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2024.03.21重庆
01、以集体所有土地为标的签订的用于商品住宅的房地产开发合同无效。
【规则解析】
审判实践中，对于以集体所有土地为标的签订的用于商品住宅的房地产开发合同的效力问题，认识存在不一致。
【最高人民法院民一庭意见】：
当事人以集体所有土地为标的签订的用于商品住宅的合资合作开发房地产合同，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。
首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修正）第二条第三款规定：“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”第九条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。”
其次，根据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”以及第六十三条第一款规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”集体经营性建设用地限于工业、商业等经营性用途，商品住宅用地未纳入集体经营性建设用地用途。
由此可见，集体所有土地不能用于商品住宅的房地产开发，当事人约定以集体所有土地为标的签订的此类合资合作开发房地产合同，其约定因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。
02、机关法人与国有土地使用权受让人签订的土地使用权出让金返还协议应认定为无效。
【规则解析】：
机关法人与国有土地使用权受让人签订的土地使用权出让金返还协议违反物权法第一百三十七条（民法典第三百四十七条）等法律的强制性规定、损害国家利益、扰乱了国有土地使用权出让市场秩序，应认定为无效。该协议被认定无效后，合同当事人有权依据合同法第五十八条（民法典第一百五十七条）的规定，请求有过错的一方赔偿其因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
【最高人民法院民事审判第一庭2021年第23次法官会议纪要法官会议意见】：
上述情形下，“土地出让金返还协议”因违反法律的强制性规定且损害国家利益而无效。
第三，因“士地出让金返还协议”无效，当事人请求继续履行合同或者承担相应违约责任的，应不予支持。对于“土地出让金返还协议”无效的后果，应按照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定处理。
03、未领取权属证书的土地使用权转让合同的效力。
04、未经民主义定程序而签订的农民集体所有土地承包合同的效力认定
《中华人民共和国土地管理法》第15条规定：“……农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”该条规定是对农民集体所有土地交由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营时做的限制性规定，其中“必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”为程序性规定，通常称为“民主议定程序”。未经或违反民主议定程序而签订的承包合同，一般应认定无效，但不能对所有案件简单机械适用，应结合具体案情，考虑案件处理的效果和当事人利益的均衡而作出具体判断。
05、国有土地使用权受让人与国有土地原使用权人约定交地义务不足以否定国有土地使用权受让人与国土部门随后签订的国有土地使用权出让合同性质。
国有土地原使用权人与国有土地使用权受让人对交地事项作出约定，不能必然得出案涉法律关系为国有土地使用权转让性质的结论，更不能以此否定国有土地使用权出让关系的性质。在具体判断国有土地出让还是转让关系时，应结合两者在合同签订主体、标的土地使用权用途及其使用期限等方面的不同特征加以正确界定。
06、招拍挂程序是否影响建设用地使用权转让合同的效力
在双方当事人签订土地使用权转让合同后，仍然需要经过政府招拍挂程序，方可完成土地使用权的转让，在此情况下合同的效力如何认定，存在不同观点：一种观点认为，由于土地使用权以转让行为需要经过行政机关的批准，因此合同是否有效取决于行政机关是否批准，行政机关不批准的则合同无效；另一种观点认为，合同约定的具体事项需要行政机关批准的，批准与否只关系到合同能否履行，关系到一方当事人是否需要承担违约责任，但是并不影响合同的效力。本案采纳第二种观点。（183页）
07、未改变划拨土地使用权用途的土地使用权转让合同的效力认定——湖北第二师范学院与湖北永隆置业投资有限公司合同纠纷案
【裁判要旨】：
综上所述，涉案协议并不完全构成2004年《国有土地使用权合同纠纷案件司法解释》第11条规定的合同无效情形。根据案件具体履行情况并依照诚实信用原则以及合同法关于效力问题的规定，涉案协议应认定为有效。湖北二师院的再审申请不能成立，应予驳回。
【案例文号】：（2014）鄂民二终字第00131号（2019）最高法民申5003号
