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2017.09.13

前言

楼花(off-plan),在中国又叫做期房,指尚未竣工就开始预售的楼房。10多年前,澳洲并没有楼花这个概念,直到10年前香港人开始踏足澳洲的地产界,澳洲的楼花才开始出现。所以对于对于楼花而言,在澳洲才起步不久,很多法律条款并不完善,也有很多买家对楼花买卖存疑,那么我们现在就给大家系统的介绍一下在澳洲要如何选择一个有价值的楼花以及购买楼花的流程。

购买澳洲楼花的流程,与中国购买期房有很大的不用,首先澳洲楼花的首付10%并不会给开发商,而是将这笔订金存在一个第三方的信托账户中,在房子完工交房(settle)之前,开发商无权挪用。那么,澳洲楼花的优劣,以及销售流程究竟是怎样的呢?

首先,要购买澳洲的楼花,前期功课以及调查要做好

购买楼花的主要优势是以现在的房价买入,但代价是房子没有建成之前就要付款。如果选择得当的话,很有可能以当前的市场价格买入的一套房产,在竣工时就已经升值了!

那么,要如何选择一套有价值的楼花呢?

投资前的调研要做好

1.了解行情

在决定购买之前,选择一家银行进行估值是一个明智的做法,这是了解房价合理与否的最直接的办法。如果要买的是公寓楼,可将自己选定的楼花与附近售出的楼房价格进行对比,尽可能多的了解市场行情。

2.了解房产的优势

在购买房产之前,要多走几家,考虑好房产的有利因素,比如地理位置,房屋大小,阳台,车位,采光等。并且向管理人员询问物业,污水以及垃圾处理费用等等开支。

3.调查研究

首先要计划好自己的预算,尽可能在自己预算范围之内买到最有潜力的房产。要确定某个区域是否具有增值的潜力,可以从人口增长,增长幅度等信息,也可以从基础设施条件,道路通畅程度来进行分析。

4.多听多问

如果你看中了一套房产,不一定就去开发商的公司直接询问,可以多走几家,问问其他人对这套房产的评价,再做决定。而且一般来说,部分楼花的合同没有规定开发商指定房产交割的日期。但大部分合同都会有一个“落日条款(SunsetClause)”,用来对双方利益进行保护。但期房的合同一般都高度保护开发商,所以在决定签约之前,应将合同谨慎交由律师检查,如果有什么担心的问题,可以让律师补充在合同里,以防止日后若有什么变化,这时候合同上补充的条款或许能够帮到你。

5.房产估值

期房的风险要比现房大的多,其主要因素还是交割的风险。如果不打算全款,贷款方的估值师会在成交前对这套房产进行估值,比如说,签合同时买入的价格是65万澳币,但是估值师的估价只有55万,这样交割的风险就增大了。由于买的是楼花,没有任何一个贷款机构会在楼花竣工前给出确切的价值评估,所以他们也无法给出确切的贷款金额。任何获批的放贷都是与估值或购买价格按一定比例进行挂钩的,以较低价为准。所以在房屋成交之前,要对房屋的差价补齐做好应对准备。

6.交割

7.房屋大小与家具内饰

如果买的是公寓楼,要优先考虑可居住面积以及是否带家具。所以在支付订金之前,要向开发商确认房屋总面积以及可居住面积,通常居住40平米以下,多数银行是不愿意为其做抵押贷款的。另外要询问房屋是否是带家具的,因为那将会为你省去一笔不小的开支。这就是为什么我们会提前向客户提供电梯长宽高的尺寸,方便客户为新居预家具不至于买了新家具“搬不回家”的尴尬。

8.首付

通常来讲,开发商会要求在购买时预先交10%的订金,放到信托账户里,而在购买的合同里则会标明,这笔前在放入信托账户期间收到的利息如何分配以及其他注意事项。所以在签字之前,务必让律师完整阅读并给你解释一遍。

9.违约

卖家违约:澳洲房价由于前几年的飞涨,有个楼花在出售时甚至涨了一倍,这时候有的开发商就不愿意以原来的低价出售,他们就是将交房日期拖到“落日条款”结束以此将合同作废,但澳洲法律也在慢慢完善这方面的空白,2015年11月颁布了修正法案,以此限制开发商利用落日条款取消购房合同从而谋取更大的经济利益。在新的落日条款之下,开发商不可以单方面取消或者将购房合同自动取消。如果开发商真的因为不可抗力而不得不终止合约,则需要给买方28天的书面通知,并说明取消合同的原因以及不可在落日条款规定日期之前完工的原因。换句话说,也就是只有在买方同意的前提下,卖方(开发商)才可以取消合同。否则,开发商需要经过州高等法院拿到一个许可令之后才能取消合同。

澳洲楼花购买流程

常见的问题

1.澳洲买房要怎么找律师?

