[摘要]2018年上半年，共有138家房地产企业销售额超过50亿元，较去年增加12家；合计实现销售额49743亿元，平均销售额361亿元，同比增长25.6%；市场份额提升15.2个百分点，达到76.4%，行业集中度进一步提升。
一、榜单解读
1、138家企业跨越50亿门槛，市场份额达76.4%，7家房企超千亿
图：2018上半年50亿房企数量及销售额变化情况
2、中间阵营加速奔跑，200-500亿企业增长迅猛
2018年上半年，伴随城市群产业吸聚力的凸显，部分二线及三四线市场需求快速释放，品牌房企加大推盘力度，实现销售额与销售面积的双增长，其中超级阵营持续引领行业发展，第二、三阵营增长最为迅猛，加速规模化。
表：2018上半年50亿房企销售业绩格局分布
3、品牌房企销售目标积极，平均已完成48.1%，部分企业制定中期目标锚定阵营升级
图：2018上半年重点监测品牌房企销售目标及完成情况
从以上企业目标完成率来看，大部分房企上半年完成40%以上。中梁、正荣等7家企业上半年把握合理的销售节奏，完成50%以上，全年目标达成得以保障；另有13家企业完成40%以上，目标锁定性较强。按目标设定的态度区分，激进、稳健、保守的三类企业平均完成率均在45-51%之间，可见品牌企业基于整体战略和可售货值规模来制定目标，较为理性。
图：部分品牌房企2020年销售目标及较2017年业绩增长率
二、业绩解读
图：代表房企各等级城市销售占比情况
2、唯快不破：高周转加速规模化，“新渠道+新IP”创新营销模式
（1）“标准化+专业化+新技术”助推高周转，强激励调动全员积极性
图：高周转与奖励机制双因素拉动销售
同时，房企通过实施合伙人项目跟投制度以及加大奖励机制，调动员工积极性，把企业与员工的利益捆绑在一起，全流程拉动销售，如荣盛、蓝光、保利等企业在2017年底先后出台项目跟投制度，2018年泰禾员工持股计划筹资上限上调至5亿元，融创从公开市场回购不超过5%的股票进行股权激励等。
（2）全域营销打造矩阵式传播，“新媒体+新IP”提升营销效能
房企紧跟国家满足人民“美好生活”需要的政策方针，调整产品供应结构、提升产品品质、加大产品创新，解决“好房子”供需缺口；另外，围绕“美好生活”进行业务拓展，不仅向行业上下游要生产资源，更向产业链外伸出更多触角。
（2）丰富业务与服务生态内容，做“美好生活”的坚定践行者
首先，切入并深挖政策导向型特色业务。受益于政策的积极引导，特色小镇、长租公寓等特色产业于近年在房地产行业掀起风潮。进入2018年，这些业务领域在品牌企业的深度参与与资源导入下更新换代，在特色小镇方面形成特定产业小镇系列，在长租公寓方面引入合作伙伴升级服务、扩展客户、强化运营，在养老产业方面探索政企合作、产业联盟、智慧公寓等模式和产品。
其次，借力各路资源和资本涉足“人本”产业。品牌房企在创造“美好生活”上涉足业务多点开花，形成服务生态体系。其中医疗健康、科技、文化旅游、现代农业、新零售、教育等最为盛行，不仅“满足”人们对美好生活的需求，更是超越了对“美好”的传统想象。
三、未来发展
图：代表房企2018年1-5月拿地面积、总金额和成本情况
房企拿地日趋理性，拿地面积大幅上涨，拿地总额、成本双下降。2018年1-5月，代表房企拿地面积同比增长40.6%，拿地热情不减，但拿地金额同比下降2.1%，拿地成本下降30.4%。
图：代表房企各等级城市拿地布局情况
图：代表房企各城市群拿地布局情况
图：代表房企2018年1-5月收并购金额前十城市
2、融资规模保持高位，资产证券化迎来高速发展
图：2018年上半年房企融资变化情况
从融资成本来看，大型国有房企融资优势较大，中小房企融资成本普遍提高，其中信托融资成本较去年提高2-3个百分点。从融资渠道来看，严监管环境下整体融资渠道收紧，尤其非标业务的严厉监管对中小房企影响较大。信托与资产证券化规模迅速增长，其中一季度信托新增1826亿元，同比增长50.54%，1-5月房地产ABS产品总发行规模688.81亿元，同比增长52.8%，资产证券化成为房企融资重要途径。
3、房企负债维持高位，整体风险仍处可控区间
2018年季度末，沪深上市房企资产负债率上升至79.42%，有效资产负债率为56.42%，上升0.57个百分点；其中资产负债率超过80%的房企36家，超过85%的16家，有效资产负债率均值分别为61.1%和63.8%，整体风险仍在可控区间。2018年以来，部分中型房企快速扩张，处于跨千亿目标的规模追赶途中，需强化总体债务风险把控，追求规模的同时把控利息支出和负债率，保障稳健发展。
图：2014-2018年一季度沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率与有效负债率