盗门等一些事情找到社区，社区便要帮忙做个中间人，把业主和物业找到一块，中间撮合。遇到矛盾时，物业与业主最需要的就是多沟通，而不是对立，如果有第三方调解，那就更好了。
吉林朗业律师事务所律师朱大勇：虽然业主不满物业服务可以拒交物业费，但这个权力请慎用。物业的服务是面向整个小区的，并不是针对某个业主的，所以，只有对于整个小区的服务大部分都是不到位的，业主才应该拒绝交纳物业费。
省社科院社会学家付诚说：物业与业主间经常出现矛盾，主要是双方往往以自我为中心，而缺乏一种契约精神。物业经常把自己作为一个管理者，而不是服务者；业主往往因为交了物业费就过分强调自己的权利。要解决矛盾，物业首先要服务到位，面对业主的责问和质询，不推诿扯皮，不推卸责任；业主则需要了解物业服务内容，明确自身的权利和义务。另外，法律对双方权利和义务的约束应该更明细一些。