08、房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的违约情况确定。
合作开发房地产项目实际建成建筑面积超过合同约定面积较为常见，但司法实践中也会出现实际建成面积少于合同约定面积的相反情形，当事人往往会因面积减少而形成投资收益减损的责任承担产生争议，本条规则正是针对此类面积减损产生的合同纠纷该如何归责与处理而作出的专门规定。一般而言，合同当事人对造成实际建成面积减损有违约行为的，按照违约情况来认定；但如果出现当事人对造成实际建成面积减损无过错或者因不可归责于当事人的事由而引起的特殊情形，应遵循“公平”与“权利义务相一致”的原则，按照合同约定的利润分配比例加以确定。
09、土地行政案件中法院对原告主体资格的审查权不宜僭越行政机关先行处理权——马某诉甘肃省东乡族自治县人民政府、甘肃省东乡族自治县国土资源局土地行政征收及补偿案
【案例文号】：（2019）甘行终187号（2020）最高法行申2546号
10、长春泰恒房屋开发有限公司与长春市规划和自然资源局国有土地使用权出让合同纠纷案
1、因国家法律、法规及政策出台导致当事人签订的合同不能履行，以致一方当事人缔约目的不能实现，该方当事人请求法院判决解除合同的，人民法院应予支持；
2、鉴于双方当事人对于合同不能履行及一方当事人缔约目的不能实现均无过错，故可依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，仅判决返还已支付的价款及相应孳息，对一方当事人请求对方当事人赔偿损失的诉讼请求不予支持；
Ⅲ、对于一方当事人为履行合同而支付的契税损失，在双方当事人对于案涉合同的解除均无过错的情况下，可由双方当事人基于公平原则平均分担。
土地容积率是土地开发中单位土地所允许开发建设的房屋等建筑物建筑面积与单位土地面积的比例。容积率越高，说明土地开发的强度越大，同等单位的土地面积，可以建设的建筑物面积就越大，反之，则越小。不同的土地容积率，对土地使用权的价格会有明显的影响，一般也是同一块开发土地容积率越高，土地使用权的价格越大。国有土地使用权出让合同的主体一方是土地行政主管部门或者地方政府，合同的部分内容，如土地开发的容积率等在其出售土地的招标拍卖公告中已经确定，参与竞买土地的开发商也是基于政府确定的容积率提出报价。在土地开发的过程中，有时因各种因素，需要对开发土地的容积率进行调整，此时土地使用权的价格一般也会进行调整。土地使用权出让合同的条款中，一般也有对容积率进行调整时，如何调整土地使用权价格的专门条款。
2、国有土地使用权出让人的上级政府就如何计算补交土地出让金所做的批复属于国有土地出让人一方的单方意思表示，不能作为确定国有土地使用权受让人应当补交土地出让金的依据。
本案争议的产生系由于国有土地使用权出让人地方政府在该土地容积率发生变更，需要确定变更后的补交土地出让金时，单方按照自己的理解向其上级政府提交了一份报告，在上级政府批复同意该报告后，将上级政府的批复作为确定容积率变更后的补交土地出让金依据。国有土地使用权出让合同签订和履行中，由于作为合同主体的一方是政府，政府具有一定的优势地位。但该合同从性质上来说，仍属于民事合同范围，双方权利义务仍应以合同为依据确定。国有土地使用权出让方的上级政府批复对于受让人来说，属于单方意思表示。对于国有土地使用权出让合同中有明确约定的，应当按照合同约定确定双方的权利义务。
案例文号：（2018）赣民再173号
12、青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局与青岛乾坤木业有限公司土地使用权出让合同纠纷案
1、对于双方当事人意思表示真实，约定内容不损害国家、集体和第三人的合法权益，且已经过公证的合同，应认定已经成立。
3、合同部分内容无效，但不影响其他部分效力的，应当认定合同其他部分内容有效。
案例文号：（2007）民一终字第84号
13、开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
14、崂山国土局与南太置业公司国有土地使用权出让合同纠纷案
1、根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力约定所附条件，是指在合同中特别约定一定的条件，以条件成就与否作为合同效力发生的根据。该条件必须是将来发生的、不确定的、约定的、合法的事实。政府机关对有关事项或者合同审批或者批准的权限和职责，源于法律和行政法规的规定，不属于当事人约定的范畴。当事人将上述权限和职责约定为合同所附条件，不符合法律规定。
2、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条的规定，确认合同无效应当以法律和行政法规作为依据，不得以地方性法规和行政规章作为依据。双方当事人签订的《国有土地使用权出让合同》中约定的土地用途与规划和评估报告中的土地用途不同，如果可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，属于影响国有土地使用权出让合同价格条款效力的因素，但不导致国有土地使用权出让合同无效。