最好是找朋友推荐,或者口碑比较好的律师。

2.找华人律师还是找老外比较好?

其实这各有优势,华人律师一般由于朋友介绍通常价格便宜,并且讲解起合同来也比较容易懂。外国律师则更喜欢书面沟通,这样更明确,所以你通常可以选择电子邮件或者短信与他们进行交流。

3.楼花在交割前我是否可以转售?

这取决于当时签订的合同,一般来讲,如果开发商同意,在签订额外的保障条款以及新的转售合同的情况下,是可以实施的,但是由于转售风险较高,开发商一般会要求先找好买家,并且会和接手的买家签订无条件转售合同,为了保障开发商自身的利益,只有在转售合同签订以后才会同意进行转售,但是也会有一些开发商不同意转售,这都取决于购买楼花时签订的合同。

4.是否存在期房建成后银行不贷款的风险?如果发生这种事我该怎么做?

5.购买楼花是要缴纳哪些费用?成交以后我还要付什么费用?

①首先,如果房产是贷款购买的,则几乎贷款机构会向新屋贷款人收取一次性的开户费用,而有一些贷款机构为了争取业务会免除该项收费;

②评估费,大多数银行也收取帐户的年费用或月费用。另外机构通常会要求对购房者的欲购房产作评估,以确保购房者所支付的价格是公平的。这虽然是为了购房者的利益,但评估费通常需要由购房者支付。

③律师费,根据律师的服务内容不同,收费则不同。购房者在购买房产的过程中往往都要请律师,律师会帮助购房者完成房产交割的整个程序,收费一般在800-1500澳币不等。

④物业管理费,对于整体开发的别墅社区或公寓而言,需要缴纳物业管理费,布里斯班市中心公寓楼的物业管理费从4000–8000不等,金额根据不同项目而异。(若购买的是house,则不收取物管费)

⑤市政费,这是每年都要支付的费用,用于社区管理和垃圾处理等事宜,需要每季度支付。

⑥水费,水费用于排污管道的维护和维修,需要每季度支付。

⑦印花税,自住房和投资房的印花税计算方法也不尽相同并且海外买家还要支付额外的费用。

总结

对于很多第一次在澳洲买房的朋友,一定要先找专业的房产顾问或有过买房经验的朋友咨询,详细了解澳洲房产与中国房产的不同,不能光靠在中国买房的经验来澳洲买房,避免投资失利。

