房地产企业拆迁还建房屋如何财税处理
为了规范土地市场、提高政府的对城市土地的管理水平、促进房地产市场的有序发展，现行政策对经营性用地出让一般都是实行招拍挂制度，并且必须是以净地挂牌。但对过去历史遗留问题，房地产企业取得的土地为协议出让地，即政府以“毛地”出让，政府只是收取部分土地出让金，对于所涉及的拆迁补偿费是由开发商来“买单”。如果开发商实行货币补偿还好说，直接凭补偿协议、支付凭据等手续计入土地成本。但采取实物还建方式就显得非常复杂了，其中会涉及很多税种，如增值税、土地增值税、企业所得税以及契税等，尤其是各个税种对计税价格的确定上更是众口纷纭、莫衷一是。本文结合有关政策分析如下：
本人的观点是：还建房视同销售计入拆迁补偿费后，可以在销售额前扣除。理由是以实物补偿是拆迁补偿费的形式之一，也是属于财税[2016]140号第七条所指的“向政府部门支付的土地价款“。并不能因为不是货币形式支付拆迁补偿就否认拆迁补偿的事实，并且文件中也并未规定以货币形式支付的拆迁补偿费才能抵减销售额，以非货币性资金补偿就不能抵减销售额。同样属于拆迁补偿费性质，如果将以实物补偿不纳入抵减范围显然有失公允。
站在增值税的角度，如果一般计税可以抵减销售额的情况下，对增值税影响不是太大。但站在土地增值税的角度，拆迁还建房屋价格确定越高，对房地产企业反而是一种利好。因为土地增值税对拆迁还建房屋一方面确认土地增值税收入，另一方面确认土地成本允许土地增值税税前扣除。并且土地增值税在扣除上，对土地和开发成本除据实扣除的基础外，还可以加计20%和10%房地产开发费用的扣除。也就是说，拆迁还建房屋价格确定越高，扣除越多，相应增值越少，甚至于可以达到普通住宅增值率未超过20%免缴土地增值税的效果。并且在实务中，也有一部分税收筹划“专家”遵从税务机关“从高”心里，以房屋交付时同类房屋价格确定拆迁还建价格，顺势提高拆迁成本，用于调节土地增值税。这种筹划显然是存在一定的税收风险。房地产拆迁还建在土地增值税收入确认上，仍然应当以签订拆迁还建协议时同类房屋市场价格确定。
实务中，还有一种误区：房企用建造的本项目房地产安置被拆迁户的，还建房视同销售处理确认收入，同时确认为开发项目的拆迁补偿费。对于还建房的增值岂不变为了0其实，所确认的拆迁成本组成受让土地的成本，而土地成本要在所有可售面积中分摊。所以在还建房中分摊的拆迁成本只是其中的很小的一部分。
实务中有一种观点认为：“还建房”的实质上是“以物易物”，即以房屋换取土地，属于非货币性资产交换行为，交换的过程实际上是购买土地和销售房屋同时完成的过程。其实这是一个误区。房地产企业还建房并非是以开发产品换取被拆迁人的土地使用权，如果属于以土地换取房屋这种情形，按照国税发[2009]31号文规定，换出的房屋就要按房屋交付时的市场公允价值确认企业所得税销售收入了。事实上，土地是由开发商直接从国土部门受让取得，只不过开发商是以“实物”形式支付被拆迁人的拆迁补偿费，因此，属于将开发产品抵偿债务行为。即被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，属于以开发产品(房屋)抵偿应向被拆迁人支付的拆迁补偿款，应视同销售，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋两笔业务。另外，要确认土地成本中的拆迁补偿费支出。即回迁房在房屋交付时，一方面以公允价值确认销售收入的实现，同时应当以应还建的面积与市场公允价值确认拆迁成本。同样，房地产企业拆迁还建房屋，应按签订拆迁还建协议时同类房屋的市场价格确定。
