在土地资源越来越珍贵的今天，低密产品也在加速减产。能够完全满足优质地段、优质资源、优秀品质、优秀圈层这四个居所标准的产品更是不多，为此，业界开始纷纷探索、研究和试点一种新型产品——"第四代住宅"。
"第四代住宅"的受欢迎程度如何？
其次，市场对这一产品的认可度很高。目前看来，"第四代住宅"并不仅仅是政策的单方面推动，市场和政策在双向共同推动。
以福州为例，首个"第四代住宅"项目建发缦云在开盘后不久就已去化超过80%的销售，短短三个多月几乎售罄。
国贸天琴湾的大平层豪宅更是在开盘一个月内售罄。在目前的市场环境下，"第四代住宅"的市场接受度非常强。
现在，我们一起来分析一下目前的"第四代住宅"在哪些方面进行了突破和创新。
什么是"第四代住宅"？
"第四代住宅"，也被称为"城市森林花园住宅"。简单来说，就是将地面庭院概念融入高层建筑中，使每层住户都能拥有公共院落和独立花园，甚至还可以实现空中停车。
根据2021年发布的《T∕CECS855-2021城市森林花园住宅设计标准》，"第四代住宅"分为三类："空中户属庭园住宅"、"空中共享园林住宅"、"空中共享园林住宅（空中停车）（完全体）"。
单纯户内庭院、户内庭院＋共享庭院
户内＋共享＋空中停车，三种类型
然而，由于成本和技术难度的考虑，目前很少有开发商愿意配置空中停车的完全体产品，大多数都是前两种类型的产品。
另外，为了理解之前为何开发商不愿涉足"第四代住宅"，我们需要考虑几个因素：
1
"第四代住宅"的产品形态对容积率要求较高。增加庭院部分会增大产品面积，增加公共共享庭院则会提高公摊面积，从而降低得房率。
2
技术难度较大
空中庭院要求在建筑结构中增加大面积的悬挑空间，并进行覆土种植，这会增加建筑的负荷，导致建造成本和技术难度上升。
3
产品本身存在缺陷
由于深度加深以及立体绿化遮挡，会影响户内采光。此外，还存在消防风险、蚊虫滋扰、漏水、绿化维护成本高等问题。甚至部分楼层庭院被荒废，会影响整体观感。
然而，经过几年的探索和发展，目前这些问题正在通过各种方式逐一规避和解决。
政策支持和解决痛点
近两年来，许多城市都根据碳中和和节能减排的目标，制定了支持"第四代住宅"产品的政策。
例如，温州明确规定"空中花园"和"空中共享平台"面积不计入容积率。福州规定了"空中园林街巷"以及"空中花园平台外挑尺寸大于1.8米的部分"不计入容积率和产权面积。
开发商通过"第四代住宅"的规避建设，将空中共享平台和电梯厅结合，可以减少电梯厅的原始公摊面积，从而增加产品的得房率。这只需要适度增加建筑成本，就能为业主提供入户花园和露台，提升产品的竞争力，也让开发商更有动力。
改善时代的机遇
随着房地产行业步入改善时代，近几年全国范围内商品房销售面积上移，特别是面向140-180㎡及以上的大户型豪宅在下行市场中表现更为韧性。
对于定位高端、面积较大的改善型产品，相对于刚需户型，对产品品质的投入会更高，因此更适合展示"第四代住宅"的潜力。特别是在疫情后，人们更加倾向于亲近自然，对大阳台和大露台的需求增加。
"第四代住宅"的额外成本投入恰好符合当前购房者的需求，因此更易在市场中得到体现，也使得开发商更有动力投身其中。
设计创新解决产品缺陷
目前有许多声称是"第四代住宅"的项目，实质上只是在普通建筑上增加了一个"超大阳台+绿植"，并不能被称为标准的"第四代住宅"产品。
这是因为不同地区的政策定义和要求并没有统一。例如，长沙要求"第四代住宅"产品的外挑部分达到两层高，庭院绿化面积≥60%，宽度≥5.6米，覆土厚度≥0.5米，还要求没有维护结构和柱子。许多打着"第四代住宅"旗号的项目远远无法达到这种要求。
