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2022.09.24北京
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号附件1）
(一)纳税人发生应税行为//并收讫销售款项/或者取得索取销售款项凭据的当天;/先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
解析：
1.了解增值税
以日常生活中的餐饮为例，在消费结束后开具增值税发票，发票金额中经常会出现三个金额，如下图所示，作为消费者最终要支付的金额为122.6元。但通过发票可以看出，其组成结构为两部分：即115.66元+6.94元。115.6元是餐饮服务实际发生的金额；6.94元是伴随这项消费产生的增值税。
在实际当中，商品新增价值或附加值在生产和流通过程中是很难准确计算的。因此，中国也采用国际上的普遍采用的税款抵扣的办法。即根据销售商品销售额，按规定的税率计算出销售税额，然后扣除取得该商品所支付的增值税款，也就是进项税额，其差额就是增值部分应交的税额。如下图示：
在房地产行业，客户购买商品房支付的价款（如:200万）为含增值税金额。从开发商角度，收取的200万元本质上属于销售货值，开发商替客户缴纳相应的增值税销项税（如:17万），剩余金额（183万）为销售商品房实际取得的销售收入。
2、增值税的进项抵扣
应纳增值税的计算原理为差额计征，即：
应纳增值税=销项税额–进项税额；
一、销项税额，具体来看：
销售货值=销售收入×（1+销项税率）；
销售收入=销售货值/（1+销项税率）；
销项税额=销售货值–销售收入=销项货值/（1+销项税率）×销项税率
示例：假设客户实际支付金额为10000万元（即销售货值为10000万元），销项税税率为9%；开发商真实的销售收入应为=10000/（1+9%）=9174万元；代缴的销项税额=10000/（1+9%）×9%=826万元。
二、进项税额，具体来看：
层面1：是否可以开具增值税专票？
2）工程成本：对于工程成本来说，涉及到一个取票率问题，即支付某项工程成本时，可以取得的相应增值税专票的比例，如取票率60%，意味着每支付1亿元成本，取得相应的增值税专票的金额为6000万元。
3）管理费用、营销费用：与工程成本相似，同样涉及相应取票率问题。且取票率通常低于成本项取票率。
4）财务费用：根据营改增36号文，贷款服务产生的财务费用无法开具增值税专票，可开具增值税普票。
※总结如下表：
层面2：是否存在进项税进行增值税抵扣？
1）土地成本：如果按照增值税凭票抵扣的原则，土地成本由于并无增值税专票，因此也就不存在相应的进项税抵扣，然而土地成本在房地产开发成本中所占比重非常大，所以在36号文中对此做了专项约定，即允许土地成本（含土地出让金、拆迁补偿款）在计算销项税时进行抵扣，抵扣的数值为土地成本的“虚拟进项”。
※虚拟进项=土地成本/（1+进项税率）×进项税率
这里需要注意：增值税抵扣中，对于土地成本的范畴仅包括土地出让金、拆迁补偿款，不包含市政配套费及契税。若项目中涉及自持，需将可售对应土地成本按照建面分摊出来。
2）工程成本：将工程成本按照科目细项拆分，各项成本取票率及相应税率如下表所示：
工程成本通常可以收取一定比例的增值税专票，可以进行相应比例的进项税抵扣。但是由于工程成本中细项成本展开科目较多，不同类别的进项税率不同，如费用类、成本类、材料类税率不同。常见的税率有13%、9%和6%等档位。另，对于取票率，不同公司在前期研判的支持数据略有不同，基本取决于其内部历史经验数据，另外也会考虑一定的提升拿地概率下的预期。计算公式如下：
※成本进项税额=含税成本额/（1+成本进项税率）×成本进项税率×取票率
3）管理费用、营销费用：可以收取一定比例的增值税专票，可以进行进项税抵扣。相对成本科目的复杂，管理费与营销费的税率统一为6%。但两者之间的取票率水平有较大差距，一般地，营销费的取票率会高于管理费（一般地营销费：60%—70%；管理费：30%—40%），具体标准根据公司自身管理水平而定。计算公式如下：
※费用进项税额=含税费用额/（1+费用进项税率）×费用进项税率×取票率
※总结表如下：
3、增值税的计算四步法
第一步：判断纳税规模
小规模纳税人年应税销售额≤500万元，在计算增值税时采取简易征收方式（即不需采用差额计征方式，而按照直接征收法进行计算。）
增值税简易征收具体公式为：※增值税=应纳税额×征收率（一般地征收率为5%）
年应税销售额超过500万元就属于一般纳税人，对于房地产企业来说，年销售规模计算基数基本以亿元计算，均属于一般纳税人，因此按照上述差额计征方式计算。
第二步：判断新老项目
老项目鉴定标准：
a.《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
下面有些特殊情况要注意：