Ⅳ、解除权在实体方面属于形成权，在程序方面则表现为形成之诉。在没有当事人依法提出该诉讼请求的情况下，人民法院不能依职权径行裁判。
案例文号：（2004）民一终字第106号
1、根据合同法第十五条第一款的规定，国有土地使用权出让公告属于要约邀请，竞买人在竞买申请中提出报价，并按要约邀请支付保证金的行为，属于要约，双方当事人尚未形成土地使用权出让合同关系。国有土地使用权出让方因出让公告违反法律的禁止性规定，撤销公告后，造成竞买人在缔约阶段发生信赖利益损失的，应对竞买人的实际损失承担缔约过失责任。
案例文号：（2003）民一终字第82号
16、以协议方式出让的国有土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。
本规则对协议出让价格低于最低价时的处理，从以下几个方面进行了规定：一是本规则适用于协议出让；二是判断土地使用权出让金是否过低，对比的是订立合同时当地政府确定的最低价；三是认定相应的价格条款无效，而非合同无效。协议出让作为国有建设用地使用权供应方式之一，是指市、县自然资源主管部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。协议出让设置底价和最低价。根据《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号），协议出让底价不得低于最低价，出让价格不得低于底价。
17、梁昌运与霍邱县人民政府国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷案
本案中，霍邱县人民政府国土资源局通过公开招投标程序与梁昌运签订了土地使用权出让合同，梁昌运也按照合同约定交纳了土地出让金，但霍邱县人民政府国土资源局没有依约交付土地构成违约，梁昌运根据合同约定要求解除合同、返还土地出让金、双倍返还定金等合理请求，均得到了人民法院的支持。
18、投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的违约情况确定。
合作开发房地产投资数额的变动，不仅关乎项目成本和收益，而且对当事人最基本的合同权利义务——实际出资额和利润分配值产生直接影响。本条规则就是针对这类纠纷而作出合作开发项目实际投资数额超出合同约定而对增加投资该如何承担的规定。一般而言对增加投资额的承担比例应当根据当事人的违约情况加以确定。
19、中科公司与某某县国土局土地使用权出让合同纠纷案
地方政府招商引资出让土地使用权给中科公司，后又单方收回另行出让给案外人，导致案涉出让合同不能继续履行，客观上终结了招商引资进程，违背了中科公司落地投产的意愿，构成根本违约，应承担相应责任。中科公司请求解除合同并返还已经支付的国有土地使用权出让金、投资款、租金及承担损害赔偿责任的诉讼请求，依法应予支持。
案例文号：（2017）最高法民终340号
20、房地产建设项目未取得建设工程规划许可证，合作开发房地产合同当事人的分配利益请求不予受理。
城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求。在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。合作开发房地产，是指当事人间以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险的房地产开发建设行为。合作开发房地产项目未予办理建设工程规划许可证或擅自变更建设工程规划的属违章建筑，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉。
21、南通市泰华置业发展有限公司诉海安县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷案
出让土地使用权合同应属于民事合同。根据竞买合同约定，竞买人应依法参与挂牌交易，若以冒名顶替，弄虚作假、串通压价等非法手段参与竞买，可以取消竞买资格，已取得土地使用权的，可以收回土地使用权。竞买人串通损害土地出卖正常秩序的，土地使用权出让合同无效。
22、江苏赛福技贸实业公司诉南京市市政房地产开发公司土地使用权转让合同纠纷案
1、转让国有土地使用权须具备四个条件：
（1）转让方必须支付全部土地使用权出让金；
（2）必须依法办理登记手续，领取土地使用权证；
（3）转让方与受让方必须签订书面转让合同；
（4）转让合同的内容不得改变原出让合同中双方当事人约定的权利义务。
2、不拥有使用权的与他人签订土地使用权转让合同，违反了国家法律和行政法规，该合同为无效合同。合同被确认无效后，当事人依据该合同所得的财产，应返还给对方。有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，则各自承担相应的责任。
案例文号：（1996）宁民初字第183号
23、合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
