传统毛坯房交房时的初装修多被拆毁，造成大量的建筑垃圾和浪费。现场作业工作量大，多以手工操作为主，噪音大，墙面砖和地板砖都在现切割并磨砖对缝，材料不符合模数化的要求，精度差，浪费大，工期长，工作环境差，危害现场工人身心健康，噪音影响周围购房者。甚至随意拆墙打洞、改动管线，给整栋住宅带来抗震、消防等安全隐忠，影响建筑物的使用寿命。交房时的初装修多被购房者拆掉，造成大量的建筑垃圾和浪费。精装修住宅，推行住宅装修一体化生产，大大提高劳动生产率，加快施工速度，保证装修质量。精装修设计时室内设计师要和建筑设计帅充分沟通，认真考虑建筑结构的完好性。装修设计和土建设计同步完成并互相衔接，综合考虑烟道和管线设置的影响，由工厂定型生产各种标准化接口。墙面砖和地板砖可以根据设计的需要和模数化的要求进行批量化定型生产，提高功能的合理性，突出装修特色。
2精装修住宅存在的问题
2.1精装修住宅管理标准及规范不完善
目前我国的住房验收标准只是针对毛坯房的验收，对于精装修建设工程的验收细则缺乏标准。住宅装修标准及规范体系不完善，造成装修内容模糊化。在精装修施工过程中，房地产开发商为了加快资金周转，压缩建设工期，对于材料检测、隐蔽工程和细部工程放松检测标准，造成了众多精装修住宅的质量问题；在精装修住宅后期交付维修阶段，常常存在建设单位、装修施工单位、物业管理单位等相互推卸责任，导致精装修住宅出现质量问题得不到及时解决，严重损害了业主的权益，引起一系列业主投诉事件。
2.2缺少个性化风格
风格不具个性化及多样化。对于批量精装房，绝大多数开发商采用统一的设计与装修方式，基本上只选用一至两种风格对商品房进行装修，以便于批量购买材料和装修施工。这种装修模式设计师与客户之间没有沟通交流，客户不能实现自己想要个性化需求风格。这种装修模式缺少个性化风格，对于追求个性、与众不同的年轻群体来说难以满足其个性要求。客户难以自由规划，难以自主选择空间布局。若存在部分客户不满意的地方，客户将其拆除然后按照自己的意图设计，很可能会破坏整个室内空间的结构且费时费力就不具备精装房优势。
2.3装修质量存在缺陷
传统商品房装修虽然过程繁琐，但由业主全程跟踪，对装修材料、装修人员、施工工艺进行全程把控，装修质量可以得到较好的保证。而精装修商品房装修由开发商一手包办，精装房的质量弊端、缺陷就很容易暴漏出来。如前几年万科的“地板门”，“纸板门”事件。因为在实际装修施工中，批量装修均工期较紧，施工人员水平有限，为便于省事，一些装修人员可能在细节上马虎大意，为装修留下隐患，有些问题在装修时不易显现，但当商品房投入运行后期便会逐渐暴露出来，如墙面龟裂，地面空鼓，实木脚线发霉等细节问题，从而给客户造成一定经济损失，降低客户对精装修商品房的评价。自精装修商品房正式投入市场以来，装修质量问题就从未间断过，装修质量问题的出现不仅给开发商更给客户带来了极大的困扰，给精装修商品房形象带来了很大损害。
3提高精装修住宅满意度的对策
3.1政府职能部门应加强精装修商品房的管理
3.2发展多样化装修风格
开发商要设置多种形式的样板间，以此引导消费者，使消费者理解到精装修房可以通过室内再设计的手段，显现出不同的个性空间，使不同消费层次的个体可根据各自的经济状况、个人喜好来决定自己的装饰风格，从而体会到精装修房的好处。发展多样化的装修风格，这样才能满足不同客户对不同住宅风格的需求。精装修商品房项目应在装修风格上提供多种多样风格样式，并搭配多种色彩，丰富装修风格菜单，为客户提供多种选择。
3.3提高装修质量
加强对装修质量的监管与控制，保障各工序交接的及时性与合理性，全面做好质量检测与验收工作，实现一体化、系统化管理模式。要加强工程现场管理，从材料、质量、进度、成本、安全、资金、设备、人员等等方面出发进行管理，最后也可以避免出现精装修质量问题。
4结语
参考文献
【关键词】房地产；投资；造价管理；探究
一、前言
随着市场经济的不断发展，我国的各行业也是日新月异，房地产作为我国的支柱产业之一，其的发展好坏直接关系着我国的经济发展，同时也对人们的居住条件产生重大影响，因此，必须对房地产的造价管理进行相应的研究，使房地产业得到更好的发展。
二、各阶段造价控制问题分析
1、决策阶段造价控制问题分析
（1）可行性研究
可行性研究是对尚未实施的投资方案或工程项目建设所进行的研究,也是对未来事件作出的研究、分析、论证,所以对可行性研究必须谨慎从事,尽可能的将各种因素考虑周到,以避免产生较大误差。广泛的调查和市场分析是可行性研究编制的主要手段。可行性研究的编制要注重几点:1)市场调研的广泛性,真实性,科学性；2)可行性研究要求有深入度,要求规范化、标准化,要求科学性。可行性研究要就调研的数据做深入的分析,仅仅表面的分析会误导投资决策。规范化、标准化的可行性研究分析数据将为项目的投资提供可靠的依据；3)可行性研究具有时效性，时效太久的可行性研究不能作为投资决策依据,需要重新进行可行性研究；4)可行性研究分析应该采用动态的分析而不是静态的。
（2）投资估算