THE END
1.以案释法交房的前提是业主需要缴纳物业费吗?法院判了!业主未接到开发商收房通知,前去办理收房手续时,开发商委托交房办证的物业公司却要求业主先支付物业费及滞纳金,双方由此产生争议,导致未能完成房屋交付。近日,安徽省广德市人民法院审结这起商品房销售合同纠纷案,请看本期案例。 案件详情 2018年10月,原告张某夫妇与被告广德某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同,约定http://xf.hainan.gov.cn/sxfj/xfflaj/202207/07c149eb0e9447d3aabce23df5c830a6.shtml
2.买房网签合同时,为什么要交1000元的律师费,这个是必须交的吗?交这个如果你确实要律师代为办理那么律师费这个你应该去和你的律师协商,只要律师同意多少钱都是可以的。https://www.66law.cn/question/17981328.aspx
3.买房签合同要交律师费吗叶聪律师 房产纠纷领域推荐律师 咨询我 律师解答: 买房签合同不需要交律师费,聘请律师的除外。购房需要的费用有:购买房屋的费用、个人所得税、契税、增值税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加以及房屋买卖交易手续费、登记费等。 法律依据: 《个人所得税法》 第三条 个人所得税的税率: (一)综合https://mip.findlaw.cn/ask/question_jx_902435.html
4.除了房款,希腊买房移民还要交哪些税和费?如果想完全当个甩手掌柜,可以选择开发商的全包服务,包租,包回报,每年有3-5%的回报,但房屋保险+会计费+房屋持有税等还是要由你自己交纳。 6.律师费和公证费 房屋过户的律师费是房价的1.24%,无论您是从个人手里买房还是开发商手里买都是一样的。 公证费是房屋总价的1%-1.5%,最终收费以希腊公证处计算为准。https://blog.csdn.net/chenzs12345/article/details/128412131
5.详解希腊买房的流程需要交纳的费用7.购房律师费 律师费为总房价(净值)的百分比,再加增值税(为律师费的百分比)。即律师费为总房价(净值)的 1.5%,再加增值税。 8.开设税号的费用 大概在200—300欧元之间,还有一定比例的附加税; 以上就是小编为大家整理的希腊买房相关信息,移民希腊,尽情感受纯净无暇的阳光,与世隔绝的海岛,清新洁净的空气以及无忧https://www.maxchuguo.com/show-2578.html
6.今天来科普一下买房不交律师费会怎么样根据互联网,买房是否需要交律师费取决于具体的情况。以下是几种可能的结果: 不交律师费可能面临的后果 无法办理委托公证书 如果您选择贷款购买房屋,那么通常情况下是需要缴纳律师费的,因为这笔费用是为了办理房产证所需的委托公证书。如果没有缴纳律师费,就无法办理委托公证书,从而无法顺利完成房产证的办理。 http://www.wangtuisuo.com/ganh/104187.html
7.律师费是先交还是后交?栗艺涛律师 执业认证 平台保障 咨询我 评分5.0分服务:279人 专家导读 律师费的收取方式也由律师和委托人协商确定。可以先付款,然后再付款。实际上,在正常情况下,首先需要支付律师费。根据正常的诉讼程序,该案必须经审查后由法院接受。提起诉讼后,将向原告发送受理通知书,通知原告支付诉讼费用。 https://m.64365.com/zs/1376509.aspx
8.买房为什么会有律师签约费买房是一件重要的事情,因为很多人在签合同的时候会请律师协助签订,这就是为什么买房的时候会有律师签约费了。让我们一起看看买房签约的时候还有哪些需要注意的吧! 买房有律师签约费是因为开发商一般是聘请律师帮助与买受人签订《商品房买卖合同》和《银行按揭贷款合同》,律师签约费指的就是律师为买受人提供了法律服https://m.loupan.com/video/110319.htm
9.移民希腊需要多少钱,希腊买房移民费用2024最全解析申请希腊移民需要聘请专业的律师进行法律咨询和协助申请,律师费一般为5000-10000欧元。 2、公证费 在申请移民过程中,需要对所购买的房产进行公证,费用约为房价的1%-2%。 三、移民监与维持费用 1、移民监 希腊移民要求申请者在获得居留许可后的第一年在希腊居住至少7天,之后每两年居住至少14天。如果申请者无法满足这https://property.liveinau.com/news/3494/
10.移民费用但是国内的中介公司价格不同,一般来说在5-8万人民币左右,以及材料公证费和翻译费。在与移民公司签协议前一定要问清楚费用中都包含有哪些服务。 移民律师费 除了上述的一些费用,美国移民费用还包括一笔律师费,这笔费用是用来支付给移民律师的。律师费的价格大约是在1.5万到2.5万美元之间,主要用来支付I-526和I-829https://www.liuxue86.com/k_%E7%A7%BB%E6%B0%91%E8%B4%B9%E7%94%A8/
11.买房合同律师收费多少费用我要回答 我要提问 454人浏览 2024-11-20 12:53:28 共7个回答 生活玩逸 2024-11-20 向TA提问 最佳回答 法律主观:房子对当代人越来越重要,以至于没有新房都不好意思结婚了。所以买房是非常重要的,交易过程中有律师参与,更是有必要的,买房律师费收费标准是怎样的呢各地律师接手购房合同的案件收费不一。http://www.400289.cn/ask/628569.html
12.收取购房律师费是霸王条款业内动态行业资讯当时引入的目的,主要是为将银行审查借款人的资信状况这部分工作外包出去。不过,与香港等地有所不同的是,国内购房律师费的收费标准虽然相对低,但却由借款人独自承担。在香港,这部分收费是由银行和买房人共同承担的。 调查中发现,在购房按揭中,收取律师服务费在全国是普遍现象。虽然两年前在声讨“霸王条款”时几家https://www.lawyers.org.cn/info/85c46eb1b50b4f7e97ecd0515b79ef74/
13.英国购房的各项税费详解比想象更便宜,印花税是大头房产售卖总价减去涉及到专业费用 (包括中介/律师费、改建装修费用),减去当时的买入价,再减去印花税,最后减掉年度减免额。 以上就是对于英国买房需要交的费用的比较详细的解释说明。可以看出,在所有费用中,除了印花税的数额略高,其它都还是对海外买家比较友好的,都是些小费用。 https://aus.haiwai.anjuke.com/news/31297979.html
14.2014年购买新房需要缴纳哪些税?在交完*款后需缴印花税,印花税按照总房价的0.5‰交纳。 4、保险费 保险费=房款×年保险费率×换算现值系数 5、律师费 为申请贷款额的3‰。不足100元的,按100元收取。办理住房公积金贷款的,不收取律师费。但如果是组合贷款,商业贷款部分则按3‰收取。 https://cs.jiwu.com/news/1929355.html
15.买房卖方毁约打官司律师费多少法律常识在线法律知识查询拒不履行判决法院可以采取拘留、罚款措施,严重的可以追究刑事责任。 买房卖方毁约打官司律师费多少?在买房的时候签订了合同之后遇到买卖双方毁约的情况都不少见,要打官司之前你可以先为自己找个价位合适的律师。要是想要咨询清楚买房卖方毁约打官司律师费,请来律霸网上找律师帮助你。https://www.lawpa.cn/changshi/50999.html