据经济之声《天天3·15》报道，大家对“集资房”这个概念应该是不陌生的，它是有关单位在资金困难的情况下，利用自身闲置用地招集外单位集体或者是个人、本单位个人的资金，共同解决生产、生活用房而出现的。不过这种集资购房存在的风险远比商品房要大很多，多年以来，各地关于集资建房而产生的难以解决的问题频频出现。由于集资房与商品房之间的巨大价格差异，一些单位和个人便擅自扩大集资范围和建房的规模，甚至公然借机牟取暴利，或者采取欺骗的手段，损害出资人的利益。
生活在广州的李先生，今年已经56岁了，他说自己1993年的时候做了一个错误的决定，那就是购买集资建房。为什么十几年过去了，李先生对于这件事情还是耿耿于怀呢？
消费者有话说：18年前的集资房到现在还没交房
李先生女儿：18年前就是1993年的时候，我们家人在广州白云区龙归镇政府签订了集资建房的协议，在龙归镇构建九龙花园。当时购买了九龙花园银龙阁C座的201和202房，还有C座的A1234号的商铺。当初本想用商铺做点生意的，但是这计划在18年后的今天还没有实现。93年的时候，我们当时所有的积蓄都用来购房了，一次性房款就交了14万8千多，都已经交清了，但是由于开发商抽掉了部分集资建房款，以至于现在房屋一直没有建成。在这期间我们几百户的业主都求助无门，我们试过了各种的方式都得不到解决。当时向白云区人民法院起诉，但是法院告知说集资房问题法院不予受理，要到政府部门去反映。
李先生1993年的时候一次性付清了房款，这些钱可是他当年所有的积蓄，当时想做生意的他是信心满满，所以根本就没有考虑到这其中可能会存在的风险。
从法院出来之后，李先生全家人就去找当时和他们签订了集资建房协议的广州白云区龙归镇政府的集资办公室讨一个说法。到了之后得知龙归镇政府的集资办公室已经变成了由太和镇政府来管理，于是全家人又找到了太和镇政府的信访办，这回李先生的想法是要拿回自己93年集资的钱，可是他们得知，钱已经被开发商卷跑了。
李先生女儿：到太和镇政府去信访，我们提出既然房子建不成，就把集资款项就退给我们吧。但是政府部门就说集资款项已经投入到楼房的建设中，退回款项是不可能的。这个问题一直就困扰了我们18年了，也因为当初把我们的存款都投进去，现在已严重影响了我们的家庭生活。18年后的现在，我们再次找到白云区龙归镇集资办，他们答复我们说今年年底可以给我们交楼，但是楼到现在还没有建好。
李先生说，当他听到不可能退款之后，就像是被一盆冷水从头浇到脚，顿时感觉到所有的希望都没有了，从这以后他的日子就过得十分痛苦。在他看来问题是无法解决了，他只有默默承受着内心的煎熬和家人的责怪，李先生的女儿说这件事情严重影响了他们家庭的生活。
记者看到了李先生这份集资购房协议的复印件，协议上的甲方盖章上写的是广州市龙归镇政府集资建房办公室，也就是1993年的时候李先生和广州市龙归镇政府集资建房办公室签订的购房协议。协议书的第一段内容如下：为了加快龙归镇的建设，改变镇容镇貌，促进经济发展，繁荣城乡市场，广州市龙归镇政府集资建房办公室，拟定在本镇集资建楼一批，欢迎镇内外各界人士和单位前来集资，置业安居。
李先生和他的家人把这件事情投诉到广州白云区太和镇政府信访办的时候，信访办当时回复说集资款不能退，但是做了其他的调查核实工作。记者手中有一份资料，是太和镇人民政府的一份答复投诉问题的文件，文件当中写明九龙花园在建设过程当中，香港的两家公司违反了合作开发的协议，私自将集资建房资金抽走，导致九龙花园的建设工程因为资金不足而停工。钱怎么就轻易被抽走的？记者进一步对此事做了调查。
集资办有话说：集资款都是由香港公司经手的
记者：您好，是龙归镇集资办公室吗？
集资办：是。
记者：我想问一下这个楼到现在都没建成，是怎么回事？从1993年开始就签了这个协议了。
记者：那从1993年到现在，怎么还没有盖起来呢？
集资办：当时香港佬拿走了1000多万，跑掉了。现在由北村经济发展公司就是由村生产社集资，重新把它修建起来了，现在你可以收房也可以退房。
记者：想问一下当时是怎么集资的呢？
集资办：当时集资是写明了的，你看那个协议书。
记者：您记得吗？
集资办：我不清楚，我才来这里两三年。
记者：当时香港抽走的钱是集资款吗？
集资办：当然是，1000多万现在都追不回来，到了法院人都抓了又放了，我们都不清楚。法院都去告过它，我们得跟经济发展公司已经去告过它了。
记者：当时集资的时候他们公司没有签什么承诺吗？有没有给什么承诺？协议合同什么的？怎么就这么轻易的把集资款抽走了呢？