1）如某项目，第一期是老项目，第二期是新项目，那么需要分开计算，一期用老项目办法，二期用新项目办法。
2）如某项目在16年5月1日前办理了施工证，在5月1日后又重新去办理了施工证，那么属于新项目。
新老项目的计算方式如下：
※老项目（营业税）=销售额/（1+5%）×5%；
※新项目（增值税）=销项税额–进项税额
老项目也可以采取一般计税法。新项目必须采取一般计税法。
第三步：增值税的预缴
销售物业三大税的共同特点：先预缴后清缴。
对于税费的预缴行为，在项目测算利润很薄弱时，经常会出现预缴大于清缴的现象，对于此现象，原则上会进行“多退少补”，但从实操经验来看，往往在退税方面存在一定的难度。
※预缴增值税额=预售收入×预缴税率
在公式中，需要注意的是以下几点：
a、计算基数为收入口径，但在实际现金流排布时，第一数据往往是现金流口径下的销售回款货值，因此需要将预售货值扣除相应的销项税。即：
预售收入=预售货值/（1+适应税率）
采用简易征收的项目计算预缴收入时，适应税率为5%；采用一般征收的项目计算时，适应税率为9%。
b、增值税的预缴税率全国统一，为3%。
计算案例：某房地产项目2019年5月预售房款8000万元，6月取得预售房款1亿元，2019年12月如期交房。其中2019年6月1日以后取得的增值税专票进项税额总计500万元。请计算2019年6月预缴的增值税额？
案例解析：通常在实操的税务申报工作中，当月的预售房款通常会在次月进行税金申报，因此在计算当月预缴税额时，预售房款应该用上月的金额进行计算。对应到本题目中，要求计算6月的预缴增值税额，实际上为5月预售房款的申报税额，因此在数据计算上选取5月的预售房款数据，扣除相应销项税额，根据预售收入进行计算。
解答过程：预缴增值税=8000万/(1+9%)×3%=220万
第四步：增值税的清缴（申报）
投资测算阶段所说的增值税清缴，其实就是增值税申报的过程。发生时点通常以开取发票或进行不动产权属变更为主。
公式推导过程如下：
增值税额=销项税额–进项税额
=销售货值/（1+销项税率）×销项税率–当期允许抵扣的土地价款/(1+虚拟进项税率)×虚拟进项税率–成本及费用/（1+进项税率）×进项税率×综合取票率
根据当前政策，销项税率按照9%计算，土地成本虚拟进项税率也为9%计算，成本及费用的进项税率有6%、9%及13%等，但需注意各项成本的取票率，根据各项成本费用占比计算综合取票率数值。
对于允许抵扣的土地价款组成，需要明确以下几点：
1)）总土地价款=土地出让金+拆迁补偿款。
2）政府开具票据（发票/收据）才可以抵扣，没有票据不能抵扣。且契税、印花税及市政配套费不在允许抵扣的范围内。
3）允许抵扣的土地价款必须为可售部分分摊后的土地价款，具体计算公式为：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）×总土地价款
计算案例：某房地产企业某个普通住宅项目合计销售12亿，该地块拿地时，土地出让金为2.4亿元，拆迁补偿款6000万元，契税及印花税800万元。项目竣备后，支付施工方整体工程成本费用2.5亿元（6%税率对应成本0.5亿）。发生的期间费用9000万，其中财务成本5000万元。项目获取为2017年后，相应销项及进项税率按9%和6%，假设取票率为100%，请计算项目需缴纳的增值税金额？
案例解析：根据项目获取确定项目类型为新项目，因此采用一般计税方式计算增值税，即按照差额计征。
销项税额=（销售货值-允许抵扣的土地价款）/（1+适用税率）×适用税率。
题目中可以计入允许抵扣的土地价款范围的有：土地出让金、拆迁补偿款。需要注意的是，契税及印花税不能进入增值税抵扣项中。进项税额=成本进项税额+费用进项税额。但需要注意的是财务成本无相应进项产生。
解答过程：销项税额=（120000–24000-6000）/(1+9%)×9%=7431万元。
进项税额=20000/（1+9%）×9%+5000/（1+6%）×6%+4000/（1+6%）×6%=2161万元
清缴增值税=销项税额–进项税额=5270万元
1.什么情况征土增税
《土地增值税暂行条例》
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
土增税对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。
特别注意的是：土增税政策地方色彩浓厚，国家层面的政策只是将框架制定好，各地政府有权利在框架范围内自行补充计税细节。所以各地政策口径差异较大（增值税与所得税政策口径全国基本一致）。这也是土增税计算最难的部分：既需要了解国家层面政策，又要熟悉各地政策与执行口径，执行过程中还要与主管税局保持良性的沟通互动。
2.土增税的计算方法
土增税征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。
