资管视角下的一些不动产运营指标（下）

不动产运营项目在一定经营期间的应收总收入里实际收到的金额之和。实收金额可分不同的费用类别进行统计，如：实收租金、实收管理费等。由于受预收款和往期欠费收缴的影响，有些企业在统计实收金额的时候会使用总实收和应收实收两种口径。

2、欠费金额

不动产运营项目在一定经营期间的应收金额中未收到的部分，即欠费金额=应收金额-实收金额。这里的实收金额指对应应收总额中的实收部分。

3、收缴率

应收总额中的实收金额除以应收总额得到的比例，即：收缴率=实收金额/应收金额。收缴率一般以统计期间末对应该期间应收总额的实收部分进行计算。

4、逾期天数

比租约约定的应缴费日期晚收到租金的天数，即：逾期天数=实际收款日期-应收到期日。逾期天数是评估账龄风险的指标，同时也是滞纳金计算的依据。

租金增长

1、租约递增率

根据履行中的租约所约定的条款，本年租金相比于上一年租金的增长比率。即：租约递增率=(本年租金-上年租金)/上年租金。

2、续租租金调整率

续租合同约定的首年租金相比于上一份租约的末年租金的变化幅度。即：续租租金调整率=(续租合约首年租金-上一租约末年租金)/上一租约末年租金。

租户情况

1、十大租户

对不动产运营项目影响排名前十位的租户，通常从租金总收入和租赁面积两个维度进行排序。

2、业态构成

商场入驻品牌的业态构成，体现为不同业态的租赁面积占比，即：∑某业态的租赁面积/项目可租赁面积;也有企业从不同业态的租金收入占比进行评价的，即：∑某业态的租金收入/项目租金总收入。对于办公楼宇，通常叫行业构成。

3、抽成租约占比

包含抽成租金的租约占比，通常按租赁面积或按租金收入两种口径，即:∑包含抽成租金租约的租赁面积/总可租赁面积或∑包含抽成租金租约的租金收入/项目租金总收入。

物业风险

1、客诉数量

2、事故数量

4、设备故障率

管理效率

1、费效比

投入费用和产出效益的比值。常用来衡量营销活动的效果，比如：商场活动期间的销售额与投入费用的比值(销售费效比)或客流与投入费用的比值(客流费效比)。

2、人效

管理人的有效能力，即人均产出。在资产管理领域，有些企业会通过人均管理面积、人均营业收入、人均销售额等进行衡量。

3、单方费用

单位面积所分摊的投入费用，即：单方费用=费用金额/面积。单方费用可以基于总费用进行衡量，也可以细分到不同费用科目，如：单方能耗、单方维修费用等;承担该费用的面积通常按照建筑面积(GFA)口径。

商场经营

1、开业率

在商场中实际开业商铺的占应开业的商铺的百分比。开业率包含数量和面积两个口径，即：开业率=实际开业商铺数/商铺总数或开业率=∑实际开业商铺面积/商铺总面积。

2、商户销售额

商户在一定经营期间的销售收入总额，是抽成租金计算的依据。商户销售额一般指含税销售额，也有按照剔除升级税、银行手续费等之后的净销售额进行统计的。

3、销售额增长率

商户销售额相比于上一统计期间的增长水平，通常以年为单位。即：销售额增长率=(本年销售额-上年销售额)/上年销售额。

4、坪效

每平米的营业面积可以产出多少销售额，用于衡量商场或商户经营效益。即：坪效=销售额/经营面积，商场的经营面积通常指净可租赁面积(NLA)。

5、租售比

一定期限内不动产运营项目租赁收入与销售额的比率。商场通常使用租售比来评价商户的盈亏，因此计算的租赁收入一般包含了租金和物业费，如果有向商户收取推广费、POS使用费等费用的也应包含在内。即：租售比=(租金+管理费+租约中的其他收入)/销售额。

6、客流

7、车流

酒店经营

1、营业毛利

酒店收入减去成本、人工费、营运部门的直接费用、后台部门的间接费用后的余额。与NOI不同的是，GOP不包括房租或是业主方支付给酒店管理公司的管理费。同时，酒店也会基于GOP的口径来分析收益率，即：GOP率=营业毛利(GOP)/投资成本(C)

2、经营净利润

酒店在业务经营中实现的税后利润，即：经营净利润(NOP)=营业毛利(GOP)-税费。

3、平均入住率

某一特定时期实际售出的客房数与客房总数的比率，通常讲的入住率(OCC)也是指平均入住率。平均入住率(AOR)=实际售出客房数量/客房总数。

4、平均房价

酒店已售客房的平均价格，即：平均房价(ADR)=客房总收入/实际售出客房数量。

5、平均牌价

某一特定时期酒店以挂牌方式公布的价格的平均值，即：平均牌价(APR)=∑(客房牌价x房间数量)/客房总数。在进行市场分析时如果无法得到平均房价时，一般会通过平均牌价来测算大约的平均房价。

6、RevPAR

每间可供租出客房产生的平均实际营业收入，即：RevPAR=客房总收入/客房总数。

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