集资办：因为当时收钱，很多人交钱，交到香港佬那里，没有交到我们这里。
记者：直接交给香港那边，我记得好像是直接交到集资办？
集资办：应该是集资办，但是有大部分在香港那边，因为香港佬在广州其他地方开了销售点。
记者：当时集资的这个钱是香港那边公司管理的？还是龙归镇集资办管理的？
集资办：是香港公司管理。就是因为钱没有划过来，本来收了集资款以后就到集资办这里开正式的我们集资办的单据，应该这样的。
记者：整个集资的款政府这边就没有经手过？
集资办：没有拿过的，那个钱都是开发商收的。主要是他收了以后，拿收据过来重新把单据开给业主，主要是这样。
似乎听上去政府集资办没有什么责任，香港的开发商在广州设立了销售中心，所以在销售的时候顺便收取了集资款，这样出资人的集资款都是由香港开发商管理的。但是在合同上政府集资办的盖章出现在了甲方的那一栏当中，而甲方的单位名称没有一个字提到了香港开发商，那这些协议怎么就允许开发商出售呢？按照集资办的说法，应该是香港开发商将房子卖掉，然后由集资办将集资收齐，集资办再在协议上盖章，那么集资款最后还是由集资办负责监管，然后由集资办来监督如何使用才对。这样看来，集资款不可能被开发商轻易地卷跑。不过集资办的这位工作人员也提到了，很多出资人是把集资款直接就交给了开发商，可开发商是如何获得出资人的信任的呢？
集资办有话说：集资建房协议有漏洞
记者：当时是跟广州白云区龙归镇政府签订了这么一个集资建房协议是吧？
集资办：那个协议很多都是开发商印了以后到我们这里来盖章，之后就和业主签了协议，签了协议再交钱的，主要是这样，就是因为这个漏洞。
记者：政府这个协议怎么能给他呢？
集资办：不是说政府不能给他，那个协议本来就是开发商上自己印的，到这里来盖章。一打一打盖完章以后回去收钱，去签协议的，空白的协议。
记者：空白的协议拿来盖章，集资建房的协议应该主要是由政府来制定的吧？
集资办：怎么操作我就知道那么一点点，现在我都不清楚。
记者：怎么允许香港开发商集资？
集资办：当时都是这样集资的，这样收。打个比方，就像现在广州卖楼房都是这样的。
记者：您能不能再说细一点？怎么操作呢？
集资办：我都不清楚，你叫我说细一点。
李先生女儿：我们上一次去龙归集资办那里，他们说他们那边没有存档的合同，因为合同是他那一份，我们一份。我们这里有我们保留的合同，但是他说他们那边没有，因为那些合同也全部被香港佬给带走了。
记者：当时签协议的时候开发商有没有参加？
李先生女儿：我们是跟龙归镇集资办签的合同。
记者：开发商到底是哪个公司你知道吗？
李先生女儿：香港那边什么公司我就不清楚了。
记者：协议上有没有？
李先生女儿：协议上没有，不过我们之前是写过一个函给镇政府，它有回复，回复有提到香港开发商叫什么名字的。
由此看来，李先生和他的家人都不知道这份协议是和开发商签订的，这是否可以说是一种欺骗呢？集资办也承诺有这个漏洞，也许更应该称它为“黑洞”。李先生所有积蓄就这样不知去向，政府集资办怎么就能够在空白的协议上盖章？置出资人的利益于不故，这样的一个集资办公室又为什么要设立呢？龙归镇集资办公室在这件事情当中本该承担监督、管理的责任，可是他们是不是反而成了侵犯出资人利益的始作俑者了呢？集资办公室的工作人员是否知道自己的职责所在呢？
集资办有话说：房子很快就建好了可选择收楼或退款
记者：这个协议就是漏洞吧？
集资办：对呀。
记者：你们当时没有发现这个漏洞吗？
集资办：这个我就不清楚了。
记者：这个房子大概什么时候能建起来呢？
记者：如果开发商再拿过来集资建房协议，政府这边还给盖章吗？
集资办：基本上没得卖的了。
记者：我的意思是说其他的开发商肯定还会用这种方式来集资建房。
集资办：没有的了。
记者：那当时用政府的名义集资建房？
集资办：以前都不是政府的名义，主要我们这个办公室就是负责监管的。
记者：当时怎么监管的呢？
集资办：我都不清楚，我才来了两三年。
记者：现在怎么监管呢？
集资办：你买了房现在就可以收楼，或者可以去退房。那没有办法，只能够是这样。
集资办也是这样和李先生一家回复的，说是房子已经建好了，可以看房了。不过李先生他们一家到现场看到的情况是房子和最初规划图纸不同，而且还没有建好，还在施工当中。不过能看到希望，李先生一家人的心情也就好了很多了。
消费者有话说：在建的楼房与规划图出入较大
李先生女儿：打过。
记者：他们怎么回复的？
李先生女儿：我们打过去问他们房子的事情，他就说让我们过去看，现在已经在建了，年尾的时候可以收楼。然后我们就到九龙花园去看，但是就跟之前的设计图是不一样的。
记者：当时规划图你们看了吗？