土增税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数，其中增值额=转让房地产收入-扣除项金额。
3.土增税清算收入的确定
《关于土地增值税清算有关问题的通知》
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）第一条规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入为不含增值税销项税额。举个栗子：
#某地产项目销售收入10亿，向政府部门支付的土地价款为4个亿，土增税的计税收入为多少
目前主要有两种计算方法：
如广州=10亿-（10亿-4亿）/1.09*0.09
如江苏=10亿-10亿/1.09*0.09
4.土增税扣除项
计算土增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
（二）开发土地的成本；包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
(三)房地产开发费用（三费支出）；是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
（四）与转让房地产有关的税金；转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（营改增之后，扣除项目中不包含企业转让不动产缴纳的增值税。）
（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）；对从事房地产开发的纳税人可按本条（一），（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。
强调两点：
1、实际发生的成本≠土增税前允许扣除的成本
2、实操层面，不同地块、不同项目之间基本无法进行成本转移。营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，在发票的备注栏注明建筑服务发生地及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
5.视同销售的情况
（国家税务总局公告2016年第70号规定）
纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
国税函〔2010〕220号规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。
结论：土地增值税中的视同销售是以所有权转移为标准来确定。
上面说的有点绕，说人话就是：登山哥是一家面粉厂，他要和想要做面粉生意的长跑哥合作，登山哥用旗下的土地和厂房作价入股，这就暂免土增税。但是，如果是房地产企业或者和房地产企业合作开发，那作价入股就要视同销售立即征收土增税。
6.土增税的预征、清算
预征和清算条件
预征：
为确保税款平稳，均匀的流入国库，在房地产预售发生时即采取土增税预征，通常按销售收入的一定比例征收（具体比例各地不一）。
清算条件：
1、具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
（3）直接转让土地使用权的。
2、符合下列情形之一的，主管税务机关将要求纳税人自清算通知之日起90天内办理清算手续。
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上。
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。但实操层面来讲，存在的算法包括两种，举个栗子：
#登山哥收到1亿普通住宅预收房款。其地预征率为2%，不同地方两种算法：
算法一：1亿/1.09*2%=0.018
算法二：（1亿-1亿/1.09*3%）*2%=0.019
7、土增税清算单位、对象
《土增税清算管理通知》
一、土地增值税清算应该以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。（国税发[2006]187号）
二、开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
1.企业所得税的征收
《中华人民共和国企业所得税法》
“是指国家对我国境内的企业，除外商投资企业和外国企业外，就其生产、经营所得和其他所得依法征收的一种税，个人独资外企、合伙企业不适用”。
①所得税征收的对象是所得额：
对于所得额的定义，就单项目来说，是指项目从收入端，扣除开发成本、期间费用、税金附加（附加税、土增税）后最终剩得的金额。也即，只有项目存在利润时，才会有征收所得税的可能。
②征收方式为按年计征，分期预缴，汇算清缴。
