因此，民主议定有一个确定的前提，就是集体管理使用的土地。但惠州农村的土地经过历史上的自留地、自留山、责任田、责任山、两轮家庭承包以来，其实属于集体管理使用的已经很少了，绝大部分都由农村的家庭承包经营。这次《民法总则》继续保留了农村家庭承包户的主体地位，说明，在很长的一段时期，农村家庭承包经营的主导模式不会发生改变。
这就引出了第一个例外，已经发包给农村家庭承包经营的集体土地，即使召开了村民会议议定，根据大多数村民的意见签订了合同，也是无效的。因为，这种会议的召开本身就不合法，侵犯了承包经营户的合法权利。《农村土地承包法》第26、27、34、35条有明确的规定，承包期内，发包方不得收回土地，不得随便调整，流转权由承包户行使。
但，这种越俎代庖式的集体发包无效仅仅是一般意义上的无效行为，换言之，一般来讲，村集体开大会表决把已经发包的土地另行发包的合同无效，只是一般原则。因为，现实情况很复杂，如果能这样简单处理的纠纷，随着这些年的普法教育，村集体干部和大多数村民也不会做了（出嫁女的分红权被集体名义否决依然存在，象废除黑奴制度一样，需要勇气和认知，也需要出嫁女继续斗争）。
例外之下的例外：
村组集体和大多数村民为什么会发生把已经发包给村民的土地开大会、表决另行发包或出租呢？
根据本人对惠州农村的不全面了解，主要是基于以下几种情况：
1、土地比较特殊：在农村，当年承包到户以后，还留下四荒地和四边地（有的地方五边地、六边地、七边地）长期处于自然状态，荒山、荒沟、荒丘、荒滩、路边、村边、树边、河边、地边、塘边、山边、沟边等这些土地当年在承包到户时，并没有作为承包土地发包，村组集体也很少组织人力物力去管理使用，这些土地中大部分都是村民公用，比如砍材、割草、通行等，但随着经济的发展和人口流动、村组基础设施的改善，这些土地也日渐具有利用价值，有人寻找要租用或承包，村组集体出于经济利益考虑，自然要开会发包。
对于这类情况，本人认为：法院应当中止审理，告知当事人先向政府申请确权。理由是：四荒地和六边地的所有权是集体的，没有争议，但村民是否已经取得用益物权，需要政府认定。这和历史上很多政策的变迁有关，历史上曾经鼓励开荒、鼓励种植，谁开荒谁种植谁使用，但后来又提出退耕还林、保护生态、保护水域。对于这个问题，认定起来也很复杂，政策性强、实际情况复杂多样。本人接触到一些案例中，有的村民不仅把路边地开荒种植，后来把路都种了东西建了房屋，个人认为这里面有合理也有不合理的地方。因此，法院不便以司法审查代替行政审查。简言之，遇到类似纠纷，既不能简单的以村民会议是否召开议决来认定合同有效，也不能简单的以村民实际使用为由认定村组集体侵权导致发包合同无效。
2、土地的实际状况和使用过程发生了重大变化。
一般来讲，农村的山林、土地发包给村民以后，在承包期内，大家相安无事，但有一类纠纷经常发生，诉诸法院。
比如：李家村有一座山，80年代将山分给了村民户，后来，这座山上发现了黄金，政府把采矿权许可给了一家企业开采，企业和村集体签订了租用山地合同，每年都支付一笔使用费，村民每家每户都领取了这笔资金。到期以后，企业发现还没有开采完，还有黄金，政府也再次许可企业开采，企业再次和村集体签订了合同。村集体每次签订合同都经过了民主议定程序，超过90%同意。但这一次，个别村民户不同意继续出租，也不领取资金，还起诉到法院要求确认合同无效，要求还回山林，理由是侵犯了其承包经营权。
再比如：王家村300多户、人多地少，村里有一块水田，人均只有一分，户均不到1亩，承包到户刚开始几年，村民还种水稻，但收益很少，后来就统一不种了，由村集体将这块地统一发包给老板搞养殖，每户可以分得的资金比原来种水稻高出几倍，村民也很满意；后来政府征地，征了其中一部分，剩余的继续由老板搞养殖，村里开会，就剩余部分的土地按照人口及户的情况，再次平均分配到户，但是没有实际划定地界，只是在统计表上分配了每户的具体面积，村民也拥护，继续领取资金。合同到期后，继续发包给老板搞养殖，这次，有几户村民就不同意了，起诉到法院，要求确认合同无效，要求将土地分回到自己家。
对于这一类纠纷，有的法院判决认定合同无效，理由是虽然召开了村民大会表决，但是侵犯了农村承包经营户的合法权利，属于承包期内假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权。
个人认为法院的类似判决虽然符合土地承包法、最高法的解释和广东高院的解释中所确定的一般原则，但没有抓住立法的真实意图，存在机械司法的情况。
实践证明，只要法院判决为无效、返还土地，在执行中就成为疑难案件，成为积案，长期无法执结。因为土地的现状已经发生了巨大变化，比如前述的山地，已经被金矿挖平，地形地貌发生巨变、面积巨变，哪里还有山！比如前述的水田，已经成为鱼塘，且无法确定原告的承包地四至范围！怎么执行？金矿还在开采，怎么还回来？水田涉及全村100多户，因为当初没有实际划定每户的边界范围，如果要还回去，就要全村制定分地方案，绝大多数村民制定的方案原告不同意，原告要求的方案绝大多数村民不同意，成为死循环。