作为可行性研究的核心投资估算,是对包括建筑安装费、设备及工器具购置费、工程建设其他费、预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税等建设项目预期建设投资的估算,是项目决策的重要依据。它是日后项目控制概算编制的依据,也是筹集建设资金、加强成本控制和评价投资效益的依据。投资估算的准确性是投资决策造价控制的关键,直接影响投资决策、工程设计方案、投资经济效益。
2、设计阶段造价控制问题分析
（1）优化设计方案
工程性价比是否最优,设计质量和安全规范是否达到国家规定标准,功能是否满足使用要求,不仅关系到建设项目一次性投资的多少,而且在建成交付使用后影响项目的经济效益。建设单位在审查设计单位的设计时,要重视设计方案的优化,利用各种指标对设计图中各项设计、各专业设计及各专业之间的联系进行分析比较,慎重确定设计方案。
（2）合理控制设计指标
在确定建设项目的设计标准时,需考虑周边的地理、人文环境,考虑周边经济发展及需求现状,由此考虑影响项目的设计指标,如建筑层数、户型设计、层高、建筑密度、容积率、配套绿化等。
（3）积极推行限额设计
在设计控制计划中,要求各专业在保证达到使用功能的前提下,按前期批准的控制概算限额设计,严格控制不合理变更,保证总控制概算额不被突破。分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法,它是将上阶段设计审定的投资额和工程量先分解到各个专业,然后再分解到各单位工程和各分部分项工程,通过层层分解,实现对投资限额的控制和管理。
3、招投标及合同阶段造价控制问题分析
（1）招标文件作为整个招投标过程乃至于工程项目实施全过程的纲领性文件,它将直接影响工程造价的确定与控制。所以,在编制过程中,应力求在文字上表达清楚,内容上表达全面；将开发商的开发中控制造价,形成最大市场经济收益的思路细化到每一条内容。
三、影响房地产投资造价管理的要素
1、决策阶段及设计阶段
统计资料显示，在项目决策阶段及设计阶段，影响建设项目造价的可能性为30%～75%，而在实施阶段影响建设项目造价的可能性仅为5%～25%。控制工程造价的关键就在于项目实施之前的项目决策和设计阶段，项目决策是决定因素，而设计则是关键因素。
2、建筑材料
在建筑工程中,材料费约占工程总造价的60~70%左右,是整个费用的主体。所以从材料所占比重来看,其成本是对工程造价影响最大的因素。随着市场经济的发展,构成工程成本比重最大的材料价格不断波动起伏,工程成本不断增加,一方面是由材料价格的不断上涨,施工费用不断增加造成的；另一方面是由于工程设计不合理及施工中管理不善造成的。材料使用成本高低对有限的投资获取最大的经济效益,是房地产开发造价管理人员的一项重要课题。
3、进度款
4、变更签证
一般来讲，房地产项目的变更签证会比较多，原因多种多样，设计图纸不完善、市场的变更、客户群意见的反馈、现场施工情况的改变等等，其流程一般为施工单位提出签证表单,工程部与预算部现场认可,各部门签字归档,结算时计算汇总。
5、竣工决算
在确定工程造价时，坚持以现行的计价规范为依据，按照施工合同和招标文件的规定，根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。工程审计人员不但要熟练掌握工程量的计算规则、定额子目的组成及包含的工作内容、工程造价计算程序、费用定额包含内容及记取方法，还要掌握它们的编制原理，内在联系，确保工程造价计算的准确性。
6、管理团队
四、明确工作程序
1、建立项目投资控制工作组，在全过程投资控制及造价管理工作中，要安排合适人员成立投资管理项目组，并明确内部分工。
2、确定控制目标及重点详细分析总投资、招标情况及后期开工的项目，做出工程全过程投资控制的重点，比如：尽量控制设计变更及签证；精装修工程的造价，尤其是开工部分材料选择；安装暂定单价部分设备材料的价格审核等。
3、确定控制措施
目前大部分项目采用工程量清单计价，合同严格规定除暂定材料单价外，中标单价在结算时不得调整，因此暂定单价材料、暂定金额、指定金额部分的方案设计优化审核、设计变更审核及现场签证审核是建安工程投资控制的重点所在。具体措施包括：
(1)设备材料审核程序：做好材料性价比比选工作。
(2)对设计变更造价的控制：在施工实施过程中对可能的重大设计变更，应要求施工单位将此变更可能引起的成本增减报投资监理审核。
(3)现场签证的管理：工程施工有关的资料要及时进行收集，了解施工工程情况，及时办理工程签证，对签证的描述要求客观、准确。
4合同管理
在项目实施过程中，合同文本的条款非常重要，在签订合同之前，由投资监理对合同价款、计价方式、结算依据和索赔方式等计价条款进行审核，审核通过后方可签订。
（1）、针对合同，在进行动态管理的同时，又要信守合同，严格履约，创造条件尽可能实行闭口合同，以最合理的合同价获得最好的技术方案和最强的工程保障能力；
（2）、提供工程合同结构和承发包模式的专业建议；
（3）、参与商务谈判、协助业主签订各类工程合同和供货合同；
（4）、做好工程资料的收集汇总，为正确处理可能发生的工程索赔提供依据，合理处理索赔事宜。