四、契税。房地产企业拆迁还建涉及两个环节契税：一是房地产企业应当缴纳的契税。二是被拆迁人还建房屋的契税。
五、还建房的会计处理。房开企业用本开发项目的房屋补偿给被拆迁户会计处理如下：
1.签订安置协议
借：开发成本-房屋开房-土地征用及拆迁补偿费
银行存款(收到补价款，若部分货币补偿记贷方)
贷：预收账款
3.交付还建房
借：预收账款
贷：主营业务收入
应交税费—应交增值税(销项税额)
3.结转成本
借：主营业务成本
贷：开发产品
延伸：还建房于签订协议时，是否视同预收房款，应当预缴增值税、土地增值税是否预计计税毛利本人观点是：签订还建协议时，房屋并没有开始预收，并且也未签订销售合同，属于订金性质。在没有签订销售合同或预收合同之前预收款项，不应当预缴增值税、土地增值税，也不应当预计计税毛利。在实务中，有的房地产企业为了避免税收风险，索性在签订拆迁还建协议时不作账务处理，待房屋交付时，一并确认收入同时确认拆迁成本。本人认为也为尚不可。
2021年3月的解析——
拆迁还建几个有争议的涉税问题
拆迁还建，即安置房补偿，是房地产企业为取得土地使用权，以原地或异地建设的房屋补偿给被拆迁房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，也就是常说的“拆一还一”的实物补偿形式。对于房地产企业而言，这项业务有一些涉税问题由于税收政策没有明确，实务中存在一些争议，如下面四个：
问题一：拆迁还建是否缴纳契税
观点一：不缴纳契税。理由是因为房企用建造的房屋来安置被拆迁户，是企业将商品房销售给被拆迁户，属于企业的正常销售行为，不存在契税一说。
观点二：需缴纳契税。因为对于房地产企业而言,拆迁还建是典型的非货币性资产交换行为,即房地产企业以建造的房屋的价值来置换被拆迁人的土地,因此,拆迁房屋建造价值就是房企取得土地的成本。
而拆迁补偿费的形式有货币补偿、安置房补偿以及货币补偿和安置房补偿相结合三种形式。也就是说，安置房补偿是拆迁补偿费的一种，理应包含在契税计税价格中。
问题二：拆迁还建如何确定契税计税依据
观点二：根据被拆迁房屋面积和被拆迁房屋地段每平方米应支付的拆迁补偿标准及安置费用核定其契税计税依据。理由是拆迁还建商品房本质上是拆迁户用开发商支付的货币资金重新购房，购房款即由原拆迁协议中被拆迁房屋面积和拆迁房屋地段每平米应支付的拆迁补偿标准计算的补偿款加上必要的安置费用组成。
有些省份的规定与观点二相同，如：
【案例】品税阁房地产公司竞价取得某市旧城改造项目，除向政府缴纳土地出让金、各项配套费5亿元外，还涉及拆迁安置房200套(这200套拆迁还建房依据被拆迁房屋面积和被拆迁房屋地段每平方米应支付的拆迁补偿标准及安置费用确定价值为1.2元)和货币拆迁补偿4000万元。
问：该公司前期办证时要缴纳的契税计税依据是多少
计税依据为50000+12000+4000=6.6亿元。
问题三：拆迁还建增值税的应税收入如何确定
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
............