房地产开发周期长，资金需求量大，导致在实践操作中，我国房地产市场存在大量以合作开发之名，向企业或个人借贷的房地产开发经营模式。依据《国有土地使用权司法解释》第12条规定，合作开发房地产合同是当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险的合同。若合作合同约定提供资金的一方当事人，不承担经营风险，只收取固定数额货币的，该约定不具备合作合同的法律属性，结合《国有土地使用权司法解释》第23条规定，应当认定为借款合同。
24、江西日景置业发展有限公司诉玉山县人民政府等土地使用权出让合同纠纷案
《中华人民共和国合同法》第六十六条规定了同时履行抗辩权，但如何行使未作规定。从法理上讲，抗辩权是与请求权相对应而专门对抗请求权的权利，在一方当事人未行使请求权的情况下，另一方当事人请求确认享有同时履行抗辩权的请求并无法律依据。故应驳回诉讼请求。
案例文号：（2011）赣民一终字第77号
25、金地置业有限公司诉桐乡国土局建设用地使用权出让纠纷案
拍卖程序如有瑕疵，竞拍人应在程序终结前提出异议以求纠正，买受人未提异议，且签署成交确认书，进而签订出让合同，不宜以拍卖程序存有瑕疵否定拍卖合同效力。
26、土地使用权出让合同的出让方未按照出让合同约定提供出让的土地的，受让方有权解除合同。
本规则规定了市、县人民政府自然资源主管部门在土地出让活动中，应当严格按照国有建设用地使用权出让合同的约定，按约定标准及时向土地使用者交付土地。本规则与原国土资源部、国家工商行政管理总局颁布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）第37条共同对市、县人民政府自然资源主管部门违约交付出让土地的法律后果予以明确，有利于保障土地使用者的合法权益。
27、海南省昌江黎族自治县土产日杂公司诉海南绿崎园林工程有限公司建设用地使用权转让案
案例文号：（2010）海南二中民终字第111号
28、顾明、汪有恒、江苏瑞豪置业有限公司与盐城市大丰区人民政府、盐城市大丰区国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷案
1、在合同性质界定和诉讼程序适用上，既认定建设用地使用权出让合同具备行政协议属性，也尊重当事人的意思自治，遵循当事人选择适用并已经进行的民事诉讼程序，既坚持了法律规定和意思自治的统一，也体现了诉讼经济和效率原则。
2、对合同解除权的放弃明确了严格的认定标准，强调除法律有明确规定或者当事人有明确约定外，不得仅以单纯的沉默推定解除权人放弃解除权；以解除权人默示的行为推定其放弃解除权的，也应严格加以把握，只有解除权人对债务人依据合同约定全面履行给付义务的行为予以受领的，才构成对解除权的放弃，以实现契约严守和诚实信用。
案例文号：（2016）最高法民终822号：
29、合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。合作投资法律关系的法律特征是共同经营、共担风险、共享收益。土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的合同。土地使用权转让法律关系的法律特征是出让剩余期限内的土地使用权，并获得收益。
如果合作开发房地产合同约定以土地使用权投资的当事人不承担经营风险，只收取固定利益，则双方当事人间法律关系已经不具备合作开发房地产所应具备的“共担风险”特征。其所收取的固定利益已经成为“投入”的土地使用权的对价，这与土地使用权转让法律关系的权利义务内容是一致的。
31、经有权人民政府批准转让划拨土地使用权的应按照补偿合同性质处理。
划拨土地使用权人将划拨土地使用权转让给具有划拨土地使用权资格的受让方后，起诉前有批准权的人民政府决定将土地使用权直接划拨给受让方，应按照补偿合同性质处理。
32、未按约定交纳土地出让金时违约责任的认定
土地使用权出让合同中，双方当事人通常对未按约交纳土地出让金时如何承担违约责任的争议较大。应综合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等以及违约方给守约方造成的损失情况，根据公平原则和诚实信用原则，予以确定。
33、合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作投资法律关系的法律特征是共同经营、共担风险、共享收益。合作开发房地产合同的当事人需共享利润、共担风险，即合同当事人未来可获得的利润或需承担的风险存在不确定性。若合同明确约定部分当事人不承担风险，可获得固定利润，则失去了“共担风险”的特征，人民法院不应当认定为合作开发房地产合同。
34、合作开发房地产合同约定，仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额缴纳出资的，按照当事人的实际出资比例分配利润。
合作开发房地产合同中利润分配多少与合作投资的大小直接关联，当事人是否按照合同约定足额缴纳出资及其对合作项目实际投入多少常常是合作开发合同当事人产生收益分配纠纷的焦点。对此，本条规则专门就审判实务中合作开发合同明确约定仅以投资数额确定利润分配比例的情况下，当事人未足额缴纳出资的应当按照合同约定的利润分配比例还是实际出资比例进行利润分配，以及当事人要求将房屋预售款抵充投资参与利润分配的是否应当支持的问题作出具体规定。