阳春三月的最后一天，即2022年3月31日，深圳市规自局发布《深圳市土地整备利益统筹办法（征求意见稿）》（以下简称“利益统筹新政”），与原“6号文”相比，规划容积和留用地核算规则将面临大洗牌和重构，而规划容积、容积率等正是决定一个利益统筹项目蛋糕大小的关键点之一，亦是项目经济效益可行性分析的基础，其重要意义不言而喻！
01
规划容积推算模式变化解析
“利益统筹新政”改变了原“6号文”“先核算留用土地规模、再核定留用土地功能，最后计算留用土地开发强度”的方式，即“正推模式”，确立了“先核算留用土地规划容积，再确定留用土地容积率，最后计算留用土地规模”的规则，即“反推模式”，以促进不同土地整备项目之间的利益平衡，建立更公平的土地整备利益分配机制。
02
规划容积具体算法解析
留用土地规划容积由权益容积、配套容积和共享容积三部分构成。
从规划容积算法来看，配套容积基于深标等规则确定，共享容积按权益容积相应比例进行核定，相对较为明确，且合计占比相对较小，因此，规划容积的核心仍在于权益容积，其涉及的因素较多，主要包括现状土地产权类型、现状容积率、现状建筑性质、规划权益容积功能等。这就要求我们在项目立项前阶段将项目地块现状信息了解清晰，有利于保障规划容积核算的准确性。
“利益统筹新政”首次创新提出了权益容积的概念，与2019年4月中共中央办公厅国务院办公厅印发《关于统筹推进自然资源资产产权制度改革的指导意见》的文件精神相契合，从而导致此次“利益统筹新政”权益容积与现状产权类型紧密挂钩。
权益容积是对项目范围内不动产权益的补偿，具体计算公式如下：
权益容积=（土地权益修正系数+建筑权益修正系数）×土地面积×密度分区基准容积率×留用土地功能修正系数
政策规定：权益容积原则上以居住为主导功能，其中共有产权住房不低于权益容积中居住部分的20%；确需安排工业功能的，工业部分原则上不超过权益容积的30%。因规划管控等原因，大鹏新区可以商业服务业为主导功能。值得注意的是，工业功能原则上不超过权益容积的30%，从市场实操层面来看，部分项目按30%核算的厂房面积难以满足股份公司的诉求，如何解决这一问题有待正式稿进一步明确。
1）土地权益修正系数
土地权益修正系数体现土地产权条件的差别，共分为五大类和十小类，如下表所示：
另外，如涉及以下6类情形的，土地权益修正系数的确定原则如下表所示：
2）建筑权益修正系数
建筑权益修正系数体现现状建筑权益的差异，结合开发强度修正系数和建筑性质修正系数进行确定。其中开发强度修正系数主要体现项目范围内拆除建筑数量，反映拆除难度大小；建筑性质修正系数主要考虑项目范围内拆除建筑类型，反映拆赔标准差异。项目范围内包含多个地块、多种建筑类型时，开发强度修正系数根据项目实施范围内现状容积率取值，建筑性质修正系数结合各功能建筑面积占比进行加权平均计算。
另外，如涉及以下6类情形的，建筑权益修正系数的确定原则如下表所示：
3）土地面积和密度分区基准容积率
土地面积：指纳入权益容积计算的土地整备规划建设用地面积。
此处需特别注意，土地整备规划建设用地面积不能等同于整备范围面积，根据《关于规范土地整备土地信息核查及现状容积率核算工作的通知》（深规土〔2018〕859号文）规定：
土地整备项目范围内满足以下条件之一的土地，可认定为土地整备规划建设用地：
密度分区基准容积率：
4）留用土地功能修正系数：
备注：
①留用土地权益容积为单一功能的，按照相应功能的修正系数测算容积。
②留用土地权益容积包含多种功能的，按照各功能修正系数以及各功能修正系数的取值比例测算相应功能的权益容积。
根据起草说明介绍，假定一宗留用土地权益容积拟安排商品住房、共有产权住房、普通工业等功能，各功能留用土地功能修正系数的取值比例分别为k1、k2、k3。因此各功能留用土地功能修正系数的取值比例需满足以下条件：
此处需注意留用土地功能修正系数的取值比例的具体计算方法，如此，即便利益统筹项目权益容积功能配比不属于上述类型亦可轻松进行核算，以下对其推导过程进行详细解析：
80%商品住房+20%共有产权住房
K1+k2=100%1.5k2=(0.6*k1+1.5*k2)*20%
可得k1=0.9090…，k2=0.09090...
