擅长：合同纠纷,婚姻家庭,劳动纠纷,刑事案件
当被执行人所涉纠纷较多，其名下不动产已被数案查封，与其他普通债权人相比，对不动产享有抵押权的债权人就好比拥有一把尚方宝剑，拔剑出鞘即可令他人退避三舍，让出一条康庄大道请君先行。可惜有时候也会遇到“强龙难敌地头蛇”的窘境，就好比不动产已被他案抢先首封，首封法院怠于启动变价程序，此时若抵押权人持剑前往与之宣战，对方亦不卑不亢，宣称合法合理，依然我行我素。此种情形下持有尚方宝剑的抵押权人如何维护自身权益？
一、抵押权人主张权利的法律程序
（一）通过特别程序申请实现抵押权
中华人民共和国民事诉讼法(2012修正)（以下简称“民事诉讼法（2012修正）”）第一百九十六条和第一百九十七条规定了申请实现担保物权的特别程序，自2015年2月4日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称“关于适用民事诉讼法的解释”）第三百六十一条至三百七十四条就实现担保物权做了进一步的明确规定。根据上述规定，抵押权人可向抵押不动产所在地或者抵押权登记地基层人民法院提出申请实现抵押权。
（二）向法院提起诉讼取得生效法律文书
（三）在他案进入执行程序后，直接申请参与分配
二、不是首封，抵押权人维护自身权益的方法
不管通过上述哪种法律程序，抵押权人是否拿到执行依据，当抵押的不动产被强制执行，且未争取到首封时，抵押权人可通过如下途径最大限度的实现抵押权和维护自身权益。
（一）向首封法院申请强制执行
（二）争取让首查封法院将不动产的处分权移送到受理抵押权人申请执行的法院
若首封法院和受理抵押权人申请执行的法院不是同一法院，则抵押权人应督促受理法院向首封法院发函，要求其移送查封不动产的处分权。若首封法院不同意移送处分，可先与其协商处理，协商不成报请共同的上级人民法院协调处理。若经上级人民法院协调处理后决定仍由首封法院处分不动产，若符合委托执行的条件，抵押权人可考虑要求受理法院将该案全案委托给首封法院；若如上所述首封法院对抵押权人的执行案件有管辖权，可考虑先向受理法院撤销申请、再向首封法院申请强制执行。
（三）要求保障知情权和优先受偿权
（四）视需对评估报告可提出异议甚至申请重新评估
抵押权人应敦促对不动产享有处分权的法院尽快启动评估工作，及时告知评估情况并发送评估报告。若对评估报告有异议，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向处分法院提出，甚至视需若有证据证明存在评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法等情况，可向处分法院申请重新评估。
（五）考虑参与竞拍
（六）考虑接受以物抵债
经被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益，抵押权人可考虑申请直接将被执行人的不动产作价抵偿债务。
（七）行使执行监督权
所谓人在江湖漂，哪能不挨刀，抵押权人即使持有尚方宝剑，亦要小心行事，小心最终竹篮打水一场空。希望我所律师的上述建议，能似如虎添翼，帮助抵押权人最大限度的维护自身权益。