李先生女儿：看房子的时候，他就说之前签合同的时候有一个规划图，然后他就拿出来了。
记者：18年一直没有建好这个房子，现在18年以后拿到的房子和之前规划的不太一样？
李先生女儿：现在也还没有建好，还在建，没有拿到。
房子到底什么时候能建好，李先生和家人担心再有类似的事情发生，因此记者也致电了九龙花园管理处。
记者：这个房子到现在还没有建好，我想问一下是什么原因？当时签集资建房协议的时候是1993年，一直到现在已经过了10几年了，到现在这个房子还没交，是怎么回事啊？
记者：怎么成了烂尾楼了呢？
管理处：你不知道有开发商已经卷资逃走了，一直烂尾楼留在现在。今年就有新的开发商搞过，烂尾楼现在刚刚建成。
记者：您现在是新的开发商这边的还是九龙花园管理处的？
管理处：管理处的。
管理处：一直都在这儿，管理处一直在这儿。我们这刚接手没多久，我们现在剩下那些就还给业主的。
记者：怎么还给业主呢？
管理处：以前买的是多少就还给单位，给你。
郑传凯：首先要明确集资建房的开发商与集资人之间的法律关系，不是我们通常所见到的房屋买卖合同关系，我更倾向于这是委托关系。作为委托人有权对受托的事项进行监管，当然是包括资金上的监管，但是由于客观上集资人对房地产开发的程序并不是很了解，所以实际上是很难实施监管。
律师有话说：如果土地存在合法性问题出资人的资金将不受法律保护
主持人：现在已经有一些单位在进行集资建房，出资人到底都要承担哪些风险呢？
郑传凯：首先是集资建房用地的合法性，一旦土地不是合法取得的，就要面临着成为违章建筑的风险。第二，出资人对于房地产开发的信息不对称，所以资金以及房屋质量的监管，出资人要承担很大风险。另外，如果使用的土地存在合法性问题，那么出资人面临最根本的法律风险就是他所出的资金是不受到法律保护的。
主持人：也就是说今天在案例当中提到的李先生，很有可能他的资金是不受法律保护的，是吗？
郑传凯：可能性非常大。
主持人：你认为应该如何监管资金，能使出资人更多受到法律保护？
包华：首先在这个案例中，我认为李先生的行为近似于商品房买卖的出资方式。第二，如果我们把它当商品买卖进行看待，那么用地是否经过合法的审批非常关键。但是如果在集资角度来探讨，首先我认为这不是集资内容，真正集资的内容要考量三个方面的内容：第一，即使是集资也会有用地的合法性的问题；第二，集资人拿到款项后，应该有一套资金管理的流程；第三，出资人和集资人对房屋质量本身没有把控。
专家有话说：参与集资建房者应慎重考虑
主持人：集资购房是不是一种高风险的投资行为？它是否合法？合法性有多少？
郑传凯：我们衡量一个投资行为的风险高低，有个基础是不能回避的，就是这项投资行为必须是合法的。结合本期案例说，集资建房本身是不能作为投资行为来做的，它本身就是为了满足城镇居民以及职工最低居住需求而产生的，所以集资建房本身不能作为投资，它的风险非常高或者说无法估量。
包华：集资建房近似于公众自建房，只不过是群体公众的自建房，所以这是出资人解决自有住房的方式，而不是商品房开发模式，更不可能是投资模式。但是我们考量到这个案例，18年前这种模式肯定是不成熟的，因为18年前连商品房的模式都不成熟，更别说集资建房了，所以在这种角度上来说，出资人的风险比较大。所以提醒现在想参与集资建房的出资人们，如果你确认这个方式和我们今天探讨的情况类似，那就要慎重做决定。
专家有话说：集资建房应基于为自建房解除自身需求的前提
包华：其实93年那会儿还不叫集资建房，93、94、95年我国大部分按福利分房的方式来解决居民需求，上世纪末出现市场化的商品房，最近这几年又开始有集资房兴起，因为商品房太贵，在这种情况之下，一些企事业单位通过集资建房，来解决自有职工居住需求。但是从整体过程来看，集资建房的性质应该定义为自建房解除自身需求的前提，在这种情况下，集资建房和投资建房有天然区别。
律师有话说：集资建房必须使用国有土地
主持人：集资建房有没有合法和非法的区别？应该怎么样判断呢？
郑传凯：集资建房是有合法和非法区分的，区别集资建房的合法性的问题主要在于一点，就是使用的土地性质，集资建房必须使用国有土地。
主持人：在集资房的过程当中应该注意些什么？怎么样能够做到不糊涂买房？
包华：首先，如果出资人发现集资人跟你没有任何的隶属关系，那就注意要和常规的商品房买卖进行区分。第二，需要考量资金是否安全。第三，用地规划是否有合法审批，建议大家可以找专业的人士去把关。
郑传凯：我认为集资房本身就不能购买，因为风险太高，我建议广大的消费者不要图便宜，最好不要参与。