所得税与增值税、土增税的计算阶段一致，也存在预缴和清缴两个阶段。因此在投资测算阶段也需要考虑单个项目中所得税的预缴、清缴带来的现金流的变化。但从实操角度上，往往并不看重单个项目的所得税金额，而是将该项目公司在一年中发生的所有业务（项目）合并在一起进行汇算清缴，并不针对单个项目进行缴纳，这也就为企业所得税的合理筹划提供了相应的理论基础。
特别应当注意的是：既然是企业所得税，当然是从企业角度出发，这点和土增税不一样，土增税的征收对象是项目。
③所得税年度间存在亏损额度弥补。
不同于增值税、土增税，所得税在计算上存在“五年亏损弥补期”，即一个项目公司在上一年度发生了一定金额的亏损，在本年度的所得额为正数的情况下，会考虑上一年度亏损值对本年度所得额的抵消效果，使得实际缴税基数降低，但有效亏损弥补期为五年。
2.企业所得税的计算元素
企业所得税：即企业确认收入减去允许扣除金额后的差值，即应纳税所得额，与相应所得税税率相乘的过程。从公式的体现上来看：
企业所得税=（销售收入–准予扣除的金额）×所得税税率
对上述公式进行拆解分析，分为三部分结构，分别来看：
结构1：销售收入：
需注意计算所得税时该销售收入需要剔除不征税收入与免税收入，防止放大应税基数。此外若涉及回迁物业时，在销售收入中需加入回迁物业视同销售收入。
结构2：准予扣除的金额：
由于收入端是销售收入口径，因此成本端也需为不含增值税的口径，即损益口径下的成本费用。
从组成上来看：准予扣除金额=已销开发产品计税成本+期间费用+税金附加
1、计税成本展开包括：土地成本（包括土地出让金、拆迁补偿款、契税、市政配套费）、工程成本（常规七项）。
2、期间费用展开包括：管理费用、营销费用和财务费用。
需特别注意的是：企业所得税交税主体为公司，对于财务费用来说，必须核对其开票主体是否为同一主体公司。特别是在并购类项目中，如果是由于并购贷产生的财务费用（利息）不可以在项目公司计算所得税时扣除，正是由于并购金额是由受让方支付给转让方的，相应的利息也应为受让方承担，也就是项目公司的股东承担，由于主体不是项目公司，因此不能记为项目公司的财务利息，进而不能进入准予扣除金额中。
3、税金附加展开包括：土增税、增值税附加、印花税。需要注意的是，在标准的所得税计算体系中，收入端与抵扣端均在不含增值税的口径下进行运算，因此只能扣减增值税附加。
结构3：所得税税率
除特殊政策优惠地区外，所得税税率一般为25%，特殊地区（西藏等地区）税率为15%左右。由于所得税税率存在政策优惠的地区，因此税率筹划也成为所得税筹划的一个突破点。
3.企业所得税的预缴
销售物业三大税均存在预缴和清缴两个环节。两个环节在计算方式上存在着较大的差异。在取得预售销售收入时，需对企业所得税按照月度/季度进行预缴。
所得税预缴的法律依据
“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先预计按计税毛利率分季度（月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。
在官方定义中出现了一个专有名词：“计税毛利率”，即：计税毛利率=计税毛利/预售收入=（营业收入–计税成本）/预售收入
根据上述定义总结所得税预缴的计算公式为：
所得税预缴金额=（预收房款×计税毛利率–预缴增值税-预缴增值税附加–预缴土增税–当期发生含税期间费用）×25%
关于计税毛利率的标准，国税【2019】31号文，规定了各类开发项目的计税毛利率范围，各地区在不违背中央规定的基础上需明确划定。通常，在不明确地区收费标准的情况下，默认按15%进行计算。
示例：某房地产项目2019年5月预售房款8000万元，6月取得预售房款1亿元，2019年12月如期交房。其中2019年6月1日以后取得的增值税专票进项税额总计500万元。当地土增税的预缴率为3%，计税毛利率为15%，则2019年6月预缴的所得税金额为多少？
解答过程：由于6月预缴的增值税实操上是5月预售房款的申报，因此计算上采用的是5月的预售房款。土增税和所得税同理。
预缴增值税=8000万元/（1+9%）×3%=220万元
预缴土增税={8000万元-[8000/（1+9%）×3%]}×3%=233万元
预缴所得税=（8000万元×15%-220万元×1.12–233万元–500万元）×25%=55万元
4.企业所得税的清缴
企业所得税的清缴实行的是按年汇算清缴，即每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年均按照开发产品销售收入（或完工前销售收入）扣减项目后应纳所得额征税。但是房地产在没有交付的时候没有确认收入，因此每年的预缴和汇算清缴金额是一致的，一直到交付的时候最终确认收入然后清缴。
简单地说，即项目公司层面年度发生的所有业务统一进行汇算清缴。根据预缴值，对交付后产生的实际值进行多退少补。
企业所得税清缴计算公式为：
企业所得税清缴额=（销售收入总额–准予扣除金额）×所得税税率
销售物业三大税在计算阶段上均存在预缴和清缴两个环节。两个环节在计算方式和逻辑上存在着较大的差异。