然而，政策的提升也迫使开发商在"第四代住宅"的设计上进行创新。采光、隐私、绿化维护、防水等问题都得到了大幅改善。
产品形态日益成熟
相较于最早的成都七一国际广场，近两年的"第四代住宅"在审美风格、居住体验和功能方面都有了显著提升。整体上，更符合当前商品房升级趋势。
立面升级
"第四代住宅"最大的亮点之一是垂直绿化系统。因此，早期的"第四代住宅"往往在建筑立面上采用了普通建材，设计投入相对较少，只是用绿植覆盖了建筑立面。
此外，为了减少建造成本，许多项目在悬挑部分安装支护结构，影响了建筑的外观效果。
然而，近两年的"第四代住宅"在高层住宅"公建化立面"的设计潮流下，普遍采用大面积幕墙设计，材料和设计语言更丰富，建筑整体更富设计感，呈现出更通透、轻盈的效果。
例如，龙湖在西安的云和颂项目采用了玻璃幕墙和超高窗墙比的设计，大量运用圆弧和曲面。这样的设计可以根据阳光、月光、灯光和季节的变化，呈现出动态的美感。与此同时，超高窗墙比还可以提高室内的采光效果，部分解决了"黑房子"的问题，功能性更强。
龙湖*西安云和颂效果图
同样地，福州国贸天琴樾在立面设计上也投入了大量精力，采用流线型和韵律感设计，使建筑本身就具有很强的视觉美感，不会因为部分楼层庭院荒废而影响整体立面效果。
福州国贸天琴樾效果图
功能升级：前置自动维护系统
立体垂直绿化常常会引发后期维护成本高的争议，如植物养护、蚊虫滋扰、平台排水/防水等问题。
然而，这些问题现在基本都得到了解决。许多新的"第四代住宅"项目都配备了自动滴灌系统和智能蚊虫防控系统。这套系统使用已经非常成熟，由物业统一管理，业主只需要定期修剪养护。
一些城市，如四川眉山，甚至将空中花园灌溉系统纳入了规范文件中，以确保植物后期存活。
此外，为了提升庭院的防水和安全性能，新一代的"第四代住宅"项目在庭院楼板上增加了碎石排水层和阻根层设计，以防止花木根系对主体结构造成破坏，同时确保花木浇灌的通畅。
户型升级
当前户型设计的趋势是以前厅设计、客厅餐厨一体化设计和超大阳台为特点，以提升核心功能区的舒适度。
"第四代住宅"作为升级版改善型产品，也在这个趋势下发展。它更强调大庭院、大露台以及室内核心功能区的互动。
端厅+LDKBG一体化设计：为了减少大面积悬挑对室内采光的影响，一些大平层项目采用了端厅设计，将客厅采光面从一面扩大到三面。客厅和露台都能实现270°景观视野。同时，客厅、餐厅、厨房、阳台、花园进行一体化设计，弱化了室内外区隔，提升了室内动线的丰富性，满足不同生活场景的需求。
优化楼层间庭院布局：为了保证户内有足够的采光，目前的"第四代住宅"空中庭院通常是两层挑高的设计。一种是客厅和空中花园均为双层通高，上下楼层之间采用L型咬合的形式，避免了上下楼层之间的视线干扰。另一种是奇偶楼层错位的设计，保证了阳台的南北朝向均好，同时避免了上下楼层的视线冲突。
独享户外花园：由于一些城市的政策对公共共享庭院不计容，许多"第四代住宅"项目设计了超大的公共休闲花园。这部分作为室内的延伸，为生活提供了更多可能性。
结论
在碳中和和改善时代的背景下，越来越多的城市出台支持政策，鼓励开发商投入"第四代住宅"的开发。改善时代的需求也为这种升级版的改善型产品提供了机遇。
通过设计创新，"第四代住宅"解决了过去的产品缺陷，提升了建筑立面的设计，优化了功能性，并更好地满足了客户的需求。它已经不仅仅是一个住宅，更是一个融合了自然、舒适和高品质生活的体验。