房地产信托是指信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金、投向房地产业并对其进行管理的业务，主要分为债权型、股权型、收益权型以及组合型业务模式，主要是参与地产项目招拍挂拿地阶段、前期工程阶段和工程项目施工阶段。2015年一二线城市房价快速上行，房地产政策调控也由温和转向控制，逐步趋严。2017年至2018年是监管大年，资管新规等一系列监管措施限制委托贷款、多层嵌套、明股实债等业务，作为通道的房地产信托业务严重受限。
2019年，房地产行业政策的定位是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”，政策对房地产调控的主基调依然趋严，但同时也有结构性微调放松。房地产信托需提高主动管理能力，加快向真实股权投资业务转型，并积极探索住房租赁业务。
一、房地产信托
房地产项目在开发阶段主要可以分为招拍挂拿地阶段、前期工程阶段、工程项目施工阶段和工程竣工阶段。在拿地阶段以及前期工程阶段，此时“四证”未办齐全，项目公司无法从银行获得开发贷款，此阶段的主要融资方式主要通过信托计划、私募基金、房地产基金融资或者自有资金投入为主。工程项目施工阶段，此时主要融资方式为银行开发贷款（约占30%）、施工方垫资（约占30%）以及销售回款（约占30%）等。工程竣工阶段，主要通过销售回款来置换前期的开发贷款。
二、房地产信托业务模式
（一）信托贷款业务
房地产信托业务主要模式可分为债权型、股权型、收益权型以及组合型。其中，债权型主要是发放信托贷款，需要满足地产融资的“四三二”条件（注：信托中的“四三二”具体是指地产商必须“项目‘四证’齐全、企业资本金达到30%、开发商二级以上资质”）。股权型主要有股权投资和明股实债模式。收益权型主要通过租金收益权、应收账款收益权或者收益权远期受让方式进行。组合型主要指夹层融资，通过“股债”模式可以为项目公司提供前端融资，以补充项目公司资本金。
图1：房地产信托贷款业务交易结构
表2：房地产信托贷款业务基本要素
（二）收益权业务
图2：房地产信托收益权业务交易结构
（三）股权投资
图3：房地产股权融资业务交易结构
表3：房地产股权融资业务基本要素
三、房地产信托业务发展阶段
图4：2000年至2018年商品房销售额及销售面积
图5：2010年至2018年房地产信托余额及占比
2003以来，房地产信托政策不断落地。人行121号文主要是对房地产信托信贷业务提了三个要求，分别是加强自有资金、要求“四证”齐全、明确首套房与二套房贷利率差异。2004年-2005年的政策主要还是强调地产项目资本管理，重申未满足“四三二”的项目不能进行贷款。2006年至2007年，受到金融危机影响，房地产业务开始走下坡路。对于房地产信托业务，监管更加明确：不能给房地产公司发放流动性贷款。2007年的政策，银发359号文要求对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。
2008至2009年，政策还是围绕“四三二”做要求。银监发84号文主要还是围绕项目资本金，更加明确了股东借款、银行贷款等债务性资金，除商业银行私人银行业务外的银行个人理财资金、债务性集合信托计划资金不得用于补充项目资本金。2010年的调控政策主要明确了两点：第一、控制结构化参与信托贷款的优先劣后比例；第二、信托资金不得发放土地储备贷款，这对房地产前端融资业务造成较大影响。
图6：2011年至2018年一二三线城市住宅价格指数
2015年是房地产发展的拐点，一二线城市房价快速上涨，三四线城市价格尚未启动（图6）。由于房价过快上涨，房地产政策调控也由温和转向控制，逐步趋严。2015年国发51号文主要还是围绕项目资本金，对于项目资本金略有放松。2016年主要针对房地产行业风险进行排查，明确刚性兑付以及结构化项目的杠杆比例。2016年底开始，一二线房地产价格出现外溢，三四线房地产价格也开始上涨。同时，2016年底银监会1846号文也开启了房地产业务全面检查的序幕。
2019年，房地产行业的政策定位是继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”，政策对房地产调控的主基调依然趋严，但同时也有结构性微调放松。合规运营依然是房地产信托业务的重点。