金阳光小区仅存的3栋楼。澎湃新闻图贫困的蔬菜中心，职工没有工资住危房2010年前，崖州区还是崖城镇，位于三亚市西部，算得上偏远。即使是现在公路建成，开车走环岛高速也有40多公里路程，约一小时，如果坐公交车，则需要两个多小时。三亚热科院在崖城镇的基地是原三亚市优质蔬菜开发中心，位于崖城镇北郊，在古崖州城门外，路桥不通。当时54岁的张德文是蔬菜中心的主任，月工资300元。彼时，蔬菜中心非常贫困，没有钱为108名在职职工和58名离退休职工交社保，也没有钱发工资，只有400亩可耕地，91.91亩园林用地和465.09亩科教用地。职工按在蔬菜中心工作年限和级别划定承包土地的数量，租地为生。80户家庭中，47户职工一直居住在24平方米的宿舍，26户是几代人一起居住在五六十平方米的宿舍，这其中有22户已是危房。职工宿舍用的电是临时的农用电，喝的水是未经净化和消毒的地表水，因此大部分人的牙齿都是黄色的。
原三亚市优质蔬菜开发中心职工住房情况。一名从小生长在这里，并在35岁回到蔬菜中心工作的职工李忠妹说，在外面讲话，“别人一看我的牙就知道我是蔬菜中心这里的。我父母1952年1953年就来这里建设农场。张德文来当领导后，才把工人的社保交上去，我们退休才好一点。我们现在职工退休，子女不能接班了。女儿已经出嫁了，儿子打零工，还没结婚，我现在退休有800元，要养一家人，等我和老公地里活干不动了，孩子也不会种地，怎么办？”以她的工龄只能在蔬菜中心承包两三亩地，去掉成本去掉交给蔬菜中心的租金，收成好，一年有一两万元收入，收成不好，就只能剩两三千元。如果能住进眼前的新房子，她觉得至少儿子成婚有点希望。现在他们住的房子非常简易，会漏雨，没有地方做饭，蔬菜中心给他们搭建了板房，但是他们不舍得当厨房用，而是拿来当房间住，“台风来了，至少可以挡雨，也能放点东西。”但海南3月、4月的天气，温度已经30多摄氏度了，板房里不透气。不下雨的时候，李忠妹和老公夜里就睡在家门口过道上的简易凉棚里。
原本作为厨房而搭的板房，因为不漏雨，李忠妹还是把它当作了房间使用。“我们搭棚子睡，都睡了30年了，如果我儿子带了媳妇回来，我们两公婆在房间里面住，肯定不好。”她说，“谁都企盼去住那个新房子。我们没有房子住，靠800元钱到哪里能买到房子？农场里的土地又不分给你职工盖房子，盖不了大房子，盖个不漏雨的房子也行啊。”
之后，三亚市农业局要求秦谊先把1100万元汇入蔬菜中心账户，“不打钱，他们不敢签合同，怕落实不了，我就陆陆续续分几笔把1100万元安置费打了过去。”2010年5月5日，秦谊和蔬菜中心法人代表张德文等4人签定了《土地承包合同》。合同显示，合同项下的地块为科教用地，可举办各类学校、科教基地、专家学术论坛会馆，还有玉井温泉古址，保护古文化，可恢复开发、观光旅游、农业休闲、宾馆接待和服务产业。地上附着物，玉井公司可以拆除，但不能开矿、办砖厂和出卖土壤。玉井公司承包土地后，优先安排蔬菜中心职工就业，重新签订劳务合同。蔬菜中心应积极配合玉井公司立项报建，不得以任何借口故意拖延。
2012年1月10日，三亚市人民政府批复同意了科教园控制性详细规划。三亚市自然资源和规划局网站上公示的《现代农业科教园控规（2011—2020）》显示，该项目定位是集研发培训、科研科教、加工贸易、旅游观光、娱乐休闲等为一体的现代生态农业观光旅游项目。位于三亚市崖城镇北郊优质蔬菜开发中心内，用地东西向长约850米，南北跨度最宽处约420米，面积为325436平方米(合计488亩)。项目划分为四大功能块：科研区（包括1.现代农业培训展览功能块，2.博士后工作站功能块，3.现代农业检验、配送功能块），居住区（包括职工宿舍区和教师、学生宿舍），主题公园区（温泉公园），农业培育区。其中，地块开发强度控制指标规定居住用地容积率为1.2，限高20米。
其中，居住用地包括两部分。A09地块的总用地面积为15561.16平方米，总建筑面积为19504.2平方米；A13地块的总用地面积为19643.91平方米，总建筑面积为25983.81平方米。按照最初设想，一部分将作为职工宿舍分配，剩余部分将用作出租，以补贴玉井公司建设宿舍的投入。也就是说，扣除9600平方米的职工宿舍，玉井公司还有3.5888万平方米建筑面积可用于出租获利。
秦谊对澎湃新闻记者表示，“科教园项目属于没有利益点的项目，设计师在设计的时候考虑到要出效益，我们决定效益从两块二类居住用地出。一是解决热科院职工的房子，二是可以解决玉井公司职工的房子，此外空置的房子，我当时的设想是在一期建好后对外出租，在房屋空置期间可以出租给培训机构。在实际操作中，我没有决心做下去了，后来就引入了广励智信。”在上述庭审笔录中，秦谊做了相同表述。上述庭审笔录显示，张德文表示，2012年9月22日，时任海南省三亚市政府副市长周高明在海口听取秦谊和张德文汇报项目情况，“同意把职工宿舍安排好后，拿一些房屋出租来作为科教园的投资回报”。2012年12月4日，玉井公司取得了玉井温泉的取水许可证。取水用途为温泉泡池用水。2013年11月28日，三亚市规划局组织召开《三亚市现代农业科教园修建性详细规划》专家评审会，与会专家原则通过。2014年4月15日，三亚市规划局在官方网站发布了《三亚市现代农业科教园修建性详细规划》批前公示，公示期为2014年1月6日-2月6日。