70%商品住房+30%共有产权住房
K1+k2=100%1.5*k2=(0.6*k1+1.5*k2)*30%
可得k1=0.85365，k2=0.14634…
以上仅举例说明其推算过程，从中可知，表中留用土地功能修正系数的取值比例仅为约等数，最终需以具体数值为准。另外，若涉及三种功能类型的，则需对三个未知数进行求解，如按56%商品住房+14%共有产权住房+30%工业厂房，则核算公式为：K1+k2+k3=100%1.5*k2=(0.6*k1+1.5*k2)*14%/（56%+14%）1.0*k3=(0.6*k1+1.5*k2+1*k3)*30%此处需特别注意14%/（56%+14%）的计算，其内涵为共有产权住房占整体住宅量的比例，而非占整体规划容积的比例。
2.2
配套容积
2.3
共享容积
共享容积是指经规划研究，可在权益容积和配套容积的基础上增加的容积。共享容积不超过权益容积的20%，并优先安排居住用途。
为提高政策操作性，共享容积可选择按以下方式之一分配：
①共享容积中60%建成后无偿移交政府用于土地整备安置用房或公共租赁住房、保障性租赁住房等，其余40%归属于不动产权益人用于商品住房；
共享容积不超过权益容积的20%，意味着未来有一定争取空间，具体配比需视项目情况及最终批复而定。另外，随着深圳市层面加强对各区统筹管理及共有产权住房将被提升至重要地位等，为加大共享产权住房筹集及建设，未来部分利益统筹项目共享容积或将全部用于建设共有产权住房。
利益统筹新政与原6号文相比，两者均考虑了现状土地产权类型、现状容积率、土地面积、密度分区、留用土地功能等因素，但利益统筹新政新增现状建筑性质，且各项因素更加细化，更加契合现状土地产权条件。
03
但由于项目开发总量已确定，从土地节约集约利用角度考虑，在符合相应政策及规划要求等情况下，居住用地一般会要求按上限考虑，以期移交更多的土地给予政府以保障产业空间的顺利落位。
04
规划容积及留用地核算案例分析
深圳某项目，研究范围15.18公顷，现状以旧工业为主，现状建筑面积约25.1万㎡，现状容积率1.7。
确定项目权益容积
根据土地权益修正系数、建筑权益修正系数、土地面积、密度分区基准容积率及留用土地功能修正系数确定。经核算，权益容积为258637㎡，其中商品住房及配套商业206909㎡，共有产权住房51727㎡。
确定项目共享容积
共享容积按权益容积20%取值，采用60%建成后无偿移交政府用于土地整备安置用房或公共租赁住房、保障性租赁住房等，其余40%归属于不动产权益人用于商品住房。即共享容积为51727㎡，其中公共住房31036㎡，商品住房20691㎡。
第三步
确定项目配套容积
配套容积按法定规划、《深标》等要求配建公配设施，本方案公共配套设施依据法图及《深标》初步配建，具体以政府批复为准。即确定项目配套容积为10650㎡。
第四步
确定项目整体规划容积和留用地规模
基于优先安排居住原则，规划容积按照权益+配套+共享容积确定，因此，项目规划容积321014㎡，规划容积率5.5（按居住容积率上限测算），则留用土地面积为58366㎡。
撰稿人：深圳公司黄向雷
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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业升级以及资产管理进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国二次城市化从增量开发转型为存量改造提供系统性的解决方案。
合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问（投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购）、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，业务覆盖粤港澳大湾区两岸六城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究中心设立于合一城市更新集团总部。