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买房加群，省钱不踩坑，只买对的不买贵的
签了《看房确认书》，又看了房，买家却找另一房屋中介购买了房屋，原房屋中介公司以看房人“跳单”诉至法院要求支付违约金。看上去理所应当的“跳单”违约责任，是否一定就能获支持？近日，珠海斗门法院宣判了一起居间合同纠纷案件，认定房屋中介公司提供的《看房确认书》为格式条款，明显加重看房人责任，属于无效条款，判决驳回了房屋中介公司诉讼请求。
案件起因
买家看完房另寻中介买房
2012年10月，金女士想买一套二手房，找到了珠海市某房地产代理有限公司（下简称中介公司）。中介公司向金女士推荐了在其公司登记出售的位于斗门区井岸镇的一套房屋，双方签订了一份《看房确认书》，约定：1.乙方（中介公司）向甲方（金女士）提供看房服务，甲方承诺如甲方成功购买了以下记录中的房屋，甲方应在签订买卖合同当日向乙方支付成交价的2%作为；2.如购买所看物业，必须通过乙方成交，不得与其他物业公司成交；3.不得私自与所看物业的业主私下交易所看物业；4.不得以亲属、朋友等名义通过其它途径购买所看物业，如有违反上述规定，看房人要向乙方支付成交价4%作为服务。
中介公司随即带金女士看了房。几天后，金女士的丈夫陈先生通过珠海某房地产投资顾问有限公司与房主签订了一份《房屋买卖合约》，以陈先生名义购买了涉案房屋，并办理了房屋过户手续，支付给某房地产投资顾问公司5000元的中介费用。
之后，中介公司多次向金女士讨要，均遭拒绝。2013年5月，中介公司以请求支付违约金为由将金女士、陈先生诉至珠海市斗门区法院。
争议焦点
买家行为是否构成“跳单”
中介公司认为，通过该公司看房后，金女士私自以其配偶陈先生的名义与房屋业主进行房屋买卖交易，并拒绝向中介支付，是“跳单”行为，金女士的行为已违反了双方的约定，应承担相应的责任，请求法院判令金女士夫妇连带支付违约金16000元。
金女士则认为，中介公司在本案中并不存在居间代理行为，中介公司提交的证据只有看房确认书，只是简单的看房行为，不应当收取任何费用，且《看房确认书》是格式合同，格式合同中对一方不利的条款应认定无效，中介公司起诉金女士夫妇依法无据，另外通过其他中介签合同也是房主要求的，请求法院驳回中介公司的诉请。
法院判决
《看房确认书》不公平属无效
斗门法院认为，中介公司与金女士签订的《看房确认书》符合居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，应认定为居间合同。中介公司提供的《看房确认书》是为了重复使用而预先拟定的，其内容应认定为格式条款。《看房确认书》中甲方承诺第4条的约定，在严重限制金女士的自由交易选择权的同时，明显加重金女士的责任，属于条款无效。
另外，根据合同法关于居间合同的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。在此案中，中介人员仅带金女士对房源房屋进行看查，并未促成房屋买卖合同订立。因此，法院驳回了中介公司的请求。目前，该判决已生效。
法律知多D
何为二手房买卖“跳单”
法官介绍，二手房买卖中的“跳单”亦称“跳中介”，是指购房人或卖房人已经与房产中介签署了看房确认书、委托购房或卖房协议，房产中介已经按照协议履行了提供房源信息并带领看房、促使房屋买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，房屋买卖一方或双方为了规避或减少中介费用，跳过房产中介而私自签订房屋买卖合同的行为。我国居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即规定了买方不得“跳单”违约。
认定是否构成“跳单”行为，法院一般从以下几方面进行审查：一、是否签署了委托买房或是卖房的协议，即购房者或买房者是否对买卖房屋与中介约定“必须通过该中介”的协议；二、房产中介是否提供了居间服务，即中介是否按照协议或者市场规则为客户提供了必须的服务，如提供房源、看房、联系双方洽谈等；三、委托人是否利用了房产中介提供的信息。由于二手房市场兴旺，市场上存在很多中介公司，卖房者或购房者不一定就是在的中介发放或者寻找房源信息，应当根据涉案房屋是否多处挂牌判断；四、委托人实际有无支出居间费用。
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