城市专题研究④丨大数据怎样嵌入地产投研体系中?——以豪宅分析为案例房地产行业

近年来,大数据资源在帮助房企投资决策方面,有了越来越多的应用场景。但愈加丰富的数据资源似乎并不能提供更精准的研判结论,究其原因,是缺少行业的逻辑来解读数据。庞大的数据资源就像未加工的食材,看似选择很多,但缺少厨师的烹饪,始终无法成为可口的菜肴。

说个最近遇到的案例,某公司,利用人口、收入数据分析研判豪宅市场,竟然提供了“上海市区老龄化严重、人群薪资较低、年轻人口外迁,因此不足以支撑豪宅”的结论。在大数据层面看,中心城区的人口老龄化、豪宅价格偏离人均收入的现象都没错,可房地产结论却南辕北辙,到底哪里出了问题?

根源在于,大数据的数据底层和房地产应用结论之间,必须嫁接行业逻辑作为沟通桥梁,才能得到正确的结论。以豪宅为例,它的价格只能由支付起它的特定圈层决定,远远脱离普通人的收入,在正确的行业逻辑框架下,应用数据资源,才能获得准确结论。

豪宅项目在哪里

如今,总价低于3000万的房子,在上海恐怕都很难称得上是豪宅。在行业的角度看,每年成交的豪宅也仅1000-2000套,其中新房大约占2/3。而新房的豪宅中,又以3000-5000万的占比较大,其次为5000-8000万价位段的房产,而更高总价的房源,每年仅能成交几十套。

分区域来看,成交的豪宅主要集中在三个城区,2022年三个区成交的豪宅新房占比达到63.5%,二手豪宅也达到60%,市中心区域天然聚集着大量豪宅项目。

豪宅的客户在哪里

如果要购买3000万以上的豪宅,那客户需要达成什么标准?我们可以借助行业逻辑分析潜在客户的资产、月收入标准,并借助大数据资源寻找潜在客户的分布。

标准一:强资产、低收入。按照二套房首付比例测算,至少需要拥有2000万的资产,同时月供达到5万元,才具备购买豪宅的资格。因此,房产价值2000万以上的小区分布为核心客户分布地图,借助房产大数据,可以发现,此类小区多数位于城市中环以内。当然,从微观角度看,可能存在多套房产并一套的情况存在,从2000万开始,逐步放低资产门槛,扩大地图范围,但新扩进来的小区中,找到潜在豪宅客户的可能性也在降低。

上海总价2000万元以上的住宅小区分布

▲数智map城市数据库

标准二:强收入、低资产。按照首套首付3.5成测算,至少需要拥有1000万的资产,同时月供达到10万元,才具备购买豪宅的资格。借助人群收入分布大数据,可以寻找高收入人群的分布地图。除了传统的市中心外,核心的产业板块如漕河泾、张江等板块均是高收入客户密集的地方,对工作地周边的房价具有强支撑能力。

上海月收入10万以上的客户分布地图

而分行业来看,不同行业高收入客户的占比及区域分布同样存在差异,而在区位上,不同产业聚集的板块也差异明显。

上海月收入5-10、10万以上的人在各行业的分布比例

豪宅客户购买习惯

因而,在豪宅客户的板块分布上,会明显聚集在一些特定的富人区板块,比如陆家嘴滨江等。稍外围区域,比如一些生态资源优势突出的板块,加上不错的区位及配套,也能在豪宅圈里获得一席之地。

而一些老破小、棚户区聚集的板块,即便在市中心区域,也同样难以发展成豪宅板块。

上海总价3000万以上豪宅的板块分布地图

以深刻的行业逻辑应用大数据资源,为新时代的房地产发展提供全新的视角和判断依据,将成为我们持续探索的一个方向。感兴趣哪个城市或者新的思考方向,欢迎联系我们一起共研共创。

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