也就是营业税时期，营业税是按照组成计价缴纳营业税的。此外，有些省份也明确了按组价计算缴纳营业税，如安徽：
拆迁安置房的营业税如何缴纳(2010-01-27安徽省地方税务局)
咨询内容：某房地产开发公司通过竞标取得规划区内某块地的综合开发权，通过“拆一还一”的方式完成原有居民住房安置工作。请问：安置房是否要缴纳营业税如果要缴，如何确定计税依据
回复内容：拆迁安置房应按规定缴纳营业税。其偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地地税机关按同类住宅房屋的成本价格核定计征营业税或按当地政府规定的成本价格计征营业税，超出拆迁建筑面积的部分按市场价格计征营业税。
营改增后，总局层面并没有延续这个政策。但是在个别地方对此问题作出了明确，比如：深圳。
深圳市全面推开“营改增”试点工作指引(之四)——房地产业(国家税务总局深圳市税务局2018-12-05)
纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，如开具发票的，应按照发票上注明的销售额计算缴纳增值税;如发票上注明的销售额明显低于视同销售销售额的，或者未开具发票的，按照视同销售不动产计算缴纳增值税。
1、确认回迁安置房面积，主要依据经城市更新部门备案的拆迁补偿协议中房屋补偿约定的具体补偿标准或面积进行确认。
2、确定视同销售的销售额：
①实际回迁面积未超过拆迁补偿协议约定的，销售额按照组成计税价格确定。组成计税价格=建筑工程成本×(1+10%成本利润率)
(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
(三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：
组成计税价格=成本×(1+成本利润率)
成本利润率由国家税务总局确定。
不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。
观点三：按拆迁补偿协议价+市场公允价格确定。即首先按拆迁补偿协议价格确定，若无拆迁补偿协议价格(无偿移交)则按交房时的同期同类市场价格确定。理由是拆迁还建商品房相当于被拆迁户用房地产开发企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，而购房款即为拆迁协议中约定的补偿协议价格。
笔者认为，对于拆迁还建业务，不管是增值税、土地增值税还是企业所得税，都存在应税收入如何确定的问题，这是拆迁还建最大的涉税争议。笔者倾向于以拆迁补偿协议约定的价格来确定三税的应税收入，如果没有拆迁补偿协议没有约定价格(无偿移送)，则以安置房交房时的市场价格作为计税依据。
对于增值税而言，如果回迁房视同销售计入拆迁补偿费后允许在销售额前扣除，则无论是按补偿协议约定价格还是按市场价格作为应税收入，对于增值税总体税负没有影响(因为销售额和可抵扣销售额同金额增加)。
但是，对于企业所得税而言，交房时收入和税前可扣除成本尽管同时增加，但金额不一定相同，故可能存在应纳税所得额。
【案例】品税阁房地产公司就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积8万平米。
拆迁补偿费支出：5000*8000=4000万元
视同销售收入：5000*8000=4000万元
单位可售面积计税成本=(2亿+8000万+4000万)/80000平米=4000元/平米视同销售成本：4000*5000=2000万元
视同销售所得：4000-2000=2000万元
需要在交房当期确认视同销售所得2000万元。
问题四：回迁房销售计入拆迁补偿费后，可否在销售额前扣除
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
如河南省税务局答复：
问：在计算增值税时，房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，允许扣除，对于安置房确认的拆迁补偿费是否扣除政策原意是向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用允许扣除，因安置房确认的拆迁补偿费企业虽未支付，但也未收到房款，是否视为支付，准予扣除
您好!您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：
因此，依据以上文件，营改增后，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，“以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换”的性质并未发生变化。您企业应按照规定缴纳增值税，同时如能取得被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票，可以按照规定抵扣进项税，不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除。
答复机构：河南省税务局
如宁波市税务局答复：
答复机构：宁波市税务局
答：一般是以货币支付所形成的拆迁补偿费，由于房产建成后的价格存在不确定性，一般是不支持的。建议具体业务联系主管税务局处理。
财税专题
拆迁还建房能否直接过户给第三人
具体操作中，被拆迁人可以通过与房地产企业、拆迁办协商，放弃还建房所有权，由房地产企业按照被拆迁人与最终购房人约定的价格销售，然后由房地产企业将售房款转交给被拆迁人。相当于被拆迁人由原来的实物补偿演变为货币补偿。作为房地产企业销售的还建房，一方面确认收入，同时确认拆迁成本。因为房屋价格是参照房屋交付的市场价格确定，与签订《拆迁补偿安置协议》当期市场价格存在差异，会存在税收争议。