当一项判决不能被大多数人所接受时，就要反思，一定是司法处理的思路存在问题。
土地承包法、最高法、省法院制定的规则，其目的就是最大限度保护亿万个农村承包户的利益，尤其当村集体利用优势地位侵犯承包户时，法律必须站出来为承包户撑腰。但个人认为：上述纠纷中，焦点不是侵权与否，而是如何把握认识该类流转合同的本质。
其实，问题的根源在哪里？在《土地承包法》第二十九条“承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的，应当提前半年以书面形式通知发包方。承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地。”
最高法院再次在解释中强调了这一点，第十条：承包方交回承包地不符合农村土地承包法第二十九条规定程序的，不得认定其为自愿交回。
02年立法时，更多是考虑单个承包户的土地被“强制”流转，所以要强化保护，但随着农村产业结构的调整，规模化种植养殖的发展，土地、山地连片流转已经成为常态，连片发展的价值、效益明显高于单独使用，这是现实和立法局限性的冲突。
显然，立法者在制定法律之初，基本上就采取了固化的思维，将民事行为的表现形式固化为书面形式+半年。这得要求广大村民群众要有多高的文化和法律知识水平？显然，这样的规定与事实不付。也与民法通则、合同法等规定不符。
当然，这一类纠纷中的民事行为，按照当前三权分置的创新理论，还可以解读为承包户之间达成了一致行动协议，金矿所占用的山地、养殖老板所使用的水田，并没有否定每个承包户的承包权，但是为了高效利用手中的经营权，承包户之间议定将经营权联合起来，共同流转。当金矿已经使用、养殖户已经使用多年后，个别承包户要退出一致行动，就要承担对其他承包户带来的经营权不能继续按照原有的模式流转的损失。
当然，亦可以按照土地承包法和最高法的解释，将承包户多年以前签订同意发包给金矿企业和养殖户的协议，认定为就是书面+半年自愿交回承包地，但这种解读对承包户的保护并不好。因为，这种认定意味着农户丧失了承包权。
简言之，当已经发包过的山地、水田等，在实际使用中因为采矿权等其他用益物权的出现或者承包户曾经一致通过村组集体对外发包形成规模经营的，其他用益物权继续占用或规模经营继续使用土地时，土地地形地貌面积四至范围发生较大变化，无法恢复当初状态的，不应当因为个别承包户的不同意见而简单的认为流转合同无效。
以上两种情形，是本人在实践中发现总结的如何认定经过民主议定方式流转的农村土地合同效力的特殊情形，属于例外之下的例外，特殊中的特殊。当农户的用益物权（承包权等）无法确证时，应当中止审理；当并不给承包户造成实质损害仅仅是程序瑕疵时，不宜简单认定为无效。土地承包法和最高法院的解释应当适时修订，以配合三权分置的理论和实践。（据一位社科院专家在一次授课时讲，法学界不同意，本人不大理解为何不同意，根据他的架空逻辑，莫非是担心承包权被架空）
农村土地流转中的优先权分为约定优先权和法定优先权。约定很好理解，就是在签订上一次合同时，合同中有一条约定，发包方再次发包时，乙方在同等条件下享有优先权。很多合同中都使用。但实践中，也经常发生争议，核心问题是“同等条件”，中国的文字博大精深，四个字，不同理解很多。
02年《土地承包法》第四十七条以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。
这是法定优先权，以身份区别，体现了本村成员的优越地位。
05年最高法院在解释中规定：第十九条本集体经济组织成员在承包费、承包期限等主要内容相同的条件下主张优先承包权的，应予支持。但在发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人，已经法律规定的民主议定程序通过，并由乡（镇）人民政府批准后主张优先承包权的，不予支持。
现实中，关于农村四荒地承包优先权保护，一般很难得到支持，这种情况与制度安排不完善有关系，也与本村集体农户的举证能力和法律知识太缺乏有关。
本村承包户何时行使优先权？以什么方式行使？
当然，现实中，也需要进一步明确同等条件，除了司法解释中规定的承包费、承包期等实质因素以外，还应该考虑承包人的履行能力、经验、品行、参与招投标的意愿等因素。
当然，在优先权问题上，仍然存在例外情形，那就是政策原因，在86年至08年期间签订的合同，即使没有经过民主议定，也不存在其它无效的情形的，合同是有效的。一般都出于维持交易稳定的考虑，司法不做出否定性评判。